TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 04 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 21/02665 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YRS4
AFFAIRE : S.A.S.U. DKR PARTICIPATIONS ( la SELARL ABEILLE & ASSOCIES)
C/ ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DE L’ESPACE LITTORAL (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) - SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, SA KLEPIERRE (Me MARCOUYEUX)
DÉBATS : A l'audience Publique du 02 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
LA S.A.S.U. DKR PARTICIPATIONS, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 411 510 167 et dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Olivier DOUEK, avocat plaidant au barreau de Paris, 32 avenue de Suffren 75015 Paris
C O N T R E
DEFENDERESSES
L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE du CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son Président, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Cyrile CAMBON, avocat au barreau de Paris, qui a plaidé ([Adresse 5])
LA S.N.C. KLEPIERRE MANAGEMENT, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Mathieu ROGER-CAREL, avocat au barreau de Paris, qui a plaidé ([Adresse 1])
LA S.A.S. KLEPIERRE GRAND LITTORAL, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 501 513 980 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric MARTIN-IMPERATORI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 2]
LA S.A. KLEPIERRE, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 780 152 914 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric MARTIN-IMPERATORI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 2]
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MOTIFS DE LA DECISION
La zone d’aménagement concerté (ZAC) [Localité 7] à [Localité 6] a été créée par délibération du conseil municipal en date du 20 décembre 1990 et divisée en plusieurs secteurs, parmi lesquels le secteur Uea1, lui-même divisé en sept volumes selon acte en date du 7 octobre 1994.
L’AFUL du sous-secteur UEa1 a été dissoute et l’AFUL du CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL a vu son périmètre étendu à la totalité du sous-secteur Uea1. Ses statuts ont été mis à jour de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 par acte du 3 septembre 2012. L'AFUL GRAND LITTORAL est membre de l'organisation plus étendue, l'AFUL DE L'ESPACE LITTORAL et est présidée par la société KLEPIERRE MANAGEMENT.
Le centre commercial GRAND LITTORAL a été construit par la société TREMA PROMOTION, devenue LESSEPS PROMOTION, et la SAS MARSEILLE GRAND LITTORAL, entre 1994 et 1996. Une partie du parking a été construite sur des remblais d’une épaisseur de 54 mètres, laissant présager un tassement de l'ouvrage pendant plusieurs années.
Depuis l’ouverture au public en 1996, des opérations de vérinage du parking ont été réalisées.
Une procédure judiciaire relative au parking a été engagée en 2005 par l'aménageur à l'encontre des locateurs d'ouvrage concernés et de l'assureur dommages-ouvrage, la société SMABTP. Un protocole d'accord est intervenu le 28 février 2013 entre la société CORIO GRAND LITTORAL et la société SMABTP, portant sur le versement d'une indemnité transactionnelle de 25,4 millions d'euros.
Les co-volumiers bénéficient de servitudes leur permettant d'utiliser le volume parking à charge pour eux de participer à son entretien et à sa réparation.
La société DKR PARTICIPATIONS est propriétaire depuis le 27 décembre 2007 des lots de volume 18 et 111 au sein du centre commercial GRAND LITTORAL.
Aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2019, la société KLEPIERRE MANAGEMENT, président de l'AFUL, a sollicité la prise en charge par l’AFUL des frais de vérinage dudit parking :
- au titre des années 2015 à 2019 pour un montant total de 1.770.863,90 euros HT,
- et au titre de l’année à venir, l’intégration des coûts de vérinage, évalués à 400.000 euros HT, dans le budget prévisionnel des charges courantes pour 2020.
Cette lettre ainsi que ses annexes ont été jointes à la convocation de l’assemblée générale du 11 décembre 2019.
Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, ont notamment été approuvées les résolutions suivantes :
- n°11 : approbation de la prise en charge des frais de vérinage par l’AFUL portant sur les années 2015 à 2019 ;
- n°15 : budget exceptionnel 2020 – approbation des travaux de structure parking ;
- n°31 : budget prévisionnel 2020 – approbation des charges courantes.
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Suivant exploit du 31 juillet 2020, la société DKR PARTICIPATIONS a assigné l’AFUL du Centre commercial GRAND LITTORAL devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité des résolutions n°11, 15 et 31 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 (n° RG 20/06960).
Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale de l'AFUL du Centre Commercial Marseille GRAND LITTORAL du 11 décembre 2019 et débouté la société DKR PARTICIPATIONS de ses demandes d'annulation des résolutions n° 15 et 31.
Le 6 décembre 2023, DKR PARTICIPATIONS a relevé appel partiel du jugement intervenu en ce qu'elle a été déboutée de sa demande d’annulation des résolutions 15 et 31.
La procédure est actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Suivant exploit du 17 mars 2021, la société DKR PARTICIPATIONS a assigné l’AFUL du Centre commercial GRAND LITTORAL, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL en nullité des résolutions n°5, 13 et 14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 (n° de RG 21/02665).
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la société DKR PARTICIPATIONS demande au Tribunal de :
Vu les statuts de l’AFUL GRAND LITTORAL,
Vu les pièces produites au débat,
PRONONCER la nullité des résolutions 5, 13 et 14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020 ;
DEBOUTER les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE SA de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE SA au paiement chacune d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER les sociétés KLEPIERRE MANAGEMENT, KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE SA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane GALLO, Cabinet Abeille & associés, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Elle soutient qu'elle est recevable à contester les résolutions en sa qualité d'opposante et que la résolution n°5 constitue un abus de majorité puisqu'elle est contraire aux dispositions des statuts de l’AFUL, du cahier des charges et servitudes et à la résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 10 novembre 2015.
Elle indique que la contrepartie de la servitude d’usage et de passage des parkings au profit des autres covolumiers se traduit par la participation de l’AFUL à la gestion, à l’entretien et à la réparation des emplacements et non des éléments de la structure du parking silo qui ont toujours été pris en charge par le propriétaire du lot 97 comme étant directement liés aux vices de construction dont est affectée la structure du parking silo, objets de la transaction de 2013 dont l'objectif était de mettre un terme définitif au sinistre. Elle estime ainsi que le remboursement des frais réalisés sur la structure du parking silo ne relève pas des charges pouvant incomber à l’AFUL tant au regard de son objet que des dispositions du cahier des charges et servitudes, mais au contraire des charges propres à la structure du lot constitutives de grosses réparations imputables au seul propriétaire dudit lot.
Elle fait état d'un d’un enrichissement sans cause au détriment des membres de l’AFUL, la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL ayant été seule destinataire de l’indemnisation versée au titre des travaux de réparation du parking, en ayant seule l’exploitation et par conséquent les bénéfices financiers.
Elle ajoute que la notion d’éléments d’intérêt général s’applique exclusivement aux éléments propriété de l’AFUL ainsi qu’aux éléments d’équipements communs, or les parkings sont la propriété pleine et exclusive de la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL.
Elle mentionne que la résolution n°5 est également contraire à la résolution n°4 adoptée lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015 par laquelle le propriétaire du parking silo a sollicité et obtenu l’autorisation de réaliser à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité les travaux de stabilisation de la structure du parking. Aussi, l’adoption de la résolution n°5 constitue une rétractation de la résolution 4 alors même que les travaux ont été réalisés selon les modalités choisies par la seule société propriétaire du parking silo, sous sa seule responsabilité et à sa demande exclusive.
S'agissant des résolutions n°13 et 14 portant sur les éléments de structure du parking silo, elle affirme que les travaux incombent exclusivement à la société KLEPIERRE, en étant propriétaire.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, l’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial GRAND LITTORAL demande au Tribunal de :
Vu l’article 1134 ancien, devenu notamment les articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil,Vu le jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 4 juillet 2023 (RG n° 20/06960),
DEBOUTER la société DKR PARTICIPATIONS de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER la société DKR PARTICIPATIONS à payer à l’AFUL du centre commercial GRAND LITTORAL la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNER la société DKR PARTICIPATIONS aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître RANIERI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
DIRE que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire.
Elle fait état du litige relatif à plusieurs résolutions adoptées par l’assemblée générale du 11 décembre 2019 tranché par jugement du 4 juillet 2023.
Elle expose que la sécurité du parking entre pleinement dans l’objet de l’AFUL et que les frais de réparation des acrotères prévus par la résolution n°5 correspondent à une dépense d’intérêt général, aussi l’intégration de ces frais dans les charges communes générales extérieures se trouve parfaitement justifiée.
Elle conteste tout abus de majorité, l’intérêt collectif de ces travaux étant évident et sans lien avec le caractère vérinable ou non d’une partie des parkings.
Elle explique par ailleurs que l’accès aux emplacements ne se conçoit que par des allées de circulation grevées également d’une servitude de passage au profit des autres volumes et que la résolution n° 4 de l’assemblée du 10 novembre 2015 n’a conféré au propriétaire du parking qu’une autorisation de travaux, sans faire peser sur celui-ci une obligation de les réaliser ni conférer aucun droit acquis, mais surtout, ne sont des travaux réparatoires qui ne relèvent en aucun cas du simple entretien du parking.
Elle affirme que le parking visé dans la résolution n° 13 ne correspond pas uniquement au parking vérinable, mais la totalité du parking inclus dans les volumes 94 et 59, affecté de servitudes au profit de volumes commerciaux pour permettre l’accueil du public et que les travaux, même structurels, participent de la réparation des emplacements et permettent la réception du public, étant précisé que l’audit approuvé en 2016 et la première phase de travaux décidée en 2017 avaient été pris en charge par l’AFUL. En outre, les parkings sont indispensables à l’exploitation du centre commercial dans son ensemble et leur entretien répond donc à un impératif collectif, de sorte que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL n’a pas à en assumer seule la charge.
S'agissant de la résolution n°14, le budget prévisionnel ne porte pas sur la réalisation de travaux sur le parking vérinable mais prend seulement en compte la surveillance de la zone du parking vérinable et des opérations ponctuelles de vérinage.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2023, la SNC Klépierre MANAGEMENT demande au Tribunal de :
Vu les articles 606 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu les jurisprudences,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 4 juillet 2023,
Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l'AFUL du Centre Grand Littoral et les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER que Klépierre Management n'a commis aucune faute dans l'exercice de ses missions de Présidente de l’AFUL en acceptant d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'AFUL du 15 décembre 2020 les résolutions n°5, 13 et 14,
DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°5, 13 et 14 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Grand Littoral en date du 15 décembre 2020,
En conséquence : DIRE ET JUGER qu'aucun abus de majorité n'a été commis par les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA,
DIRE ET JUGER les demandes de la société DKR Participations comme infondées,
DEBOUTER la société DKR Participations de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Klépierre Management,
A titre reconventionnel : CONDAMNER la société DKR à payer la somme de 10.000 euros à la société Klépierre Management à titre de dommages et intérêts en raison de l'exercice de la présente procédure,
En tout état de cause : ORDONNER la mise hors de cause de la société Klépierre Management,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
DEBOUTER la société DKR Participations de sa demande en condamnation de la société Klépierre Management à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société DKR Participations à payer la somme de 10.000 euros à la société Klépierre Management au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société DKR Participations aux entiers dépens.
Elle soutient que la résolution n°5 correspond à la prise en charge par l'AFUL de travaux urgents de réparation d'une petite pièce en béton préfabriqué, sans aucun lien avec les frais d'instrumentation et de vérinage et fait état de l'article 3 des statuts et des articles 6 et 14 du cahier des charges et servitudes prévoyant que le parking est grevé d'une servitude d'implantation et d'usage au profit des lots du centre commercial.
Elle expose que le cahier des charges prévoit un partage des coûts de conservation et donc d'entretien et réparation du parking dans son ensemble et n'opère aucune distinction selon la nature usuelle/récurrente ou exceptionnelle des travaux de conservation à réaliser au sein du fonds servant. Aussi, toutes les charges du parking du Centre Grand Littoral, en ce compris les travaux affectant sa structure et les frais de surveillance et de vérinage, doivent bien être prises en charge par la collectivité des membres de l'AFUL en ce qu'elles sont nécessaires au fonctionnement d'un équipement commun et constituent des dépenses d'intérêt général.
Elle affirme que la prise en charge des frais relatifs aux parkings affectant la structure ou le vérinage répond à l'intérêt des co-volumiers en participant au bon fonctionnement du parking et en profitant à la clientèle et au personnel des magasins.
Elle conteste toute faute du président dans l'exercice de ses missions puisque la répartition des frais correspond aux statuts et au cahier des charges et servitudes.
S'agissant de la résolution n°5, elle indique que la résolution n°4 de l'assemblée de 2015 autorisait uniquement la société Corio Grand Littoral à réaliser la solution réparatoire à ses frais et sous sa responsabilité, concernant uniquement le parking vérinable, à l'exclusion de toutes les autres parties du parking du Centre Grand Littoral.
Elle nie l'existence de tout enrichissement sans cause et tout lien entre les frais d'entretien et de réparation du parking et l'indemnité transactionnelle versée.
Pour les mêmes motifs, elle s'oppose à l'annulation des résolutions n°13 et 14, les travaux d'entretien et les frais de vérinage devant être supportés par les membres de l'AFUL.
Elle sollicite la condamnation de la société DKR PARTICIPATIONS au versement d'une somme de 10000 euros en raison du discrédit jeté sur l'exercice régulier de ses missions et de l'obstruction subie dans sa gestion de l'AFUL.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2024, la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1192 et 1994 du Code civil,
Vu les articles 606, 697 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 4 juillet 2023,
Vu les jurisprudences,
Vu les Statuts et le Cahier des Charges et Servitudes,
Vu les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°5, 13 et 14 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 15 décembre 2020,
En conséquence : DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre S.A. n'ont commis aucun abus de majorité à l'occasion du vote des résolutions n°5, 13 et 14 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 15 décembre 2020,
DEBOUTER la société DKR Participations de l'ensemble de ses demandes,
En tout état de cause : ORDONNER la mise hors de cause de la société Klépierre SA,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
DEBOUTER la société DKR Participations de sa demande de condamnation des sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre S.A. à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société DKR Participations à payer aux sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre S.A. la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société DKR Participations aux entiers dépens.
Elles rappellent le cadre juridique organisé par les statuts et le cahier des charges et servitudes prévoyant un partage des coûts de conservation, donc d'entretien et réparation du parking vérinable, des différentes servitudes entre les co-volumiers propriétaires des fonds dominants et soutiennent que les frais d'instrumentation et de vérinage constituent bien des dépenses d'entretien, de réparation et à tout le moins de réfection au sens des statuts. Elles expliquent que les travaux d'entretien, de réparation du parking en sa zone non vérinable et vérinable, et par extension des fondations sur lesquelles il est appuyé, entrent expressément dans l'objet de l'AFUL et que le cahier des charges et servitudes n'exclut pas la participation des propriétaires de fonds dominants aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection des éléments de structure/superstructure du fonds servant.
Elles contestent que les coûts de surveillance du sol et des ouvrages ainsi que l'entretien subséquent des vérins puissent s'inscrire dans le cadre de la mise en oeuvre d'une solution réparatoire définitive (impliquant éventuellement une démolition/reconstruction du parking vérinable) dont le financement relève entre autres du protocole transactionnel.
Aussi, les frais d'instrumentation et de vérinage rentrent dans l'objet de l'AFUL et relèvent conséquemment des charges générales extérieures devant être réparties entre les membres conformément aux stipulations de l'article 18 des statuts qui n'opère de distinguo entre les lots étant la propriété exclusive d'un co-volumier et les lots appartenant directement à l'AFUL. Ils constituent ensuite, de par leur nature propre, des coûts d'entretien, de réparation et de réfection normalement encourus pour chacune des catégories de missions réalisées, considération prise de la nature spécifique des sols et des phénomènes de tassement prévisibles et récurrents.
Elles relèvent que l'article 14 du Cahier des charges et servitudes prévoit une répartition des coûts exposés au titre de son entretien entre le propriétaire du fonds servant et les propriétaires des fonds dominants, que les résolutions de décembre 2020 ont toutes été prises dans l'intérêt de la collectivité des membres de l'AFUL et ont été adoptées par environ 55 % des voix des membres de l'AFUL présents ou représentés.
Elles réfutent tout abus de majorité, la résolution n°5 correspondant à la prise en charge par l'AFUL de travaux urgents de réparation d'une petite pièce en béton préfabriqué, sans aucun lien avec les frais d'instrumentation et de vérinage ; la résolution n°13 portant sur des travaux de réparation de fissures, d'infiltrations, de dégradations de l'enrobé, d'oxydation et de corrosion affectant tout bâtiment (en l'occurrence le parking/parking vérinable) en cours de vie et la résolution n°14 intégrant dans le budget prévisionnel 2021, des frais d'instrumentation et de vérinage qui feront ensuite l'objet d'une régularisation au réel des dépenses. Elles expliquent ainsi que l'indemnité reçue de la part de la SMABTP d'un montant de de 25.419.162,50 euros est inutilisable pour assurer l'entretien et la réparation courante du parking vérinable ; cette somme ayant en effet vocation à financer exclusivement la solution réparatoire définitive et ne pouvant être allouée à un autre objet.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 2 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.
Aux termes des statuts de l'AFUL du centre commercial GRAND LITTORAL en date du 3 septembre 2012, l'association est régie par l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004.
Les décisions prises par l'assemblée générale sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n'étant alors à établir, mais aussi lorsqu’une décision excède l’objet de l’association, impose une modification irrégulière de la répartition des charges ou augmente les engagements de l’un de ses membres sans son consentement.
L’abus de majorité constitue également une cause de nullité des résolutions, en ce qu'il implique l'adoption de mesures contraires à l’intérêt collectif, dénotant une intention de nuire, des manœuvres frauduleuses, ou la recherche d’un but illégitime des majoritaires, contraire aux intérêts de la collectivité ou des minoritaires.
Il appartient donc au demandeur de démontrer que la résolution votée apparaît uniquement conforme à l'intérêt des membres de l'AFUL ayant voté pour l'une de ses propositions et est contraire à l'intérêt général de l'AFUL et de ses membres.
En ce sens, il doit être rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal, saisi d'une demande d'annulation de résolutions d'assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect des statuts et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l'opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle.
I/ Sur la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020
En l'espèce, la majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°5 l'imputation d'une enveloppe globale de 20 600 euros HT sur le budget prévisionnel 2020 pour la réalisation des travaux de réparation et de sécurisation de la structure parking ; la mission de gestion administrative, juridique et technique des travaux confiée à la société KLEPIERRE MANAGEMENT ; la répartition du coût des travaux selon la clé 01 « charges générales extérieures » ; le pouvoir donné au président de l'AFUL pour effectuer toutes les démarches administratives et tous les actes visant à la bonne exécution des travaux ; et l'appel de fonds devant être effectué par le président de l'AFUL.
Il doit être observé que cette résolution portant sur une demande de budget complémentaire exceptionnel au titre de l'année 2020 n'a été adoptée que par trois membres sur huit présents, représentant la majorité soit 45669/79647 voix, les sociétés DKR PARTICIPATIONS, CMCIC LEASE SA, LEROY MERLIN et PIERRE SELECTION s'y étant opposées et la société IMMOBILIERE CARREFOUR s'étant abstenue.
Il est également mentionné que ces travaux, urgents et d'ordre sécuritaire, ont déjà été réalisés à la date de l'assemblée générale.
La société DKR PARTICIPATION soutient que les travaux concernés par la résolution n°5 ne sont pas en lien avec des travaux d'entretien ou de réparation des emplacements de parking en ce qu'ils affectent la structure du parking silo et sont directement liés aux vices de construction de l'ouvrage.
S'agissant du moyen relatif à la contrariété de cette résolution aux dispositions des statuts de l'AFUL, l'article 3 dispose que « l'association a pour objet la gestion, l'entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d'équipement nécessaires à leur fonctionnement situés dans le périmètre de l'association » mais également « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l'entretien et l'administration des éléments d'intérêt général du centre commercial et notamment les fondations, les branchements et les réseaux généraux, les translators et monte-charges, ascenseurs, le P.C sécurité, les sanitaires publics, le ou les groupes électrogènes et l'installation de base permettant la climatisation des locaux, tous les locaux et équipements techniques, les espaces verts réalisés dans les patios ».
L'article 18 des statuts ajoute que les charges générales extérieures comprennent notamment les honoraires du président afférents aux gros travaux et grosses réparations intéressant les équipements et aménagements extérieurs au centre commercial ; les dépenses de nettoyage, d'entretien et de réfection des aires de livraison, des parkings, de leur accès et des équipements nécessaires à leur fonctionnement mais également plus généralement, toutes dépenses d'intérêt général relatives à des biens ou des équipements extérieurs à usage commun.
Par ailleurs, l'article 14 du cahier des charges et des servitudes du centre commercial GRAND LITTORAL prévoit qu'au cas où un fonds est grevé de servitudes au profit d'un autre fonds, le fonds dominant est tenu de participer aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection du fonds servant, en fonction de l'utilité pour le fonds dominant. A ce titre, l'article 6 du même cahier des charges et servitudes précise que le lot de volume 7 est grevé, sur ses parties destinées à recevoir les parkings, d'une servitude perpétuelle d'implantation de 4900 emplacements de parking répartis entre les niveaux 109 et 115 et d'une servitude d'usage de parking perpétuelle au profit des lots 1 et 2.
Il résulte de la lecture des articles précités que les covolumiers titulaires de la servitude doivent s'acquitter des frais de réparation et d'entretien des emplacements de parking mais également de leurs accès et des éléments d'intérêt général du centre commercial, notamment les fondations. Il est constant que des opérations régulières de vérinage des appuis du parking, soit de levage des poteaux l'ouvrage à l'aide de vérins, ont été prévues dès la construction de l'ouvrage et son ouverture au public au cours de l'année 1996 en raison d'un tassement des fondations de la zone située sur des remblais conséquents.
Les travaux litigieux votés en résolution n°5, portant non pas sur les opérations de vérinage du parking, mais sur la structure de l'ouvrage, plus précisément sur des travaux de sécurisation d'une pièce en béton scellé située dans une zone du parking non affectée par les mouvements de sol, entrent bien dans les frais d'entretien et de réparation d'un élément d'intérêt général du centre commercial et constituent des charges générales extérieures, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l'accueil du public et l'exercice de l'activité des covolumiers, les travaux assurant la sécurité de l'ouvrage.
L'article 3 précité ne distingue pas les menus travaux d'entretien ou de réparation et ceux d'importance supérieure, étant précisé que seuls les statuts de l'AFUL fondent les droits et obligations des parties. La participation des covolumiers n'est donc pas limitée aux seuls travaux « usuels » d'entretien et de réparation des emplacements de stationnement.
Au surplus, l'article 3 des statuts dans sa dernière version de 2012 ne prévoit plus que l'objet de l'association porte sur la propriété du lot de volume n°4 (voie, aires de livraison du centre commercial et rampe d'accès, équipements d'intérêt général pour les volumes concernés). Aussi, contrairement aux affirmations du demandeur, aucune stipulation ne limite la notion d'intérêt général à la propriété de l'AFUL ou aux éléments d'équipement communs, l'article 3 dans sa rédaction applicable au présent litige portant sur les emplacements de parking, leurs accès et les éléments d'intérêt général du centre commercial.
Par ailleurs, il est constant que le protocole d'accord signé le 28 février 2013 prévoit le versement au propriétaire du parking silo de la somme de 24,5 millions d'euros, correspondant au coût de réalisation des travaux et prestations hors taxes nécessaires à la remise en état des ouvrages sinistrés ainsi qu'à l'indemnisation de toutes pertes ou préjudices inhérents à l'exécution desdits travaux.
Toutefois, ces travaux destinés à mettre définitivement un terme aux vices de construction affectant le parking silo ne sont pas de même nature que ceux votés en résolution n°5 par les covolumiers lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2020, et non sont pas non plus assimilables aux opérations d'instrumentation et de vérinage du parking.
En effet, il résulte des pièces communiquées que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la société SOLETANCHE ont conclu en juillet 2015 un contrat de marché portant sur la conception et la réalisation de travaux ayant pour objet de stabiliser définitivement les ouvrages de superstructure du parking, afin de mettre un terme aux opérations de vérinage et de garantir la pérennité de la stabilité de l'ouvrage. Il est précisé que ces travaux consistent en la mise en oeuvre d'une « solution par ailette », en réalisant un confortement en sous-oeuvre par micropieux avec la pose d'une nouvelle semelle. Ces travaux n'ont finalement pas été exécutés, la société SMABTP ayant refusé d'assurer la société SOLETANCHE suite aux essais micropieux réalisés et à la survenance de nouveaux désordres, cette dernière ayant donc résilié son marché.
Depuis, la société VINCI, sollicitée par la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, a proposé une autre méthode de réparation définitive du parking portant sur l'utilisation de pieux tubés à double tubage et la mise en place d'une étanchéité de surface destinée à éviter des infiltrations d'eau dans le parking, plus onéreuse que l'indemnité transactionnelle perçue.
Ces travaux ne se confondent pas avec les frais d'instrumentation et de vérinage du parking engagés dans l'attente de la solution réparatoire définitive impliquant une démolition et reconstruction de l'ouvrage, ni avec ceux votées en résolution n°5 le 15 décembre 2020, portant uniquement sur la sécurisation de panneaux d'acrotère subissant un désaffleurement et un décrochage, situés en dehors du parking vérinable, aux termes de l'estimation gros oeuvre établie par le bureau d'études SCYNA 4 en mars 2018, annexé à la convocation à l'assemblée générale du 15 décembre 2020.
Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l'AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu'elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l'AFUL. Ces travaux de nature urgente et sécuritaire n'apparaissent pas contraires à l'intérêt commun puisqu'ils assurent la poursuite de l'accueil du public et donc l'activité de l'ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes, et ne sont pas constitutifs d'un enrichissement sans cause.
Le moyen relatif à l'existence d'un abus de majorité doit donc être écarté.
S'agissant du moyen relatif à la contrariété de la résolution n°5 à celle adoptée lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015, il doit être observé que la résolution n°4 adoptée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015, a autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation du parking vérinable à sa charge exclusive et sous sa responsabilité et validé le planning et le phasage des travaux programmés du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017.
Il sera rappelé qu'une résolution adoptée au cours d'une assemblée générale, non contestée, même irrégulière, fait partie de l'ordonnancement juridique et s'impose à tous ses membres tant qu'elle n'a pas été annulée. Aussi, l'annulation peut être obtenue lorsque la décision prise méconnaît un droit qu'une précédente assemblée avait fait acquérir.
En effet si l'assemblée peut adopter, lors d'une seconde délibération, une position différente de celle qui avait fait l'objet d'une délibération antérieure, elle ne peut revenir sur sa décision lorsque la résolution a fait acquérir des droits aux bénéficiaires.
Or en l'espèce, si la résolution n°4 votée le 10 novembre 2015 a certes autorisé la société CORIO GRAND LITTORAL à réaliser les travaux de stabilisation du parking vérinable, force est de constater que ces travaux ne sont aucunement assimilables à ceux votés en résolution n°5 le 15 décembre 2020, relatifs à des travaux de sécurisation de panneaux d'acrotères situés en dehors du parking vérinable.
Il ne peut donc être retenu que la résolution n°5 votée le 15 décembre 2020 contrevient à la résolution n°4 adoptée antérieurement par l'assemblée générale du 10 novembre 2015.
La société DKR PARTICIPATION doit donc être déboutée de sa demande de nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale de l'AFUL en date du 15 décembre 2020.
II/ Sur la nullité de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020
En l'espèce, la majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°13 l'approbation des travaux de réparation « phase 3 structure du parking » pour un montant de 149 192 euros HT, imputé sur le budget prévisionnel 2021.
Cette résolution portant sur le budget exceptionnel au titre de l'année 2021 n'a été adoptée que par trois membres sur huit présents, représentant la majorité soit 45669/79647 voix, les sociétés DKR PARTICIPATIONS, CMCIC LEASE SA, LEROY MERLIN et PIERRE SELECTION s'y étant opposées et la société IMMOBILIERE CARREFOUR s'étant abstenue.
Il n'est pas contesté que ces travaux dits structurels de phase 3 correspondent à des travaux de reprise des fissures, des infiltrations, des dégradations de l'enrobé, d'oxydation et de corrosion affectant l'ensemble du parking, suite aux deux premières phases de travaux votées lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2017 (résolution n°23) et de celle du 11 décembre 2019 (résolution n°15).
Or, il a été précédemment retenu que la répartition des frais relatifs aux travaux portant sur la structure du parking entre l'ensemble des membres de l'AFUL n'est pas contraire aux dispositions des statuts et du cahier des charges et servitudes, mais entre au contraire dans l'objet de l'association et ne constitue pas un abus de majorité.
Cette résolution ne s'applique pas exclusivement à la zone du parking vérinable mais au parking dans son intégralité et le financement de ces travaux structurels n'a pas pour objet de léser la collectivité des membres de l'AFUL qui bénéficie de servitudes sur ce parking et dont l'intérêt certain demeure celui du bon état d'entretien du parking afin de permettre la réception du public.
Aucune contrariété avec la résolution n°4 de l'assemblée générale du 10 novembre 2015 ne peut être soutenue, celle-ci étant relative à d'autres périodes et un autre type de travaux .
Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°13 doit être rejetée.
III/ Sur la nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020
La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°14 l'approbation du budget prévisionnel portant sur les charges courantes au titre de l'année 2021 pour un montant global de 8 068 555,84 euros.
Dans la mesure où la présente juridiction n'a pas annulé la résolution n°13 portant sur l'intégration des travaux relatifs à la structure du parking au titre du budget de l'année 2021 et où il a été précédemment retenu que les frais de surveillance et de vérinage du parking, prévus depuis l'origine du centre commercial et ne se confondant pas avec la solution réparatoire définitive du parking, doivent aussi être supportés par les membres de l'AFUL, aucun abus de majorité ni aucune contrariété aux statuts n'est démontré. Il n'y a donc pas lieu d'annuler la résolution critiquée.
IV/ Sur la demande indemnitaire de la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Force est de constater que la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT ne démontre l'existence d'un discrédit jeté par la société demanderesse sur l'exercice de ses missions, celle-ci ne faisait nullement état d'une faute du président de l'AFUL dans le cadre de ses écritures. Elle n'établit pas non plus l'existence d'une obstruction subie dans le cadre de la gestion de l'AFUL.
Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
En l'absence d'annulation des résolutions et de condamnation à leur égard, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT et la SA KLEPIERRE seront mises hors de cause, conformément à leur demande.
V/ Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La société DKR PARTICIPATION qui succombe in fine, supportera les dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre et sera condamnée à payer:
- à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- à la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
- à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,
DEBOUTE la société DKR PARTICIPATIONS de ses demandes d'annulation des résolutions n° 5, 13 et 14 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial Marseille GRAND LITTORAL du 15 décembre 2020,
DEBOUTE la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts,
MET HORS DE CAUSE la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT et la SA KLEPIERRE,
CONDAMNE la société DKR PARTICIPATIONS aux dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,
CONDAMNE la société DKR PARTICIPATIONS à payer :
à l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
à la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
à la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 juin 2024.
Le Greffier Le Président
