TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 03 SEPTEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 22/10493 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2S43
AFFAIRE : S.D.C. CAMPAGNE LAROUSSE (Me GROSSO)
C/ S.A.S. AUXITIME (Me VAISSIERE)
DÉBATS : A l'audience Publique du 26 mars2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 juin 2024 prorogée au 09 juillet 2024 prorogée au 03 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 03 septembre 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble CAMPAGNE LAROUSSE sis [Adresse 2]
représenté par Monsieur [R] [F] en qualité d’administrateur provisoire par application d’une ordonnance du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 24 juin 2022 sous le visa de l’article 47 du décret du 17 mars 1967
représenté par Maître Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.A.S. AUXITIME
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 788 756 062
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Aude VAISSIERE, avocate au barreau de MARSEILLE
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Une assemblée générale des copropriétaires de l'IMMEUBLE CAMPAGNE LAROUSSE, sis [Adresse 2] en date du 4 juin 2021 a désigné la SARL AUXITIME en qualité de syndic.
Le Tribunal judiciaire de Marseille par jugement en date du 9 juin 2022 a annulé cette assemblée générale dans son intégralité.
Par ordonnance du 24 juin 2022, Monsieur [F] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire.
*
Suivant exploit du 25 octobre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble CAMPAGNE LAROUSSE a fait assigner la SARL AUXITIME devant le Tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, notamment en son article 18, ainsi que du décret du 17 mars 1967 et du jugement en date du 19 juin 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 13 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAMPAGNE LAROUSSE demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 Juillet 1965, notamment en son article 18,
Vu le décret du 17 Mars 1967, notamment en son article 37,
Vu les articles 1991, 1992 et suivant du Code civil,
Vu le jugement en date du 9 Juin 2022,
- Condamner la SARL AUXITIME à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble CAMPAGNE LAROUSSE les sommes suivantes :
- 19.602,74 euros avec intérêts de droit à compter du jour de la demande en justice,
- 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,
- Débouter la SARL AUXITIME de toutes ses demandes fins et conclusions.
- Ordonner l'exécution provisoire.
Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 27 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SARL AUXITIME demande au tribunal de :
Vu les articles 1235, 1303 et 1376 du Code civil,
- A titre principal, débouter purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Campagne Larousse de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- A titre subsidiaire, limiter la restitution aux honoraires effectivement perçus pour les exercices 2021 et 2022 soit 14.820,24 €,
- condamner reconventionnellement le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Campagne Larousse à payer, sur le fondement de l'enrichissement sans cause, la somme de 14.820,24 € ou toute somme équivalente à la restitution à la société AUXITIME,
- ordonner la compensation éventuelle des créances,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble Campagne Larousse à payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,
- A titre infiniment subsidiaire,
- écarter l'exécution provisoire de droit,
- écarter l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- statuer ce que de droit sur les dépens.
La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du 1er septembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les conséquences de l’annulation du mandat de syndic
Par jugement du 28 avril 2022, le Tribunal judiciaire de Marseille a annulé en son entier l’assemblée générale du 4 juin 2021 qui avait procédé à la désignation de la SARL AUXITIME en qualité de syndic.
Il est constant et non contesté que cette annulation a fait disparaître rétroactivement le mandat accordé à la SARL AUXITIME.
La disparition du mandat induit l’impossibilité pour le syndic de se prévaloir de la rémunération stipulée dans son contrat.
La SARL AUXITIME doit alors restituer les fonds perçus du syndicat des copropriétaires au titre du contrat de syndic.
Elle réclame cependant que les prestations exécutées reçoivent une rétribution par application des dispositions de l’article 1303 du code civil relatives à l’enrichissement sans cause.
Toutefois, par arrêt du 14 janvier 2016, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en déclarant que le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable et qu’un copropriétaire peut faire juger que le syndicat des copropriétaires ne peut pas prendre une décision contraire à une disposition d’ordre public régissant la copropriété.
Par cette décision, ainsi que par l’arrêt du 28 mars 2019, la 3ème chambre civile de la cour de cassation a rappelé que les honoraires étaient indus dans l’hypothèse de l’annulation du mandat, compte tenu des dispositions d’ordre public de la loi du 2 juillet 1970.
Les demandes fondées sur l’enrichissement sans cause doivent être rejetées.
Sur le montant des honoraires perçus par la SARL AUXITIME
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAMPAGNE LAROUSSE réclame le remboursement de la somme de 19.602,74 euros au titre des honoraires versés.
Il estime que le grand livre de la copropriété met en évidence ces versements.
La lecture du grand livre pour l’année 2021 dans sa partie chronologique montre les mentions suivantes au titre des honoraires du syndic :
- 1er août 2021 : 999,13 euros,
- 1er août 2021 : 1.831,81 euros,
- 1er septembre 2021 : 999,13 + 7,42 = 1.006,55 euros,
- 1er octobre 2021 : 999,13 + 0,89 + 279,50 + 65 = 1.344,52 euros,
- 28 octobre 2021 : 380 + 0.89 + 24 = 404,89 euros,
- 1er novembre 2021 : 999,13 euros,
- 20 novembre 2021 : 96 + 324 + 0,89 = 420,89 euros,
- 1er décembre 2021 : 999,13 + 380 = 1.379,13 euros,
- 29 décembre 2021 : 2.830,94 euros.
Soit un total de 11.216,99 euros.
Toutefois, la suite du grand livre dans les rubriques par catégorie montre les frais suivants :
- rémunération du syndic : 6.827,46 euros,
- débours : 36 euros,
- frais postaux : 386,10 euros,
- prestations particulières : 750 euros,
- autres honoraires : 96 + 35,20+38.40+342,24 = 511,84 euros
- honoraires contentieux : 324 euros,
- honoraires de mutation : 760 euros,
- frais administratifs : 303,50 euros,
Soit un total de 9.898,90 euros.
Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune explication sur la discordance de ces montants.
Pour l’année 2022, la lecture du grand livre dans sa partie chronologique montre les versement suivants au profit de la SARL AUXITIME :
- 1er janvier 2022 : 999,13 + 288 + 7,11 = 1.294,24 euros,
- 1er février 2022 : 999,13 euros,
- 1er mars 2022 : 999,13 + 360 + 1.86 = 1.360,99 euros,
- 1er avril 2022 : 999,13 + 378 = 1.377,13 euros,
- 1er mai 2022 : 999,13 euros,
- 1er juin 2022 : 999,13 + 684 = 1.683,13 euros,
- 1er juillet 2022 : 672 euros,
Soit un total de 8.385,75 euros.
Or, sa lecture dans sa partie par catégories montre les versements suivants :
- honoraires syndic : 5.994,78 euros,
- honoraires de mutation : 288 euros,
- frais de relance : 684 euros ,
- frais de vacations : 1.632 euros,
- prestations particulières : 1.152 euros,
Soit un total de 9.750,78 euros.
Les montants sont encore différents sans que le syndicat des copropriétaires n’apporte d’explication à ce sujet.
Dans ces conditions, il sera alloué 9.898,90 euros au titre de 2021 et 8.385,75 euros au titre de 2022, soit la somme de 18.284,65 euros.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
La SARL AUXITIME succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, l’équité n’impose pas de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne la SARL AUXITIME à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CAMPAGNE LAROUSSE pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 18.284,65 euros au titre des honoraires pour 2021 et 2022,
Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL AUXITIME aux dépens,
Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
