| France, Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème chbre cab a1, 02 juillet 2024, 19/06275

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 02 Juillet 2024

Enrôlement : N° RG 19/06275 - N° Portalis DBW3-W-B7D-WOVG

AFFAIRE : Mme [P] [H] et M. [A] [G] ( Me Emilie BERTAUT)
C/ M. [V] [E], M. [J] [I] (Me [S] [L]) - SAS GESPAC IMMOBILIER (Me François ROSENFELD) - SDC du [Adresse 1] (Me Benjamin NAUDIN) - MAIF (Me Laurent LAZZARINI)

DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Madame [P] [H], née le 04 Novembre 1972 à [Localité 9], de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [G], né le 24 Novembre 1974 à [Localité 7], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 1]
constituant tous deux l’indivision [H]-[G]

tous deux représentés par Maître Emilie BERTAUT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [V] [E], né le 22 juin 1974 à [Localité 8], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 2]

Monsieur [J] [I], né le 24 octobre 1960 à [Localité 8], de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

LA S.A.S. GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 100 149 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par Madame [D] [W] de la SARL Agence PERIER GIRAUD, dont le siège social est sis [Adresse 5], désignée es qualité d’administrateur provisoire selon ordonnance rendue le 16 décembre 2019 et prorogée jusqu’au 16 décembre 2023

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

Partie intervenante :

LA MAIF, immariculée sous le SIRET numéro 775 709 702 016 46 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [G] et Madame [H] sont propriétaires au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] d’un appartement en rez-de-chaussée constituant leur résidence principale (lot 2) et d’un appartement au 1er étage, loué (lot 3). La copropriété contient 6 lots, est décomposée en deux bâtiments et détenue par quatre copropriétaires.

Messieurs [U] [E] et [J] [I] sont copropriétaires des lots 1 et 6.

Se plaignant le 12 juin 2018 de l'affaissement du plancher de leur habitation suite aux travaux engagés dans l’appartement situé au-dessous du leur, en rez-de-jardin, Madame [H] et Monsieur [G] ont pris contact avec la Mairie de [Localité 8] qui a, sur la base d'un rapport d'expertise, rendu un arrêté de péril imminent le 14 juin 2018 prévoyant l’évacuation et l’impossibilité d’utilisation des appartements des rez-de-jardin, rez de-chaussée et 1er étage côté droit.

Madame [H] et Monsieur [G] ont par la suite fait établir un constat d’huissier le 3 juillet 2018.

La ville de [Localité 8] a rendu un arrêté de mainlevée partielle du péril grave et imminent le 19 août 2019, permettant la réintégration de l’appartement du premier étage, puis le 26 novembre 2019 un arrêté de péril simple enjoignant aux copropriétaires de l’immeuble de mettre fin durablement au péril en réalisant dans un délai de six mois les travaux de réparation visés à l’arrêté, les appartements du rez-de-jardin et du rez-de-chaussée restant interdits d’occupation jusqu’à l’achèvement des travaux de réparation définitifs.

Les travaux ont été réalisés en juillet 2021, sous le contrôle de Madame [W], administrateur provisoire de la copropriété, et de la ville qui les a fait exécuter d’office. Le 11 août 2021, la ville de [Localité 8] a pris un arrêté de mainlevée du péril.

***

Par acte d’huissier en date des 31 juillet et 7 août 2018, Mme [H] et M. [G] ont assigné M. [E] ainsi que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 27 septembre 2018, le président du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise et désigné Monsieur [M]-[A] [N] pour y procéder.
 
L'expert a déposé son rapport le 9 mai 2019.
***
 
Par acte d’huissier en date du 7 juin 2019, Mme [H] et M. [G] ont assigné Messieurs [E] et [I], le syndicat des copropriétaires et la société GESPAC IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 3 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné un complément d'expertise judiciaire et commis en qualité d'expert Monsieur [N].

Monsieur [N] a déposé son second rapport le 13 septembre 2022.

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Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 14 janvier 2024, M. [G] et Mme [H] demandent au Tribunal de :

Vu l’article R.511-7 du Code des procédures civiles d’exécution,
Vu les articles 1386 et 1240 du Code Civil,
Vu les articles 18 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 14 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

PRONONCER l’homologation des rapports d’expertise déposés le 9 mai 2019 et le 13 septembre 2022 par Monsieur [M]-[A] [N], expert judiciaire,
CONDAMNER solidairement Messieurs [V] [E] et [J] [I] à verser à Madame [H] et Monsieur [G] les sommes suivantes :
* 225,33 euros au titre des sommes recouvrées par la ville pour les frais d’expertise judiciaire,
* 1.972,78 euros au titre de la somme versée pour la reprise de l’étaiement et l’intervention du BET,
* 45.085,35 euros au titre des sommes versées à la ville pour les travaux de reprise sur les parties communes, toute somme recouvrée auprès de Madame [H] et Monsieur [G] par la ville de [Localité 8] en rapport avec le péril,
* 59.655,64 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement du rez-de chaussée (lot 2) , pour mémoire, une somme au titre des éventuels travaux de remise en état de l’appartement du 1er étage (lot 3),
* 18.730 euros au titre du relogement,
* 81.250 euros au titre de la perte de loyer, comptes arrêtés au 1er janvier 2024 – à parfaire jusqu’à réintégration de Madame [H] et Monsieur [G] dans leur logement,
* 40.000 euros au titre de la perte de chance subie par Mme [H];
* 300 euros au titre du constat d’huissier initial des désordres,
* 350 euros au titre du constat d’huissier relatif à l’incurvation du sol,
* 994 euros au titre des frais occasionnés par la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire, y compris les frais d’inscription – à parfaire,
* 20.000 euros au titre du préjudice moral,
* 1.598 euros au titre des frais relatifs aux travaux sur la colonne des eaux usées,
* 7.040 euros au titre de l’avance sur trésorerie appelée par l’administrateur provisoire,
CONDAMNER solidairement la société GESPAC IMMOBILIER avec Messieurs [E] et [I] sur une quote-part des sommes énoncées, et donc CONDAMNER la société GESPAC IMMOBILIER à verser à Madame [H] et Monsieur [G] la somme de 100.000 euros à parfaire (quote-part des travaux de reprise d’étaiement, du relogement, de la perte de loyer et du préjudice moral),
Subsidiairement, CONDAMNER solidairement la société GESPAC IMMOBILIER avec Messieurs [E] et [I] à verser à Madame [H] et Monsieur [G] la somme de 27.500 euros, décomposée comme suit :
* 17.500 euros au titre de la perte de loyers (14 x 1.250),
* 10.000 euros au titre du préjudice moral,
CONDAMNER solidairement la société GESPAC IMMOBILIER avec Messieurs [E] et [I] à verser à Madame [H] et Monsieur [G] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des autres difficultés rencontrées en raison de ses agissements,
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avec Messieurs [E] et [I] sur une quote-part des sommes énoncées, et donc CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avec Messieurs [E] et [I] à verser à Madame [H] et Monsieur [G] la somme de 100.000 euros à parfaire (quote-part des travaux de reprise d’étaiement, du relogement, de la perte de loyer et du préjudice moral),
Subsidiairement, CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] avec Messieurs [E] et [I] à verser à Madame [H] et Monsieur [G] la somme de 87.500 euros , décomposée comme suit :
* 77.500 euros au titre de la perte de loyers (62 x 1.250);
* 10.000 euros au titre du préjudice moral,
DEBOUTER la société GESPAC IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaire du [Adresse 1] de ses demandes, fins et conclusions,
JUGER que Madame [H] et Monsieur [G] seront exonérés des dépenses liées à la présente procédure conformément à l’article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER solidairement Messieurs [V] [E] et [J] [I], et tout succombant, à verser à Madame [H] et Monsieur [G] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER solidairement Messieurs [V] [E] et [J] [I], et tout succombant, aux entiers dépens,
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter du 27 septembre 2018,
ORDONNER l’exécution provisoire.

Ils indiquent que Monsieur [I] n'est pas domicilié au [Adresse 1] [Localité 8] et n’a jamais vécu à cette adresse puisque le logement situé en rez-de-jardin a toujours été inhabitable, aussi il doit communiquer sa véritable adresse afin de régulariser la constitution et tout acte subséquent dans le cadre de la présente procédure sous peine de rejet de ses conclusions.
Ils expliquent que la démolition du mur de refend et des cloisons dans l’appartement des consorts [E] et [I] est à l’origine des dommages, étant précisé qu'ils n’ont jamais averti qu’ils comptaient réaliser des travaux sur les parties communes, ni sollicité d’autorisation de travaux. Ils font état des zones d’ombres concernant ce péril et l'identité des copropriétaires des lots 1 et 6, Monsieur [B] ayant un temps agi comme un propriétaire et semblant vouloir réaliser des travaux sur les lots appartenant à Messieurs [E] et [I].
Ils soutiennent que la société GESPAC a failli à sa mission puisque l’expert judiciaire l'a mise en demeure de faire reprendre l’étaiement mais le syndic n’a jamais daigné répondre sur le démarrage ni l’avancée des travaux et n’a pas fait exécuter cette reprise sous le contrôle du BET DMI. Ils précisent qu'au moment des faits, le syndic bénévole était M. [F], élu par l'assemblée générale du 4 juin 2018 et que rien n’a été mis en oeuvre par la société GESPAC pour récupérer les fonds auprès des copropriétaires défaillants, en particulier Messieurs [E] et [I], en l'absence de procédure de recouvrement, aucune assemblée générale ordinaire ou extraordinaire n’ayant été convoquée afin de permettre de résoudre ses difficultés.
Enfin, le syndicat des copropriétaires n’a pas pourvu à la conversation de l’immeuble puisqu’il n’a pas mis en oeuvre les démarches nécessaires à la reprise de l’étaiement ni le recouvrement des charges des copropriétaires défaillants.
Ils énoncent qu'ils n’agissent pas en qualité de créanciers et ne réclament pas le paiement d’une somme d’argent dont serait redevable le syndicat des copropriétaires mais recherchent la responsabilité du syndicat en raison de l’aggravation des désordres, ce cas n'étant pas prévu par l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que les demandes formulées sont parfaitement recevables. Ils ajoutent que l’origine du sinistre se situe bien dans les parties communes puisqu’il s’agit de l’affaissement du plancher en raison de la démolition du mur de refend, qualifiés de parties communes conformément au règlement de copropriété.
Par ailleurs, ils font état des autres difficultés rencontrées du 17 septembre 2018 au 16 décembre 2019 avec la société GESPAC, qui n’a jamais organisé d’assemblée générale ni présenté de comptabilité, a facturé indument des charges de copropriété et frais et leur a causé un préjudice moral.
Ils détaillent l'ensemble de leurs préjudices liés aux frais relatifs au péril ; aux travaux d’étaiement, de reprise d’étaiement et de confortement définitif de remise à niveau du plancher ; aux travaux de reprise des parties privatives pour le rez-de-chaussée ; aux frais de relogement ; aux pertes de loyer pour le 1er étage ; à la perte de revenus de Madame [H] ; aux frais divers ; à leur préjudice moral ; aux frais relatifs aux travaux sur la colonne des eaux usées et à l’avance de trésorerie.

***

Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application,
Vu les articles 334 et suivants, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile,
Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,
Vu les pièces versées,
Vu la jurisprudence visée,

A TITRE PRINCIPAL : sur l'irrecevabilité des demandes en raison de l’application de l’article 29-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, DEBOUTER l’indivision [H]-[G], la MAIF, la société GESPAC et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] en ce que leurs demandes sont irrecevables sur le fondement de l’article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965,
A TITRE SUBSIDIAIRE : Sur le nécessaire rejet des demandes de l’indivision [H] [G], de la MAIF, de la société GESPAC et toutes autres parties en raison de l’absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires,
DEBOUTER l’indivision [H]-[G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1],

DEBOUTER la MAIF, la société GESPAC et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1],
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE : Sur la nécessaire condamnation des consorts [E]-[I] et la société GESPAC IMMOBILIER a relever et garantir le syndicat des copropriétaires, si par impossible, la juridiction de céans devait entrer en voie de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], CONDAMNER les consorts [E]-[I] et la société GESPAC IMMOBILIER, solidairement, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre et ce compris, au titre des frais irrépétibles et dépens de la présence instance,
RECONVENTIONNELLEMENT : Sur la nécessaire condamnation des consorts [E] [I] à supporter le coût des travaux et études relatifs aux parties communes, CONDAMNER les consorts [E]-[I] à payer à titre de provision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme à parfaire de 53872.37 euros TTC jusqu’à la totalité des sommes mises à sa charge ou celle de l’ensemble de ses copropriétaires par la ville de [Localité 8] au titre des travaux de reprise exécuté d’office en juillet 2021,
EN TOUT ETAT DE CAUSE : sur les frais irrépétibles et les dépens, DEBOUTER les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens d’instance formulées à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1],
CONDAMNER toute partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés par l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance, dont distraction sera faite au bénéfice de Maître Benjamin NAUDIN au visa de l’article 696 du même code,
DIRE N’Y AVOIR LIEU A ECARTER l’exécution provisoire de droit.

Il soutient que l'ordonnance rendue le 11 janvier 2024 a prorogé la mission de Madame [W] pour une durée de 12 mois soit jusqu’au 16 décembre 2024, emportant suspension de l’exigibilité des créances ayant leur origine antérieurement à cette décision pour une période de 12 mois et interrompant ou interdisant de manière globale toute action en justice de la part de tous les créanciers et tendant à la condamnation du syndicat débiteur à une somme d’argent. Il rappelle que l’instance ayant été introduite le 7 juin 2019, l’irrecevabilité invoquée ne relevait donc pas de la compétence du juge de la mise en état mais bien du juge du fond.
Par ailleurs, les désordres déplorés par les demandeurs trouvent uniquement leur origine dans les travaux réalisés dans les parties privatives du lot des consorts [E]-[I] et le syndicat des copropriétaires ne saurait en aucun cas être tenu des éventuelles fautes de gestion commises par le syndic. Aussi, il appartenait au syndic à l’époque des faits, le Cabinet GESPAC IMMOBILIER, de procéder aux différentes démarches, ce dernier devant répondre des fautes et négligences commises pendant sa gestion.
Il sollicite la condamnation solidaire des consorts [E]-[I] à lui payer la somme à parfaire de 53 872.37 euros TTC, précisant que du fait de son manque de moyens, la ville de [Localité 8] a rendu le 28 janvier 2021 une décision d’exécuter les travaux d’office.

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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 28 mars 2024, la SAS GESPAC IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu l'article 1241 et suivants du code civil, vu les pièces,

A titre principal, dire et juger que le cabinet GESPAC IMMOBILIER n'a commis aucun manquement à son mandat de syndic à l'origine des préjudices allégués par les requérants,
Rejeter l'intégralité des demandes formées à l'encontre du cabinet GESPAC IMMOBILIER,
A titre subsidiaire, Condamner Monsieur [E] et Monsieur [I], Monsieur [G] en sa qualité d'ancien syndic bénévole et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à relever et garantir le cabinet GESPAC IMMOBILIER de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son encontre,
En tout état de cause, rejeter l'intégralité des demandes formées à l'encontre du cabinet GESPAC IMMOBILIER,
Condamner la partie succombante au paiement de la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la partie succombante au paiement des dépens.

Elle soutient que les désordres affectant les appartements et les parties communes n'ont pour origine que les travaux réalisés par M. [I] et M. [E]. En outre, les deux syndics bénévoles en exercice à l'époque des travaux engagent leur responsabilité puisqu'ils n'ont pas assuré l'efficacité des travaux d'étaiement ni effectué toute diligence pour conserver l'immeuble. Elle conteste ainsi tout manquement de sa part compte tenu de sa désignation en septembre 2018 et explique qu'elle a découvert à son entrée en fonction l'existence des désordres et des travaux insuffisants, outre l'insuffisance de trésorerie pour payer la facture de la société DMI qui a ensuite refusé d'intervenir. Aussi, il incombait aux demandeurs et aux syndics précédents de faire cesser les travaux entrepris, de réaliser les remises en état efficaces et de procéder aux diligences imposées pour remédier à l'insolvabilité de la copropriété. Elle ajoute qu'elle demeurait dans l'attente des directives de l'expert judiciaire.
Elle estime que le retard des travaux découle de la situation dégradée de la copropriété, qui a conduit à la désignation d'un administrateur provisoire.
Elle nie l'existence d'un quelconque préjudice en lien de causalité avec une éventuelle faute de sa part et sollicite la garantie de M. [G], syndic bénévole à la date des faits, dont l'inertie est à l'origine des préjudices allégués.

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Dans ses conclusions d'intervention volontaire signifiées par RPVA le 16 janvier 2023, la société MAIF demande au Tribunal de :

Vu l'article 329 du code de procédure civile, vu l'article L.121-12 du code des assurances, vu l'article 1240 du code civil, vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Donner acte à la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE de son intervention volontaire,
La déclarer recevable en la forme et bien fondée au fond,
Condamner solidairement Messieurs [E] et [I] et la société GESPAC à verser à la MAIF la somme de 92 584,53 euros,
Subsidiairement, condamner solidairement Messieurs [E] et [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux mêmes fins,
En tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la MAIF la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait état de son action subrogatoire en sa qualité d'assureur des demandeurs compte tenu des versements effectués. Elle estime que M. [I] et M. [E] ont engagé leur responsabilité délictuelle et que le syndic est responsable des dommages causés par son inaction.

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Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 3 mai 2024, M. [E] et M. [I] demandent au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 13-186 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

A titre liminaire, ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,
Recevoir favorablement les présentes conclusions aux intérêts des consorts [E] et [I],
A titre principal, Juger que les travaux réalisés au sein du logement [I] – [E] ont été exécutés sans autorisation préalable des propriétaires bailleurs par une entreprise BRIT CONSTRUCTION, en contradiction manifeste des règles de l’art,
Juger que les consorts [E] et [I] doivent désormais affronter cette responsabilité,
Juger que les consorts [E] et [I] subissent les conséquences financières d’une telle situation, dont ils n’ont tiré absolument aucun bénéfice,
Juger les revendications des consorts [P] [H] et [A] [G] totalement disproportionnées en leurs sollicitations financières et indemnitaires,
Juger que les consorts [G] et [H] ne justifient pas des quantums d’indemnisation qu’ils ont perçu de leur compagnie d’assurance,
Juger que le montant des travaux de remise en état de l’appartement du rez-de-chaussée doit être déduit du quantum des indemnisations perçues par la compagnie d’assurance [H] et [G],
Juger que les consorts [E] et [I] ont réglé intégralement le montant des travaux de sécurisation opérés par la ville de [Localité 8],
Débouter les consorts [H] et [G] de leur demande financière au titre de leur relogement, en l’absence de tout élément justificatif probant,
Débouter les consorts [H] et [G] de leur demande indemnitaire totalement infondée et injustifiée au titre d’une prétendue perte de loyer, non argumentée,
Débouter Madame [H] de l’indemnisation sollicitée au titre de son préjudice professionnel en l’absence de tout élément certain concordant permettant de déterminer le lien de cause à effet entre le sinistre survenu et la perte de marché,
Réduire à de plus justes proportions le préjudice moral subi par les consorts [H] et [G],
Débouter les consorts [H] et [G] de leur demande au titre des frais de justice en l’absence de démonstration de non prise en charge par leur compagnie d’assurance «protection juridique»,
Débouter la société GESPAC IMMOBILIER et les syndicats des copropriétaires de leur demande récursoire formalisée contre les consorts [E] et [I],
Débouter les consorts [H] et [G] des demandes formalisées à l’endroit de Messieurs [E] et [I] au titre de leur manquement dans la gestion de la copropriété.

Ils sollicitent le rabat de l'ordonnance de clôture, exposant qu'ils n’ont pu s’entendre sur l’arbitrage qu’ils devaient mener en considération des difficultés auxquelles ils étaient opposés au sein de leur indivision.
Ils contestent être à l’origine de ces travaux dont ils ignoraient tout, puisque le logement était alors loué à Monsieur [T] et a été détruit par des travaux de démolition entrepris par ce dernier et commandés auprès de l'entreprise BRIT CONSTRUCTION.
Ils affirment que les demandes indemnitaires sont totalement disproportionnées, mais également injustifiées puisque les demandeurs restent silencieux sur le processus indemnitaire dont ils auraient pu bénéficier à l’occasion des déclarations d’assurance qu’ils ont initiées et ne justifient pas des travaux engagés. Ils relèvent en outre l'absence de production du contrat de bail et des règlements opérés à hauteur de 1.500 euros par mois ; l'absence de démonstration d'une perte de loyer par la preuve de la réalité d’un lien contractuel habituel ; l'absence de justification par Mme [H] de la réalité de ses revendications au titre de la perte de revenus et nient l'existence d'un préjudice moral compte tenu de leurs efforts. Ils font enfin état de leurs appels en garantie.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024. La SAS GESPAC IMMOBILIER a notifié, postérieurement à l'ordonnance de clôture soit le 17 mai 2024, de nouvelles conclusions récapitulatives.

L'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l'intervention volontaire de la société MAIF ne souffrant d'aucune contestation, il lui en sera donné acte.

I/ Sur la révocation de l'ordonnance de clôture et l'irrecevabilité des conclusions postérieures

Aux termes des articles 802 et 803 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, suite à sa constitution du 26 février 2021, le juge de la mise en état a adressé un avis de conclure à Maître [L] le 21 mars 2023, puis deux injonctions de conclure le 16 mai 2023 et le 5 septembre 2023. En l'absence de toute observation et de toutes conclusions du conseil de M. [E] et de M. [I], une ordonnance de clôture partielle à été prise à son encontre le 13 novembre 2023.

Maître [L] a finalement conclu le 3 mai 2024 et sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture, faisant état des difficultés d'entente entre les indivisaires et de leur éloignement géographique.

Toutefois, Messieurs [E] et [I] ne démontrent l'existence d'aucune cause grave de nature à justifier la révocation de l'ordonnance de clôture partielle prise à leur égard, cette dernière constituant une sanction liée à l'absence de diligences accomplies par les parties concernées dans les délais impartis par le juge de la mise en état.
En effet, la mésentente entre les indivisaires et la distance géographique les séparant ne justifient nullement l'absence totale d'écritures de leur part pendant trois années ou de toute observation adressée au juge de la mise en état en dépit des nombreuses relances effectuées par ce dernier.

Par ailleurs, il doit être observé que le conseil de la SAS GESPAC IMMOBILIER demande, dans le cadre de nouvelles écritures notifiées le 17 mai 2024, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture, le rejet des conclusions notifiées le 29 mars 2024 par le syndicat des copropriétaires et celles notifiées le 3 mai 2024 par M. [E] et M. [I].
Néanmoins, la SAS GESPAC IMMOBILIER n'a nullement sollicité le renvoi du dossier lors de la mise en état du 2 avril 2024 alors même que les conclusions récapitulatives du syndicat ont été notifiées 4 jours auparavant et a attendu près de six semaines après l'ordonnance de clôture et 4 jours avant l'audience pour demander le rejet des écritures du syndicat des copropriétaires. Elle ne justifie non plus de l'existence d'aucune cause grave de nature à révoquer l'ordonnance de clôture et a admettre ses propres conclusions du 17 mai 2024, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n'a ni modifié ni augmenté ses demandes a son égard mais a seulement ajouté un moyen relatif à des faits datant de l'année 2020.

Aussi, en l'absence de toute cause grave dument justifiée, la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 2 avril 2024 sera rejetée et les conclusions notifiées par la SAS GESPAC IMMOBILIER le 17 mai 2024 et par M. [E] et M. [I] le 3 mai 2024 seront d'office déclarées irrecevables.

II/ Sur l'irrecevabilité des demandes fondées sur l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l'article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 emporte suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision, pour une période de douze mois.
Elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à:
1o La condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent;
2o La résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Elle arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision.
Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, peut, sur demande de l'administrateur provisoire, proroger les suspensions et interdictions prévues au I du présent article jusqu'à trente mois.
Les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées dans les conditions prévues au présent article sont poursuivies à l'encontre du syndicat des copropriétaires, après mise en cause de l'administrateur provisoire.

En l'espèce, force est de constater que M. [G] et Mme [H] sollicitent notamment la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de Messieurs [E] et [I] à leur verser la somme de 87 500 euros au titre de leur perte de loyers et de leur préjudice moral.
Une telle prétention s'analyse nécessairement en une demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme d'argent et est visée par l'article 29-3 précité. M. [G] et Mme [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction aux fins d'indemnisation de leurs préjudices par exploit délivré le 7 juin 2019, soit antérieurement à la première désignation de l'administrateur provisoire intervenue le 16 décembre 2019.

L'origine de cette créance est antérieure à l'ordonnance rendue le 16 décembre 2019 par le président du tribunal judiciaire de Marseille, ayant désigné Mme [W] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété située [Adresse 1] sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, cette ordonnance ayant emporté suspension de l'exigibilité des créances susvisées pour une durée de 12 mois.

Il doit être observé que la mission de l'administrateur provisoire a été prorogée pour une durée d'un an par ordonnance du 4 décembre 2020, puis par ordonnance du 20 juillet 2022 et du 11 janvier 2024.

Toutefois, comme le soulignent justement les demandeurs, ces nouvelles ordonnances rendues par le juge chargé du contrôle des expertises n'ont pu entraîner la poursuite de la suspension de l'exigibilité des créances antérieures et l'interdiction susvisée que pour une durée maximale de 30 mois à compter du 16 décembre 2019, soit jusqu'au 16 juin 2022.
D'ailleurs, les ordonnances de prorogation des missions de Mme [W] rendues le 20 juillet 2022 et le 11 janvier 2024 ne visent plus cette suspension de l'exigibilité des créances dues par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, le terme de la suspension de plein droit de l'exigibilité des créances est survenu au maximum le 16 juillet 2022 et la créance de M. [G] et Mme [H] est redevenue exigible depuis lors, de sorte qu'aucune cause d'interruption ne subsiste.

S'agissant de la créance revendiquée par la société MAIF à l'encontre du syndicat des copropriétaires par conclusion d'intervention volontaire en date du 16 janvier 2023 et l'appel en garantie de la SAS GESPAC IMMOBILIER, l'interdiction affectant initialement ces actions en justice a également pris fin le 16 juillet 2022, de sorte qu'aucune irrecevabilité ne peut plus être opposée à la société MAIF et au syndic.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses fins de non-recevoir.

III/ Sur la demande d'homologation des rapports d'expertise judiciaire

Il convient de rappeler qu’il ne peut y avoir lieu à « homologation d'un rapport d'expertise », qui constitue seulement un élément de preuve, le technicien étant commis pour éclairer le juge sur une question de fait et ses constatations ou ses conclusions ne liant pas celui-ci. Cette demande sera donc rejetée.

IV/ Sur l'origine des désordres

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire réalisé le 13 juin 2018 par Mme [Z], désignée par le tribunal administratif de Marseille par ordonnance du même jour, que le plancher de l'immeuble sis [Adresse 1] présente, dans l'appartement situé au rez-de-chaussée, une inquiétante déformation et un affaissement général dans le dégagement et le séjour, se manifestant par un vide entre le plancher et les cloisons suspendues pouvant atteindre 7 à 8 centimètres par endroits. L'expert met également en évidence des fissures horizontales sur les endroits les plus faibles et un soulèvement du carrelage en marbre dans le dégagement.
Mme [Z] fait état de la démolition des cloisons porteuses et des murs de refend dans le logement inférieur situé au rez-de-jardin en travaux, aucun élément ne confortant le plancher haut.
Elle conclut à l'existence d'un péril grave et imminent compte tenu du risque important d'effondrement d'une grande partie du plancher bas du rez-de-chaussée, pouvant entraîner dans sa chute une partie des cloisons. Mme [Z] préconise ainsi l'étaiement du plancher bas dans les plus brefs délai, l'interdiction d'accès au logement du rez-de-chaussée et au chantier du rez-de-jardin.

Par arrêté du 14 juin 2018, la ville de [Localité 8] a interdit à l'occupation les appartements des rez-de-jardin, rez-de-chaussée et premier étage côté droit de l'immeuble et enjoint aux copropriétaires de faire réaliser l'étaiement du plancher bas dans un délai de 8 jours, considérant par ailleurs que le syndic bénévole était alors M. [R] [F].

Le commissaire de justice mandaté par les demandeurs confirme le 3 juillet 2018 les importants défauts de planéité et affaissements affectant le sol de leur appartement, l'existence d'un écart entre les carreaux de sol et les plinthes en pied de mur et d'un amoncellement de gravats dans le jardin de l'appartement du rez-de-jardin.

Le rapport de visite du BET COHIBEO en date du 7 août 2018, établi suite au sondage en sous face du plancher haut maçonné de type poutrelles, conclut que la démolition du mur de refend, élément porteur, est à l'origine de l'affaissement du plancher. Le bureau d'études met également en évidence l'affaissement du plancher, le décollement des revêtements de sol, la désolidarisation de l'assise des cloisons séparatives avec le sol et l'apparition des fissures d'environ 5 mm d'ouverture sur certaines cloisons séparatives. Il est en outre précisé que le fait de procéder à la suppression du mur constituant l'assise du plancher sans investigations préalables, nécessaires à la bonne compréhension de la structure et de son fonctionnement, et sans étude de structure correspondante, a causé les conséquences observées.

Dans son premier rapport en date du 9 mai 2019, l'expert judiciaire M. [N] corrobore cet affaissement du plancher et fait état d'un étaiement réalisé à la hâte à l'intérieur de l'appartement de Messieurs [E] et [I], non conforme aux règles de l'art et n'assurant pas la stabilité de l'immeuble. Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'affaissement du plancher de Mme [H] et de M. [G] a été causé par la démolition du mur de refend et des cloisons dans l'appartement de Messieurs [E] et [I].

L'origine du sinistre est donc incontestable et établie par les trois rapports précités.

Il n'est pas contesté que le mur de refend, porteur, et la structure maçonnée des planchers constituent des parties communes. Le règlement de copropriété du 21 mai 1962 prévoit en effet que les gros murs et le gros oeuvre des planchers forment la propriété indivise des copropriétaires.

Il ressort en outre des éléments précités que la responsabilité des propriétaires de l'appartement du rez-de-jardin, à l'origine des travaux engagées sur les parties communes, est susceptible d'être engagée.

Il doit par ailleurs être observé que par arrêté du 26 novembre 2019, la ville de [Localité 8] a imparti aux copropriétaires un délai de 6 mois afin de réaliser les travaux de réparation des désordres affectant le plancher. Elle a ensuite décidé le 28 janvier 2021, d'exécuter d'office les travaux de réparation consistant en la reprise des planchers et cloisons et la pose des éléments structurels dans les appartements du rez-de-chaussée et du rez-de-jardin.

Les travaux définitifs ont été réalisés le 3 août 2021 et l'accès aux appartements a de nouveau été autorisé par arrêté de mainlevée du péril en date du 11 août 2021.

Postérieurement aux travaux de reprise engagés d'office par la ville de [Localité 8], le commissaire de justice mandaté par M. [G] a constaté le 29 octobre 2021 un important phénomène d'infléchissement vers le centre de la bâtisse sur le sol du hall d'entrée et le couloir de distribution de l'appartement des demandeurs ainsi que dans le salon où un jour plus important se trouve entre le sol et les ventaux de la porte sur le côté gauche. Le commissaire de justice a également observé des importantes traces d'infiltration d'eau, le boursoufflement de la peinture et son décollement par plaques dans l'angle des murs contre la façade et dans la salle de bains, outre d'importantes fissures avec écartements à l'extérieur dans l'angle du mur de façade.

L'expert judiciaire, dans son deuxième rapport du 13 septembre 2022, indique que le plancher haut a bien été repris mais que les gravats provenant des démolitions n'ont pas été évacués, que le plancher bas du premier étage (lire en réalité rez-de-chaussée) dans l'appartement des demandeurs n'a pas été remis à niveau au moment de la réalisation du confortement du plancher au-dessous et présente le même affaissement que celui de mai 2019. Il ressort des constatations de l'expert que les travaux de reprise en sous-oeuvre réalisés par la ville ne se sont pas accompagnés d'une remise à niveau du plancher bas du premier étage (lire en réalité rez-de-chaussée). M. [N] confirme que ces désordres sont apparus au moment de la démolition le 12 juin 2018 des murs porteurs qui soutenaient le plancher haut du rez-de-chaussée. Aussi, si le plancher a été repris depuis et ne présente plus de risque d'instabilité, l'appartement du premier étage (lire en réalité rez-de-chaussée) doit être remis en état pour être habité.

IV/ Sur la responsabilité délictuelle de M. [E] et M. [I]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la caractérisation d'une faute personnelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité les unissant.

En premier lieu, il importe de préciser que M. [E], dument représenté par son conseil au cours des opérations d'expertise, n'a jamais contesté la propriété des lots n°1 et 6. A ce titre, M. [B] n'a été titulaire que d'un compromis de vente du lot n°1, non réitéré par acte authentique, étant précisé qu'il n'est ni allégué ni démontré que ce dernier serait à l'origine des travaux.

Les différents rapports pointent la responsabilité de M. [E] et de M. [I] dans la survenance des dommages, compte tenu des travaux réalisés dans leur lot et portant sur des parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires et sans étude structure préalable indispensable compte tenu de l'ancienneté du bâtiment et de sa configuration. La démolition du mur de refend porteur et des cloisons leur est ainsi imputable. Il résulte en outre du rapport d'expertise judiciaire que les travaux engagés ne correspondent pas à des travaux de remise en état imputables à un locataire.

Ce manquement, constitutif d'une faute civile, est directement à l'origine des désordres subis par les demandeurs. La responsabilité de M. [E] et de M. [I] sera ainsi engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

V/ Sur la responsabilité du syndic

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Envers les copropriétaires, le syndic peut engager sa responsabilité personnelle sur le fondement de l'article 1240 précité dès lors qu'il a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission et doit réparer les dommages causés.

Le cabinet GESPAC IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2018, soit trois mois après la survenance des désordres.

La cause des désordres ne lui est évidemment pas imputable.

Toutefois, l'expert judiciaire a informé les parties, dont la SAS GESPAC IMMOBILIER, de la nécessité de reprendre l'étaiement réalisé dans l'appartement du rez-de-jardin par note en date du 25 octobre 2018. Il a ainsi rappelé le caractère urgent de la consolidation de l'étaiement et des démarches pour obtenir la mainlevée de l'arrêté de péril afin de ne pas aggraver le préjudice des demandeurs. Il a également indiqué que la mise en œuvre du nouvel étaiement devait impérativement être réalisée sous le contrôle du BET DMI, à l'origine des préconisations de reprise.

Le conseil du syndic a informé M. [N] de la désignation urgente de la société ART DOMUS à cette fin le 29 octobre 2018. Il a adressé aux copropriétaires le 2 novembre 2018 puis le 18 décembre 2018 des appels de fonds relatifs aux frais de maîtrise d'œuvre du bâtiment A, aux premier et deuxième étages, aux étaiements et aux diagnostics et préconisations.

Par une note n°2 en date du 6 novembre 2018, l'expert judiciaire a mis en demeure le syndic de faire reprendre l'étaiement du plancher haut de l'appartement de M. [E] et M. [I], « mesure conservatoire d'extrême urgence pour éviter l'effondrement de l'immeuble » en sollicitant une réponse sous trois jours.

Par une note n°3 en date du 12 novembre 2018, M. [N] a rappelé au conseil du syndicat des copropriétaires l'intervention souhaitable du BET DMI pour valider l'intervention de la société ART DOMUS conformément à ses préconisations et a sollicité des précisions sur la date de démarrage des travaux par le syndic.

Par une note n°4 en date du 20 novembre 2018, l'expert judiciaire a sollicité des informations sur l'avancement des travaux de reprise de l'étaiement.

Par une note n°5 en date du 29 novembre 2018, M. [N] a demandé au cabinet GESPAC de bien vouloir confirmer la mission confiée au BET DMI concernant la maîtrise d'œuvre des travaux.

Les travaux de reprise de l'étaiement ont pris fin le 17 décembre 2018.

Par une note n°6 en date du 19 décembre 2018, l'expert judiciaire a pris acte de la reprise des étaiements, précisé que le devis de la société ART DOMUS était antérieur aux préconisations du BET DMI du 28 août 2018 et sollicité à nouveau les explications du syndic, « resté muet », quant à l'importance des travaux envisagés sans recours au bureau d'études. Il a ainsi indiqué envisager de solliciter l'intervention du BET DMI en qualité de sapiteur pour examiner les travaux de reprise de l'étaiement et les travaux de reconstruction des murs et / ou des reprises en sous-oeuvre réalisés dans le lot n°1.

L'expert judiciaire a finalement acté le 13 février 2019 l'intervention du BET DMI en qualité de sapiteur afin d'examiner les travaux de reprise de l'étaiement et les travaux de reprise des murs porteurs démolis et fait état de « l'inertie » du syndic au cours des opérations d'expertise. Il importe de préciser que la consignation complémentaire correspondante a été réglée par les demandeurs.

Dans une note n°8 en date du 21 mars 2019, M. [N] a indiqué que le confortement des étaiements réalisé à l'initiative du syndic n'était pas satisfaisant et devait être complété ou repris sous le contrôle du BET DMI.

Par courrier en date du 20 juillet 2019, M. [G] et Mme [H] ont mis en demeure la SAS GESPAC IMMOBILIER de faire souder sous 8 jours les étais compte tenu des défauts mis en exergue par le BET DMI, qui n'a pu délivrer l'attestation de bonne réalisation assurant la sécurité de l'immeuble.

Le BET DMI a finalement attesté, le 30 juillet 2019, de la conformité de l'étaiement mis en place, de la dimension correcte des étais et du soudage des viroles, permettant l'accès aux appartements du rez-de-chaussée et du premier étage sans risque dans l'attente du confortement définitif.

La réintégration du seul appartement du premier étage de l'immeuble a ainsi été autorisée par la ville de [Localité 8] par arrêté du 19 août 2019, le péril restant néanmoins maintenu concernant les appartements du rez-de-jardin et du rez-de-chaussée en l'absence d'intervention des dispositions nécessaires pour mettre fin durablement au péril.

Il résulte de ces éléments qu'en dépit des multiples sollicitations et avertissements de l'expert judiciaire, la SAS GESPAC IMMOBILIER, en sa qualité de syndic et donc en charge de la conservation de l'immeuble, a omis de faire réaliser les travaux urgents de reprise des étaiements sous le contrôle du BET DMI comme préconisé par M. [N] depuis le mois de novembre 2018. Si les travaux ont été réalisés en décembre 2018 soit assez rapidement, il n'en demeure pas moins que leur non-conformité a été établie par le BET DMI au mois de mars 2019 et que l'expert judiciaire s'est vu dans l'obligation de désigner ce dernier en qualité de sapiteur compte tenu de la carence du syndic sur ce point.
Cette négligence du syndic a nécessairement eu pour conséquence de retarder la mise en oeuvre efficace des travaux de reprise des étaiements, pourtant de nature urgente. En effet, la conformité de l'étaiement n'a pu être attestée le 30 juillet 2019 suite à l'intervention de nouveaux travaux et la réintégration du appartement du premier étage de l'immeuble n'a été permise par la ville de [Localité 8] que par arrêté du 19 août 2019.

Si la SAS GESPAC IMMOBILIER estime qu'il incombait aux précédents syndics bénévoles en exercice lors de l'exécution des travaux d'effectuer toutes diligences afin de vérifier les travaux effectués, il doit être rappelé que d'une part, aucune pièce ne démontre que M. [G] exerçait les fonctions de syndic bénévole au cours de l'été 2018, les arrêtés visant M. [F] en cette qualité. D'autre part, aucun élément n'établit que le syndic aurait du avoir connaissance de la non-conformité des étaiements avant les conclusions de l'expert judiciaire en ce sens au mois d'octobre 2018, date à laquelle la SAS GESPAC IMMOBILIER était bien le syndic professionnel de la copropriété.

Aussi, la SAS GESPAC IMMOBILIER ne peut valablement prétendre s'exonérer de sa responsabilité à ce titre.

S'agissant par ailleurs de l'absence de trésorerie de la copropriété, la SAS GESPAC IMMOBILIER ne démontre aucunement le montant de la facture établie par la société DMI ni même avoir pris contact avec cette dernière. Elle ne justifie pas de l'insolvabilité de la copropriété à cette époque, d'autant plus que M. [G] et Mme [H] ont réalisé un virement de 1854,34 euros le 19 novembre 2018 pour financer les travaux d'étaiement.
Surtout, le syndic n'établit pas avoir tenté de recouvrer les sommes dues par M. [E] et M. [I] afin d'assurer la conservation de l'immeuble conformément à ses missions.

En définitive, les divers manquements du syndic ayant participé à certains préjudices des demandeurs survenus entre novembre 2018 et août 2019, en raison de la tardiveté dans la réalisation de ces travaux de reprise affectant une partie commune et de l'absence de supervision par le BET DMI, sa responsabilité délictuelle sera engagée au titre de la perte de loyer et du préjudice moral de M. [G] et Mme [H]. En revanche, les travaux de reprise des étaiements devaient en tout état de cause être exposés par les copropriétaires et ne sont pas imputables au syndic. En outre, les frais de relogement ont été engagés avant la désignation du syndic par l'assemblée générale.

VI/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au présent litige, introduit avant l'ordonnance du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes, liés à un vice de construction ou un défaut d'entretien.

Il a été précédemment retenu que les dommages sont issus de la démolition du mur de refend porteur, partie commune, et des cloisons, par les copropriétaires du rez-de-jardin. Aussi, si l'origine des désordres se situe dans une partie commune, il n'en demeure pas moins que les demandeurs ne démontrent aucun défaut d'entretien de ce mur ni aucun vice de construction, les désordres étant survenus suite aux travaux engagés sans autorisation par M. [E] et M. [I]. Il ne peut être valablement soutenu que le syndicat des copropriétaires n'a pas pourvu à la conservation de l'immeuble et a participé à l'aggravation des désordres, dans la mesure où aucun manquement à son obligation d'entretien n'est caractérisé ni aucun vice de construction. Il incombe par ailleurs au syndic, son mandataire, de mettre en oeuvre les démarches nécessaires à la reprise de l'étaiement et de procéder au recouvrement des charges des copropriétaires défaillants.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l'ensemble des demandes formulées à son égard doit être rejeté.

VII/ Sur l'indemnisation des demandeurs, de leur assureur et du syndicat des copropriétaires

A/ Sur les frais relatifs à la procédure de péril

M. [G] et Mme [H] ont été rendus destinataires le 28 juin 2019 d'un avis d'une somme à payer d'un montant de 225,33 euros adressée par la ville de [Localité 8] au titre des frais d'expertise dans le cadre de l'arrêté de péril. Ce péril a été causé par la faute de M. [I] et de M. [E] et cette somme a été réglée par les demandeurs le 21 novembre 2019 selon les bordereaux de situation postérieurs.

Ils seront donc condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 225,33 euros au titre des sommes recouvrées par la ville dans le cadre de l'expertise judiciaire.

B/ Sur les travaux d'étaiement, de reprise d'étaiement, de confortement définitif et de remise à niveau du plancher

Il n'est pas contesté que l'ensemble des sommes réclamées au titre des travaux d'étaiement, de reprise d'étaiement, de confortement définitif et de remise à niveau du plancher sont relatives à des travaux affectant uniquement les parties communes. Ils ont été évalués par l'expert judiciaire à la somme totale de 57 168 euros.

S'il appartenait au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre les travaux, il n'en demeure pas moins que les demandeurs justifient avoir réglé à la direction générale des finances publiques, au titre du recouvrement des frais engendrés par les travaux, les sommes de 22 430,01 euros et 22 655,34 euros en mars 2022 et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 972,78 euros au titre de la reprise de l'étaiement et de l'intervention du bureau d'études.

L'assureur des demandeurs, la MAIF, leur a versé le 19 octobre 2022, suivant quittance subrogatoire, la somme de 47 724,51 euros au titre de leur quote-part des travaux de remise en état du plancher du logement.

Dès lors, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à la MAIF la somme de 45 085,35 euros.
Il appartiendra à la MAIF de solliciter auprès du syndicat des copropriétaires la restitution de la somme complémentaire de 1 972,78 euros au titre de la reprise de l'étaiement et de l'intervention du bureau d'études versée entre ses mains par ses assurés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées par la direction générale des finances publiques suite aux travaux réalisés d'office. Par conséquent, il convient de retenir le chiffrage de l'expert judiciaire, déduction faite des règlements déjà effectués par les demandeurs au profit de la ville.
Aussi, M. [I] et M. [E] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 082,65 euros au titre des travaux et études relatifs aux parties communes. Le présent jugement étant destiné à mettre un terme définitif au litige, cette somme ne peut correspondre à une provision.

C/ Sur les travaux de reprise des parties privatives

L'expert judiciaire, dans son second rapport, évalue sur le fondement du devis produit par la société CARAMEL le 11 mars 2022, à la somme de 59 655,64 euros TTC la reprise des désordres dans l'appartement des demandeurs apparus au moment de la démolition des murs porteurs soutenant le plancher haut du rez-de-chaussée, nécessitant une reprise des fissures des cloisons, la remise à niveau du sol et la reprise des embellissements. Ce devis porte effectivement sur la reprise des ouvrages et embellissements intérieurs privatifs.

Il n'est pas contesté que la MAIF a versé à ses assurés la somme de 44 860,02 euros en janvier 2022 au titre de la reprise des embellissements.
Dès lors, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à la MAIF la somme de 44 860,02 euros et à M. [G] et Mme [H] la somme de 14 795,62 euros au titre des travaux de reprise des parties privatives de l'appartement du rez-de-chaussée.

D/ Sur les frais de relogement

Mme [H] et M. [G] justifient, par la production de quittances, des frais de relogement d'urgence dans un appartement situé [Adresse 3], exposés entre les mois de septembre 2018 et août 2015, le loyer mensuel s'élevant à 1500 euros. Ils ne démontrent aucunement les frais exposés au cours des mois de juillet et août 2018.

Par conséquent, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à M. [G] et Mme [H] la somme de 18 000 euros au titre des travaux des frais de relogement.

E/ Sur les pertes de loyer concernant l'appartement du premier étage

Il résulte des pièces communiquées que M. [G] et Mme [H] avaient consenti le 4 juin 2018 un contrat de bail portant sur l'appartement du 1er étage, à effet du 1er août 2018, pour un loyer mensuel de 1250 euros charges comprises.
L'appartement n'a évidemment pu être loué à compter du 1er août 2018 compte tenu de l'arrêté de péril imminent du 14 juin 2018 imposant l'évacuation du lot, ce jusqu'en août 2019, date de la mainlevée partielle du péril permettant la réintégration de l'appartement du 1er étage.
Cette perte de loyer, certaine, s'établit donc à la somme de 15 000 euros.
Par conséquent, compte tenu de leurs fautes respectives précédemment analysées, la SAS GESPAC IMMOBILIER, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à M. [G] et Mme [H] la somme de 12 016,13 euros au titre de la perte de loyer concernant l'appartement au premier étage, entre les mois de novembre 2018 et août 2019.
M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à M. [G] et Mme [H] la somme de 3 750 euros au titre de la perte de loyer concernant l'appartement au premier étage, entre les mois d'août et octobre 2018.

Concernant la période postérieure, dont seul M. [E] et M. [I] sont responsables en raison de leur faute initiale, M. [G] et Mme [H] ont emménagé dans l'appartement du premier étage et n'ont donc pu le proposer à la location alors que les pièces démontrent qu'il y était destiné. En effet, l'appartement du rez-de-chaussée, qui constituait leur résidence principale, est demeuré inaccessible jusqu'à la mainlevée du péril le 11 août 2021. Cependant, l'expert judiciaire indique que si la reprise du plancher en sous-oeuvre a mis un terme au risque d'instabilité, l'appartement du « premier étage » (ceci procédant manifestement d'une erreur, l'appartement du rez-de-chaussée étant en réalité concerné) doit être remis en état notamment concernant les fissures, la remise à niveau du sol et des embellissements, afin qu'il soit de nouveau habitable.
Ce préjudice, à parfaire selon les écritures des demandeurs, se poursuit donc jusqu'au versement des sommes nécessaires à la reprise des travaux privatifs dans l'appartement du rez-de-chaussée.

Il ne peut cependant s'analyser que comme une perte de chance, compte tenu de l'aléa inhérent à la location et sera souverainement évalué à 50% du montant du loyer, entre le mois de septembre 2019 et le mois de juin 2024 soit 57 mois.

Par conséquent, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à M. [G] et Mme [H] la somme de 35 625 euros au titre de la perte de chance de louer l'appartement du premier étage de l'immeuble entre les mois de septembre 2019 et juin 2024.

F/ Sur la perte de revenus de Mme [H]

S'agissant de la perte de revenus invoquée par Mme [H], force est de constater que l'affirmation selon laquelle celle-ci n'a pu obtenir un contrat portant sur la fourniture d'une série de photographies pour un montant de 40 000 euros HT n'émane que de son agent, M. [X], et non du client JONHSON & JONHSON. S'il ressort des pièces communiquées que Mme [H] avait bien rendez-vous avec ce client le 12 juin 2018, jour du sinistre, il n'en demeure pas moins qu'aucun élément ne permet de relier directement et certainement la non obtention de ce contrat au sinistre affectant l'immeuble. M. [X] indique au surplus que Mme [H] a trop tardé à fournir les autorisations de reproduction des personnes représentées sur les photographies sélectionnées et qu'un concurrent plus réactif et disponible a emporté le marché. Le lien de causalité entre la faute de M. [E] et M. [I] et le préjudice financier de Mme [H] fait donc défaut et cette dernière doit être déboutée de sa demande à ce titre.

G/ Sur les frais divers

Sur ce point, il sera rappelé que les frais d'expertise judiciaire et les frais liés à l'assignation dans le cadre de la présente procédure font légalement partie des dépens. Par ailleurs, les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire ne sont pas justifiés.

En revanche, M. [G] et Mme [H] justifient avoir exposé la somme de 650 euros au titre des procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 3 juillet 2018 et du 29 octobre 2021.

Par conséquent, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à M. [G] et Mme [H] la somme de 300 euros au titre du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juillet 2018 et la somme de 350 euros au titre du procès-verbal de constat du 29 octobre 2021.

H/ Sur le préjudice moral

Il est indéniable que M. [G] et Mme [H] ne peuvent plus jouir normalement et paisiblement de leur appartement depuis leur évacuation soudaine le 12 juin 2018 et que l'affaissement du plancher n'a pu qu'être source d'anxiété pour les demandeurs. Les conséquences de cette situation perdurent depuis 6 années, sans que M. [I] et M. [E] ne leur proposent une quelconque solution notamment financière. Le syndic de copropriété a participé à la persistance de ce préjudice moral compte tenu de ses manquements entre novembre 2018 et août 2019.
M. [G] justifie en outre souffrir d'un état anxiodépressif depuis le mois de juillet 2018, ayant nécessité un suivi psychologique entre septembre 2018 et mars 2022.

Par conséquent, la SAS GESPAC IMMOBILIER, M. [I] et M. [E] seront condamnés in solidum à verser à M. [G] et Mme [H] la somme de 9000 euros au titre de leur préjudice moral.

I/ Sur les frais relatifs aux travaux sur la colonne des eaux usées

Sur ce point, le seul rapport d'intervention établi non contradictoirement le 11 octobre 2022 par la société SMA ASSAINISSEMENT ne suffit pas à établir le lien de causalité entre la faute imputable à M. [I] et M. [E] et le décalage entre les deux tronçons.
Au surplus, ce désordre n'a pas été soumis à l'appréciation de l'expert judiciaire. Le tribunal n'est donc pas en mesure de caractériser le lien de causalité nécessaire à l'engagement de la responsabilité des défendeurs. Les demandeurs seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

J/ Sur l'avance de trésorerie

L'administrateur provisoire a décidé le 22 septembre 2023 d'une avance de trésorerie de 20 000 euros afin de régler les factures et veiller à la conservation de l'immeuble, compte tenu des dettes de la copropriété envers les fournisseurs et du solde débiteur de M. [I] et de M. [E] s'élevant à 32 000 euros. Un appel de fonds relatif à l'avance de trésorerie a été adressé aux demandeurs le 22 septembre 2023, toutefois ces derniers ne justifient aucunement l'avoir réglé et la nature des travaux visés n'est pas spécifiée. Ils seront ainsi déboutés de leur demande.

VIII/ Sur les appels en garantie

Dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions des articles 1240 à 1242 du Code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.

Aucun appel en garantie ne peut valablement aboutir à l'encontre du syndicat des copropriétaires, n'ayant fait l'objet d'aucune condamnation, ni de M. [G], puisqu'il n'est pas démontré qu'il exerçait en qualité de syndic bénévole à la date du sinistre et aurait commis une faute dans ce cadre.

La faute commise par M. [E] et M. [I] apparaît très largement prépondérante et à l'origine du sinistre. La faute de la SAS GESPAC IMMOBILIER se limite quant à elle à l'omission de faire réaliser les travaux urgents de reprise des étaiements sous le contrôle du BET DMI comme préconisé par M. [N] depuis le mois de novembre 2018, ayant entraîné la non-conformité de la reprise des étaiements, la désignation du sapiteur compte tenu de la carence du syndic sur ce point et un retard dans la mise en oeuvre des travaux de reprise des étaiements et dans la réintégration du appartement du premier étage de l'immeuble, permise uniquement le 19 août 2019.

Il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :
90 % pour M. [I] et M. [E],
10% pour la SAS GESPAC IMMOBILIER.

L'appel en garantie de la SAS GESPAC IMMOBILIER n'étant pas formé in solidum à l'encontre de M. [I] et de M. [E], il convient de condamner M. [I] à garantir la SAS GESPAC IMMOBILIER à hauteur de 45 % et M. [E] à garantir la SAS GESPAC IMMOBILIER à hauteur de 45% des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte de loyer concernant l'appartement au premier étage entre les mois de novembre 2018 et août 2019, du préjudice moral de M. [G] et de Mme [H], des dépens et des frais irrépétibles.

IX/ Sur les frais du procès

Conformément au deuxième alinéa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Les intérêts sur les sommes dues ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat. La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Selon l'article 695.4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l'assiette des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS GESPAC IMMOBILIER, M. [I] et M. [E], qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire et seront condamnés à payer :

- in solidum, à M. [G] et Mme [H], une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- au syndicat des copropriétaires, une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
à la MAIF, une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Les autres demandes formulées à ce titre seront rejetées.

La charge finale des dépens et de cette indemnité seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

En application de l’article 515 ancien du code de procédure civile, l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, sera ordonnée eu égard à l'ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DONNE ACTE à la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE de son intervention volontaire,

REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 2 avril 2024,

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions notifiées par la SAS GESPAC IMMOBILIER le 17 mai 2024 et les conclusions et pièces notifiées par Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] le 3 mai 2024,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] de ses fins de non-recevoir,

REJETTE la demande d'homologation des expertises judiciaires,

DEBOUTE Monsieur [A] [G], Madame [P] [H], la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE et la SAS GESPAC IMMOBILIER de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1],

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 225,33 euros au titre des sommes recouvrées par la ville dans le cadre de l'expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE la somme de 45 085,35 euros au titre des travaux de reprise sur les parties communes,

CONDAMNE Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 12 082,65 euros au titre des travaux de reprise sur les parties communes,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE la somme de 44 860,02 euros euros au titre des travaux de reprise des partie privatives de l'appartement du rez-de-chaussée,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 14 795,62 euros au titre des travaux de reprise des partie privatives de l'appartement du rez-de-chaussée,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 18 000 euros au titre des travaux des frais de relogement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 3 750 euros au titre de la perte de loyer concernant l'appartement au premier étage, entre les mois d'août et octobre 2018,

CONDAMNE in solidum la SAS GESPAC IMMOBILIER, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 12 016,13 euros au titre de la perte de loyer concernant l'appartement au premier étage, entre les mois de novembre 2018 et août 2019,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 35 625 euros au titre de la perte de chance de louer l'appartement du premier étage de l'immeuble entre les mois de septembre 2019 et juin 2024,

CONDAMNE in solidum la SAS GESPAC IMMOBILIER, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 9000 euros au titre de leur préjudice moral,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] de leurs demandes au titre de la reprise de l'étaiement et l'intervention du BET, des sommes versées à la ville pour les travaux de reprise sur les parties communes et toute somme recouvrée par la ville en rapport avec le péril, des éventuels travaux de remise en état de l'appartement du premier étage, de la perte de chance subie par Madame [H], des frais occasionnés par la mesure d'hypothèque provisoire, des frais relatifs aux travaux sur la colonne des eaux usées et au titre de l'avance sur trésorerie appelée par l'administrateur provisoire,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à garantir la SAS GESPAC IMMOBILIER à hauteur de 45 % des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte de loyer concernant l'appartement au premier étage entre les mois de novembre 2018 et août 2019, du préjudice moral de M. [G] et de Mme [H], des dépens et des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à garantir la SAS GESPAC IMMOBILIER à hauteur de 45 % des condamnations prononcées à son encontre au titre de la perte de loyers concernant l'appartement au premier étage, entre les mois de novembre 2018 et août 2019, du préjudice moral de M. [G] et de Mme [H], des dépens et des frais irrépétibles,

REJETTE les autres appels en garantie,

DISPENSE Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE in solidum la SAS GESPAC IMMOBILIER, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum la SAS GESPAC IMMOBILIER, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à Monsieur [A] [G] et Madame [P] [H] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

CONDAMNE la SAS GESPAC IMMOBILIER, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser à la MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

CONDAMNE la SAS GESPAC IMMOBILIER, Monsieur [V] [E] et Monsieur [J] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

ACCORDE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles de la procédure,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.

Le GreffierLe Président