TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 28 MAI 2024
Enrôlement : N° RG 23/00464 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2TBV
AFFAIRE : M. [P] [Y] [G] et Mme [V] [X] [C] (Me ROQUES)
C/ M. [L] [E] et S.A. PACIFICA (Me GALLO)
S.D.C. [Adresse 8] (Me LEONETTI)
DÉBATS : A l'audience Publique du 13 février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 mai 2024 puis prorogée au 28 mai 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [P] [Y] [G]
né le 4 mai 1991 à [Localité 7] (05)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
Madame [V] [X] [C]
née le 15 octobre 1956 à [Localité 9] (VIETNAM)
demeurant [Adresse 5]
tous deux représentés par Maître Olivier ROQUES de la SELARL CAPELA, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Monsieur [L] [E]
demeurant [Adresse 1]
S.A. PACIFICA
immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 352 358 865
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal
tous deux représentés par Maître Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S.U. SL IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 832 116 511
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son Président en exercice
représenté par Maître Isabelle LEONETTI, avocate au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Madame [V] [X] [C] est propriétaire d’un appartement au sixième étage d’un immeuble dénommé L’EDEN ROC soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 2].
Monsieur [P] [Y] [G], son fils, a occupé cet appartement pendant plusieurs années.
Monsieur [L] [E] est propriétaire d’un appartement au septième étage. Il est assuré auprès de la SA PACIFICA.
Le 3 août 2019, Monsieur [P] [Y] [G] a constaté la survenue d’un dégât des eaux dans l’appartement en provenance du plafond.
Un constat amiable de dégât des eaux a été dressé le 10 septembre 2019 par Monsieur [P] [Y] [G] et Monsieur [L] [E] et le sinistre a été déclaré à leurs assureurs.
La SA PACIFICA a mandaté l’entreprise FLOMATECH afin de rechercher les causes de la fuite.
La SA AXA FRANCE IARD, assureur de Monsieur [P] [Y] [G], a mandaté Monsieur [J] comme expert.
Les investigations n’ont pas permis d’établir l’origine de la fuite.
Monsieur [P] [Y] [G] a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 26 février 2021, a désigné Monsieur [T] en qualité d’expert.
Le rapport a été déposé le 21 novembre 2021.
*
Suivant exploits des 5 et 9 décembre 2022, Monsieur [P] [Y] [G] et Madame [V] [X] [C] ont fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOBILIERE PATRIMOINE ET FINANCES.
Par conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, Monsieur [P] [Y] [G] et Madame [V] [X] [C] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1242 du code civil, de :
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA à payer à Madame [V] [X] [C] la somme de 2.000 € au titre des travaux de réfection de peinture du plafond de l’appartement,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA à payer à Monsieur [P] [Y] [G] la somme de 8.539,60 € au titre du préjudice de jouissance sur la période allant du mois d’août 2019 au mois de juillet 2021,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer à Madame [V] [X] [C] la somme de 7.254 € au titre de dommages et intérêts au titre de la perte locative,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA à payer à Monsieur [P] [Y] [G] et Madame [V] [X] [C] la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprennent les frais d’expertise pour un montant de 7.864,26 € et les frais d’huissier pour un montant de 707,87 €,
- débouter de l’immeuble [Adresse 8], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes indemnitaires,
- dire n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.
Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1242 du code civil, de :
- à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes formées à l’encontre de Monsieur [L] [E] et de la SA PACIFICA,
- à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les prétentions formées à leur encontre,
- en tout état de cause, condamner la partie contre laquelle l’action compétera le mieux à verser à Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande au tribunal de :
- débouter Madame [V] [X] [C] de sa demande à hauteur de 2.000 € et de juger que seul un montant de 1.320 € peut être retenu à ce titre,
- à titre principal sur le préjudice de jouissance, débouter Monsieur [P] [Y] [G] de sa demande de condamnation formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de Monsieur [L] [E] in solidum à hauteur de 8.910,89 € comme non fondée,
- à titre subsidiaire, limiter l’indemnisation de ce préjudice à 50 x 23 = 1.150 €,
- à titre principal sur la perte des loyers, débouter Madame [V] [X] [C] de cette demande,
- à titre subsidiaire, condamner in solidum Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 % du montant de la condamnation sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- débouter les requérants de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens,
- débouter Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA de toutes leurs demandes à son égard.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les désordres
Le 10 juin 2020, Monsieur [P] [Y] [G] a fait établir un procès-verbal de constat, qui montre au plafond, dans le coin salon/cuisine, deux sources d’infiltrations auréolées, pour lesquelles la peinture est non seulement cloquée et jaunie mais présente également des traces de salpêtre, voire de moisissure.
La plus importante de ces taches se situe à proximité d’une gaine technique dans laquelle se situe tout le tableau électrique de l’appartement.
La cloison en partie haute de cette gaine technique présente également des traces de moisissure et de salpêtre.
Une troisième source d’infiltration se situe dans l’extrémité la plus au Sud-Ouest dans l’appartement, ainsi qu’à proximité du volet côté terrasse.
L’expert judiciaire a constaté les mêmes désordres. L’expert déclare que 95 % des taches sont sèches. Seule la tâche près de la baie vitrée présentait une conductivité anormale.
L’analyse des traces sèches a montré qu’il s’agissait d’eaux usées.
L’expert judiciaire rappelle que des infiltrations similaires sont survenues en 2012-2013.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, l’expert judiciaire a mis en évidence le fait que la terrasse de l’appartement de Monsieur [L] [E] n’était pas étanche. La mise en eau réalisée au cours de l’expertise a montré que la trace d’infiltration toujours active se gorgeait d’eau.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne conteste pas sa responsabilité du fait de ces infiltrations. Il a fait procéder aux travaux.
Sa responsabilité sera retenue.
Sur la responsabilité de Monsieur [L] [E]
L’article 1242 al 1er du code civil énonce qu’on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.
En l’espèce, l’expert a constaté après dépose de la plinthe de la cuisine que différentes reprises en plomberie ont été réalisées sur le réseau d’évacuation des eaux usées de la cuisine de Monsieur [L] [E]. L’ancienne évacuation a été changée par une nouvelle. L’expert déclare que le réseau présente des signes de diverses manipulations. Le réseau est maintenu par deux tasseaux en bois et une importante contrepente est nettement visible. Il constate également qu’un branchement est inversé et qu’un flexible n’est pas à sa bonne place.
Le sol sous ces tuyaux présente des traces d’infiltrations. L’expert indique que ces infiltrations ont cessé et qu’il n’est pas en mesure d’affirmer que ces traces sont exclusivement consécutives aux désordres de plomberie réparés.
Dans la partie du rapport relative aux origines des fuites, l’expert écrit qu’au jour de la rédaction du rapport une origine a été décelée en partie privative, dans la cuisine de Monsieur [L] [E], tout en précisant que cette dernière est ancienne.
Il précise que les tâches d’humidité sous-jacentes sont sèches et que rien de vient démontrer que les étages sus-jacents n’ont pas participé également à ces anciennes infiltrations. Aucune fuite n’étant active à cet endroit, l’expert déclare qu’il ne peut pas affirmer que les taches sèches sont consécutives et exclusivement consécutives au réseau d’évacuation du logement de Monsieur [L] [E] car les fuites auraient pu également venir de la colonne générale, non visible.
Les conclusions de l’expert sont confuses car ce dernier indique que les infiltrations trouvent pour partie origine dans les désordres de plomberie de la cuisine de Monsieur [L] [E] mais il déclare en même temps qu’il ne peut être affirmé que les taches sont consécutives et exclusivement consécutives à ce réseau car la fuite n’est plus active au jour de l’expertise.
La lecture des pièces et du déroulement de l’expertise montre que Monsieur [L] [E] a été victime de désordres sur sa plomberie, dont les traces sont visibles au sol sous les tuyaux, et que les traces au plafond dans l’appartement de Monsieur [P] [Y] [G] se situent sous ladite cuisine.
Les travaux constatés par l’expert paraissent récents, les tasseaux de bois sur lesquels sont posés les nouveau tuyaux sont neufs et ne portent aucune trace d’infiltration d’eau. Ils ne peuvent donc pas dater du premier dégât des eaux de 2012.
L’expert note lui-même que les déclarations de Monsieur [L] [E] suivant lesquelles il n’a pas fait réaliser de travaux de réparation de plomberie sont manifestement inexactes.
Ces travaux ont mis fin aux infiltrations totalement sèches.
L’expert écrit qu’il est possible de penser que ces infiltrations pouvaient également avoir une origine dans la colonne générale. Or, cette déclaration n’est étayée par aucune constatation. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’a fait procéder à aucuns travaux sur cette dernière. Dans ces conditions, en l’absence de travaux sur cette source potentielle d’eaux usées, les infiltrations auraient dû se poursuivre.
Dans ces conditions, il convient de retenir la responsabilité de Monsieur [L] [E] dans la survenue des infiltrations résolues avant le rapport d’expertise.
Il convient de constater que la SA PACIFICA ne conteste pas sa garantie.
Sur les préjudices
- Sur les travaux de réfection de peinture du plafond de l’appartement de Madame [V] [X] [C]
L’expert n’a pas reçu de devis pour la reprise des plafonds en cours d’expertise. Il a alors chiffré à la somme forfaitaire de 1.200 € HT ce poste de préjudice.
Madame [V] [X] [C] produit la facture de la société LANTEAUME du 14 avril 2022, d’un montant de 2.000 € TTC pour la reprise du plafond et des murs de la pièce à vivre.
Les photographies du procès-verbal de constat montrent qu’en certains endroits, le placo et la peinture des murs ont été dégradés aussi, les taches du plafond débordant sur les murs.
Il convient d’allouer à Madame [V] [X] [C] la somme de 2.000 € TTC au titre de la remise en état.
Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] seront condamnés in solidum à payer à Madame [V] [X] [C] la somme de 2.000 € TTC au titre de la remise en état du bien.
- Sur le préjudice de jouissance de Monsieur [P] [Y] [G]
Les infiltrations sont survenues en août 2019. La date de réalisation des travaux par Monsieur [L] [E] dans sa cuisine est inconnue. Pour sa part, le syndicat des copropriétaires
a fait réaliser les reprises de l’étanchéité de la terrasse en janvier 2022.
Monsieur [P] [Y] [G] a quitté le logement le 31 juillet 2021.
L’expert indique adopter le mode de calcul du conseil de Monsieur [P] [Y] [G] sur le préjudice de jouissance, sur la base mensuelle de 371,28 €, calculée suivant les dires de l’expert sur le pourcentage de surface impactée par rapport à celle de l’appartement.
Toutefois, le loyer de Monsieur [P] [Y] [G] figurant sur le bail conclu avec sa mère Madame [V] [X] [C] était d’un montant mensuel de 750 € par mois hors charges.
La base mensuelle retenue par l’expert correspond à plus de la moitié du loyer, ce qui paraît excessif compte tenu de la nature des désordres subis, de nature esthétique.
Monsieur [P] [Y] [G] évoque une exposition à des mycotoxines pouvant altérer sans santé, mais ne produit aucune pièce justificative à ce sujet.
Il convient d’allouer à Monsieur [P] [Y] [G] une indemnité de 100 € par mois, pendant 23 mois, soit la somme de 2.300 €.
Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.300 € à Monsieur [P] [Y] [G] au titre de son préjudice de jouissance.
- Sur la perte de loyers de Madame [V] [X] [C]
Madame [V] [X] [C] verse aux débats le congé donné par son fils à effet au 31 juillet 2021.
Elle réclame au syndicat des copropriétaires le paiement de la somme de 7.254 € au titre de la perte de locative, sur la base de 805 € par mois. Elle déclare que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse en janvier 2022 et qu’elle n’a pu redonner à la location le bien qu’après travaux de remise en état, le devis datant du 1er avril 2022.
Le syndicat des copropriétaires conteste la date de réalisation des travaux, indiquant que Madame [V] [X] [C] n’apporte aucune pièce venant établir cette date. Toutefois, ayant le maître d’ouvrage de ces travaux, il était en mesure d’apporter toute pièce de nature à fixer avec précision la date de fin des travaux.
Madame [V] [X] [C] ne peut imputer au syndicat des copropriétaires le délai qui s’est écoulé entre la fin des travaux et celui qu’elle a pris pour faire réaliser les travaux de remise en état du bien, étant précisé qu’il s’agissait de travaux de très faible ampleur.
Madame [V] [X] [C] indique qu’elle n’a pas été tenue informée par le syndicat des copropriétaires de la réalisation des travaux, tout en reconnaissant avoir reçu dans la boîte aux lettres un mot lui demandant de prendre contact à un numéro suite aux travaux réalisés. Madame [V] [X] [C] n’apporte aucun élément permettant de savoir à quelle date elle a reçu ce mot.
La période d’indemnisation de son préjudice locatif sera alors fixée du 1er août 2021 au 31 janvier 2022.
La base retenue pour le calcul sera de 750 € euros par mois, montant qu’elle percevait lors du départ de son précédant locataire.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera alors condamné à payer à Madame [V] [X] [C] la somme de 750 x 6 = 4.500 €.
Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires formule une demande de condamnation de Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA à le garantir à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur égard au titre du préjudice locatif de Madame [V] [X] [C].
Il fait valoir que les désordres avaient deux causes et qu’il n’y a pas lieu de lui faire porter l’intégralité de ce préjudice.
La date de réalisation des travaux de reprise de la plomberie par Monsieur [L] [E] n’est pas connue. Cependant, à la date du premier accédit le 21 avril 2021, les réparations de la plomberie étaient déjà faites et les traces d’infiltrations au plafond en lien avec cette origine étaient totalement sèches.
La période sollicitée par Madame [V] [X] [C] au titre de son préjudice locatif est postérieure à la date du 1er accédit et concerne une période où les désordres dans l’appartement de Monsieur [L] [E] avaient cessé.
Le syndicat des copropriétaires sera alors nécessairement débouté de sa demande de garantie.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.
Les frais d’huissier sont par contre pris en considération au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Succombant, Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice seront condamnés in solidum aux dépens.
Il résulte de l'article 700 (1°) du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à Monsieur [P] [Y] [G] et Madame [V] [X] [C] la charge la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [P] [Y] [G] et Madame [V] [X] [C] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort,
Condamne in solidum Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [V] [X] [C] la somme de 2.000 € TTC au titre de la remise en état de son bien,
Condamne in solidum Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [P] [Y] [G] la somme de 2.300 € au titre de son préjudice de jouissance,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [V] [X] [C] la somme de 4.500 € au titre de son préjudice locatif,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de condamnation de Monsieur [L] [E] et la SA PACIFICA à le garantir,
Condamne in solidum Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [V] [X] [C] et Monsieur [P] [Y] [G] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamne in solidum Monsieur [L] [E], la SA PACIFICA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
