TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 02 Juillet 2024
Enrôlement : N° RG 22/00594 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZTBS
AFFAIRE : Mme [Z] [W] [S] ( Me Benjamin LAFON)
C/ SDC [Adresse 3] (Me Lisa VIETTI) - S.A.R.L. CAPCLO (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) - M. et Mme [F] (Me Adrien MOMPEYSSIN)
DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
Madame [Z] [W] [S]
née le 29 Mai 1957 à [Localité 5] (13), de nationalité française, juriste, domiciliée et demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet LAUGIER-FINE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 307 772 269 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 4]
Intervenants volontaires :
LA S.A.R.L. CAPCLO, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 883 294 647 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Madame [I] [K] épouse [F], née le 13 août 1987 à [Localité 5] (13), de nationalité française
et
Monsieur [T] [F], né le 02 août 1986 à [Localité 5] (13), de nationalité française, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Maître Adrien MOMPEYSSIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE
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EXPOSE DU LITIGE
Mme [S], les époux [F] et la SARL CAPCLO sont propriétaires de lots au sein de la copropriété située [Adresse 3].
Une convocation à l'assemblée générale du 20 octobre 2021 a été adressée par le syndic le 24 septembre 2021, comprenant une résolution n°29 relative à la régularisation de travaux réalisés pr la SARL CAPCLO, une résolution n°30 relative à la nomination d’un géomètre pour recalculer les millièmes généraux, une résolution n°34 portant sur la cession au profit des époux [F] par le syndicat des copropriétaires de diverses parties communes et la création d'un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse du 6ème étage, une résolution n°35 donnant autorisation au syndic en vue de la réalisation de tous les actes relatifs à la cession des parties communes et à l'établissement du droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse et une résolution n°36 autorisant la réalisation de travaux affectant les parties communes et modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Ces résolutions ont été adoptées.
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Par exploit en date du 17 janvier 2022, Mme [S] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité des résolutions précitées.
Suivant conclusions notifiées le 5 juillet 2022, la société CAPCLO est intervenue volontairement à l'instance aux fins de rejet de l’ensemble des demandes de Mme [S] et de déclarer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété.
Par conclusions notifiées le 15 novembre 2022, Monsieur et Madame [F] sont également intervenus volontairement à la procédure et demandent en outre au tribunal de condamner Mme [S] à réparer leurs préjudices.
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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 5 février 2024, Madame [S] demande au Tribunal de :
Vu les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 17, 25, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 8, 8-1 du décret du 17 mars 1967,
Vu le règlement de copropriété,
A TITRE PRINCIPAL, Juger que les demandes de résolutions mises à l'ordre du jour ont été effectuées par Mme [O] qui n'est pas copropriétaire au sein de la Copropriété [Adresse 3],
Juger qu’il n’a pas été produit lors de la demande d’insertion des résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée du 20 octobre 2021 un pouvoir du représentant de la S.A.R. L. CAPCLO et une autorisation votée en assemblée de la société pour effectuer ces travaux au sein de la copropriété [Adresse 3],
Juger qu’il n’a pas été émis un vote séparé sur chacune des résolutions 29, 30, 34, 35 et 36 des résolutions figurant à l'ordre du jour de l’assemblée du 20 octobre 2021,
Juger nulles et de nul effet les résolutions n° 29, 30, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 de la copropriété [Adresse 3],
Débouter la SARL CAPCLO ainsi que les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER et toute partie succombante au versement chacune d'une somme de 3.000 euros au profit de Mme [S] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Juger que Mme [S] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure,
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée, cette dernière étant compatible avec les demandes,
A TITRE SUBSIDIAIRE, Juger que les autorisations de travaux sollicitées par la SARL CAPCLO et le rachat de parties communes lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2021 nécessitaient un vote à l'unanimité en application des dispositions du règlement de copropriété,
Juger que les autorisations de travaux sollicitées par les consorts [F] et le rachat de parties communes lors de l'assemblée générale du 20 octobre 2021 nécessitaient un vote à l'unanimité en application des dispositions du règlement de copropriété,
Juger nulles et de nul effet les résolutions n° 29, 30, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 de la copropriété [Adresse 3],
Débouter la SARL CAPCLO et les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER ainsi que toute partie succombante au versement chacune d'une somme de 3.000 euros au profit de Mme [S] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Juger que Mme [S] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure,
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée cette dernière étant compatible avec les demandes,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, Juger que les travaux dont il est sollicité l’autorisation et le rachat des parties communes par la S.A.R. L. CAPCLO et par les consorts [F] sont des actes de dispositions des parties communes,
Juger que les travaux sollicités entrainent une appropriation des parties communes, l'emprise sur le sol des nouvelles parties privatives caractérisant une aliénation des parties communes nécessitant une décision à la majorité des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Juger que les travaux dont il est sollicité le vote ont pour conséquence d'entrainer un agrandissement des parties privatives nécessitant un permis de construire et relevant de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
Juger nulle et de nul effet les résolutions n° 29, 30, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 de la copropriété [Adresse 3],
Débouter la SARL CAPCLO et les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER ainsi que toute partie succombante au versement chacune d'une somme de 3.000 euros au profit de Mme [S] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Juger que Mme [S] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure,
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée, cette dernière étant compatible avec les demandes,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, juger que les votes des résolutions 29 et 30 de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 sollicitées par la S.A.R. L. CAPCLO sont constitutifs d’un abus de majorité et de rupture d’égalité entre les copropriétaires,
Juger que les votes des résolutions 34, 35 et 36 de l’assemblée générale du 20 octobre 2021 sollicitées par les consorts [F] sont constitutifs d’un abus de majorité et de rupture d’égalité entre les copropriétaires,
Juger nulles et de nul effet les résolutions n° 29, 30, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale du 20octobre 2021 de la copropriété [Adresse 3],
Débouter la SARL CAPCLO et les consorts [F] de l'ensemble de leurs demandes,
Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] agissant par son syndic le Cabinet LAUGIER ainsi que toute partie succombante au versement chacune d'une somme de 3.000 euros au profit de Mme [S] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
Juger que Mme [S] ne sera pas tenue au paiement commun des frais de procédure et charges résultant de la présente procédure,
Juger que l'exécution provisoire sera prononcée, cette dernière étant compatible avec les demandes.
Elle indique que toute demande d'inscription à un ordre du jour adressée au syndic doit être effectuée par un copropriétaire, or la SARL CAPCLO est propriétaire du lot n°1 et a pour gérant M. [A] [P] et non Mme [L] [O], qui a effectué les demandes d'inscription. Aussi, Mme [O] ne peut engager la société et solliciter l'inscription d'une question à l'ordre du jour sans justifier d’un pouvoir spécial ou d’une délibération en assemblée à ce titre. Elle affirme qu'une décision en assemblée générale aurait dû être prise autorisant la SARL CAPCLO à contracter des engagements d’un montant supérieur à 1000 euros et que la délégation de pouvoir qui aurait été effectuée le 10 juillet 2020 ne respecte les prescriptions des statuts de la SARL CAPCLO puisqu'elle n'est pas temporaire et ne délègue pas un pouvoir pour un objet spécial et limité. Selon elle, la délégation n’a pas été présentée lors de sa demande par Mme [O] et il n'est pas démontré qu'elle a été effectuée pour la SARL CAPCLO.
Par ailleurs, elle mentionne que l'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour, ainsi un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Or, la résolution n°29 porte sur des travaux distincts sur l'ensemble du jardin et la vente par le syndicat des copropriétaires d'une partie commune pour un montant de 2.000 euros, aussi la résolution n°29 ainsi que la résolution n°30 en découlant sont nulles. De même s'agissant de la résolution n°34, puisque le vote pris au titre de l'annexion d'une partie commune est différent d'un vote sur le prix de rachat de la partie commune, et des résolutions n°35 et 36 qui en sont la conséquence. En outre, il est sollicité dans la même résolution un seul vote pour effectuer tous les actes relatifs à la cession des parties communes et l'établissement d'un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse d'une part, une autorisation pour la réalisation de travaux affectant les parties communes et pour la réalisation de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble d'autre part.
Elle précise que les résolutions nécessitant des majorités différentes ne peuvent être regroupées en un seul vote.
Elle fait état d'un défaut de vote à l'unanimité en application des dispositions du règlement de copropriété, d'un empiètement sur le jardin partie commune à usage privatif et de ce que les travaux effectués par Mme [O] avant le vote en assemblée générale ne correspondent pas aux demandes d’autorisation. Elle explique qu'en application du règlement de copropriété, les votes des résolutions prises par le syndicat devaient être à l’unanimité concernant les résolution n°29 et 30 du fait des atteintes et destructions des murs de soutien et aux étaux de masse de la copropriété, de la destruction d’un escalier partie commune, des ouvertures sur des gros murs de façade de la copropriété et de la destruction des voutes de caves. Elle précise que suite à l'élargissement de la superficie de la cave et sa transformation en appartement, elle subit une diminution de luminosité de sa propre cave, Mme [O] ayant également modifié la destination du jardin partie commune en parking mais aussi l’harmonie du jardin de la copropriété visible de tous les balcons.
Mme [S] affirme que les clauses du règlement ne sont pas illicites et reçoivent application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge. A ce titre, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qualifie de partie commune le gros oeuvre des bâtiments et l’article 26 dispose que l’unanimité est requise lorsque l’assemblée porte atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. Dès lors, une demande aurait du être formulée au syndic avant travaux afin que l’architecte de la copropriété puisse contrôler les travaux effectués sur le gros œuvre des bâtiments. Elle ajoute que les travaux d’augmentation de la superficie au sol, constitutifs d'appropriation des parties communes, ont été relevés par la ville de [Localité 5] qui a conclu à l’existence d’infractions et de non-conformités au PLUi.
Elle indique qu'il est tout à fait logique que la destruction partielle des murs de soutien nécessite l'unanimité telle que prévue dans le règlement intérieur, ces dispositions n'étant pas contraires à l'ordre public.
Elle fait également état d'un défaut de vote aux règles de majorité de l'article 26 puisque la SARL CAPCLO a effectué une avancée sur le jardin de son lot privatif, édifié un toit terrasse au dessus de l'avancée de sa cave en détruisant les murs porteurs et s'appropriant une partie commune nécessitant un permis de construire, réalisé emprise non démontable à même le sol d'une partie commune et modifié l'harmonie de la copropriété par de nouvelles ouvertures en façade ainsi que la destination d'une partie commune à usage de jardin, ces aménagements n'étant pas mineurs.
En outre, en sollicitant l'application immédiate des dispositions de l'article 26-1, le vote n'a pas été effectué selon les règles de majorité correspondantes et la résolution n°36 a été proposée selon un vote à la majorité de l'article 25 alors que les travaux effectués sur les parties communes modifient l'aspect extérieur.
Elle relève enfin l'existence d'un abus de majorité, puisque la validation des travaux a abouti à une altération de la vue et de la luminosité de sa cave et le rachat des parties communes pour un prix de 2 000 euros est manifestement contraire au prix du marché actuel. Dès lors, la vente pour un tel prix ayant pour effet de modifier la destination du jardin, outre une appropriation des parties communes diminuant la surface éventuellement constructible de la copropriété, a manifestement été prise en contradiction de l’intérêt collectif et en rupture d’égalité entre les copropriétaires. En outre, en cédant la pièce des caisses à eaux et les combles, les copropriétaires perdent le seul accès au pan du toit côté sud à partir des parties communes pour l’entretien tant des conduits de cheminées que de la toiture. Au surplus, la vente du sanitaire commun du sixième étage ne lui permettra plus de bénéficier du seul sanitaire des chambres de bonne, porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et le prix fixé de 12000 euros pour l’achat de plus de 60 m² de parties communes est manifestement en dessous du marché.
Elle rappelle que la procédure a été effectuée à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des résolutions prises en assemblée générale et que c'est de manière volontaire que les consorts [F] interviennent dans la procédure. A ce titre, les résolutions étant d'application immédiate, elle ne saurait être tenue responsable du fait que ces derniers ne souhaitent pas effectuer les travaux.
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Dans ses conclusions d'intervention volontaire signifiées par RPVA le 16 octobre 2023, la SARL CAPCLO demande au Tribunal de :
Vu les disposition de l'article 25b et de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
RECEVOIR la SARL CAPCLO en son intervention volontaire,
JUGER que la SARL CAPCLO était valablement représentée lors de l'assemblée et que Madame [L] [O] avait pouvoir pour voter et convoquer,
REJETER l'ensemble des demandes d'annulation sur quelque fondement que ce soit,
JUGER par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 comme non écrites les clauses relatives à la demande préalable faite auprès de l'architecte de l'immeuble ou toute clause supposant l'unanimité alors que les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que les travaux faits sur les parties communes dans l'intérêt d'un seul copropriétaire relèvent de la seule majorité de l'article 25b,
CONDAMNER Madame [Z] [W] [S] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
JUGER que l'exécution provisoire est compatible avec la matière.
Elle soutient que Mme [O] est associée de la société CAPCLO, détient 98 % des parts sociales mais aussi une délégation de pouvoir du 10 juillet 2020 lui donnant autorisation de représenter la société lors des assemblées de copropriété et de voter toutes les résolutions utiles notamment pour les travaux dans l'immeuble. En outre, le problème de la représentation de la SARL CAPCLO ne peut être invoquée par Mme [S], puisque le non-respect éventuel des statuts ne fait grief qu'aux porteurs de parts.
Par ailleurs, la demande concernant une régularisation de travaux déjà effectués forme un tout.
Elle estime que les clauses du règlement de copropriété supposant l'accord préalable de l'architecte de la copropriété et l'unanimité pour effectuer des travaux sont illicites.
Elle conteste toute perte de luminosité suite aux travaux sur la cave, l'existence de places de stationnement dans le jardin, la création d'un toit terrasse, la modification de l'harmonie du jardin et ajoute que les travaux résultent de la majorité de l'article 25b.
Elle énonce qu'il n'est pas interdit de modifier un escalier partie commune permettant au seul lot n°1 de communiquer avec le jardin dont il bénéficie de la jouissance privative, qu'il n'y a pas d'atteinte à l'occupation bourgeoise par l'ouverture d'un fond de mur en fond de jardin et que le caractère mineur des travaux réalisés ne permet pas de retenir la majorité de l'article 26, le jardin ayant en outre été valorisé.
Elle estime que Mme [S] est elle même à l'origine d'un abus de minorité et ne démontre aucunement la violation de l'intérêt collectif, ni aucun préjudice personnel ni l'existence d'un prix de cession insuffisant.
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Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 19 septembre 2023, les époux [F] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile, et l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 24 et suivants,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,
A TITRE LIMINAIRE, Juger recevable l’intervention volontaire de Madame [I] [F],
Juger recevable l’intervention volontaire de Monsieur [T] [F],
A TITRE PRINCIPAL, Juger que la clause du règlement de copropriété imposant l’unanimité en méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 doit être réputée non écrite,
Juger qu’aucun des moyens d’annulation invoqués par la demanderesse n’est fondé,
Débouter Madame [S] de l’intégralité de ses demandes,
Condamner Madame [S] à verser la somme de 5000 euros à Madame [I] [F] en réparation de son préjudice moral,
Condamner Madame [S] à verser la somme de 5000 euros à Monsieur [T] [F] en réparation de son préjudice moral,
Condamner Madame [S] à verser à Madame [I] [F] et Monsieur [T] [F] la somme de globale de 15 000 euros en réparation du préjudice financier,
Condamner Madame [S] à verser à Madame [I] [F] et Monsieur [T] [F] la somme globale de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’huissier notamment liés aux constats dressés à la demande des époux [F],
Juger que l’exécution provisoire est compatible avec la matière.
Ils soutiennent que la jurisprudence admet le vote unique sur plusieurs questions lorsque celles-ci peuvent être qualifiées d'indissociables, or la résolution n°34 était accompagnée d’un explicatif précis établissant que les époux [F] souhaitent acquérir des parties communes situées au 6ème étage à un prix de 12 000 euros, composées d’une partie du couloir desservant les chambres de bonne, de WC communs hors d’usage, de combles correspondant à l’ancien local des caisses à eaux et une chambre de bonne portant le n°12. Selon eux, leur projet a été précisément décrit par les explications et plans annexés à la convocation, de sorte que les copropriétaires en avaient une parfaite connaissance, les parties communes étant toutes liées entre elles et identifiées sur le plan et le prix étant un élément indissociable de cette cession. En outre, en acquérant ces parties communes, ils bénéficient dès lors d’un accès direct sur le toit terrasse existant depuis le lot privatif résultant de cette acquisition, de sorte que la création d’un droit de jouissance exclusive était nécessaire.
Ils ajoutent que la résolution n°35 porte sur l’autorisation donnée au syndic de passer les actes découlant logiquement du vote de la résolution n°34 à savoir notamment l’acte préparatoire de vente et l’acte réitératif et que la résolution n°36 forme un tout sans que le vote ne puisse être décomposé en fonction de chaque étape ou de chaque emplacement des travaux.
Ils affirment que la demanderesse, qui a la charge de la preuve, ne démontre aucunement que les travaux porteraient sur les murs de soutien ou étaux de masse et que la clause correspondante du règlement de copropriété est inopposable et doit être réputée non écrite puisque le règlement ne peut modifier le régime de majorité légal, étant précisé qu’une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.
Ils maintiennent que les résolutions n°34 et 35 n'ont pas été directement votées selon les dispositions de l’article 26-1 et que le vote de la résolution n°36 réalisé à la majorité de l’article 25 est parfaitement valable.
Sur l'abus de majorité, ils indiquent que la demanderesse ne démontre pas que les copropriétaires perdraient le seul accès au pan de toiture côté sud ni en quoi cela poserait une difficulté, ni les difficultés pour réaliser le ramonage des cheminées, ni l’absence d’accès direct au toit ni l’impossibilité, en cas d’incendie, de quitter l’immeuble sans secours extérieurs ou de recevoir un tel secours. Ils déclarent que le WC est inutilisable et inutilisé depuis plusieurs dizaines d’années et qu'aucun autre copropriétaire n’a émis de contestation sur le prix de cession des parties communes, plusieurs attestations d’agences immobilières faisant état d’un prix similaire.
Enfin, ils déplorent un comportement abusif de la demanderesse, puisque leur projet aurait pu être finalisé si Mme [S] n’avait pas entrepris cette procédure et puisqu'ils doivent subir une procédure injustifiée menée par la demanderesse qui ne démontre aucune atteinte à l’intérêt collectif de l’immeuble ni à un intérêt personnel. Ils mentionnent ainsi leur préjudice moral en l’état de la procédure subie et de l’impossibilité de mener à bien leur projet avant l’arrivée de leur second enfant, et leur préjudice financier compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux et des difficultés d’approvisionnement.
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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 22 février 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
Vu la Loi du 10 juillet 1965,
Vu le Décret du 17 mars 1967,
Vu le PV de l’assemblée générale du 20.10.2021,
CONSTATER le caractère illicite de la clause du règlement de copropriété disposant : « Les copropriétaires ne pourront pas toucher aux murs de soutien ni étaux de masse sans le consentement unanime de tous les copropriétaires »,
En conséquence, DEBOUTER Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées,
LA CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que des entiers dépens de la présente instance.
Il confirme que Mme [O] est associée de la société CAPCLO, détient 98 % des parts sociales mais aussi une délégation de pouvoir du 10 juillet 2020, aussi elle était habilitée et le syndic ne pouvait se faire juge de l'opportunité des questions dont il est demandé l’inscription à l’ordre du jour.
Il souligne qu’une résolution peut englober plusieurs objets lorsque ces derniers sont indissolublement liés et notamment lorsque l'ensemble de travaux est indissociable.
Le syndicat ajoute que quand bien même les travaux contestés portent sur des parties communes de l’immeuble, Mme [S] ne démontre aucunement qu’ils affecteraient les murs de soutien ou étaux de masse de l’immeuble et que la disposition du règlement de copropriété portant sur le consentement unanime de tous les copropriétaires doit être réputée non écrite. Il estime à ce titre que la clause du règlement qui modifie le régime de la majorité en imposant une règle plus stricte doit donc être écartée et que le tribunal doit valider la décision qui aura spontanément appliqué le régime légal en contradiction avec la clause illicite du règlement de copropriété.
Il affirme que les travaux de la société CAPCLO dont il était demandé l’autorisation relevaient bien de l’article 25b) de la loi de 1965 ; que les résolutions n°34 et 35 n'ont pas été directement votées selon les dispositions de l’article 26-1, qu’aucune disposition de la loi de 1965 du décret de 1967 n’exige, à peine de nullité, que la convocation mentionne, en regard de chacun des projets de résolutions y étant inscrits, la majorité applicable et que l’assemblée n’est pas liée par l’indication erronée d’une majorité.
Enfin, le syndicat soutient que la position de la demanderesse consistant à exiger l’unanimité pour le vote des travaux sollicités par deux copropriétaires constitue un abus de minorité animé par une attitude stérile.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.
Le tribunal a autorisé la production par les parties sous 15 jours d'une note en délibéré portant sur la communication du jugement rendu le 21 mars 2024 dans le cadre d'une instance distincte.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.
I/ Sur l'intervention volontaire des époux [F] et de la SARL CAPCLO
L’article 31 du code de procédure civile dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En application de l’article 325, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Il doit être observé que la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur et Madame [F] ne fait l'objet d'aucune contestation, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Il convient de recevoir l'intervention volontaire de la SARL CAPCLO, conformément à sa demande.
II/ Sur la nullité des résolutions 29, 30, 34, 35 et 36 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2021
Aux termes de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
L'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote.
Il est constant que chaque question proposée ne peut avoir qu'un seul objet et doit donner lieu à un vote distinct afin de ne pas porter atteinte à la liberté des copropriétaires en les empêchant de prendre des positions différentes sur l'ensemble des questions réunies. Cette règle correspond au principe de l'autonomie des décisions de l'assemblée générale et à l'interdiction de la pratique du vote bloqué.
Dès lors, des travaux distincts, relevant ou non de la même majorité, ne peuvent être votés par les copropriétaires au sein d'une même résolution.
Il est en toutefois autrement lorsque différentes questions sont jugées indissociables les unes des autres et peuvent être votées dans la même décision qu'une question à laquelle elles sont attachées.
En l'espèce, les copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] ont voté, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la régularisation de travaux privatifs réalisés par la SARL CAPLO, consistant en la réunion des balcons existants en une seule terrasse avec escalier permettant l'accès au jardin, la revalorisation de l'espace paysagé comprenant une terrasse en platelage bois, mais également portant sur la trémie d'escalier intérieure au logement, la création d'une fenêtre côté jardin, le remplacement des menuiseries extérieures en PVC par des menuiseries bois, la rénovation d'un abri de jardin conformément à l'existant, la mise en place d'une pergola en structure légère bois en remplacement de l'abri existant, l'agrandissement de l'ouverture en fond de jardin et la mise en place de groupes de climatisation en contrebas de la terrasse. La même résolution a également adopté l'indemnisation forfaitaire versée par la SARL CAPCLO aux copropriétaires d'un montant de 2000 euros en raison de l'emprise générée sur le jardin partie commune à jouissance privative et afin de racheter les parties communes « non indispensables à la copropriété ».
La seule lecture de cette résolution révèle incontestablement que la régularisation précitée porte sur de multiples travaux distincts et divisibles déjà effectués par la société copropriétaire. Il n'est aucunement démontré que ces travaux, concernant notamment un escalier, des balcons, des menuiseries, une pergola ou encore un abri de jardin forment un ensemble de travaux indissociables nécessitant l'intervention d'un vote unique à leur sujet. En effet, les affirmations selon lesquelles les travaux avaient déjà été réalisés par la SARL CAPCLO et correspondent à un projet global de la société copropriétaire apparaissent parfaitement inopérantes, dans la mesure où cette résolution particulièrement complexe comprenant de nombreux travaux de nature différente dépourvu de tout lien de dépendance entre eux est de nature à empêcher un vote libre des copropriétaires.
Au surplus, le versement d'une indemnité forfaitaire par la SARL CAPCLO au titre de l'acquisition des parties communes ne comporte évidemment pas le même objet que la régularisation des travaux précités et ne pouvait valablement être mise au vote au sein d'une même résolution.
En effet, la régularisation de travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes n'entraîne pas de facto leur cession à ce copropriétaire.
La résolution n°29 de l'assemblée générale des copropriétaires doit donc être annulée.
Il n'est pas contesté que la résolution n°30 portant sur la nomination d'un géomètre pour recalculer les millièmes généraux, inscrite à l'ordre du jour sur demande de Madame [O], fait suite à ces travaux régularisés et à la cession des parties communes.
Cette résolution étant unie par un lien de dépendance nécessaire à la résolution n°29 et en constituant la suite logique, elle doit également faire l'objet d'une annulation.
Par ailleurs, les copropriétaires de l'immeuble ont voté en seconde lecture, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la cession par le syndicat au profit des époux [F] des combles / ancien local des caisses à eaux, du couloir menant aux combles / ancien local des caisses à eaux, des WC communs hors d'usage et de la chambre de bonne n°12 pour la somme de 12 000 euros ainsi que la création d'un droit de jouissance exclusif rattaché au lot à créer et portant sur le toit terrasse existant au 6ème étage.
Or, de même, cette résolution comporte plusieurs objets en ce qu'elle porte sur la cession de parties communes distinctes aux profit des époux [F], sur le prix global de l'ensemble de ces parties communes et sur la création d'un droit de jouissance exclusif portant sur le toit terrasse.
Le fait que cette cession s'inscrive dans le cadre d'un projet global des époux [F] est parfaitement indifférent, dans la mesure où chaque copropriétaire doit être en mesure de faire valoir son vote favorable ou défavorable sur les parties communes concernées ou conditions de la cession, notamment sur leur prix de vente.
Il n'est aucunement démontré que la cession de ces parties communes est indissociable et indivisible, ni que la création d'un droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse du 6ème étage est strictement dépendante de cette cession. Le prix de vente des parties communes n'est pas non plus indissociable du principe de cession de celles-ci.
Il s'ensuit que la résolution n°34 doit être annulée.
Les résolutions n°35 et 36 de la même assemblée, portant sur l'autorisation à donner au syndic en vue de la réalisation de tous les actes relatifs à la cession des parties communes et à l'établissement du droit de jouissance exclusif sur le toit terrasse ainsi que sur l'autorisation relative à la réalisation de travaux affectant les parties communes et modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ont été adoptées suite à l'approbation de la résolution n°34, selon les indications du procès-verbal. En effet, ce n'est qu'en raison de la cession desdites parties communes aux époux [F] pour la somme de 12 000 euros ainsi que de la création d'un droit de jouissance exclusif rattaché au lot à créer et portant sur le toit terrasse existant au 6ème étage que l'assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à passer les actes relatifs à la transaction et l'établissement du droit de jouissance exclusif mais aussi autorisé les époux [F] à réaliser les travaux d'aménagement des parties communes cédées en chambres, salle de bain et couloir et de création de trois ouvertures en toiture.
Les résolutions n°35 et 36 étant unies par un lien de dépendance nécessaire à la résolution n°34 et en constituant la suite logique, elles doivent également faire l'objet d'une annulation.
En l'état de l'annulation de l'ensemble des résolutions critiquées, il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens de nullité exposés à titre principal et subsidiaire par la demanderesse.
III/ Sur la demande de réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété du 28 décembre 1936
Aux termes de l'article 8 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L'article 26 prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
L'article 43 de la même loi ajoute que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.
En l'espèce, le règlement de copropriété du 28 décembre 1936 stipule que les travaux de percement des gros murs de refend de l'immeuble réalisés au sein des parties privatives doivent être exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble aux frais du copropriétaire concerné.
La SARL CAPCLO n'indique aucunement en quoi l'intervention de l'architecte de l'immeuble imposée par le règlement de copropriété serait irrégulière et ne démontre aucune atteinte à ses droits de copropriétaire par l'effet de cette clause. Sa demande de réputer non écrite cette clause doit donc être écartée.
En revanche, ledit règlement de copropriété prévoit également que les copropriétaires ne peuvent toucher aux murs de soutien ni aux étaux de masse sans le consentement « unanime » de tous les copropriétaires.
Or, comme le soulignent justement les défendeurs, cette clause modifie le régime de majorité légale applicable en imposant une règle plus stricte. En effet, la clause soumettant l'autorisation de l'assemblée générale à la règle de l'unanimité pour les travaux portant atteinte aux murs de soutien et aux étaux de masse apparaît contraire à l'article 26 précité, qui n'impose cette unanimité que s'agissant des décisions de suppression du service de conciergerie lorsqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, ainsi que des décisions portant sur l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. Il en résulte que cette clause doit être déclarée non écrite.
IV/ Sur les demandes indemnitaires des époux [F]
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.
En l'espèce, si les époux [F] font état d'un comportement abusif de Mme [S], force est de constater que les demandes de nullité des résolutions n°29, 30, 34, 35 et 36 de l'assemblée générale du 20 octobre 2021 ont été accueillies par la présente décision et qu'ils ne peuvent donc se prévaloir d'aucune faute de la demanderesse à l'origine de leurs préjudices.
Ils seront donc déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.
V/ Sur les demandes accessoires
Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [Z] [W] [S] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires, la SARL CAPCLO et les époux [F] succombant au moins partiellement dans le cadre de la présente procédure, ils seront condamnée aux dépens.
Il sera rappelé que les frais de constat de commissaire de justice ne font pas partie des dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Le syndicat des copropriétaires, la SARL CAPCLO et les époux [F] seront chacun condamnés à verser à Madame [Z] [W] [S] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles. Les autres demandes seront rejetées.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur [T] [F] et Madame [I] [F],
RECOIT l'intervention volontaire de la SARL CAPCLO,
ORDONNE l'annulation des résolutions n°29, 30, 34, 35 et 36 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] en date du 20 octobre 2021,
REPUTE non écrites les dispositions de l'article deuxième – 2° du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] en date du 28 décembre 1936 stipulant que « les copropriétaires ne pourront pas toucher aux murs de soutien ni étaux de masse sans le consentement unanime de tous les copropriétaires »,
DEBOUTE la SARL CAPCLO de sa demande visant à réputer non écrites les dispositions de l'article deuxième – 2° du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 3] en date du 28 décembre 1936 relatives à la surveillance de certains travaux par l'architecte de l'immeuble,
DEBOUTE Monsieur [T] [F] et Madame [I] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts,
DISPENSE Madame [Z] [W] [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la SARL CAPCLO et Monsieur [T] [F] et Madame [I] [F] aux dépens, en ce non-compris les frais de constat de commissaire de justice,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à Madame [Z] [W] [S] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE la SARL CAPCLO à verser à Madame [Z] [W] [S] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,
CONDAMNE Monsieur [T] [F] et Madame [I] [F] à verser à Madame [Z] [W] [S] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,
REJETTE les autres demandes au titre des frais irrépétibles,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.
Le GreffierLe Président
