TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 18 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 21/09844 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZJQN
AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble TERRA VERDE sis [Adresse 1] ( Me Benjamin AYOUN)
C/ S.A.S. CABINET LIEUTAUD (la SELARL C.L.G.)
DÉBATS : A l'audience Publique du 07 Mai 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble TERRA VERDE sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SL IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 832 116 511 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Maître Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
LA S.A.S. CABINET LIEUTAUD, membre du réseau d’agences immobilières SQUARE HABITAT, inscrite au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 329 072 003 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 26 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TERRA VERDE sis [Adresse 1] et le cabinet LIEUTAUD ont conclu un mandat de syndic, suite à l'assemblée générale des copropriétaires du même jour.
Le mandat a pris effet le 26 octobre 2017 et fin le 25 octobre 2020.
Une assemblée générale des copropriétaires s’est ensuite tenue le 22 septembre 2021 et a désigné la société SEBASTIEN LIEUTAUD IMMOBILIER en qualité de syndic.
Par lettre datée du 16 février 2021, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TERRA VERDE a sollicité du cabinet LIEUTAUD le remboursement des honoraires encaissés lors de l’année 2020, soit 11 643 euros, en raison de l’absence de convocation à l'assemblée générale au titre de l'année 2020 et de déclaration de désordres à l’assurance décennale.
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Par exploit du 29 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TERRA VERDE a assigné le cabinet LIEUTAUD devant le tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement de l’inexécution contractuelle aux fins de restitution de ses honoraires.
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Par conclusions récapitulatives en date du 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les dispositions de l’article 1103 et 1104 du Code civil,
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,
Vu les pièces produites,
CONSTATER que la société CABINET LIEUTAUD n’a pas respecté ses obligations contractuelles,
CONDAMNER la société CABINET LIEUTAUD au paiement de la somme de 11.643 euros en remboursement des sommes versées par le syndicat des copropriétaires TERRA VERDE au titre des honoraires payés en 2020 pour non-respect des obligations contractuelles,
ASSORTIR cette condamnation du paiement d’intérêts légaux à compter de la première demande de remboursement datée du 16 février 2021,
CONDAMNER la société CABINET LIEUTAUD au paiement de la somme de 10.000 euros au syndicat des copropriétaires TERRA VERDE au titre du préjudice subi,
CONDAMNER le CABINET LIEUTAUD à payer au syndicat TERRA VERDE la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Il soutient que sur l’année 2020, le syndic n’a organisé aucune réunion, aucune visite ; n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle et n'a pas déclaré des désordres à l'assurance décennale malgré les demandes du conseil syndical. Aussi, la société CABINET LIEUTAUD s’est rendue coupable d’une inexécution fautive justifiant le remboursement des sommes versées au titre des honoraires pour la période allant du 1er janvier au 1er octobre 2020. Il ajoute que ne pas réaliser les diligences les plus essentielles à la vie de la copropriété engage la responsabilité du syndic. Il fait état de son préjudice lié au retard important dans ses procédures et dans l'avancée des dossiers courants de la copropriété.
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Par conclusions récapitulatives en date du 18 août 2022, la SAS CABINET LIEUTAUD demande au tribunal de :
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,
Vu l’assignation,
REJETER toutes les conclusions, demandes et fins formulées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TERRA VERDE à l’encontre de la société CABINET LIEUTAUD ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier TERRA VERDE à verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société Cabinet LIEUTAUD ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle soutient que la période visée correspond à la période de pandémie de COVID 19, donc des circonstances légales exceptionnelles, et que le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance s’apparentant à une obligation de moyen. Elle explique que le personnel du syndic n’avait pas la possibilité de se déplacer sur site pour organiser les visites et réunions et que le législateur n’avait pas prévu le cadre légal pour les assemblées générales de copropriétaires avant le mois de novembre 2020.
Elle affirme que le syndic était donc dans l’incapacité juridique de réunir l’assemblée générale ainsi que de réaliser les visites et réunions prévues au contrat de mandat ; que le syndicat n’apporte aucune précision sur les désordres en cause ni ne démontre avoir procédé à une demande de déclaration de sinistre ; et que, malgré la période sanitaire exceptionnelle, elle a tenté de maintenir le lien avec le syndicat.
Elle conteste toute faute et tout préjudice du syndicat des copropriétaires, puisqu'elle a engagé toutes les démarches raisonnables qui permettaient, dans la limite de la loi et des contraintes inhérentes à la situation sanitaire, de remplir ses missions.
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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2023. L'instance a fait l'objet de plusieurs renvois, d'une réouverture des débats en raison de l'empêchement du magistrat et d'un transfert au cabinet 1 de la troisième chambre civile section A.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 7 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé, notamment, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
A l'occasion de l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1992 du code civil.
Enfin, l'article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
Il est constant que le syndic de copropriété doit accomplir les diligences normales attendues de la part de son mandant et est tenu en ce sens d'une obligation de moyen.
En l'espèce, il résulte des pièces communiquées que le syndicat des copropriétaires TERRA VERDE et la SAS CABINET LIEUTAUD ont conclu le 26 octobre 2017 un contrat de syndic pour une durée de trois années, à effet du 26 octobre 2017 et prenant fin le 25 octobre 2020. La convention prévoit une rémunération forfaitaire annuelle de 15 000 euros TTC, incluant toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérée à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. Le contrat indique en outre que la réalisation d'une visite de la copropriété, les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives, la tenue d'une assemblée générale annuelle d'une durée de deux heures et l'organisation de dix réunions avec le conseil syndical d'une durée de deux heures sont inclues dans le forfait convenu entre les parties.
La lecture du grand livre des comptes de l'année 2020 laisse apparaître que le cabinet LIEUTAUD a facturé ses honoraires dus pour la période de janvier à septembre 2020 pour la somme totale de 11 643,75 euros ainsi que la somme de 1517 euros au titre de frais annexes.
La SAS CABINET LIEUTAUD ne conteste pas n'avoir organisé aucune réunion ni aucune assemblée générale au cours de l'année 2020 mais fait état des circonstances légales exceptionnelles imposées par l'épidémie de COVID 19.
Néanmoins, il doit être observé que si les déplacements de personnes en dehors de leur domicile a bien été interdit, sauf exception, au cours de la période de confinement, soit entre les mois de mars et mai 2020, l'ordonnance no2020-304 du 25 mars 2020 a porté adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété. A ce titre, l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 modifiant le texte précité a prévu à l'article 22-2, dans sa rédaction en vigueur du 1er juin au 20 novembre 2020, que « -par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ».
Par conséquent, la SAS CABINET LIEUTAUD ne peut valablement exciper de l'absence de mise en place de dérogations particulières autorisant le déplacement du personnel nécessaire à la tenue d'une assemblée générale pour justifier l'absence de convocation annuelle. Au contraire, l'article 22-2 précité lui laissait depuis le mois de juin 2020, la possibilité de mettre en place une assemblée générale par voie de visioconférence ou à défaut, par voie de correspondance.
Aussi contrairement aux affirmations de la défenderesse, l'exécutif avait bien prévu un cadre réglementaire permettant d'organiser les assemblées générales des copropriétaires selon de nouvelles modalités dès le mois de juin 2020.
Les mêmes modalités auraient pu être choisies par le syndic afin de respecter son engagement contractuel s'agissant des dix réunions avec le conseil syndical.
Toutefois, la SAS CABINET LIEUTAUD ne démontre aucunement avoir été dans l'incapacité de convoquer l'assemblée générale, de réaliser les réunions avec le conseil syndical et tenté de mener à bien ses missions, ce en violation de son obligation de moyen.
Au surplus, la visite des lieux imposée par son contrat aurait parfaitement pu être réalisée à l'issue des mesures de confinement et des restrictions de déplacement, avant la fin de son mandat en octobre 2020.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne démontre effectivement pas avoir sollicité du syndic de procéder à une déclaration de sinistre relative à des désordres de nature décennale.
Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit de multiples courriels adressés au syndic par les membres du conseil syndical entre les mois de mars et juin 2020, relatifs à des travaux d'entretien ou de réparation urgents ou encore à l'organisation d'une assemblée générale, la majorité demeurant sans réponse du syndic.
Le président du conseil syndical a lui-même missionné le 15 juillet 2020, une société afin de procéder au désencombrement des locaux poubelles, « en l'absence de réactivité du syndic ».
Le syndic ne justifie que de l'envoi de plusieurs courriels aux fins de validation de factures par le conseil syndical avant mise en paiement des fournisseurs entre les mois de mars et mai 2020 et de proposition d'intervention suite au courriel d'un copropriétaire. Cependant, la seule production de ces quelques mails, non corroborée notamment par la production de factures, ne suffit pas à établir que le syndic a bien accompli les diligences correspondantes et l'ensemble des missions visées au contrat du 26 octobre 2017 ainsi que par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, la SAS CABINET LIEUTAUD ne démontre aucunement avoir accompli les diligences minimales et nécessaires, ni avoir maintenu un lien régulier avec son mandant, ni avoir géré la copropriété au cours de l'année 2020. L'inexécution de ses obligations entre les mois de janvier et octobre 2020 constitue un manquement contractuel, de nature à justifier la restitution du prix versé, en application du droit commun de l'inexécution contractuelle.
Par conséquent, la SAS CABINET LIEUTAUD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRA VERDE, sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER, la somme de 11 643 euros en remboursement des sommes versées au titre des honoraires payés en 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2021.
S'agissant par ailleurs de la demande d'indemnisation formulée par le syndicat des copropriétaires, l'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En dépit de ses affirmations, le syndicat des copropriétaires ne démontre aucunement avoir pris un retard important dans ses procédures et dans l'avancée des dossiers courants de la copropriété. Si l'assemblée générale du 22 septembre 2021 a bien statué sur l'approbation des comptes de l'année 2020 et du budget de l'année 2021, sur la désignation des membres du conseil syndical ainsi que sur de nombreux travaux, force est de constater que le demandeur ne justifie de l'existence d'aucun préjudice distinct de celui lié à l'inexécution du contrat et réparé par la restitution des honoraires correspondants. Le syndicat demandeur sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SAS CABINET LIEUTAUD, qui succombe dans le cadre de la présente procédure, supportera les dépens et sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRA VERDE, sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
CONDAMNE la SAS CABINET LIEUTAUD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRA VERDE sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER, la somme de 11 643 euros en remboursement des sommes versées au titre des honoraires payés en 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2021,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRA VERDE sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros,
CONDAMNE la SAS CABINET LIEUTAUD aux dépens,
CONDAMNE la SAS CABINET LIEUTAUD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble TERRA VERDE, sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SL IMMOBILIER une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 juin 2024.
Le GreffierLe Président
