TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 02 Juillet 2024
Enrôlement : N° RG 23/11844 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4FKH
AFFAIRE : S.D.C. [6] sis [Adresse 3] ( la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC)
C/ M. [S] [E] et Mme [L] [W] épouse [E] ()
DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL IMMOBILIERE BERNARD HELME, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro B322531724 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Elsa FOURRIER-MOALLIC de la SARL CABINET FOURRIER-MOALLIC, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEURS
Monsieur [S] [E], né le 21 mai 1974 à [Localité 7] (13), domicilié et demeurant [Adresse 2]
et
Madame [L] [W] épouse [E], née le 03 juillet 1981 à [Localité 7], domiciliée et demeurant [Adresse 2]
défaillants
***
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur et Madame [E] sont propriétaires des lots n°286 et 319 dans un immeuble en copropriété sis Résidence [6], [Adresse 5].
Le syndicat des copropriétaires s'est plaint de ce que leur compte est débiteur depuis de nombreuses années malgré sommation de payer les charges de copropriété notifiée le 14 juin 2021 et l'envoi de plusieurs mises en demeure.
***
Le syndicat des copropriétaires, a par acte du 21 novembre 2023, a assigné les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Vu les articles 10 et 10-1, 1 à 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1231-6 du Code Civil,
Vu les articles 514-1, 695 et suivants, en particulier 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER solidairement M. et Mme [E] au paiement de :
- 23.857,29 euros, selon décompte arrêté au 16/11/2023 avec actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 décembre 2021,
- 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice distinct du retard de paiement,
- CONDAMNER solidairement M. et Mme [E] au paiement de 3.600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de l’instance,
- NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, laquelle est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire
Il indique que les frais de relance et les honoraires sont imputables aux défendeurs et sont bien des frais « nécessaires » au sens de l’article 10-1. Ainsi, si la mise en demeure envoyée au copropriétaire défaillant demeure infructueuse, le syndicat des copropriétaires n’a plus d’autre choix, pour la préservation et le maintien de sa trésorerie, que d’agir en recouvrement à son encontre et doit transmettre l’ensemble des pièces justificatives de la créance due par le copropriétaire défaillant au commissaire de justice, puis en cas d’échec de l’action de ce dernier, à l’avocat.
Il ajoute que la résistance abusive de M. et de Mme [E] est établie puisque malgré les tentatives de règlement amiable et leur obligation légale de s’acquitter ponctuellement de leurs charges, ceux-ci ont fait preuve du mutisme le plus total et n’ont rien payé pendant des années, un tel comportement causant nécessairement un préjudice à la trésorerie du Syndicat.
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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [S] [E] et Madame [L] [W] épouse [E], régulièrement assignés à personne présente et à personne n'ont pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 février 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.
Par ailleurs, en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'État.
En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété des lots n° 286 et 319,
- le décompte des sommes dues par les époux [E] au 16 novembre 2023,
- une sommation de payer les charges de copropriété d'un montant de 17 939,63 euros en date du 14 juin 2021,
- une mise en demeure par avocat, en date du 5 décembre 2021, de régler la somme de 18 987,77 euros au titre des charges de copropriété,
- une sommation de payer les charges de copropriété d'un montant de 23 228 euros en date du 17 mars 2023,
- des appels de fonds couvrant la période du 1er janvier au 31 décembre 2023 ;
- la reddition des comptes de charges pour les exercices 2017 à 2022 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 à 2023 approuvant les budgets des exercices 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et votant le budget prévisionnel des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,
- les attestations de non-recours à l'encontre des assemblées générales de 2015 à 2023,
- les comptes au titre des années 2017, 2018, 2019 et 2020,
- le contrat de syndic valable entre le 4 mai 2023 et le 30 juin 2024.
La lecture de l'extrait de compte actualisé au 16 novembre 2023 laisse apparaître un solde antérieur au 2 janvier 2014 injustifié et non corroboré par la production des procès-verbaux d'assemblée générale correspondants, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement réclamer cette somme de 476 euros.
Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de
22 063,96 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats, la production des appels de fonds n'étant en outre imposée par aucun texte.
En conséquence, les époux [E] seront condamnés solidairement à payer la somme de
22 063,96 euros au titre des charges de copropriété des lots n°268 et 319, arrêtées au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à la date de la mise en demeure du 5 décembre 2021 sur la somme de 18 987,77 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
S'agissant par ailleurs des frais imputés aux copropriétaires, il ressort des extraits de compte qu’une partie des sommes réclamées correspond, non à des charges de copropriété, mais à des frais de recouvrement, s'agissant :
- des frais de rappel recommandé (14,35 euros) du 10 septembre 2014 et du 22 août 2016,
- des frais de remise du dossier à l'huissier (180 euros) le 15 mars 2018, le 21 mai 2021 et le 6 mars 2023,
- des frais de sommation par huissier (189,14 et 199,49 euros) le 11 mai 2018 puis le 23 juin 2021,
- des frais de remise du dossier à l'avocat (360 euros) le 16 juin 2022.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. Aussi, les frais de relance qui ne sont pas des frais nécessaires au sens de la loi du 13 décembre 2000 doivent rester à la charge du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires.
Le contrat de syndic qui est conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic ne saurait, conformément au principe de l’effet relatif des conventions prévu par l’article 1165 du code civil, avoir pour effet d’obliger individuellement chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que le syndicat demandeur serait mal fondé à invoquer les stipulations du contrat de syndic au soutien de sa demande en paiement à l’encontre du copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat ne justifie pas des frais nécessaires au recouvrement de sa créance au titre des frais de rappel du 10 septembre 2014 puis du 22 août 2016, ni de l'existence d'une sommation d'huissier le 11 mai 2018 puisqu'il ne produit pas les courriers et actes correspondants. Il sera donc débouté de sa demande formulée de ces chefs, représentant la somme de 217,84 euros.
En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie de la sommation de payer délivrée par huissier le 14 juin 2021. Ces frais nécessaires au recouvrement de la créance, d'un montant de 199,49 euros, doivent effectivement être imputés aux copropriétaires défaillants.
Par ailleurs, les frais de toute nature visés par l'article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s'ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic. Ces différents frais ne peuvent être perçus plusieurs fois, à plusieurs titres, même lorsqu’ils sont visés par plusieurs textes. Les frais tarifés d'huissier à compter de l'assignation, et notamment les frais d’assignation, font partie des dépens. Les honoraires d'avocat ainsi que les sommes demandées au titre des frais de poursuite sont quant à eux susceptibles de donner lieu à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Concernant les frais de « constitution de dossier avocat », et de « remise de dossier huissier », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Pour les raisons exposées ci-dessus, la demande portant sur l'indemnisation des frais de remise de dossier à l'huissier et à l'avocat (soit 900 euros), relevant de la gestion normale d’une copropriété, sera rejetée.
Les époux [E] restent solidairement redevables, au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété relatives aux lots n°268 et 319, de la somme de 199,49 euros.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande en paiement.
L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.
A défaut d’établir la mauvaise foi de leurs débiteurs, qui ont procédé à quelques règlements à compter de mai 2023, et l'existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Monsieur [S] [E] et Madame [L] [W] épouse [E] succombant, ils supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance et seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [L] [W] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BERNARD HELME la somme de 22 063,96 euros au titre des charges de copropriété des lots n°268 et 319, arrêtées au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à la date de la mise en demeure du 5 décembre 2021 sur la somme de 18 987,77 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [L] [W] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BERNARD HELME la somme de 199,49 euros au titre des frais de recouvrement des créances correspondant aux lots n°268 et 319,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sis [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [L] [W] épouse [E] aux entiers dépens,
CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [E] et Madame [L] [W] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE BERNARD HELME la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [6] sis [Adresse 4] de ses demandes plus amples et contraires,
DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.
Le GreffierLe Président
