- N° RG 23/02012 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBG2
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 15 Janvier 2024
Minute n°24/504
N° RG 23/02012 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBG2
le
CCC : dossier
FE
Me Adélia DRATWINSKYJ,
Me Sylvie KEDINGER JACQUES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représentée par son syndic en exercice le cabinet BSGI (Besoin et Services de la Gestion Immobilière) ayant son siège social situé [Adresse 2].
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Adélia DRATWINSKYJ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
SOCIETE FONCIA MARNE LA VALLEE
(anciennement FONCIA GIEP NOISY)
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Mme BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique
DEBATS
A l'audience publique du 19 Mars 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;
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- N° RG 23/02012 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDBG2
EXPOSE DU LITIGE
Le cabinet FONCIA (ci-après, « la société FONCIA ») a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 1], par décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 novembre 2019.
Au cours de l’assemblée générale du 20 mai 2021, les copropriétaires de l’immeuble susvisé ont voté la réalisation de divers travaux, dont le ravalement des bâtiments situés 2 Clairière, 4/6 Clairière et 8/10 Clairière, le remplacement de la porte de parking, l’abattage d’arbres ainsi que des plantations.
Les honoraires de la société FONCIA ont été fixés par cette décision à 1,5% du montant hors taxes des travaux s’agissant du ravalement (soit 41 509, 31 euros), et à 3% du montant hors taxes des travaux s’agissant du remplacement de la porte de parking ainsi que l’abattage et les plantations (soit respectivement 216 euros et 350 euros).
Le 1er juillet 2021 puis le 1er octobre 2021, la société FONCIA a procédé à deux appels de fonds et a perçu à ce titre la somme de 17 169, 70 euros, correspondant à 40% du montant total de ses honoraires.
Une procédure en annulation de la délibértaion de l’assemblée générale du 20 mai 2021 a été initiée suivant assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 21 août 2021. Elle a fait l’objet d’un jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 4 janvier 2022, dont le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V a relevé appel.
Le cabinet BGSI a remplacé la société FONCIA en qualité de syndic de l’immeuble à compter du 10 décembre 2021, suivant décision de l’assemblée générale des copropriétaires du même jour.
Lors de l’assemblée générale du 10 octobre 2022, les copropriétaires ont décidé de l’annulation des travaux susmentionnés et du remboursement des provisions appelées.
Par courriers recommandés en date du 22 novembre 2022 puis du 5 janvier 2023, le cabinet BSGI a sollicité de la société FONCIA la restitution de la somme de 17 169, 70 euros au titre des honoraires perçus.
Par courrier recommandé du 15 février 2023, la société FONCIA a été mise en demeure par le syndicat des copropriétaires de procéder au remboursement de cette somme dans un délai de 15 jours.
C’est dans ce contexte que, le 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V a assigné la société FONCIA devant le tribunal judiciaire de Meaux en restitution desdits honoraires ainsi qu’en indemnisation de son préjudice.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusion, notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V sollicite du tribunal :
De condamner la société FONCIA à lui payer la somme de 17 169, 70 euros au titre des honoraires perçus, avec intérêt au taux légal à compter du 10 décembre 2021 ;De condamner la société FONCIA à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts ;D’ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ; De condamner la société FONCIA à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; De condamner la société FONCIA aux dépens.
A l’appui de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V soutient, au visa de l’article 1302-1 du code civil et de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, que le calcul des honoraires du syndic doit se faire sur le montant des travaux effectivement exécutés et qu’en l’absence d’accomplissement des travaux prévus par la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021 du fait de leur annulation par la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2022, la société FONCIA n’est plus fondée à solliciter la rémunération correspondante.
Il ajoute que l’annulation des travaux a été rendue nécessaire par le risque d’annulation pesant sur la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021, convoquée par le syndic FONCIA après l’expiration du mandat donné à cette dernière. En réponse à l’argumentation de la société FONCIA, selon laquelle celle-ci a accompli des diligences de nature à justifier sa rémunération, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V considère que celle-ci n’a pas effectué toutes les prestations prévues aux termes de la décision d’assemblée générale du 20 mai 2021, et en particulier celles qui étaient afférentes au suivi et à la réception des travaux. Il ajoute qu’elle n’a procédé qu’à deux appels de fonds sur les six initialement prévus, que le compte bancaire ouvert n’a fait l’objet que de deux opérations, qu’elle n’était pas chargée de l’étude des dossiers de demande de subventions adressés par les copropriétaires et qu’elle a adressé une simple lettre circulaire aux copropriétaires pour les informer de la possibilité de souscrire un prêt collectif.
Il conclut que ces diligences ne justifient pas qu’aient été facturés par la société FONCIA 100% des honoraires votés concernant les travaux de remplacement de la porte de parking, d’abattage et plantation, et 40% desdits honoraires pour les travaux de ravalement. Il précise en outre que les honoraires dus au syndic ne sont dus qu’au vu des travaux effectivement reçus, et non au seul appel des fonds.
Pour solliciter des dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V fait valoir que la somme retenue par la société FONCIA a contraint les propriétaires à faire l’avance de fonds supplémentaires, dans un contexte économique difficile.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la société FONCIA sollicite du tribunal :
Qu’il déboute le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V de l’ensemble de ses demandes ;Qu’il condamne le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’il condamne le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V aux dépens.
Pour conclure au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V, la société FONCIA expose, sur le fondement de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, que les honoraires litigieux, dont la perception était prévue par le contrat de syndic, ont été réglés en exécution d’une résolution de l’assemblée générale et sont donc licites.
Elle ajoute que seuls les honoraires correspondant aux appels de fond effectivement émis ont été perçus, conformément à la résolution de l’assemblée générale. Elle fait encore valoir que cette rémunération correspond à des prestations qu’elle a effectuées, en particulier l’émission des deux premiers appels de fond, l’ouverture d’un compte bancaire séparé, le contrôle de l’éligibilité des copropriétaires aux subventions ainsi qu’au prêt collectif, le recensement des copropriétaires souhaitant remplacer leurs fenêtres, ou encore la création de comptes travaux, diligences qui devaient en tout état de cause être accomplies avant le démarrage des travaux.
En réponse à l’argumentation du syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V, la société FONCIA avance qu’en présence d’un maître d’œuvre, désigné par la même décision d’assemblée générale, le suivi et la réception des travaux ne constituaient pas les diligences les plus importantes mises à sa charge.
Elle ajoute que l’entièreté de ses missions n’a pas pu être exécutée du fait de l’annulation des travaux qui ne lui est pas imputable. Elle expose encore qu’elle se trouvait dès l’adoption de la décision du 20 mai 2021 dans l’obligation d’effectuer les premières démarches relatives à l’organisation des travaux à venir, et en particulier la préparation des dossiers de subventions, pour lesquels elle avait reçu mandat. Elle poursuit en considérant que la privation de toute rémunération à son bénéfice du seul fait de l’annulation des travaux décidée par l’assemblée des copropriétaires constituerait une condition potestative. Elle fait valoir enfin que l’annulation des travaux, décidée en raison d’un doute pesant sur la régularité de la décision du 20 mai 2021 ne lui est pas imputable et qu’en l’absence de demande du syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V tendant à la suspension de ses missions, elle devait en poursuivre l’exécution.
Sur les travaux d’abattage d’arbres et de réparation de la porte de parking il fait valoir que ces travaux ont été réalisés après leur annulation de sorte que le syndicat des copropriétaires est de mauvaise foi en cherchant à récupérer le montant de ses honoraires.
Pour solliciter le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V, la société FONCIA considère que celui-ci ne justifie ni de l’existence d’une faute, ni du caractère indu de la perception des honoraires, ni de l’existence d’un préjudice.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2024 et mise en délibéré au 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V
Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
Aux termes de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante.
En l’espèce, la résolution 10.7 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2021 relative aux honoraires du syndic au titre du ravalement des façades prévoit que cette rémunération comprend notamment « la gestion comptable et financière (ouverture d’un compte travaux, édition des appels de fonds, encaissements, règlement des situations selon avancement, comptabilisation, solde du compte), la gestion administrative (souscription d’assurance obligatoires, signature des marchés ou ordres de service, rédaction et signature du procès-verbal de réception et du constat de levée de réserves) ainsi que le suivi de l’avancement et du bon déroulement des travaux ».
Des résolutions identiques ont été adoptées s’agissant des travaux de remplacement de la porte du parking, ainsi que des travaux d’abattage et de plantation, respectivement aux points 17.4 et 18.5 de ce procès-verbal.
Il ressort en premier lieu de ces dispositions que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas subordonné le versement de la rémunération à la société FONCIA à l’accomplissement effectif des travaux litigieux, et n’a donc pas fait de la réalisation des travaux une condition suspensive de son obligation de rémunération au profit du syndic. Dès lors, la société FONCIA ne saurait être privée de toute rémunération du seul fait l’annulation des travaux.
En second lieu, cette disposition énonce clairement que la rémunération due à la société FONCIA est la contrepartie de la gestion comptable, financière, administrative ainsi que du suivi de l’avancement de ceux-ci, gestion qui a débuté dès après l’adoption de la décision de l’assemblée générale du 20 mai 2021 et qui s’est poursuivie jusqu’au 10 octobre 2022, date à laquelle les travaux ont finalement été annulés. Dès lors, il appartenait à la société FONCIA, au titre de ses obligations contractuelles, de procéder à l’accomplissement des prestations susvisées afin de permettre la bonne réalisation des travaux.
A ce titre, il résulte de l’appel de provisions qu’elle verse aux débats que la société FONCIA a, conformément aux résolutions de la décision d’assemblée générale, procédé aux premiers appels de fonds relatifs aux travaux de ravalement des façades, au remplacement de la porte de parking ainsi qu’à l’abattage et à la plantation d’arbres.
Il ressort de même du relevé de compte ainsi que de l’extrait du grand livre qu’elle produit qu’elle a ouvert un compte bancaire n°30076435410176742101 dédié au versement des fonds réglés par les copropriétaires en prévision des travaux, conformément au mandat qu’elle avait reçu et ce qui n’est du reste pas contesté par le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V. L’ouverture de ce compte bancaire a été suivie du versement des acomptes provisionnels versés par les copropriétaires, de tels acomptes ayant préalablement été calculés par la société FONCIA pour chacun d’entre eux.
Il ressort de tout ce qui précède que si les diligences relatives à la gestion administrative ainsi qu’au suivi du bon déroulement des travaux n’ont pas toutes été réalisées par la société FONCIA, faute de réalisation effective de ces derniers, celle-ci a néanmoins accompli une partie des diligences préalables à leur accomplissement, diligences pour lesquelles une rémunération lui est due contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V.
D’autre part, il résulte du même procès-verbal du 20 mai 2021 que la société FONCIA a reçu mandat pour le dépôt et la perception des subventions publiques pouvant être octroyées au syndicat des copropriétaires, mandat au titre duquel elle a procédé au recensement des copropriétaires éligibles aux aides individuelles et collectives de l’ANAH, ce dont elle justifie par la production d’un courrier en date du 19 janvier 2021.
La société FONCIA a de même reçu tous pouvoirs à l’effet de proposer et mettre en œuvre un prêt collectif proposé par le Crédit agricole, ce qu’elle a fait et qui est attesté par la production d’un courrier du 10 juin 2021 ainsi que par plusieurs bulletins de souscription audit prêt.
Il en résulte que la société FONCIA a réalisé certaines des missions pour lesquelles ses honoraires avaient été votés et sans lesquelles les travaux n’auraient pas pu débuter.
Par ailleurs, le fait qu’une procédure soit actuellement pendante concernant la régularité de la résolution du 20 mai 2021 est sans conséquence sur la rémunération due à la société FONCIA, celle-ci ayant valablement accompli les prestations mises à sa charge jusqu’à la décision d’annulation des travaux en date du 10 octobre 2022.
S’agissant plus précisément de la rémunération qui lui est due, le syndic FONCIA n’a pas accompli toutes les prestations qui lui incombaient de sorte qu’elle ne peut prétendre au paiement de la totalité des honoraires prévus par la décision de l’assemblée générale du 20 mai 2021
Sur ce point, le fait qu’un maître d’œuvre ait été désigné par l’assemblée des copropriétaires est sans incidence sur le contenu des prestations mises à la charge de la société FONCIA en termes de suivi des travaux et de gestion administrative de ceux-ci, les missions respectives du maître d’œuvre et du syndic ayant été précisément définies par la décision du 20 mai 2021.
Il en résulte qu’au regard des prestations accomplies, il y a lieu de fixer à 30% des honoraires initialement convenus par la décision du 20 mai 2021 la rémunération effectivement due à la société FONCIA au titre des missions accomplies pour la mise en œuvre des travaux, soit la somme de 12 452,79 euros au titre du ravalement, la somme de 64,80 euros au titre du remplacement de la porte de parking et la somme de 105 euros au titre de l’abattage d’arbre et des plantations, ce qui correspond à la somme totale de 12 622,59 euros.
Dès lors, au vu de ce qui précède et considérant que le syndic FONCIA a perçu la somme de 17 169,70 euros, il devra restituer au syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V la somme de 4547,11 euros (17 169,70 -12 622,59).
En conséquence, la société FONCIA sera condamnée à restituer la somme de 4547,11 euros au syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, date de l’assignation.
Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est ainsi tenu à la réparation du préjudice direct et certain causé par la faute commise dans sa gestion.
En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société FONCIA a réalisé les prestations pour lesquelles elle avait reçu mandat en application de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2021 et que l’indu perçu est évalué in fine à la somme de 4547,83 euros et non 17 169,70 euros.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V, qui n’avait pas sollicité de la société FONCIA qu’elle cesse ses missions avant la décision d’assemblée générale du 10 octobre 2022 ne produit aucun élément de nature à caractériser la faute de celle-ci.
L’absence de remboursement de la fraction des honoraires qu’elle avait perçus et qui ne lui était pas dus ne constitue pas à lui seul, au vu de l’accomplissement effectif des missions qui lui avaient été assignées par décision du 20 mai 2021, un manquement intentionnel de la société FONCIA aux devoirs résultant de son mandat.
Le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V ne produit pas davantage d’éléments propres à caractériser les difficultés qu’ont eues les propriétaires à faire l’avance de fonds supplémentaires pour la copropriété, étant entendu que la charge des honoraires indus, évaluée à la somme de 4 547,11 euros par le présent jugement, a été répartie entre tous les propriétaires des 358 lots.
Dès lors, l’existence d’une faute de la société FONCIA comme d’un préjudice direct et certain subi par le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V n’est pas rapportée.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V sera déboutée de sa demande de condamnation de la société FNCIA à lui payer la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la société FONCIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
La société FONCIA, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V à lui payer la somme de 4000 euros
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :
CONDAMNE la société FONCIA à payer au syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V la somme de 4 547, 11 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, date de l’assignation;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V de sa demande de condamnation de la société FONCIA à lui payer la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société FONCIA aux dépens ;
CONDAMNE la société FONCIA à payer au syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la société FONCIA de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LE BOIS DE GRACE V à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
