TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 04 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 23/09094 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZKJ
AFFAIRE : M. [J] [R] ; SCI NEJIMA ( Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN)
C/ Mme [E] [G] épouse [V] ()
DÉBATS : A l'audience Publique du 02 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
LA SCI NEJIMA, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 431 305 135 et dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
Monsieur [J] [R]
né le 1er Décembre 1972 à [Localité 6] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
tous deux représentés par Maître Audrey BABIN de la SELARL AUDREY BABIN, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
Madame [E] [G] épouse [V], domiciliée et demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
défaillante
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI NEJIMA est propriétaire, selon acte en date du 20 juin 2000, d’un appartement situé au 1er étage gauche de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3], constituant le lot n° 2, et d’une cave constituant le lot n° 30.
Monsieur [J] [R], porteur de parts de la SCI NEJIMA, occupe cet appartement.
La SCI s'est plainte de l'apparition d’importantes infiltrations d’eau dans l’appartement le 20 septembre 2016.
Un constat amiable a été établi le 21 septembre 2016 avec Madame [U] [M], locataire à l’époque de Madame [V], propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui de la SCI NEJIMA.
Un sinistre a été déclaré auprès de l’assurance habitation de Monsieur [R], la société MACIF, laquelle a missionné le Cabinet ELEX aux fins d’expertise amiable. Un rapport de carence a été rendu le 07 octobre 2016, Madame [M] étant absente lors des expertises et refusant l’accès à son logement.
L’assureur de Monsieur [R] a demandé, par courrier du 24 novembre 2016, à Madame [M] de prendre toutes mesures afin de réparer l’origine du sinistre.
Par correspondance en date du 16 février 2017, Monsieur [R] a demandé à Madame [V] de faire cesser la cause des infiltrations subies, puis le 09 mars 2017.
***
Par acte en date du 13 septembre 2017, la SCI NEJIMA a saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins à titre principal de réalisation des travaux nécessaires afin de mettre fin aux infiltrations subies dans l’appartement et de versement d'une provision de 998.25 euros à valoir sur son préjudice, et à titre subsidiaire, d'expertise judiciaire.
Par ordonnance en date du 10 novembre 2017, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise et désigné Monsieur [K] pour y procéder.
Par acte en date du 03 avril 2018, la SCI NEJIMA a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, Monsieur [I] [Y], Madame [U] [M] et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 3] représenté par son Syndic en exercice.
Par ordonnance en date du 31 mai 2018, le juge des référés a déclaré les opérations d'expertise communes à Monsieur [Y], Madame [M] et au syndicat des copropriétaires.
Monsieur [K] a déposé son rapport le 15 novembre 2018.
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Par acte en date du 4 septembre 2023, M. [R] et la SCI NEJIMA ont assigné Madame [V] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
Vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le rapport d’expertise,
- Condamner Madame [V] au paiement des sommes suivantes :
o Concernant la SCI NEJIMA :
- 12.500 euros, montant des travaux nécessaires pour les réparations dans l’appartement de la SCI NEJIMA,
- 1.000 euros pour le démontage et le remontage du ballon et pour les connexions d’eau chaude et d’eau froide sur la douche, le lavabo, les WC et l’évier,
- 7.750 euros pour les travaux relatifs à la fourniture et pose du mobilier de la cuisine,
o Concernant Monsieur [R]
- La somme de 71.690 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2016,
En tout état de cause,
- La somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- La condamner au paiement de la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.
Ils soulignent que les dégâts des eaux répétés sont constitutifs de troubles anormaux de voisinage. Or, l’appartement occupé par M. [R] a subi des infiltrations d’eau sur la période allant du 21 septembre 2016 au mois d'avril 2018, soit durant plus d’un an et demi, causant des dégradations importantes au bien dont est propriétaire la SCI NEJIMA et les causes des désordres sont dans l’appartement de Mme [V]. M. [R] sollicite réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance qui lui a été occasionné, puisque la présence de champignons dans l’appartement l'a empêché de suivre une thérapie lourde compte tenu du risque de contracter des pathologies respiratoires infectieuses en lien avec l’état du logement. Ils font en outre état de la résistance abusive de la défenderesse qui n’a pas effectué de propositions de règlement tendant à les indemniser depuis l'expertise.
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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [E] [G] épouse [V], régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 2 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code civil.
I/ Sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage
L’article 544 du code civil prévoit le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements. Ce droit est cependant limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.
Sur ce fondement textuel, il est admis que nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal du voisinage. Cette théorie, autonome par rapport aux règles de la responsabilité délictuelle, institue une responsabilité objective, sans faute, fondée sur la preuve du trouble anormal.
L'engagement de la responsabilité au titre du trouble anormal du voisinage requiert la caractérisation d'un trouble anormal ou excessif, d'un dommage et d'un lien de causalité entre eux.
Il est en outre constant que le respect des dispositions légales et des prescriptions administratives n'exclut pas l'existence de troubles anormaux de voisinage, qui sont appréciés souverainement par le juge du fond en fonction des circonstances spatiales et temporelles.
En l'espèce, il résulte des éléments communiqués que la SCI NEJIMA est propriétaire d'un appartement situé au premier étage gauche de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4] [Localité 3], constituant le lot n°2, occupé par M. [R].
Un constat amiable de dégât des eaux a été signé le 3 octobre 2016 par M. [R] et Mme [M], locataire de l'appartement situé au dessus du lot n°2. La déclaration indique que le sinistre relatif à une fuite sur une canalisation privative et à une infiltration par un joint d'étanchéité est survenu le 21 septembre 2016.
Le rapport d'expertise amiable établi en octobre 2016 par M. [H], commis par l'assureur de M. [R], fait état d'un taux d'humidité de 100% relevé au plafond et sur les murs de la cuisine et de la salle de bain de l'assuré ainsi que de la persistance des infiltrations mais ne se prononce pas sur la cause et l'origine du sinistre, la locataire de l'appartement du deuxième étage étant absente.
Dans son rapport en date du 15 novembre 2018, l'expert judiciaire expose que :
- des gouttes d'eau tombent du plafond de la cuisine de l'appartement de M. [R], des seaux de récupération d'eau étant répartis au sol ;
- la paroi sous la hotte de la cuisine est presque humide et la colonne située à droite de la hotte est saturée d'eau, le meuble bas sous la hotte est déformé, le revêtement du plan de travail est décollé, le four ne fonctionne plus et la lampe de la hotte n'illumine pas de façon continue,
- la paroi est saturée d'eau en dessous des meubles hauts au-dessus de l'évier ainsi que la paroi donnant sur l'extérieur, de la moisissure étant présente sur la quasi-totalité du mur, avec des meubles déformés,
- la paroi située sous le meuble bas présente des fissures et de la moisissure,
- le fond des meubles hauts présente des moisissures,
- des champignons sont présents dans un renfoncement de meuble de cuisine,
- le plafond est saturé d'eau localement, de l'eau gouttant du plafond, la peinture s'étant décollée ou ayant gonflé sur la quasi-totalité du plafond, une des lampes encastrée étant oxydée,
- les parois du WC présentent des gonflements, décollements de peinture et de la moisissure,
- la paroi donnant sur la salle de bain étant saturée d'eau,
- la paroi de la salle de bain donnant sur l'extérieur est saturée d'eau et présente de la moisissure sur la quasi-totalité de sa surface, le soffite où se trouve la bouche d'extraction s'est dégradé, la paroi donnant sur la cuisine et sur le local WC présente des décollements de peinture et gonflements, le joint entre le sol et le mur s'est dégradé,
- le chauffage rayonnant ne fonctionne plus,
- la plinthe dans le couloir donnant sur la salle de bain se décolle et présente de légères déformations, la paroi à proximité de la porte est mouillée,
- un mur de la chambre présente de la moisissure sous forme de points noirs,
- la peinture de la paroi du séjour s'est décollée,
- le disjoncteur du réseau électrique dédié au four et à la table de cuisson ne peut être remonté,
- la paroi en façade au niveau du balcon côté cuisine est localement très humide.
La matérialité des désordres subis par le lot n°2 est ainsi constituée.
S'agissant de leurs causes, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le robinet de l'évier de la cuisine de Mme [V] est défectueux et fuyard, les traces noires visibles et la dégradation de l'enduit confirmant l'ancienneté de la fuite ; le sol est saturé d'eau et n'assure plus d'étanchéité en l'absence d'un carreau, de joint et compte tenu de la forte corrosion des réseaux de liaison entre l'arrivée d'eau chaude et d'eau froide et le robinet ; la bonde de fermeture du siphon du lavabo de la salle de bain est retirée, le siphon ne présente aucun joint et est fuyard ; le pare douche est cassé et ne peut protéger le sol des projections d'eau et le réseau d'évacuation pénètre à l'horizontal dans le sol dont l'étanchéité n'est plus assurée à cet endroit.
Concernant enfin leurs origines, les désordres sont issus de la vétusté du robinet de la cuisine, du retrait de la bonde du siphon de la vasque de la salle de bain et de la vétusté du pare-douche de l'appartement propriété de Mme [V].
M. [K] établit de façon incontestable que les désordres dénoncés par les demandeurs sont issus des parties privatives de Mme [V], propriétaire de l'appartement situé au dessus de celui de la SCI NEJIMA, et notamment de ses installations sanitaires et de cuisine.
L'importance et la répétition des dommages causés au lot voisin caractérisent des troubles anormaux de voisinage imputables à la défenderesse en sa qualité de propriétaire de l'appartement, sans qu'il soit nécessaire de mettre en évidence une éventuelle faute personnelle de cette dernière.
La responsabilité de Mme [G] épouse [V] sera donc engagée sur ce fondement.
II/ Sur les demandes indemnitaires
A/ S'agissant de la SCI NEJIMA
L'expert judiciaire évalue à la somme de 12 500 euros le montant des travaux nécessaires aux travaux de reprise dans l'appartement de la SCI NEJIMA, consistant dans le démontage du tableau électrique et du mobilier de la cuisine, la dépose des luminaires, le brossage et la javellisation des parties endommagées pour l'élimination des champignons, le grattage, le ponçage, l'application d'une sous-couche et de la peinture sur les parois et les plinthes dans la cuisine, les WC, l'entrée, le couloir et les chambres.
Il chiffre par ailleurs à la somme de 1000 euros les travaux de démontage et de remontage du ballon, les connexions à réaliser sur les appareillages lors des travaux en salle de bain, en WC et en cuisine ; et à la somme de 5 750 euros les travaux relatifs à la fourniture et à la pose du mobilier de la cuisine, compte tenu des devis produits.
La SCI NEJIMA n'explique pas l'augmentation de la somme sollicitée au titre des travaux relatifs à la fourniture et la pose du mobilier de la cuisine.
Par conséquent, Madame [E] [G] épouse [V] sera condamnée à verser à la SCI NEJIMA :
la somme de 12 500 euros au titre des travaux nécessaires aux réparations de l'appartement,
la somme de 1000 euros au titre des travaux de démontage et de remontage du ballon, de connexions d'eau chaude et d'eau froide sur la douche, le lavabo, le WC et l'évier,
la somme de 5 750 euros au titre des travaux relatifs à la fourniture et la pose du mobilier de la cuisine.
B/ S'agissant de M. [R]
Le rapport d'expertise judiciaire met en exergue la présence de multiples moisissures, champignons et infiltrations affectant les différentes pièces de l'appartement occupé par M. [R], ces désordres ayant nécessairement atteint la jouissance paisible et normale du lot n°2 par le demandeur.
Compte tenu du constat amiable de dégât des eaux signé le 3 octobre 2016, il sera retenu que les désordres sont survenus le 21 septembre 2016. Suite à l'accédit du 19 septembre 2018, il est relevé que les fuites sur les canalisations de la salle de bain et de la cuisine ont été réparées en août 2018, que toutes les parois sont sèches, que le robinet et le siphon de l'évier ont été remplacés, ne sont plus fuyards et que le sol est sec, étant précisé que M. [R] a confirmé l'absence de nouveaux désordres d'humidité depuis le départ des locataires de Mme [V] en avril/mai 2018. En outre, le désordre évoqué par le conseil des demandeurs dans son courriel du 16 octobre 2018 apparaît sans lien avec l'expertise judiciaire.
Le préjudice de jouissance sera donc évalué entre le mois de septembre 2016 et le mois d'août 2018, date de réparation des installations sanitaires et de cuisine dans l'appartement de Mme [V]. En effet, il n'y a pas lieu d'arrêter ce trouble à la date du 1er juin 2023 comme sollicité, dans la mesure où les travaux de reprise de la cause des désordres ont été effectués et où M. [R] ne justifie ni de la poursuite des infiltrations postérieurement au mois d'août 2018, ni de la persistance des moisissures et champignons jusqu'en juin 2023.
La valeur locative mensuelle de l'appartement de la SCI NEJIMA est estimée entre 850 et 880 euros charges comprises par la société CONNEXION IMMOBILIER le 7 mars 2023.
Compte tenu de la nature des désordres, de leur ampleur et de leur durée, le préjudice de jouissance sera souverainement évalué à 40% de la valeur locative mensuelle moyenne durant 23 mois, soit la somme globale de 8050 euros.
Par conséquent, Madame [E] [G] épouse [V] sera condamnée à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 8050 euros au titre de son préjudice de jouissance.
C/ Sur la résistance abusive
Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, la seule affirmation selon laquelle Mme [V] n'a pas effectué de propositions de règlement tendant à indemniser les préjudices des demandeurs ne suffit pas à caractériser une résistance abusive, dans la mesure où la SCI NEJIMA et M. [R] ne justifient pas l'avoir vainement mise en demeure à ce titre depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire. La seule résistance à une action en justice ne constitue pas non plus une telle faute civile, étant précisé que les travaux de reprise des causes des désordres ont été engagés en août 2018.
La demande de demande et intérêts au titre de la résistance abusive sera donc rejetée.
III/ Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Madame [E] [G] épouse [V] succombant dans le cadre de la présente procédure, elle sera condamnée aux dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [E] [G] épouse [V] sera condamnée à verser à la SCI NEJIMA et à Monsieur [J] [R] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
CONDAMNE Madame [E] [G] épouse [V] à payer à la SCI NEJIMA la somme de 12 500 euros au titre des travaux nécessaires aux réparations de l'appartement,
CONDAMNE Madame [E] [G] épouse [V] à payer à la SCI NEJIMA la somme de 1000 euros au titre des travaux de démontage et de remontage du ballon, de connexions d'eau chaude et d'eau froide sur la douche, le lavabo, le WC et l'évier,
CONDAMNE Madame [E] [G] épouse [V] à payer à la SCI NEJIMA la somme de 5 750 euros au titre des travaux relatifs à la fourniture et la pose du mobilier de la cuisine,
CONDAMNE Madame [E] [G] épouse [V] à payer à Monsieur [J] [R] la somme de 8050 euros au titre de son préjudice de jouissance,
DEBOUTE la SCI NEJIMA et Monsieur [J] [R] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,
CONDAMNE Madame [E] [G] épouse [V] aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire,
CONDAMNE Madame [E] [G] épouse [V] à verser à la SCI NEJIMA et à Monsieur [J] [R] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 juin 2024.
Le GreffierLe Président
