TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 28 MAI 2024
Enrôlement : N° RG 23/01568 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3AKD
AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (Me AUTRAN)
C/ S.C.I. KEREN & NAOMY (Me LABI)
DÉBATS : A l'audience Publique du 27 février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 28 mai 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. COUDRÉ-DEBES sous l’enseigne “CABINET PAUL COUDRÉ”
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 789 021 193
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son Gérant en exercice
représenté par Maître Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.C.I. KEREN & NAOMY
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro D 432 587 491
dont le siège social est sis chez son mandataire l’Agence JULIA IMMOBILIERE - KALYPSO IMMO - [Adresse 3]
prise en la personne de son gérant en exercice
représentée par Maître Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE
*****
EXPOSE DU LITIGE
La SCI KEREN & NAOMY est propriétaire de trois lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], constituant un appartement en rez-de-chaussée.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI KEREN & NAOMY de payer la somme de 17.852,78 € au titre des charges impayées.
Le 17 mai 2022, un commandement de payer a été signifié à la SCI KEREN & NAOMY pour le montant de 17.930,78 €.
Par courrier du 25 mai 2022, la SCI KEREN & NAOMY a contesté la légitimité des sommes réclamées.
*
Suivant exploit du 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait assigner la SCI KEREN & NAOMY devant le présent tribunal sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, aux fins de voir entendre :
- condamner la SCI KEREN & NAOMY à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 20.229,87 €, compte au 01.02.2023, représentant la quote-part de charges de copropriété afférente aux lots qu'elle possède dans ledit immeuble, avec intérêts légaux sur la somme objet du commandement de payer à compter de celui-ci et sur la différence à compter de l'assignation introductive d'instance.
- condamner la SCI KEREN & NAOMY à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts par application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, en réparation du préjudice subi par le Syndicat du fait de la carence fautive de la SCI KEREN & NAOMY, qui pénalise la trésorerie de la copropriété, qui est de petite taille,
- condamner la SCI KEREN & NAOMY à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 3.000,00 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, comme nécessaire et compatible avec la nature de la présente affaire, s'agissant des demandes du Syndicat des Copropriétaires requérant, en application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile,
- juger, pour le cas où le défendeur comparaîtrait et contesterait les prétentions du Syndicat des Copropriétaires, que ses propres demandes, s'il y était fait droit, ne pourront pas être assorties de l'exécution provisoire, qui devra donc être écartée en ce qui les concerne,
- condamner la SCI KEREN & NAOMY aux entiers dépens, en ce compris tous les frais et honoraires pouvant lui être imputés en vertu de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, modifiée par la Loi du 13 décembre 2000, ainsi que de la clause d'aggravation des charges votée en AG, et en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, avec distraction au profit de Me Nicolas AUTRAN.
La SCI KEREN & NAOMY a constitué avocat mais n’a pas conclu et n’a pas transmis de pièces.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des charges
En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.
Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble.
Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] réclame la condamnation de la SCI KEREN & NAOMY à lui payer la somme de 20.229,87 € au titre des charges impayées au 1er février 2023.
Au soutien de cette demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- le relevé de propriété de la SCI KEREN & NAOMY,
- le contrat de syndic de la SARL COUDRE-DEBES,
- les lettres de mise en demeure du 29 mars 2022, du 15 avril 2022, avec extraits de compte correspondant,
- le commandement de payer signifié le 17 mai 2022, avec extrait de compte au 9 mai 2022,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale du 18 avril 2018, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017, approuvant le budget prévisionnel pour 2019,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale du 18 septembre 2019, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, approuvant le budget prévisionnel pour 2020,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2020, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019, approuvant le budget prévisionnel de 2021,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 5 novembre 2020 approuvant le choix de l’architecte pour les travaux de ravalement de façade,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale du 26 octobre 2021, approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, approuvant le budget prévisionnel pour 2022,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 7 février 2022, votant les travaux de ravalement de façade suite à mise en demeure de la mairie et choisissant l’entreprise pour y procéder,
- la convocation et le procès-verbal d’assemblée générale du 17 octobre 2022, notifié à la SCI KEREN & NAOMY le 31 octobre 2022, cette assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvant le budget provisionnel pour l’année 2023, et approuvant le fonds de travaux, ratifiant les travaux supplémentaires suite au ravalement de façade,
- l’attestation de non recours du cabinet Paul Coudré en date du 23 janvier 2023 pour l’ensemble de ces assemblées générales,
- les appels de fonds pour les années 2020, 2021, 2022 et le premier trimestre 2023,
- la reddition des comptes pour les années 2019, 2020, 2021,
- un extrait de compte qu 1er février 2023.
La SCI KEREN & NAOMY qui a constitué avocat, n’a apporté aucune contestation sur les sommes réclamées.
Par courrier du 25 mai 2022 elle s’était bornée à contester le choix de l’entreprise en charge des travaux de ravalement.
Toutefois, il convient de constater qu’elle n’a pas introduit d’action en justice pour contester les assemblées générales ayant approuvé les travaux et les devis.
Elle sera alors condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 20.229,87 € au titre des charges dues au 1er février 2023. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l’espèce, la SCI KEREN & NAOMY présente un solde débiteur de charges depuis 2019 et l’absence de versement de sa quote-part pour les travaux de ravalement de façade cause nécessairement un important préjudice à la copropriété compte tenu du montant des travaux et du nombre restreint de copropriétaires (7).
La SCI KEREN & NAOMY n’a jamais contesté en justice les assemblées générales relatives à ces travaux et sa carence à assumer les charges est fautive.
La SCI KEREN & NAOMY sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.
La SCI KEREN & NAOMY succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas AUTRAN.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Il conviendra en conséquence de condamner la SCI KEREN & NAOMY à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.
Il est rappelé que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne la SCI KEREN & NAOMY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 20.229,87 € au titre des charges dues au 1er février 2023,
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
Condamne la SCI KEREN & NAOMY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SCI KEREN & NAOMY aux dépens, distraits au profit de Maître Nicolas AUTRAN,
Condamne la SCI KEREN & NAOMY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
