- N° RG 22/04842 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC2IB
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 22 janvier 2024
Minute n°
N° RG 22/04842 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC2IB
Le
CCC : dossier
FE :
-Me NORMAND
-Me BOULTE
-Me GAVAUDAN
-Me CORDELIER
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
Madame [T] [Z]
[Adresse 1]
représentée par Me Romain NORMAND, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant
DEFENDERESSES
S.D.C. DU [Adresse 1] représenté par son nouveau syndic ASL IMMOBILIER sise [Adresse 3]
[Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric BOULTE de , avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
Madame [E] [B] divorcée [N]
[Adresse 2]
représentée par Maître Edouard GAVAUDAN de la SELARL GAVAUDAN, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
S.A.S. IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Présidente : Mme RETOURNE, Juge
Assesseurs: Mme GRAFF, Juge
M. ETIENNE, Juge
Jugement rédigé par : Mme GRAFF, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 14 Mars 2024
GREFFIERE
Lors des débats et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme RETOURNE, Présidente, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE
Madame [T] [Z] a acquis, le 7 décembre 2020, un appartement au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].
Quelques jours après l’achat, le 23 décembre 2020, Monsieur [W] [J], copropriétaire de l’appartement du 2ème étage, la contactait pour lui signaler qu’à l’occasion de travaux réalisés dans son appartement (réfection du sol), une partie de celui-ci s’était effondré entraînant la chute de gravas dans l’entresol avec de possibles dégâts sur le plafond de l’appartement de la requérante.
Le sinistre était déclaré à l’assurance habitation.
Madame [T] [Z] apprenait à cette occasion que l’appartement avait fait l’objet de nombreuses fuites et déclarations de dégâts des eaux, ce que la venderesse, Madame [E] [B] divorcée [N], reconnaissait avoir caché.
A la suite de divers épisodes pluvieux, survenus en janvier 2021, Madame [T] [Z] constatait que les murs de la cage d’escalier du 2ème étage étaient trempés d’eau et que celle-ci coulait dans son salon.
L’expert amiable intervenu les 3 février et 24 mars 2021 a déterminé deux origines à ces désordres :
les installations sanitaires fuyardes du studio à l’étage supérieur acquis depuis peu par Monsieur [W] [J],des infiltrations au travers de la couverture de l’immeuble.
Par ordonnance du 9 juin 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une expertise.
Le rapport d'expertise a été établi le 6 septembre 2022.
Par actes d'huissier en date des 18 et 19 octobre 2022, Madame [T] [Z] a assigné, aux fins de réalisation des travaux préconisés par l'expert et de condamnation à l'indemnisation de ses préjudices :
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] (ci-après le SDC),le syndic de gestion IMMO DE FRANCE (ci-après le syndic),Madame [E] [B] divorcée [N].
Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives et en réponse n°2 notifiées par RPVA le 13 novembre 2023), Madame [T] [Z] sollicite du tribunal de :
« DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes visant Madame [T] [Z]
Dans l'hypothèse où le Tribunal retiendra la seule responsabilité de l’ancien syndic de gestion IMMO DE FRANCE
JUGER que l’ancien syndic de gestion IMMO DE FRANCE a commis une faute de gestion
CONDAMNER IMMO DE FRANCE à verser à Madame [Z] la somme de 14.468,11 euros au titre de sa part de travaux sur la toiture
Dans l'hypothèse où le Tribunal retiendra la responsabilité de Madame [N]
CONDAMNER Madame [N] à verser à Madame [Z] la somme de 7.243,06 euros au titre de sa part de travaux sur la toiture si l'on considère une responsabilité à 50 %
Dans l'hypothèse où le Tribunal retiendra la responsabilité du SDC
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 437,50 euros par mois de retard à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfaite réalisation
En tout état de cause :
CONDAMNER solidairement tout succombant au paiement à Madame [Z] des sommes suivantes :
au titre du préjudice matériel : 7.671,87 euros,au titre du préjudice de jouissance :de janvier 2020 à décembre 2022 inclus : 437,50 euros par mois, soit 10.500 euros,
437,50 euros par mois à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à parfaite exécution du jugement à intervenir,
au titre de la résistance abusive : 2.000 euros,au titre des frais d'expertise (en ce compris les frais des sapiteurs) : 10.125,96 euros,au titre des frais de procédure : 12.000 euros,
RAPPELER et DONNER ACTE au SDC que, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [T] [Z] qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit,
CONDAMNER solidairement tout succombant en tous les dépens, y compris les frais d'expertise. »
Au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, Madame [T] [Z] fait valoir, à titre principal, que l'expert a déterminé que tous les désordres constatés provenaient d’une fuite du toit de l’immeuble et qu’il convient d’en imputer intégralement la responsabilité au SDC. Elle considère également que IMMO DE FRANCE a commis une faute en s'abstenant de toute action afin de rechercher les causes du sinistre afin d'y remédier et demande à ce que la responsabilité de IMMO DE FRANCE soit retenue, soit en tant que telle, soit en garantie des condamnations contre le SDC. A titre subsidiaire, elle souligne que l'expert a néanmoins conclu à un partage de responsabilité 50 – 50 entre le SDC et Madame [E] [B] divorcée [N] qui ne l'a pas informée lors de la vente alors qu'elle avait connaissance des problèmes de fuites de la toiture et demande, dans cette hypothèse, que le syndic soit condamné à garantir le SDC. Elle fait état de divers préjudices dont elle demande l’indemnisation.
Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives en réponse n°2 notifiées par RPVA le 16 janvier 2024), le SDC sollicite du Tribunal de :
« A titre principal,
Dire et juger que l'ancien Syndic de copropriété IMMO DE FRANCE a été gravement défaillant et totalement négligent dans la gestion des divers sinistres survenus à partir du 23 décembre 2020 dans la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 5], et durant les opérations d'expertise judiciaire, ce qui caractérise des fautes de gestion engageant sa responsabilité personnelle à l'égard des copropriétaires de cette résidence.
En conséquence,
Condamner l'ancien Syndic de copropriété IMMO DE FRANCE à régler la somme de 73.098,53 euros au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] en indemnisation des préjudices subis par les copropriétaires de la résidence sise [Adresse 1] à [Localité 5] et ce en raison des fautes de gestion commises par l'ancien Syndic de copropriété IMMO DE FRANCE
Débouter Madame [Z] de sa demande subsidiaire de condamnation formulée à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1]
Subsidiairement,
Condamner l'ancien Syndic de copropriété, IMMO DE FRANCE, à garantir intégralement le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre.
En tout état de cause,
Condamner l'ancien Syndic IMMO DE FRANCE à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner le Syndic IMMO DE FRANCE aux entiers dépens. »
Au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, le SDC considère qu’il ne peut être tenu pour responsable des désordres invoqués par Madame [T] [Z] en raison de la défaillance de IMMO DE FRANCE dans la gestion de ce sinistre, lequel n’aurait pris aucune mesure pour remédier à la fuite d’eau dans les parties communes alors qu’il en était informé. Sur le fondement des articles 1991 et suivants du code civil, il considère que la copropriété a subi un préjudice au motif que le syndic n'a jamais fait réaliser les travaux de réfection de la toiture votés par l'assemblée générale du 11 juillet 2018 et qu’il n'a réalisé aucune diligence pour mettre en cause l'entreprise ayant réalisé les travaux de couverture moins de 10 ans auparavant (en 2015), ni son assureur en garantie décennale, durant les opérations d’expertise.
Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions en défense n°5 notifiées par RPVA le 18 janvier 2024), IMMO DE FRANCE sollicite du tribunal de :
« JUGER qu’IMMO DE FRANCE n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité
JUGER qu’il n’est pas justifié d’un préjudice indemnisable
DECLARER Madame [Z] mal fondée en toutes ses prétentions
L’EN DEBOUTER.
DECLARER le syndicat des copropriétaires mal fondé en toutes ses prétentions
L’EN DEBOUTER.
DECLARER le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel en garantie
L’EN DEBOUTER.
DECLARER Madame [N] mal fondé en son appel en garantie
L’EN DEBOUTER.
A TITRE SUBSIDIAIRE ;
OPERER un partage de responsabilité
JUGER que la part de responsabilité encourue par IMMO DE FRANCE ne saurait excéder 5%
REDUIRE dans de plus justes proportions le préjudice dont Madame [Z] espère l’indemnisation pour tenir compte de sa qualification de perte de chance
DEBOUTER toutes les parties de leurs conclusions, fins et prétentions contraires.
CONDAMNER Madame [Z] ou toute partie succombante, éventuellement in solidum, à verser à IMMO DE FRANCE la somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [Z] ou toute partie succombante, éventuellement in solidum, aux entiers dépens qui seront recouverts par la SCP CORDELIER et associés en application de l’article 699 du code de procédure civile. »
Sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, IMMO DE FRANCE fait valoir que le SDC encourt une responsabilité de plein droit dès lors qu’est en cause une partie commune et conteste toute faute dans la gestion de ce sinistre.
Il soutient que les travaux à l’origine des désordres constatés ont été réalisés en 2015, date à laquelle il n’était pas le syndic de l’immeuble, de sorte qu’il ne saurait se voir imputer les fautes commises par le précédent syndic.
Il affirme qu’il n’avait pas à intervenir car les infiltrations avaient, au départ, une cause privative et qu’il ne pouvait prendre aucune initiative dès lors que des opérations d’expertise étaient en cours et que les conclusions n’étaient pas connues.
Il assure que le syndic ne peut passer outre les décisions du syndicat des copropriétaires et que l’exécution des travaux suppose que leur financement soit assuré.
Il réplique qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mis en cause l’entreprise ayant effectué les travaux en 2015 au motif que chacune des parties est libre d’appeler dans la cause toutes les parties qu’elle juge utile ; que la garantie décennale peut être actionnée jusqu'en 2025 et qu'il est loisible au SDC de la mettre en œuvre.
Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2023), Madame [E] [B] divorcée [N] sollicite du tribunal de :
« Débouter Madame [Z] de sa demande subsidiaire de condamnation à l’encontre de Madame [N],
Subsidiairement,
Condamner le syndic à garantir Madame [N] de toutes condamnations prononcées à son encontre,
Condamner le syndic à payer à Madame [N] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappeler l'exécution provisoire,
Condamner le syndic aux entiers dépens ».
Au visa de l'article 1240 du code civil, Madame [E] [B] divorcée [N] soutient qu’elle avait effectué toutes les déclarations utiles à son assureur s’agissant des infiltrations d’eau constatées avant la vente de l’appartement en lien avec les parties privatives ;
que les travaux de réparation de la toiture suite à une infiltration ont été votés en 2018 et réglés au syndic, que les procès-verbaux ont été adressés à Madame [T] [Z] lors de la vente et qu’elle n’avait pas eu connaissance de nouveaux problèmes d’infiltrations dans la toiture entre les appels de fonds et la vente.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.
Par ordonnance du 22 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l'affaire à l’audience collégiale du 14 mars 2024 pour y être plaidée et mise en délibéré au 23 mai 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » ou « déclarer » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.
I – Sur les demandes de Madame [T] [Z]
Sur les responsabilités
Madame [T] [Z] envisage les responsabilités du SDC, du syndic et de Madame [E] [B] divorcée [N].
La responsabilité du syndicat des copropriétaires
En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il en résulte que, dès lors que le sinistre trouve sa cause dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, et le syndicat ne peut s'y soustraire qu'en rapportant la preuve d'une faute de la victime ou de celle d'un tiers, ou encore d'un cas de force majeure.
En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire a clairement mis en évidence des fuites au pied de l’une des cheminées de l’immeuble qui est à l’aplomb du placard chez Madame [T] [Z] et au niveau de la toiture en zinc situé à l’aplomb du mur droit de son appartement. Il a relevé de nombreuses malfaçons dans les travaux de réparation commandés, réglés et réceptionnés par le SDC en 2015. Il conclut que le SDC est responsable de ces travaux.
Ces conclusions techniques ne font l'objet d'aucune contestation, pas plus qu’il n’est contesté que la toiture et la cheminée de l’immeuble à l’origine des désordres constituent des parties communes.
Le SDC ne fait état d’aucune faute de la victime ou de celle d’un tiers ou d’un cas de force majeure.
Les dommages causés à Madame [T] [Z], copropriétaire, ayant leur origine dans les parties communes, il y a lieu de retenir la responsabilité de plein droit du SDC.
La responsabilité du syndic de copropriété
Suivant l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a notamment le devoir d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
L'article 1241 du même code énonce par ailleurs que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
Il est de principe que, si le syndic n'est pas le mandataire de chacun des copropriétaires considéré individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l'exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel.
Si la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires doit être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, cela n’exclut pas la responsabilité du syndic qui n’aurait pas pris les mesures qui étaient à sa disposition pour mettre fin au sinistre.
En l’espèce, il ressort des écritures des parties que IMMO DE FRANCE a été mandaté en qualité de syndic de l’immeuble entre février 2019, après absorption de SEDEI, précédent syndic, et ce, jusqu’au 6 avril 2022, date de désignation d’un nouveau syndic.
Contrairement à ce qu’affirme le syndic, il importe peu importe que les travaux à l’origine de ces désordres aient été réalisés en 2015 sous la responsabilité de son prédécesseur dès lors que les désordres ont été constatés en 2021, date à laquelle il était en charge de la gestion de l’immeuble.
De plus, s’il a effectivement été envisagé, dans le cadre de l’expertise amiable, une cause privative aux infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de Madame [T] [Z], il ressort néanmoins de cette même expertise que les infiltrations d’eau avaient également pour origine la couverture de l’immeuble de sorte que c’est à tort que le syndic affirme qu’il n’avait pas à intervenir, étant précisé que l’existence d’opérations d’expertise en cours, amiable ou judiciaire, ne saurait justifier l’inertie du syndic dès lors que l’urgence de la situation requerrait son intervention.
Or il est établi que Madame [T] [Z] a adressé au syndic de gestion un courrier recommandé en date du 18 janvier 2021 dans lequel elle alertait sur une fuite d’eau dans les parties communes au deuxième étage depuis plus de dix jours, précisant que les murs étaient imbibés d’eau, assorti de photographies des plafonds et murs des premier et second étages ; qu’elle a adressé un nouveau courrier recommandé dès le 5 février 2021 dans lequel elle indiquait que les fuites d’eau venant du toit se déversaient désormais dans son salon et que cela serait, selon l’expert amiable intervenu le 3 février, consécutif à des malfaçons suite à des travaux de toiture.
Madame [T] [Z] précise dans ses courriers, sans que cela ne soit contesté, qu’elle a par ailleurs essayé de joindre à plusieurs reprises par téléphone le syndic, sans succès.
Elle relève également que l’assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 12 février 2021 sans même ne que soit inscrite à l’ordre du jour cette problématique de fuites d’eau, contemporaine de son sinistre, et alors qu’elle en avait fait état expressément état dans son courrier recommandé du 5 février 2021 ainsi qu’auprès du conseil syndical.
Le syndic affirme n’avoir commis aucune faute dans la gestion de ce sinistre, indiquant avoir pris l’initiative d’un devis de réfection de la toiture le 19 janvier 2022, sur la base des recommandations de l’expert judiciaire.
Toutefois, outre son absence d’exécution de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2018 ayant voté de travaux de réparation de la toiture, il ne justifie pas de demandes de devis ou d’intervention après l’expertise amiable initiée par Madame [T] [Z], laquelle a mis en évidence une double origine du sinistre, à la fois privative et provenant des parties communes, et dont le syndic a été informé dès le 5 février 2021 par courrier recommandé et alors qu’il était présent à la seconde réunion d’expertise amiable du 24 mars 2021 ; pas plus qu’il ne justifie avoir demandé de prendre des mesures provisoires lors de la première réunion d’expertise judiciaire du 12 juillet 2021 alors qu’il y était représenté.
Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le syndic a commis une faute en s’abstenant de prendre les mesures nécessaires afin de remédier aux fuites d’eau dans les parties communes affectant l’appartement de Madame [T] [Z] alors qu’en raison de l’existence et de la persistance d’infiltrations d’eau pendant plusieurs jours et une aggravation de la situation en quelques semaines, il aurait dû prendre toute mesure conservatoire nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble.
Il en résulte que le syndic a concouru à la survenance des dommages causés à Madame [T] [Z] du fait des parties communes de l'immeuble en manquant de diligence dans la prise en charge du sinistre de sorte que sa responsabilité doit également être retenue.
La responsabilité de Madame [E] [B] divorcée [N]
La mise en cause de responsabilité de Madame [E] [B] divorcée [N] est mentionnée à titre subsidiaire, sans que cela ne ressorte de son dispositif.
Il sera relevé qu’aucun fondement autre que le rapport n’est invoqué à l’appui de sa demande.
En l’espèce, dans sa « Réponse aux dires n°2 » du 27 mai 2022, l’expert a indiqué :
« Suite aux différentes investigations, il a été constaté que les désordres dont se plaint Madame [Z] proviennent de la toiture de l’immeuble.
Madame [Z] a acheté son appartement à Madame [N] le 7 décembre 2020.
Avant cette date, aussi bien le cabinet « Immo de France », syndic de l’immeuble, que Madame [N] connaissaient les problèmes et/ou fuites de la toiture.
Néanmoins, Madame [N] n’en a jamais informé Madame [Z] avant la vente.
Aussi, je considère que les responsabilités peuvent être réparties à :
50 % à Madame [N] pour ne pas avoir informé Madame [Z] lors de la vente50 % au syndicat des copropriétaires avant la vente pour ne pas avoir entrepris des travaux de réparations pérennes. ATTENTION, dans ma mission, je dois donner mon avis sur les responsabilités de chacune des parties. Aussi, les responsabilités de chacune des parties restent de l’ordre juridique et ne seront tranchées que par le ou la juge en charge de ce dossier ».
Or il ressort des conclusions mêmes de l’expert que l’ensemble des désordres constatés chez Madame [T] [Z] provient des parties communes de l’immeuble, la toiture en zinc et la cheminée.
Ce faisant, le rapport ne suffit pas à établir la responsabilité de Madame [E] [B] divorcée [N] dans la survenance des dommages subis par Madame [T] [Z].
***
Au regard de l’ensemble de ces éléments, les responsabilités du SDC et du syndic seront retenues in solidum.
Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte
En vertu de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Madame [T] [Z] fait valoir que les travaux de reprise de la toiture n’ont pas été effectués.
L’expert a indiqué dès le 13 juillet 2022 par note de synthèse qu’il autorisait le SDC représenté par son syndic à « procéder à la réalisation de ces travaux sans délai en frais avancés et imputables par la suite à qui il appartiendra » ; précisant dans son rapport du 6 septembre 2022 que le syndic avait changé et qu’aucun des travaux n’avait été entrepris et qu’ils restaient à réaliser.
Le SDC confirme que l’assemblée générale des copropriétaires a désigné le 6 avril 2022 en qualité de syndic la société ASL IMMOBILIER en remplacement d’IMMO DE FRANCE et ce, jusqu’au 30 juin 2023. Il justifie également qu’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le 8 décembre 2022 et que la réalisation des travaux de toiture a été votée ainsi que des appels de fonds les 1er janvier et 1er avril 2023.
Néanmoins, il n’est produit aucun élément attestant de la poursuite par la société ASL IMMOBILIER de son mandat de gestion après le 30 juin 2023, ni de la réalisation du financement et d’un démarrage effectif des travaux alors que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires évoque une programmation des travaux à juillet 2023.
Il ressort également des précédents développements que les travaux de réparation de la toiture votés en 2018 n’ont jamais été réalisés.
En conséquence, le SDC sera condamné à réaliser les travaux de toiture dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et, faute du SDC de procéder à l'exécution des travaux, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte de 250 euros par mois de retard pendant un délai de six mois.
Sur la réparation des préjudices
Le préjudice subi du fait de la quote-part des travaux
Madame [T] [Z] sollicite, dans l’hypothèse où la seule responsabilité du syndic serait retenue, sa condamnation au paiement de la somme de 14.486,11 euros au titre de sa quote-part des travaux de réfection de la toiture.
Elle sollicite également, dans l’hypothèse où la responsabilité de Madame [E] [B] divorcée [N] serait retenue, sa condamnation au paiement de la somme de 7.243,06 euros au titre de sa quote-part des travaux de réfection de la toiture.
Il ressort des précédents développements que la responsabilité de Madame [E] [B] divorcée [N] n’est pas démontrée.
La responsabilité du syndic a été retenue. Toutefois, il n’est pas démontré que la quote-part des travaux de réfection de la toiture soit un préjudice causé par la faute du syndic.La somme sollicitée correspond à des charges de copropriété qui incombent à Madame [T] [Z] en sa qualité de propriétaire du bien, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n’y a donc pas lieu de faire droit à ces demandes.
Le préjudice matériel
Madame [T] [Z] sollicite la somme de 7.671,87 euros au titre du préjudice matériel consistant en la réfection du parquet du salon et des travaux de remise en état suite aux dégâts des eaux.
Elle produit :
un devis de la société MCIO BOIS en date du 16 décembre 2021 pour la fourniture et la pose d’un parquet et dépose de l’ancien parquet pour un montant de 2.860 euros,un devis de la société MC PEINTURE en date du 19 décembre 2021 pour des travaux de remise en état suite dégâts des eaux pour un montant de 4.811,87 euros.
Le syndic conteste les devis produits par Madame [T] [Z] en ce qu’ils ne feraient pas de distinction avec la remise en état consécutive aux infiltrations d’origine privative mises en exergue par l’expertise amiable.
Néanmoins, il sera relevé que l’expert judiciaire a imputé l’intégralité des dommages causés à Madame [T] [Z] aux fuites d’eau émanant des parties communes et que les devis présentés par celle-ci ont été retenus par l’expert.
En conséquence, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à verser à Madame [T] [Z] la somme de 7.671,87 euros au titre du préjudice matériel.
Le préjudice de jouissance
Madame [T] [Z] sollicite, au titre du préjudice de jouissance, les sommes de :
10.500 euros de janvier 2020 à décembre 2022 inclus, soit 437,50 euros par mois sur 48 mois,437,50 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à parfaite exécution du jugement à intervenir.
Pour justifier de sa demande, elle indique que la valeur locative de son appartement est de 875 euros et verse une attestation de la société 2B Immobilier du 9 novembre 2021 en ce sens. Elle produit également un certificat de superficie en date du 10 juin 2020 attestant d’une surface totale de 58,08 m2. Elle affirme que les pièces impactées par les dégâts des eaux totalisent 29,10 m2, soit 50 % de la superficie de l’appartement et cela est corroboré par les constatations de l’expert et les devis validés concernant le salon, la cuisine, la chambre et le bureau.
Le syndic fait valoir qu’il n’est pas démontré qu’elle n’a pas joui de son appartement et qu’en tout état de cause, il n’est pas concerné par un éventuel trouble au-delà du 6 avril 2022, date à laquelle il a cessé ses fonctions auprès de l’immeuble.
L’expert a considéré ce préjudice comme justifié, sans autre précision.
Il ressort des débats que Madame [T] [Z] a subi divers désagréments causés par des infiltrations d’eaux pluviales en lien avec les fuites de la toiture et de la cheminée. La réalité de ces désagréments est établie par la nature des désordres relevés qui ont fait obstacle à une jouissance totale des lieux, le parquet ayant gonflé à certains endroits et les plafonds et murs présentant des traces d’humidité lors du passage de l’expert le 9 novembre 2021.
Madame [T] [Z] n’apporte pas d’autres éléments concernant la gêne dans les conditions d’usage de son appartement, ce dont il doit être tenu compte pour l’évaluation globale du préjudice. Aussi, la gêne dans les conditions de vie générée par le sinistre constitue un trouble de jouissance réel qui sera évalué à 10 % du loyer mensuel.
Il sera également relevé qu’elle sollicite une indemnisation à compter de janvier 2020 alors qu’elle a acquis son bien le 7 décembre 2020 suivant acte notarié produit. Aussi, la période à prendre en considération est celle courant de janvier 2021, date à laquelle elle a signalé les infiltrations, jusqu’à parfaite exécution du présent jugement.
S’agissant du préjudice de jouissance à venir, Madame [T] [Z] n’apporte aucun élément quant à la nature, l’importance et la durée des travaux.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, ce trouble de jouissance sera réparé sur la base de 10 % du loyer mensuel évalué à 875 euros sur la période courant de janvier 2021 jusqu’au prononcé du présent jugement, soit la somme de 3.587,50 euros (875 euros x 10 % x 41 mois).
Contrairement à ce qu’affirme le syndic, il demeure concerné par le préjudice de jouissance au-delà de la cessation de sa mission dès lors que sa responsabilité a été retenue dans la survenance des dommages subis par Madame [T] [Z].
En conséquence, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à verser à Madame [T] [Z] la somme de 3.587,50 euros au titre du préjudice de jouissance.
La résistance abusive
Madame [T] [Z] sollicite la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive en raison de l’inertie du SDC et du syndic faisant valoir qu’elle avait tenté de résoudre ce litige de manière amiable, notamment par l’envoi de courriers et en organisant une expertise amiable.
L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
Il en résulte que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.
Le fait de ne pas répondre à des demandes ne suffit à constituer un abus de droit.
En l’espèce, il n’est pas démontré par Madame [T] [Z] que l’absence de réponses de la part du syndic et du SDC a dégénéré en abus de droit.
Dès lors, la demande de ce chef sera rejetée.
Sur les appels en garantie et le partage de responsabilité dans les dommages subis par Madame [T] [Z]
Le SDC et Madame [E] [B] divorcée [N] sollicitent la garantie du syndic tandis que le syndic sollicite, à titre subsidiaire, un partage de responsabilité, précisant que sa part ne saurait excéder 5 %.
Il est établi que, dans la survenance des dommages causés à Madame [T] [Z], la responsabilité de Madame [E] [B] divorcée [N] a été écartée de sorte qu’il n’y a pas lieu de se prononcer sur sa demande.
En revanche, la responsabilité de plein droit du SDC a été retenue ainsi que la responsabilité pour faute du syndic en raison de sa défaillance dans la prise en charge du sinistre.
Il ressort des débats que le SDC était parfaitement informé des malfaçons des travaux de toiture réalisés en 2015 pour avoir voté en 2018 la réalisation de « travaux de réparation de la toiture qui engendrait des infiltrations dans un appartement et dans les parties communes » ainsi que leur financement sans que ces travaux n’aient jamais été réalisés. Il n’apporte néanmoins aucun élément expliquant l’absence d’engagement des travaux ni de démarches accomplies en ce sens auprès du syndic en charge de l’exécution des délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires.
Au regard de ce qui précède et de ce qui vient d’être exposé, le partage des responsabilités sera fixé de la manière suivante :
SDC : 20 %, Syndic : 80 %.
Chacun d'eux ayant contribué à la réalisation des dommages, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à payer l’entière réparation à Madame [T] [Z], copropriétaire lésé, et le syndic garantira le SDC à hauteur de 80%.
II – Sur la demande reconventionnelle du SDC
L'article 1992 du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Le syndic est responsable envers le syndicat des copropriétaires des fautes qu'il commet dans la gestion de la copropriété dans l'exécution de son mandat de syndic.
L’article 1231-1 du même code prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est notamment chargé dans le cadre de l'exécution de sa mission :
d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale,d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi,
L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense.
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Néanmoins, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour notamment les actions en recouvrement de créance ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
Le SDC reproche au syndic divers manquements dans la gestion de la copropriété et notamment de :
ne pas avoir fait réaliser les travaux urgents en lien avec les fuites de la toiture affectant l’appartement de Madame [T] [Z],ne pas avoir fait réaliser les travaux de réfection de la toiture votés en 2018,ne pas avoir attrait aux opérations d'expertise l’entreprise en charge des travaux réalisés en 2015 et son assureur.
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Il résulte des précédents développements que le syndic a commis une faute dans l’exécution de son mandat en ne faisant pas procéder à la réalisation des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
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De plus, ainsi qu’il a été précédemment développé, l’assemblée générale des copropriétaires, déjà confrontée à la problématique de malfaçons des travaux de toiture réalisés en 2015, avait voté le 11 juillet 2018 des travaux de réfection de la toiture ainsi que leur financement sans que ces travaux n’aient jamais été réalisés.
Le syndic fait valoir qu’il n’était pas en charge de l’immeuble au moment du vote des travaux en juillet 2018, ce qui est sans lien avec la réalisation des travaux qu’il lui appartenait de faire réaliser dès lors qu’il a pris ses fonctions à compter de février 2019.
Il allègue également d’un manque de trésorerie en raison de la défaillance de copropriétaires dans le paiement des charges obérant le démarrage des travaux et affirme que si une action en recouvrement des impayés avait été entreprise, cela aurait engagé des frais sans qu’il ne soit pour autant démontré qu’elle aurait abouti. Or le syndic est en charge du recouvrement des charges impayées, procédure qu’il peut entreprendre sans avoir à solliciter l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Aussi, en s’abstenant de prendre les mesures utiles permettant la réalisation des travaux de réfection de la toiture votés en 2018, le syndic a commis une faute dans l’exécution de son mandat.
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Enfin, il est constant que ni l’entreprise ayant réalisé les travaux de toiture en 2015, expressément mise en cause par l’expert, ni son assureur, n’ont été appelés dans la cause, ni les opérations d'expertise rendues communes.
Pour réfuter sa responsabilité, le syndic fait valoir que le SDC, partie à la cause, conserve la possibilité d’actionner la garantie décennale de l’entreprise.
Or il ressort des débats que Madame [T] [Z] a assigné le SDC en référé le 23 avril 2021 et que l’expertise a été ordonnée le 9 juin 2021, dates auxquelles le syndic était toujours en charge de l’immeuble, de sorte qu’au regard des circonstances, celui-ci était tenu de mettre en cause l’entreprise en charge des travaux et son assureur, peu importe qu’une telle action ne soit pas prescrite à ce jour.
Ce faisant, il a commis une faute dans l’exécution de son mandat.
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Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le syndic a commis des fautes dans l’exécution de son mandat susceptibles d’engager sa responsabilité à l’égard du SDC.
Il y a lieu de rappeler que l'octroi de dommages-intérêts nécessite la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Le SDC prétend au paiement de la somme de 73.098,53 euros en indemnisation des préjudices subis par les copropriétaires.
Or il s’avère que cette somme correspond au budget prévisionnel des travaux de toiture votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2022 à la suite des recommandations de l’expert judiciaire.
Toutefois, il n’est pas démontré que les fautes commises consistant à ne pas faire procéder aux travaux urgents et à ne pas prendre les mesures utiles permettant la réalisation des travaux de réfection ont eu un impact sur le coût des travaux. Le lien de causalité entre le préjudice et les fautes n’est pas démontré.
Concernant le défaut d’appel dans la cause de l’entreprise des travaux, il n’est pas démontré que les chances de faire condamner cette dernière à la prise en charge du coût des travaux de réfection est amoindri ou inexistante. Le lien de causalité n’est donc pas démontré.
En conséquence, le SDC sera débouté de sa demande.
III – Sur les dispositions de fin de jugement
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et IMMO DE FRANCE, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.
Il n’y pas lieu de se prononcer sur la demande de Madame [T] [Z] de condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 10.125,96 euros au titre des frais d'expertise (en ce compris les frais des sapiteurs), ceux-ci étant compris dans les dépens, comme exposé ci-dessus.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Madame [T] [Z] sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Madame [T] [Z], gagnant son procès contre le SDC, elle se trouve dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, le SDC et le syndic seront condamnés in solidum à verser à Madame [T] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, les demandes du SDC et de Madame [E] [B] divorcée [N] de condamnation du syndic à leurs verser respectivement les somme de 8.000 euros et 5.000 en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
De même, la demande du syndic de condamnation de Madame [T] [Z] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
- N° RG 22/04842 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC2IB
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,
REJETTE la demande de Madame [T] [Z] de condamnation d’IMMO DE FRANCE au paiement de la somme de 14.486,11 euros au titre de sa quote-part des travaux de réfection sur la toiture;
REJETTE la demande de Madame [T] [Z] de condamnation de Madame [N] à lui verser la somme de 7.243,06 euros au titre de sa part de travaux sur la toiture si l'on considère une responsabilité à 50 %;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à faire exécuter les travaux de toiture dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;
DIT que, faute du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de procéder à l'exécution des travaux, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte de 250 euros par mois de retard pendant un délai de six mois;
REJETTE la demande de Madame [T] [Z] de condamnation formulée à l’encontre de Madame [E] [B] divorcée [N];
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à verser à Madame [T] [Z] la somme de 7.671,87 euros au titre du préjudice matériel ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à verser à Madame [T] [Z] la somme de 3.587,50 euros au titre du préjudice de jouissance ;
DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE sont responsables des préjudices subis par Madame [T] [Z] dans les proportions suivantes :
le syndicat des copropriétaires : 20 % ; IMMO DE FRANCE : 80 % ;
CONDAMNE la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à son encontre;
REJETTE la demande de Madame [T] [Z] au titre de la résistance abusive ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de condamnation de IMMO DE FRANCE au paiement de la somme de 73.098,53 euros en indemnisation des préjudices subis par les copropriétaires ;
DISPENSE Madame [T] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE aux dépens qui comprendront les frais d’expertise ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE à verser à Madame [T] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de condamnation de IMMO DE FRANCE à lui verser la somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de Madame [E] [B] divorcée [N] de condamnation de IMMO DE FRANCE à lui verser la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de IMMO DE FRANCE de condamnation de Madame [T] [Z] ou toute partie succombante à lui verser la somme de 4.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LA GREFFIERELA PRESIDENTE
