TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 02 Juillet 2024
Enrôlement : N° RG 21/06216 - N° Portalis DBW3-W-B7F-Y6NN
AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier “[4]” situé [Adresse 1] ( Me Nathalie RAMPAL)
C/ S.A.S. FONCIA LE PHARE (Me Nicolas MERGER)
DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier “[4]”, situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le GIA MAZET “Agence de la Comtesse”, S.A inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 070 803 440 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Nathalie RAMPAL, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
LA SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la S.A.S. FONCIA LE PHARE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 2]
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EXPOSE DU LITIGE
La société FONCIA LE PHARE, aux droits de laquelle vient la société FONCIA [Localité 5], a été le syndic de la résidence [4] du 12 juin 1986 au 7 mars 2019, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de la remplacer par la société GIA MAZET exerçant sous l’enseigne AGENCE DE LA COMTESSE.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2020, une résolution n°18 a donné
mandat au syndic d’engager une procédure à l’encontre de la société FONCIA SAGI pour « obtenir sa condamnation en réparation des préjudices subis en lien avec ses défaillances relatives à la gestion de la fuite d’eau (surconsommation), au paiement de la facture MEDITRA ainsi qu’à l’étanchéification des balcons (surcoût généré par les travaux d’étanchéité non réalisés en utiles)».
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Le syndicat des copropriétaires a ainsi assigné, par exploit du 29 juin 2021, la société FONCIA LE PHARE devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'indemnisation de ses préjudices.
Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
VU, notamment, l’article 1231-1 du code Civil,
L’article 1992 C.civ. al. 1Er,
Les articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil,
L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
L’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
L’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
JUGER que la société FONCIA [Localité 5] a gravement manqué à ses obligations envers la copropriété [4] dans le cadre de la mission de syndic confiée ;
JUGER que la société FONCIA [Localité 5] a gravement manqué à ses obligations de gestion du prestataire chargé de l’abonnement téléphonique ;
JUGER que la société FONCIA [Localité 5] a gravement manqué à ses obligations de gestion de la fuite d’eau ;
JUGER que la société FONCIA [Localité 5] a gravement manqué à ses obligations de gestion courante concernant l’étanchéité des balcons ;
JUGER que la société FONCIA [Localité 5] a gravement manqué à ses obligations quant au paiement sans facture à la société Méditra ;
EN CONSEQUENCE, CONDAMNER la société FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires [4], les sommes décomptées comme suit :
❖ Surcoût abonnement téléphonique :………………………………….. 1.243,96 euros
❖ Surconsommation d’eau : …………………………………………. 13.723,00 euros
❖ Surcoût travaux d’étanchéité : ……………………………………. 72.245,00 euros
❖ Remboursement facture Méditra ………………………………….. 9.450,61 euros
lesquelles sommes seront assorties des intérêts de droit à compter de la décision à intervenir avec capitalisation pour les intérêts échus depuis plus d’un an,
DEBOUTER la société FONCIA [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la société FONCIA [Localité 5] à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Il indique que la société FONCIA a manqué à ses obligations, notamment s'agissant de l’écriture apparaissant dans lesdits comptes pour un montant de 9.450,61 euros, datée du 1er octobre 2017, intitulée « Régul Méditra-Trx antérieurs » sans qu’une facture ne lui soit rattachée et les demandes du conseil syndical étant restées sans réponse. Il fait état d'un écart entre le montant des travaux votés relatifs à la remise en état des garde-corps maçonnés de 6 immeubles de la copropriété et le total des travaux payés tel qu’il résulte de l’annexe 5 pour un total de 145.602,29 euros. Aussi, les règlements dépassent largement les montants votés pour ces travaux et compte tenu de l’importance de cette somme et de son report en compte d’attente d’année en année, il ne peut s’agir d’une simple erreur. Il soutient que le défaut de réponse de la société FONCIA depuis de nombreuses années caractérise la preuve incontestable du caractère injustifié de cette dépense sans qu’il ne puisse être reproché au syndicat des copropriétaires de renverser la charge de la preuve. Il ajoute que le désistement du syndic en 2019 ne saurait présumer de la communication de la pièce litigieuse en référé.
Il mentionne l'absence de résiliation de l’abonnement téléphonique de la ligne fixe utilisée par le concierge alors que celui-ci disposait depuis deux ans, soit depuis le mois de janvier 2014, d’un téléphone mobile à son nom dont l’abonnement lui est remboursé par le syndicat, constituant ainsi une faute grossière de nature à engager la responsabilité de la société FONCIA.
Il relève par ailleurs l’inertie totale dont la société FONCIA à fait preuve quant à la gestion de la fuite d’eau dans les espaces verts depuis juillet 2018, la recherche de fuite n'ayant été réalisée qu'en janvier 2019 et le surplus de facturation d’eau de 13.723,83 euros lui étant imputable.
S'agissant des travaux d’étanchéité des balcons, il explique que la société FONCIA a soumis au vote des copropriétaires la seule hypothèse de pose de tirants sans travaux d’étanchéité, en totale contradiction avec les préconisations des différentes expertises réalisées, alors que le syndic avait connaissance du défaut d’étanchéité des balcons et de la nécessité d’y remédier. Il est donc responsable tant des désordres que de leur aggravation. Selon lui, la détérioration des dalles et des nez de balcon est principalement due à l’inertie du syndic dans la prise en charge des travaux d’étanchéité des balcons.
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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 21 juillet 2022, la SAS FONCIA LE PHARE demande au Tribunal de :
Vu les articles 1992 et 1231-1 du Code civil et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Dire et juger qu’il n’est pas rapporté l’existence d’un manquement commis par la société FONCIA [Localité 5] qui aurait causé un préjudice au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] ;
En conséquence, rejeter toutes les demandes, fins et conclusions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] ;
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] à payer à la société FONCIA [Localité 5] la somme de 50.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] à payer à la société FONCIA [Localité 5] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [4] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;
En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.
Elle soutient que les fautes reprochées ne sont pas établies et que les préjudices invoqués ne lui sont pas imputables. Aussi, il ressort de la lecture du grand livre que les dépenses concernant la société MEDITRA entre 2014 et 2019 se sont élevées à un montant total de 108.008,60 euros, le syndicat ne démontrant pas ce qu’il devait réellement payer à cette société, d’autant qu’il s’est désisté en référé de ses demandes de communication de pièces dont une portait sur les factures de la société MEDITRA.
Elle ajoute que la décision de résiliation de l'abonnement téléphonique a été prise seulement en 2019 par le nouveau syndic et que ni le conseil syndical ni l’assemblée générale des copropriétaires n’avaient pris une telle décision en ce sens au cours de son mandat.
Elle indique que le syndic a su régler la fuite d’eau qui avait mis un certain temps avant d’être décelée et que le syndic ne saurait donc être tenu responsable d’une surconsommation alors qu’il ne pouvait pas savoir d’où provenait la fuite tant qu’une recherche n’avait pas été effectuée.
Par ailleurs, elle estime que le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement du prétendu surcoût de 65.370,00 euros qui aurait soi-disant pu être évité dès 2012 et ne communique pas non plus les convocations et les annexes des différentes assemblées générales qui se sont tenues en 2013 dans plusieurs bâtiments et qui permettraient de comprendre le détail des travaux qui ont été soumis au vote. A ce titre, elle a dès 2011 pris attache avec le bureau d’études GINGER CEBTP, puis le maître d’oeuvre CRC pour définir les travaux sur les balcons votés en 2013 et réalisés à partir de 2014, aussi l’inertie dénoncée par le syndicat n’est pas caractérisée, d’autant que la chronologie des évènements ne laisse pas suspecter un lien de causalité avec les travaux votés le 6 août 2018 pour le bâtiment ANGUILLA. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires lui reproche un manquement qui relevait en réalité des obligations d’un tiers, en l’occurrence le Cabinet CENTRE REALISATION CONCEPT, maître d'œuvre, dont elle n’est pas responsable.
Elle fait état d'un procédé consistant à engager une action en responsabilité contre le syndic sortant, qui a œuvré au service de la copropriété pendant plus de trente ans pour tenter de faire battre monnaie sans éléments probants, tout en portant atteinte à son intégrité professionnelle, à l'origine d'un préjudice moral.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2023.
Suite à la réouverture des débats en raison de l'indisponibilité du magistrat et du transfert du dossier au cabinet 1 de la troisième chambre section A du tribunal judiciaire de Marseille, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé, notamment, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
A l'occasion de l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1992 du code civil.
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est constant que le syndic de copropriété doit accomplir les diligences normales attendues de la part de son mandant et est tenu en ce sens d'une obligation de moyen.
En l'espèce, il résulte des pièces communiquées que la société LE PHARE a été désignée en qualité de syndic de la copropriété [4] par l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 1986.
Le mandat de la société FONCIA, venant aux droits de la société LE PHARE, a pris fin à l'issue de l'assemblée générale du 7 mars 2019.
Par courrier recommandé en date du 28 avril 2021, le syndicat des copropriétaires s'est plaint de divers manquements et négligences de la société FONCIA dans la gestion de la copropriété et a formulé une réclamation indemnitaire.
S'agissant en premier lieu du grief relatif à la facture MEDITRA, le conseil syndical a demandé à la société FONCIA par courriel du 10 octobre 2018 des informations sur cette dépense de régularisation d'un montant de 9 450,61 euros en date du 1er octobre 2017 non accompagnée d'une facture. Cette demande a été réitérée par courrier du 15 novembre 2018 puis du 26 novembre 2018.
Par courrier en date du 3 janvier 2018 (en réalité, 2019), la société FONCIA a précisé que ces travaux concernaient la reprise et la consolidation des garde-corps béton des balcons d'angle des immeubles, le fonds de réserve n'ayant pas été utilisé car les travaux n'incombaient pas à tous les bâtiments et n'avait pas été voté en assemblée générale.
Les travaux ont été votés au cours de l'année 2013 pour six bâtiments de l'ensemble immobilier, confiés à la société MEDITRA pour les bâtiments ANGUILLA et MARIE GALANTE et aux sociétés MEDITRA, SEFAT et SGF pour les bâtiments BELLE FONTAINE, BARBADE, DESIRADE et TRINIDAD. Ils ont été réalisés en juin 2012 pour un montant de 105 871,44 euros pour les seuls travaux hors frais d'assurance dommages-ouvrage et de maîtrise d'oeuvre, outre les honoraires du syndic fixés à 2,5 et 2,99%, représentant la somme globale de 3 596,25 euros.
La somme totale des travaux incluant les honoraires du syndic, les frais de maîtrise d'œuvre et d'assurance dommages-ouvrage s'élève à 122 936,10 euros.
Le conseil syndical a sollicité par courrier du 14 janvier 2019 la transmission du procès-verbal de réception et du dossier des ouvrages exécutés.
Cette dépense apparaît effectivement sur le relevé général des dépenses établi le 11 décembre 2018 par la société FONCIA. Il n'est pas contesté qu'aucune facture n'a été produite par l'ancien syndic, aucune pièce n'ayant été retrouvée dans les archives par le nouveau syndic, et que les comptes correspondants n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le nouveau syndic a précisé au conseil syndical par courriel du 30 septembre 2019 que cette écriture est apparue pour la première fois le 23 décembre 2015 dans un compte d'attente d'affectation, sans règlement sur le compte bancaire.
Cette écriture apparaît effectivement sur le grand livre des comptes à cette date, sans mention d'une facture correspondante, et a été réglée le 30 septembre 2016 sous le nom « Régul travaux ». Elle apparaît ensuite sous le nom « Régul MEDITRA » le 27 décembre 2016, dans le cadre de l'exercice suivant.
Les provisions sur charges relatives aux travaux de remise en état des garde-corps ont été appelées au cours des années 2013 et 2014.
La lecture du grand livre des comptes laisse apparaître que des règlements ont été effectués à la société MEDITRA entre les mois de janvier 2014 et mars 2019 pour la somme totale de
108 008.60 euros.
Cependant, l'état des travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 révèle que les sommes de 19 878,39 euros pour le bâtiment BELLE FONTAINE ; 21 074,37 euros pour le bâtiment MARIE GALANTE ; 28 623,95 euros pour le bâtiment ANGUILLA ; 31 686,63 euros pour le bâtiment DESIRADE ; 20 842,13 euros pour le bâtiment TRINIDAD et 23 496,82 euros pour le bâtiment BARBADE ont été payées au titre de la remise en état des garde-corps, soit un montant global de 145 602,29 euros, dépassant de 22 666,19 euros les travaux votés d'un montant de
122 936,10 euros.
La comparaison entre les travaux votés et les paiements effectués laisse ainsi apparaître que le montant des travaux payés est supérieur à celui des travaux votés.
La société défenderesse ne conteste pas avoir maintenu l'écriture litigieuse dans un compte d'attente et l'avoir incluse dans l'état des dépenses en 2017 puis dans les appels de charges correspondants.
Si aucun élément ne permet d'affirmer que cette somme avait en réalité déjà été payée le 21 février 2014 en étant comprise dans la somme de 25 007,64 euros, il n'en demeure pas moins qu'elle n'est pas justifiée par la production d'une facture et que la comparaison des travaux votés et paiements effectués à ce titre révèle un dépassement incontestable des montants autorisés par les copropriétaires.
Il sera rappelé qu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de produire une facture inexistante mais bien à son mandataire d'apporter la preuve que le paiement était dû, d'autant plus que si la société FONCIA prétend ne plus détenir les archives de la copropriété, la demande de communication de la facture est formulée depuis le mois d'octobre 2018, soit avant la transmission des archives réclamées en référé et la fin de son mandat. A ce titre, il doit être rappelé qu'il incombe au syndic, titulaire d'un mandat, de justifier du bien-fondé d'une dépense payée à l'entreprise afin de rendre compte de sa gestion au syndicat des copropriétaires.
Le moyen selon lequel le nouveau syndic s'est désisté de sa demande de communication des factures de la société MEDITRA dans le cadre de la procédure de référé est donc parfaitement inopérant, dans la mesure où la société FONCIA ne démontre aucunement avoir dument produit ces pièces.
Ce manquement de la société FONCIA est directement à l'origine du préjudice financier subi par le syndicat des copropriétaires. La société défenderesse sera donc condamnée à lui verser la somme de 9450,61 euros au titre de la facture réglée à la société MEDITRA.
S'agissant du défaut de résiliation de l'abonnement téléphonique, il résulte des pièces communiquées que le nouveau syndic AGENCE DE LA COMTESSE a procédé par lettre recommandée du 3 juin 2019 à la résiliation du contrat liant la société ORANGE à la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires réclame le remboursement d'une dépense supplémentaire indue d'un montant de 1243,96 euros en raison de la négligence de la société FONCIA, qui n'a pas résilié l'abonnement téléphonique de la ligne fixe utilisée par le concierge.
Néanmoins, il ne démontre aucunement avoir vainement sollicité, notamment suite à une décision de l'assemblée générale, la résiliation de cette ligne par la société FONCIA ni la carence de cette dernière à ce titre. Aucune faute contractuelle ne peut donc lui être reprochée et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.
Concernant par ailleurs le contentieux relatif à la gestion de la fuite d'eau dans les espaces verts, il ressort des éléments produits que la société MC TAMINIAUX intervenue le 27 juillet 2018 a détecté une fuite sur le réseau encastré des espaces verts et a préconisé l'intervention d'une société disposant d'appareils d'écoute aux termes de la facture adressée à la société FONCIA.
Un membre du conseil syndical a demandé au syndic par courriel du 30 août 2018 de désigner l'entreprise compétente afin de procéder aux réparations.
Le syndic a cependant contesté l'existence d'une fuite le même jour, sauf s'agissant d'un problème d'électrovanne, remise en état en juillet.
L'attention du syndic a cependant été attirée par une copropriétaire le 31 août 2018 sur l'existence d'une fuite, ainsi que le 3 septembre 2018. Le syndic a reconnu par courriel en réponse du même jour la réparation partielle de la fuite et indiqué se rapprocher du gardien afin de réaliser une recherche de fuite.
La société ECORES est intervenue sur place le 30 janvier 2019 et a conclu à une surconsommation sur le réseau d'arrosage due à la présence d'un robinet bloqué en position ouverte dans un regard d'eaux usées. Les travaux de changement du robinet de puisage ont été réalisés selon facture du 8 février 2019 pour un montant de 181,50 euros TTC.
La facture établie le 28 novembre 2018 par la société EAU DE [Localité 5] METROPOLE fait état d'une consommation d'eau de 11515 m3 entre le 28 mai et le 14 novembre 2018 pour un montant total de 18 365,21 euros (moins un crédit antérieur de 4 683,17 euros) incluant les taxes et frais d'abonnement ; alors que les consommations semestrielles moyennes antérieures apparaissent très largement inférieures. La lecture de la facture démontre en effet une augmentation très importante de la consommation entre les mois de juillet et novembre 2018.
La société FONCIA ne conteste pas l'existence du montant excessif généré par une fuite non détectée mais nie l'existence de toute faute de sa part.
Or, force est de constater que le syndic a été alerté dès le 31 août 2018 de la persistance d'une fuite affectant les espaces verts et a pu constater lui-même cette surconsommation d'eau particulièrement conséquente à la réception de la facture du 3 décembre 2018. Pour autant, il a attendu la fin du mois de janvier 2019 pour requérir la société ECORES, privant ainsi la copropriété de la possibilité de remédier rapidement à la fuite déjà non intégralement réparée en juillet 2018.
Le moyen selon lequel le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune démarche visant à obtenir la réduction de la facture apparaît totalement inopérant en l'état des manquements de l'ancien syndic. Au surplus, la fuite a bien été traitée en février 2019.
L'existence de la fuite en elle-même n'étant pas imputable au syndic, le préjudice du syndicat des copropriétaires ne peut être réparé que sur le fondement de la perte de chance, puisque la société FONCIA a privé son mandant de l'opportunité de faire réparer celle-ci plus tôt, soit dès le mois d'août 2018, en raison de sa réaction tardive. Cette perte de chance, qui ne peut correspondre qu'à une fraction du préjudice réclamé, sera évaluée à 75% du surcoût dénoncé, qui doit lui même être établi à la somme de 9 041,04 euros.
La société FONCIA sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 780,78 euros au titre de la perte de chance d'échapper à une surconsommation d'eau.
S'agissant enfin des travaux d'étanchéité des balcons, la société FONCIA a informé les copropriétaires par courrier du 18 février 2011 de l'étude de solidité des ouvrages réalisé par la société SOCOTEC suite à la chute d'un élément de garde-corps en béton durant l'été 2010, qui a émis un avis défavorable et confirmé la nécessité de réalisation d'études complémentaires se traduisant par la vérification de l'état des aciers de liaison entre les garde-corps et les nez de balcon.
C'est la raison pour laquelle la société GINGER CEBTP a effectué le 15 juin 2011 un diagnostic sur les balcons et a conclu à l'existence de dégradations sur 30% des balcons principalement liées à des coulures en sous-face des corniches et de désordres présentant un risque pour la sécurité, liés à la présence d'épaufrures en formation. Elle indique que les désordres sont liés au vieillissement naturel des bâtiments, aggravé par l'ambiance agressive liée à la proximité de la mer et par l'apport d'embruns marins par les vents dominants, mais également au principe constructif même des balcons. Elle met également en évidence une pathologie générique affectant les corniches et murets se traduisant par une oxydation progressive des armatures, nécessitant des mesures conservatoires afin d'éviter de nouveaux sinistres, une réfection complète des joints d'étanchéité et la mise en place d'éléments de renforcement, outre la purge des parties non adhérentes.
Ce rapport ne préconise pas la réalisation d'une étanchéité de la dalle des balcons.
Le cabinet CRC, maître d'œuvre, a dressé un cahier des clauses techniques particulières prévoyant notamment un procédé par équerres métalliques et harpage en nez de dalle par platines boulonnées au moyen de scellements chimiques et la mise en oeuvre d'une étanchéité liquide à froid sur les sols des loggias suite à la démolition du carrelage, du mortier de pose, des plinthes et de la colle de pose.
La société TOLLENS, dans son rapport en date du 24 janvier 2012, propose également la réalisation d'une étanchéité des balcons avec dépose du carrelage.
L'expert judiciaire M. [C] mentionne, après examen des bâtiments DESIRADE et JAMAIQUE, dans son premier rapport du 12 mars 2012, que :
- les désordres de décollement ponctuels du revêtement en nez de balcon proviennent de la présence d'eau dans les balcons, de leur configuration, d'une canalisation des eaux limitée et de l'absence d'étanchéité gorgeant d'eau la poutre de rive décorative, l'étude d'un balcon sinistré permettant de constater l'absence d'étanchéité de la dalle,
- les désordres de décollement sur des parties de parois, les nez de balcon et loggias nécessitaient diverses reprises mais la perméabilité structurelle due à la conception même des ouvrages n'a pas été suffisamment prise en compte, permettant la présence d'eau entre le support et le revêtement.
M. [C] pointe ainsi l'erreur de conception du précédent maître d'œuvre qui n'a pas suffisamment pris en compte la perméabilité des balcons, précisant néanmoins que le désordre est de nature esthétique. Il préconise la mise en œuvre d'une étanchéité des balcons afin de mettre un terme aux désordres de cloquages sur les nez de balcon et loggias.
Si le rapport du cabinet CRC et la proposition de la société TOLLENS mentionnent la mise en oeuvre d'une étanchéité sur le sol des balcons et loggias, ces travaux ne sont alors nullement strictement imposés dans le cadre de la consolidation des balcons. De même, l'expert judiciaire ne préconise la réalisation de cette étanchéité que dans le cadre de désordres esthétiques affectant les nez de balcon, étant précisé qu'aucune étanchéité n'avait été initialement prévue par le constructeur et qu'aucun éclatement du béton n'a alors été relevé.
Le syndic a rappelé dans une résolution n°14 au cours de l'assemblée générale du 21 mars 2012 les démarches engagées suite à la chute de l'élément de garde-corps du balcon, les diagnostics effectués par les cabinets GINGER et CRC mais également dans une résolution n°15, la nécessité de procéder aux travaux de réfection des joints périphériques d'étanchéité des balcons, d'ordre privatifs.
Le syndic a soumis aux votes des copropriétaires des bâtiments concernés au cours de l'année 2013 une résolution relative à la remise en état des garde-corps maçonnés.
A ce stade, il ne peut être valablement reproché à l'ancien syndic, qui n'est pas un professionnel de la construction, de n'avoir pas proposé aux copropriétaires la réalisation d'une étanchéité des balcons, puisqu'elle n'apparaissait pas indispensable dans le cadre des travaux urgents de consolidation. La société FONCIA avait alors certes connaissance du défaut d'étanchéité des balcons, mais aucun élément ne permet d'affirmer que l'état de solidité préoccupant des ouvrages était du à une étanchéité défaillante. A ce titre, il n'est aucunement démontré que le conseil syndical aurait demandé l'inscription à l'ordre du jour d'une résolution relative aux travaux de consolidation des balcons avec la réalisation d'une étanchéité ni que ces derniers revêtaient alors un caractère impératif.
La société FONCIA ne peut être jugée responsable des désordres, dans la mesure où l'absence d'étanchéité des balcons relève initialement d'un choix constructif.
Postérieurement, M. [C] relève dans un deuxième rapport du 21 octobre 2016 l'éclatement des bétons originels et des mortiers de réparation ainsi que la dégradation des revêtements de façade. S'agissant des désordres affectant le béton, ils apparaissent liés au phénomène de corrosion des armatures du béton dont les enrobages sont insuffisants (corrosion elle-même causée par la pénétration de CO2 et/ou de chlorures provenant du milieu environnant) et par une étanchéité défectueuse à la jonction entre les dalles et le nez de balcon. L'expert judiciaire fait état des problèmes structurels touchant les aciers nécessitant une reprise radicale des nez de balcon pour stopper une aggravation irréversible des désordres d'éclatement de béton, de nature évolutive, impliquant la mise en œuvre d'une bonne imperméabilité des eaux de ruissellement et d'une étanchéité des balcons concernés pour éviter l'intrusion de l'eau depuis la dalle.
Le rapport précise ainsi que la durabilité des ouvrages en béton est compromise avec certitude.
Il en résulte que l'absence d'étanchéité litigieuse ne constitue pas l'unique cause des désordres affectant les balcons, qui apparaissent multiples. Néanmoins, la société FONCIA a nécessairement eu connaissance à compter du 21 octobre 2016 du lien de causalité entre les graves dégradations affectant la solidité des nez de balcon et le défaut d'étanchéité.
Par ailleurs, la société ICS PROVENCE conclut dans un rapport en date du 29 mars 2019 que la stagnation des eaux de pluie polluée infiltrée dans des microfissures a provoqué l'oxydation exfoliante des aciers et conduit à la disparition de certaines ou leur rupture.
Le cabinet JC CONSULTING ajoute le 14 octobre 2019 que les balcons et terrasses du bâtiment ANGUILLA souffrent d'une absence totale d'étanchéité du plancher bas laissant les bétons dans un état très dégradé, les précédentes interventions ayant porté sur l'installation de tirants alors même que le tirantage est insuffisant en nombre sur la façade Ouest et en matière d'exécution. Il estime ainsi que le défaut d'étanchéité a généré de façon prématurée une dégradation maximale des constituants des dalles dans de nombreuses zones.
Aux termes du compte-rendu de visite du 9 février 2017, la société FONCIA indique avoir sollicité la réalisation d'une étude sur la mise en place d'une étanchéité des balcons, qui devra être suivie d'un test sur un balcon.
Le cabinet JC CONSULTING a communiqué le 7 mars 2018 une proposition de maîtrise d'œuvre des travaux de réfection de l'étanchéité horizontale des balcons, des claustras et des nez de balcon du bâtiment ANGUILLA.
Le compte-rendu de visite du 5 avril 2018 mentionne qu'un ordre de service lui a été donné pour les phases 1 et 2 des travaux et que tous les balcons doivent être visités par le cabinet. Des investigations et sondages ont été conduits par la société ACM en décembre 2018.
Des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment et de certains balcons ont ensuite été votés par les copropriétaires du bâtiment ANGUILLA le 6 août 2018 pour un montant total de 150 000 euros.
L'ensemble de ces éléments révèle que la société FONCIA a fait diligenter, suite au rapport d'expertise judiciaire du 21 octobre 2016 pointant entre autres les graves conséquences de l'absence d'étanchéité des balcons, diverses études et devis et a fait voter les travaux urgents concernant le bâtiment ANGUILLA, ces diligences correspondant à son obligation de moyen.
Il ne peut être retenu que la dégradation du béton et la dangerosité des balcons est imputable à l'inertie du syndic, dans la mesure où il n'est pas démontré que celui-ci avait connaissance dès 2012 de la dangerosité inhérente à l'absence d'étanchéité des balcons, de l'évolution prévisible des désordres et de la nécessité de procéder à ces travaux. L'affirmation selon laquelle la société FONCIA n'a pas soumis au vote des copropriétaires des travaux « indispensables » ne peut donc être entérinée en l'absence de tout élément établissant le caractère impératif de ces travaux dès l'année 2012.
S'il est vrai qu'il n'aurait pas été nécessaire de refaire un diagnostic ou voter de nouveaux travaux d'étanchéité si ceux-ci avaient été réalisés après le premier rapport d'expertise judiciaire, aucune faute du syndic consistant en la violation de son obligation de moyen n'est prouvée puisque le syndicat échoue à démontrer que la situation préoccupante des balcons était due avant 2016 à une étanchéité inefficace, dont la mise en œuvre aurait été préconisée de façon nécessaire.
Ses diligences postérieures à l'année 2016 ne peuvent être qualifiées d'inertie.
En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires réclame le versement de la somme de 72 245 euros, correspondant à des travaux supplémentaires nécessaires liés à la restructuration des balcons d'angle mais également des façades mais ne justifie aucunement que l'engagement de cette dépense est directement et uniquement lié à un défaut de mise au vote en 2012 des travaux d'étanchéité des balcons, imputable au syndic.
Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du surcoût des travaux d'étanchéité.
Enfin, la société FONCIA ne démontre l’existence d’aucun préjudice moral, celle-ci ayant au surplus été condamnée à indemniser le syndicat du chef de deux préjudices. Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre.
Les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation pour les intérêts dus au moins pour une année entière.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SAS FONCIA [Localité 5], qui succombe dans le cadre de la présente procédure, supportera les dépens et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SA GIA MAZET, une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SA GIA MAZET, la somme de 9 450,61 euros au titre de la facture réglée à la société MEDITRA,
CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SA GIA MAZET, la somme de 6 780,78 euros au titre de la perte de chance d'échapper à une surconsommation d'eau,
DIT que les condamnations précitées porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ORDONNE la capitalisation pour les intérêts dus au moins pour une année entière,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SA GIA MAZET, de ses demandes de dommages et intérêts au titre du surcoût de l'abonnement téléphonique et du surcoût des travaux d'étanchéité,
DEBOUTE la SAS FONCIA [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 5] aux dépens,
CONDAMNE la SAS FONCIA [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [4] situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SA GIA MAZET, une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.
Le Greffier Le Président
