TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 04 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 23/01710 - N° Portalis DBW3-W-B7H-24GW
AFFAIRE : Mme [G] [F] ( Me Pauline COSTANTINI-RABINOIT)
C/ [Adresse 2] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)
DÉBATS : A l'audience Publique du 02 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
Madame [G] [F]
née le 09 Août 1990 à [Localité 4] (69), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Pauline COSTANTINI-RABINOIT, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 788 062 453 et dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Philippe DE GOLBERY de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
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EXPOSE DU LITIGE
Madame [G] [F] est propriétaire d’un appartement dans une copropriété sise [Adresse 2].
Lors de l’assemblée générale ordinaire du 8 novembre 2022, la résolution n°19 portant sur la « décision à prendre pour autoriser la location courte durée dans l’immeuble à la demande de Madame [X] » a été soumise au vote des copropriétaires et rejetée.
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Par acte en date du 6 février 2023, Mme [F] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de la résolution n°19.
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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 26 décembre 2023, Mme [F] demande au Tribunal de :
Vu la loi du 10 Juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu le règlement de copropriété,
A titre principal, JUGER que le règlement de copropriété autorise l’exploitation commerciale et la location meublée des parties privatives de l’immeuble,
En conséquence, ANNULER la résolution n°19 relative à la location courte durée des appartements adoptée à la majorité et non à l’unanimité des copropriétaires, en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la juridiction de céans venait à refuser de prononcer la nullité de la résolution n°19 compte tenu de la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, JUGER que le vote de la résolution n°19 est affecté d’un abus de majorité manifeste,
En conséquence, ANNULER la résolution n°19 relative à la location courte durée des appartements adoptée à la majorité et non à l’unanimité des copropriétaires, en violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
En tout état de cause, REJETER toutes fins, demandes et conclusions contraires,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2 000,00 euros à Madame [F] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DIRE que le demandeur sera exonéré, en qualité de copropriétaire, de sa quotepart dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Elle souligne qu'il est bien stipulé à l’article 3 concernant la division de l’immeuble que les lots 1 à 7 concernent un local et des magasins, toujours exploités sous la forme commerciale à ce jour, et que si qu’au terme de l’article 12 du règlement de copropriété « aucun meublé ne pourra être installé dans l’immeuble », est autorisée « la location totale d’un appartement meublé ou d’une chambre par appartement ». Elle estime que le règlement de copropriété n’opère aucune distinction entre la location meublée saisonnière, la location meublée de tourisme ou d’habitation et autorise l’exploitation commerciale et la location meublée des parties privatives de l’immeuble. Aussi, la résolution n°19 ne pouvait être prise qu’à l’unanimité en ce qu’elle impose aux copropriétaires une modification de la destination de leurs parties privatives et des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ajoute que les seules preuves desdites nuisances apportées sont deux attestations ne comportant ni les mentions obligatoires, ni la carte d’identité des témoins, aucun élément factuel et objectif n’étant versé aux débats afin de soutenir les dires et de démontrer que les responsables des nuisances seraient les locataires courte durée et a fortiori ceux de Madame [F].
Elle indique que le rejet de la résolution n°19, contraire au règlement de copropriété, porte atteinte à son droit de propriété et créé une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque deux commerces sont exploités au rez-de-chaussée de la copropriété.
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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965,
Vu le Décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004,
Vu les pièces produites aux débats,
Juger les prétentions de Madame [G] [F] irrecevables et infondées,
La Débouter de l’ensemble de ses demandes,
Reconventionnellement, Condamner Madame [G] [F] à Payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, et à supporter les entiers dépens, avec distraction au profit de la Selarl LESCUDIER & ASSOCIES, Avocat en la cause qui y a pourvu.
Il soutient qu'il n’est pas interdit à Mme [F] de louer son appartement, puisque ceci est autorisé par l’article 10 du règlement de copropriété, qui circonscrit au rez-de-chaussée seulement les activités commerciales autorisées de l’immeuble, or les autres lots à usage d’habitation qui ne se trouvent pas au rez-de-chaussée ne pourront être occupés que bourgeoisement. Il fait état de nombreuses nuisances sonores causées par les copropriétaires louant leur logement pour de courtes durées. Il rappelle que les activités commerciales ne sont pas autorisées mais tolérées à la condition qu’elles ne nuisent pas à la tranquillité des autres copropriétaires, que l’activité de location de courte durée cause des nuisances, notamment nocturnes, vis-à-vis des autres occupants de l’immeuble et que cette résolution ne créé en aucun cas une rupture d’égalité entre les copropriétaires puisque Mme [F] est autorisée à louer son bien à des personnes de bonnes vies et mœurs qui se soumettent à toutes les obligations énumérées au règlement de copropriété.
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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 2 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire », « juger » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « constater » ou de « donner acte », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal ne statuera donc pas sur celles-ci.
En application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L'article 9 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Par ailleurs, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] du 8 novembre 2022 a rejeté, à la majorité de l'article 25, l'autorisation de location de courte durée dans l'immeuble.
Le règlement de copropriété de l'immeuble du 20 février 1953 ne consacre aucun paragraphe à la définition de la destination générale de l'immeuble mais précise en son article 3 relatif à sa division que les lots n°1 à 7, situés exclusivement au rez-de-chaussée, correspondent à un local et des magasins et que les autres lots n°8 à 54 situés du premier au neuvième étage correspondent à des appartements.
L'article 10 du règlement de copropriété stipule que « les propriétaires pourront louer leur appartements comme ils l'entendent, mais à des personnes de bonne vie et moeurs et les baux consentis par eux, devront contenir la déclaration par les locataires, qu'ils se soumettent à toutes les obligations énumérées au présent règlement, sous peine de résiliation des baux ».
Enfin, les articles 11 et 12 ajoutent que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonne vie et moeurs qui devront veiller à ne rien faire qui pourrait nuire à la bonne tenue de la maison », que « les professions et les commerces ne nuisant pas à la tranquillité des autres copropriétaires sont autorisés dans l'immeuble, mais sont notamment interdits, les cliniques médicales, chirurgicales, ou d'accouchements, les cours de danses, de musique et de chant », et que « aucun meublé ne pourra être installé dans l'immeuble. Toutefois, la location totale d'un appartement meublé ou d'une chambre par appartement sera permise ».
L'analyse de ces stipulations contractuelles révèle que le règlement de copropriété exprime la destination des parties privatives en précisant l'affectation des lots à un usage déterminé, limitant ainsi les droits des copropriétaires qui ne peuvent librement la changer, sous réserve du respect la destination de l'immeuble.
La clause d'occupation strictement bourgeoise des appartements de l'immeuble exclut ainsi nécessairement l'exercice, dans ces lots, de professions commerciales en tendant à assurer une relative tranquillité dans les étages de l'immeuble. Si le règlement de copropriété litigieux ne prend pas des dispositions uniformes pour l'ensemble de l'immeuble en autorisant la présence de magasins, force est de constater que ceux-ci sont limités au rez-de-chaussée, l'exercice d'un commerce est interdit aux occupants des étages qui ne peuvent occuper leur appartement « que bourgeoisement ». Il est ainsi permis d'en déduire que le premier alinéa de l'article 12 ne concerne que les lots du rez-de-chaussée.
Aussi, lorsque les lots du rez-de-chaussée sont à destination de magasin et les étages consacrés à la seule habitation, les copropriétaires ne peuvent exploiter un commerce dans les appartements situés dans les étages.
En définitive, le règlement de copropriété prévoit que l'immeuble est destiné à l'habitation s'agissant des étages, et au commerce s'agissant du rez-de-chaussée.
Or, il est de jurisprudence constante que la location meublée touristique de type Airbnb constitue une activité commerciale et que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation.
Il est admis que la notion de courte durée s'entend de toute location inférieure à un an.
Il sera rappelé que la location non saisonnière, de longue durée, est en revanche compatible avec la clause d'habitation bourgeoise et la destination d'habitation de l'immeuble. Le règlement de copropriété autorise d'ailleurs la location totale d'un appartement meublé ou d'une chambre par appartement.
Dès lors, Mme [F] ne peut valablement soutenir que la résolution n°19 de l'assemblée générale du 8 novembre 2022 ayant rejeté l'autorisation de location de courte durée dans l'immeuble est contraire au règlement de copropriété et aurait dû faire l'objet d'un vote à l'unanimité, dans la mesure où celui-ci mentionne expressément une stricte occupation bourgeoise des appartements, correspondant à la destination de l'immeuble, ces lots n'étant pas situés à un niveau à usage mixte, et où la location de courte durée de manière répétée d'un appartement meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue une activité commerciale.
Aussi, cette résolution n'a pas eu pour conséquence d'imposer aux copropriétaires une modification de la destination de leurs parties privatives ou des modalités de leur jouissance et n'avait pas à être votée selon les modalités de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'elle correspond aux stipulations du règlement de copropriété déterminant la destination de l'immeuble et des parties privatives.
Ce moyen de nullité sera donc rejeté, sans qu'il apparaisse nécessaire d'examiner l'existence des nuisances alléguées par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, est constitutive d’un abus de majorité une décision qui, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, est le résultat de manœuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, voire dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, ou avec l'intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit.
Compte tenu des éléments précités, il ne peut être valablement soutenu que le rejet de la demande d'autorisation des locations de courte durée dans l'immeuble est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou à l'intérêt commun, dans la mesure où cette décision correspond à l'application de la clause d'habitation bourgeoise des appartements. Aucune rupture d'égalité entre les copropriétaires n'est caractérisée, puisque le règlement de copropriété, de nature conventionnelle, affecte les lots n°2 à 7 du rez-de-chaussée à destination de magasin et l'ensemble des lots situés dans les étages à destination d'habitation stricte.
Il sera en outre rappelé que les lots constituant les appartements de l'immeuble peuvent faire l'objet d'une location notamment meublée, si cette location ne correspond pas à une activité commerciale, soit de courte durée.
Ce moyen de nullité sera donc également écarté et Mme [F] doit être déboutée de l'intégralité de ses demandes. Ses prétentions ayant été rejetées, elle ne sera pas dispensée de sa participation à la dépense commune des frais de procédure.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [G] [F], qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
DEBOUTE Madame [G] [F] de l'intégralité de ses demandes,
CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES,
CONDAMNE Madame [G] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SARL MICHEL DE CHABANNES IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 juin 2024.
Le GreffierLe Président
