TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 18 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 20/08291 - N° Portalis DBW3-W-B7E-X43D
AFFAIRE : M. [K] [J] et Mme [G] [I]( Me Virgile REYNAUD)
C/ S.C.I. GADARIAL (Me Fabrice LABI)
DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [K] [J], né le 04 Mai 1954 à [Localité 2] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 1]
Madame [G] [I], née le 13 Juillet 1962 à [Localité 3] (83), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Maître Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
LA S.C.I. GADARIAL, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 453 806 994 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] et Madame [I] sont propriétaires d’un bien immobilier à usage d’habitation au 1er étage de la copropriété sise [Adresse 1].
La SCI GADARIAL est propriétaire d’un lot se trouvant au rez-de-chaussée droit de cet immeuble. Elle a réalisé des travaux dans son lot durant le mois d’août 2017, à la suite desquels le syndicat des copropriétaires s'est plaint de désordres très importants affectant les parties communes, soit une grosse lézarde sur un mur porteur, un affaissement du plancher du 1er étage et la dégradation de l’évacuation des eaux usées.
Monsieur [J] et Madame [I] ont également déploré des désordres affectant les parties privatives de leur lot, soit d'importantes fissures sur un mur séparatif entre la chambre et la salle d’eau et un défaut de planéité au pied du mur séparatif, constatés par procès-verbal du 26 septembre 2017. Leur assureur a mandaté le cabinet CERR, lequel s’est rendu sur place le 08 novembre 2017 et a diffusé son rapport le 09 novembre 2017.
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Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Monsieur [J] et Madame [I] ont saisi le Président du tribunal judiciaire de Marseille par exploit du 17 novembre 2017 aux fins d'expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 23 février 2018, Monsieur [D] a été désigné en qualité d'expert.
L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 10 février 2020.
Par exploit en date du 5 août 2020, le syndicat des copropriétaires, Monsieur [J] et Madame [I] ont assigné au fond, devant le Tribunal judiciaire de Marseille, la SCI GADARIAL aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.
Selon ordonnance rendue le 13 juillet 2023, le Juge de la mise en état a prononcé la nullité de l’assignation délivrée par le Syndicat des copropriétaires en raison du défaut d’habilitation du syndic d’agir en justice à l'encontre de la SCI GADARIAL.
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Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, M. [J] et Mme [I] demandent au Tribunal de :
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu le rapport de Monsieur [D] en date du 10 février 2020,
Vu les pièces versées aux débats,
REJETER toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI GADARIAL,
JUGER que la SCI GADARIAL est reconnue responsable des désordres affectant les parties privatives et notamment les cadres de portes d’entrée de la chambre et de la salle de bains qui présentent un défaut d’équerrage,
JUGER que l’appartement est resté vacant durant 12 mois,
JUGER que l’appartement était loué mensuellement pour 700 euros,
JUGER que ces désordres consécutifs aux travaux de la SCI GADARIAL sont à l’origine du départ du locataire et de la vacance locative du bien,
En conséquence, CONDAMNER la SCI GADARIAL au paiement de la somme de 800 euros au titre de la dépose et du remplacement des portes d’entrée de la chambre et de la salle de bains,
CONDAMNER la SCI GADARIAL au paiement de la somme de 8.400 euros au titre de la perte locative,
CONDAMNER la SCI GADARIAL au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI GADARIAL aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 7.704 euros.
Ils soutiennent que si les désordres dans le mur de l’étage de leur appartement résulteraient d’un mauvais phasage dans la réalisation des travaux d’ouverture du mur du rez-de-chaussée, il n’en demeure pas moins que le sapiteur indique dans le paragraphe relatif aux causes du sinistre que « la relation de cause à effet entre la création de ce sous oeuvre et les désordres à la verticale au 1er étage est évidente ». Concernant les cadres de portes d’entrée de la chambre et de la salle de bains présentant un défaut d’équerrage, ces désordres sont imputables aux travaux réalisés par la SCI GADARIAL dans le mur au rez-de-chaussée, puisqu'ils ont entrainé un fléchissement des planchers et du mur.
Ils font état des travaux de reprise et de leur préjudice locatif, estimant que l’apparition de fissures pour le moins importantes dans le mur porteur a entrainé le départ précipité du locataire, lequel payait un loyer mensuel de 700 euros. Ils affirment que le bien n'a pas été loué depuis son départ en juin 2018 jusqu'en juin 2019.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, la SCI GADARIAL demande au Tribunal de :
Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 10 février 2020 par Monsieur [D],
Vu les pièces adverses,
Vu l’ordonnance d’incident rendue le 13 juillet 2023 prononçant la nullité de l’assignation délivrée le 5 aout 2020 à la requête du Syndicat des copropriétaire [Adresse 1],
➢ REJETER comme irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SCI GADARIAL au titre des parties communes,
➢ DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI GADARIAL au titre des désordres allégués en parties privatives, comme non fondées,
➢ DEBOUTER Monsieur [J] et Madame [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI GADARIAL au titre de leurs prétendues pertes locatives, comme non fondées,
➢ CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [I] à verser à la SCI GADARIAL la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile;
➢ CONDAMNER Monsieur [J] et Madame [I] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Elle expose que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par les atteintes portées aux parties communes. Elle ajoute que le défaut d’équerrage des cadres de portes d’entrée de la chambre et de la salle de bain a pour cause le fléchissement des planchers et du mur de façade, or M. [D] ne retient aucun lien de causalité entre ce défaut d’équerrage, qu’il impute à un fléchissement ancien du plancher, et les travaux réalisés par la SCI GADARIAL.
Elle soutient que la grosse fissure dans le mur de séparation de la chambre et de la salle de bains constitue un simple préjudice esthétique pour les locataires de M. [J] et de Mme [I] qui n’est donc pas de nature à compromettre l’habitabilité de l’appartement, aussi le congé donné par le locataire n’est en aucun cas motivé par les désordres allégués dans l’appartement.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 16 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code civil.
Par ailleurs, il doit être observé qu'aucune demande n'est formulée par M. [J] et Mme [I] au titre des désordres affectant les parties communes, de sorte que l'irrecevabilité soulevée par la SCI GADARIAL apparaît sans objet.
I/ Sur la responsabilité délictuelle de la SCI GADARIAL
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La recherche d’une telle responsabilité implique qu’une faute personnelle de la SCI GADARIAL ait directement causé un préjudice aux copropriétaires demandeurs, contrairement à la responsabilité de plein droit issue de la la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux de voisinage, qui ne suppose pas la démonstration d’une telle faute.
En l'espèce, le commissaire de justice mandaté le 26 septembre 2017 par M. [J] et Mme [I] a constaté, dans leur appartement du premier étage droite de l'immeuble situé [Adresse 1], la présence d'importantes fissures sur le mur séparatif entre la chambre et la salle d'eau dont une fissure centrale d'une largeur maximale de 4 mm formant un arc s'étendant sur l'ensemble du mur ; un défaut de planéité du sol au pied du mur séparatif avec la salle d'eau ; un espacement de 1,5 cm entre le bas de la plinthe et le sol dans le mur séparatif des deux chambres ; une fissuration verticale dans la salle d'eau entre le placage carrelage et l'encadrement de la porte et une fissuration d'environ 1 mètre de longueur côté couloir au-dessus de la porte d'accès à la chambre.
Le rapport établi par le cabinet CERR le 9 novembre 2017 suite à la déclaration de sinistre confirme la présence de fissurations sur les murs et cloisons de l'appartement de M. [J] et Mme [I], à l'aplomb du mur porteur abattu par le copropriétaire du rez-de-chaussée ; la déclivité du plancher de la chambre ; le déchaussement des plinthes et l'absence de canalisation d'évacuation du bac à douche avec des traces d'eau le long du mur extérieur à l'emplacement de la canalisation.
L'expert amiable indique avoir constaté dans l'appartement de la SCI GADARIAL la démolition d'un mur et la présence de deux poutrelles en acier placées en sous-face au niveau du plancher haut sous l'appartement du premier étage. Il précise en outre que M. [L], gérant de la SCI GADARIAL, a reconnu avoir procédé aux transformations visibles puis affirmé que l'abattage du mur et la mise en place des poutrelles étaient finalement antérieurs à son acquisition du lot.
Dans son rapport en date du 11 février 2020, l'expert judiciaire met en évidence :
- s'agissant des parties communes, un fléchissement du plancher de la chambre et d'une partie de celui de la salle de bains ; d'importantes fissurations en oblique du mur séparant la salle de bains de la chambre et un fléchissement du mur à partir de l'appui côté façade ;
- s'agissant des parties privatives des demandeurs, un défaut d'équerrage des cadres de portes d'entrée de la chambre et de la salle de bains.
Concernant le fléchissement du plancher de la chambre, M. [D] indique qu'il résulte de son état ancien, de son poids propre et de celui des revêtements de sols, tandis que le fléchissement du plancher au droit de la porte est lié à celui du mur sur lequel il prend appui. Dès lors, ces désordres sont imputables à l'ancienneté des ouvrages, sauf concernant le fléchissement au droit de la porte.
Concernant les fissurations et le fléchissement du mur, partie commune, aux termes des investigations réalisées par le sapiteur gros-oeuvre structure, ils résultent d'un sous-dimensionnement du sous-oeuvre réalisé dans le lot de la SCI GADARIAL et donc d'un mauvais phasage dans la réalisation des travaux d'ouverture du mur du rez-de-chaussée. M. [H] fait ainsi état de l'inadaptation du phasage d'exécution du sous-oeuvre (défaut d'étaiement, défaut d'exécution par mi-épaisseur de mur), bien que l'ensemble apparaissent à ce jour stabilisé.
M. [D] conclut que ces désordres sont imputables aux travaux réalisés par la SCI GADARIAL dans le mur du rez-de-chaussée.
Toutefois, en l'absence de documents communiqués en ce sens, l'expert judiciaire ne peut se prononcer sur la date d'exécution de ces travaux de reprise en sous-oeuvre, en 2004 ou 2017.
Concernant par ailleurs le défaut d'équerrage des cadres de portes d'entrées, parties privatives, l'expert judiciaire mentionne qu'il résulte du fléchissement des planchers et du mur. Aussi, ils sont imputables aux travaux réalisés par la SCI GADARIAL dans le mur du rez-de-chaussée.
L'ensemble de ces éléments permet d'établir que les désordres subis par M. [J] et Mme [I] dans leurs parties privatives sont issus des travaux de reprise en sous-oeuvre réalisés par la SCI GADARIAL dans son lot situé au rez-de-chaussée, à l'origine du fléchissement du mur commun, sans que ces travaux ne puissent être datés avec certitude par l'expert judiciaire.
Il résulte du rapport du sapiteur que la relation de cause à effet entre la création du sous-oeuvre au rez-de-chaussée et les désordres observés à la verticale au premier étage est évidente et que ce sous-oeuvre a été réalisé au cours de l'année 2017, lorsque le sinistre est apparu. En effet, des travaux de réaménagement ont bien été effectués au rez-de-chaussée au cours de l'année 2004 mais les factures produites ne font pas état de ces travaux de sous-oeuvre.
M. [D] indique en page 9 de son rapport que le défaut d'équerrage des cadres de portes est également issu du fléchissement du plancher, qui résulte de son ancienneté. Toutefois, le fléchissement de plancher observé au droit de la porte est lié au fléchissement du mur sur lequel il prend appui et donc, aux travaux de reprise en sous-oeuvre réalisés par la SCI GADARIAL, ce qui confirme l'imputabilité retenue par l'expert judiciaire.
La matérialité et l'origine de ces désordres sont donc bien établies.
S'agissant de la faute de la SCI GADARIAL, force est de constater que si celle-ci a allégué devant l'expert judiciaire avoir fait réaliser les travaux par une entreprise, elle ne démontre aucunement la conclusion d'un contrat de marché en ce sens et a refusé de communiquer l'identité et les coordonnées de cette société au cours des opérations d'expertise malgré de nombreuses relances de M. [D].
A ce titre, il ressort du rapport d'expertise amiable que le 8 novembre 2017, M. [P] a constaté, dans l'appartement de la SCI GADARIAL, que le mur porteur litigieux avait été abattu et que des vestiges d'une largeur de 60 centimètres subsistaient alors. Ce rapport note également que M. [L] a tout d'abord reconnu avoir procédé aux transformations visibles puis affirmé qu'une entreprise était à l'origine des désordres, sans pour autant transmettre ses coordonnées, avant de revenir sur ses dires.
Dans ses dernières écritures, la SCI GADARIAL ne conteste pas être à l'origine des travaux litigieux, mais uniquement le lien de causalité entre les travaux et les désordres causés aux parties privatives.
Par conséquent, les désordres subis par les demandeurs étant issus des travaux réalisés dans le lot dont elle est propriétaire, la SCI GADARIAL, qui échoue à démontrer que les dommages sont liés à la faute d'une entreprise, est bien responsable du défaut de phasage d'exécution du sous-oeuvre, les travaux ayant nécessairement été entrepris par elle.
Sa responsabilité délictuelle doit donc être engagée eu égard au manquement précité.
II/ Sur la réparation des préjudices de M. [J] et Mme [I]
A/ Sur les travaux de reprise
L'expert judiciaire chiffre à la somme de 800 euros TTC les travaux de dépose et de remplacement des portes actuelles dans l'appartement de M. [J] et de Mme [I].
Il convient donc de condamner la SCI GADARIAL à payer la somme de 800 euros à Monsieur [K] [J] et Madame [G] [I] au titre de la dépose et du remplacement des portes d'entrée de la chambre et de la salle de bains.
B/ Sur la perte locative
L'expert judiciaire indique que le locataire de l'appartement de M. [J] et Mme [I] a quitté les lieux à la suite de l'apparition simultanée d'un dégât des eaux dans la salle de bains et des fissurations du mur de la chambre et que le logement n'a pas été reloué depuis. Pour autant, il ajoute que la présence de la grosse fissure dans le mur de séparation chambre / salle de bains ne constitue qu'un simple préjudice esthétique pour les locataires.
Il résulte des pièces communiquées que M. [J] et Mme [I] avaient conclu le 26 mai 2016 avec M. [V] un contrat de bail portant sur l'appartement situé au premier étage de l'immeuble sis [Adresse 1] pour un montant mensuel de 700 euros charges comprises.
Si M. [V] s'est plaint par courrier du 1er septembre 2017, remis en remis propre, de la survenance de fissures sur les murs de la chambre et d'odeurs nauséabondes, il n'a pas fait état de ces motifs dans son préavis de départ du logement en date du 28 avril 2018.
Il n'est donc pas établi que M. [V] a quitté son logement, fin juin 2018, en raison des fissurations précitées, d'autant plus que l'expert judiciaire signale l'existence, à cette date, d'un dégât des eaux non imputable à la SCI GADARIAL.
En ce sens, le préjudice allégué par les demandeurs ne peut correspondre qu'à une perte de chance de relouer l'appartement jusqu'en juin 2019.
S'ils ne démontrent pas l'existence de vaines tentatives de location de leur bien, il n'est pas contesté que l'appartement objet du litige est destiné à la location, M. [J] et Mme [I] résidant dans l'appartement du premier étage gauche du même immeuble.
Il ne peut être valablement soutenu que les désordres de fissurations affectant les parties communes, directement visibles dans les parties privatives et causés par les travaux de reprise en sous-oeuvre réalisés par la SCI GADARIAL, ne sont que de nature esthétique et n'ont pu être à l'origine d'une perte de chance de louer l'appartement. En effet, la présence de fissurations particulièrement importantes et impressionnantes dans le bien visité ne peut que constituer un frein et une crainte pour les locataires et diminuer les chances de louer l'appartement.
Compte tenu de ces éléments, la perte de chance, qui ne peut correspondre qu'à une fraction du préjudice, sera souverainement évaluée à 30% des loyers dus entre les mois de juillet 2018 et mai 2019, le lot ayant fait l'objet d'une nouvelle location à compter du mois de juin 2019.
Il convient donc de condamner la SCI GADARIAL à payer la somme de 2310 euros à Monsieur [K] [J] et Madame [G] [I] au titre de la perte locative.
III/ Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
La SCI GADARIAL, succombant dans le cadre de la présente procédure, sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI GADARIAL sera condamnée à verser à Monsieur [K] [J] et Madame [G] [I] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,
DECLARE SANS OBJET les irrecevabilités soulevées par la SCI GADARIAL au titre des parties communes,
CONDAMNE la SCI GADARIAL à payer la somme de 800 euros à Monsieur [K] [J] et Madame [G] [I] au titre de la dépose et du remplacement des portes d'entrée de la chambre et de la salle de bains,
CONDAMNE la SCI GADARIAL à payer la somme de 2310 euros à Monsieur [K] [J] et Madame [G] [I] au titre de la perte locative,
CONDAMNE la SCI GADARIAL aux entiers dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,
CONDAMNE la SCI GADARIAL à payer la somme de 2500 euros à Monsieur [K] [J] et Madame [G] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 juin 2024.
Le GreffierLe Président
