TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 28 MAI 2024
Enrôlement : N° RG 22/07449 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2DER
AFFAIRE : S.C.I. JEJE (Me de CASALTA-BRAVO)
C/ S.A.S. FONCIA MÉDITERRANÉE (Me ANDRAC)
S.A.R.L. COGEFIM FOUQUE
S.D.C. [Adresse 4] (Me CAMBIER)
DÉBATS : A l'audience Publique du 13 février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 mai 2024 puis prorogée au 28 mai 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.C.I. JEJE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 809 476 922
dont le siège social est sis [Adresse 5]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître François-Philippe de CASALTA-BRAVO, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
S.A.S. FONCIA MÉDITERRANÉE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 418 712 501
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 1]
prise en la personne de son Président en exercice
venant aux droits du cabinet COGEFIM FOUQUE, en tant que syndic de copropriété du [Adresse 4] [Localité 2]
représentée par Maître Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.R.L. COGEFIM FOUQUE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 309 066 967
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal
défaillante
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 4]
représenté par son administrateur provisoire Monsieur [U] [J]
domicilié [Adresse 6]
désigné par ordonnance sur requête en date du 27 octobre 2021 et prolongé par ordonnance du 14 janvier 2022
représenté par Maître Beverly CAMBIER, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
EXPOSE DU LITIGE
La SCI JEJE est propriétaire d'un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 4].
La SARL COGEFIM FOUQUE a été le syndic de la copropriété jusqu'au 15 août 2021, avec cependant une année confiée à l’Agence de la Comtesse pour l’année 2016/2017.
Par requête en date du 11 décembre 2018, le Maire de Marseille a saisi le juge des référés du Tribunal administratif d'une demande de désignation d'un expert dans le cadre d'une procédure de péril imminent.
Par arrêté du 12 décembre 2018, la Mairie de [Localité 7] a ordonné l'évacuation immédiate des occupants de l'immeuble.
Le 13 décembre 2018, Madame [C] a déposé son rapport et a conclu à l'existence d'un péril grave et imminent en raison des constatations suivantes :
- une partie du palier du 4ème étage menace de s’effondrer,
- le pallier du 3ème étage est très endommagé et dangereux,
- le mur d’echiffre entre le deuxième et le troisième étage est bombé en raison d’un dégât de eaux et présente des fissures,
- certaines marches présentent des tomettes descellées, des nez de marche descellés ; deux marches sont désolidarisées du mur, l’ancrage de l’escalier est affecté,
- la sous-face d’une partie du plancher du 4ème étage est en très mauvais état et le plafond en canisses est éventré, des morceaux menaçant de tomber,
- les planchers des appartements visités aux quatre premiers étages sont anormalement souples autour des pièces à voie d’eau.
Le 18 décembre 2018, le Maire de la commune de [Localité 7] a pris un nouvel arrêté afin de constater l'état de péril imminent de l'immeuble et d'ordonner les travaux nécessaires pour y remédier.
Par ordonnance de référé du 19 février 2019, Monsieur [T] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.
Le 2 mai 2019, l'expert était remplacé par Monsieur [H].
Le syndicat des copropriétaires a entrepris les travaux prescrits en février 2020. La mainlevée de l’arrêté de péril a été prononcée par arrêté du 19 mai 2020.
Monsieur [H] a déposé son rapport le 4 mars 2021.
Par ordonnance du 27 octobre 2021, Monsieur [U] [J] a été désigné administrateur provisoire de la copropriété. Sa mission a été prolongée par ordonnance en date du 14 janvier 2022.
*
Par acte de commissaire de justice en date du 12 Juillet 2022, la SCI JEJE a fait assigner la SAS FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE, la SARL COGEFIM FOUQUE et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] au visa de la loi du 10 juillet 1965 des articles 1240 et suivants du code civil.
Par conclusions notifiées par RPVA le 12 novembre 2023, la SCI JEJE demande au tribunal de :
- à titre principal,
- dire que la société COGEFIM FOUQUE a manqué à son obligation de conseil et a commis des fautes de gestion dans la conservation de l'immeuble ouvrant droit à réparation pour le syndicat des copropriétaires et la SCI JEJE,
- condamner la société FONCIA MEDITERRANNEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 67.464 € en réparation de son préjudice matériel,
- condamner la société FONCIA MEDITERRANNEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à la SCI JEJE la somme de 23.520 euros, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, en réparation de son préjudice résultant de la perte de revenus locatifs,
- condamner la société FONCIA MEDITERRANNEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à la SCI JEJE la somme de 24.220,19 euros, en réparation de son préjudice résultant de la détérioration de son appartement pendant la période d'évacuation de l'immeuble,
- condamner la société FONCIA MEDITERRANNEE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à la SCI JEJE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.
Par conclusions notifiées par RPVA le 16 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1995 de :
- débouter la société FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de COGEFIM FOUQUE de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de COGEFIM FOUQUE à verser au Syndicat de copropriété [Adresse 4]) la somme de 56.220 euros HT en réparation du préjudice subi,
- condamner la société FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de COGEFIM FOUQUE à verser au Syndicat de copropriété [Adresse 4]) la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mars 2023, la SAS FONCIA MEDITERRANÉE venant aux droits du cabinet COGEFIM FOUQUE, demande au tribunal de :
- débouter la SCI JEJE et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l'ensemble de leurs demandes,
- condamner solidairement la SCI JEJE et le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au paiement de la somme de 3.000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile au cabinet FONDIA MEDITERRANEE.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes visant à " dire ", " juger " ou " dire et juger ", tout comme les demandes de " constater " ou de " donner acte ", dès lors qu'elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas qualifiables de prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais de moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n'est donc pas tenu d'y répondre.
Sur la responsabilité du syndic de copropriété
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 22 août 2021, dispose notamment qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (...).
En l'espèce, en lecture du rapport d’expertise de Madame [C] du 13 décembre 2018, l’immeuble de quatre niveaux a fait l’objet d’un arrêté de péril, compte tenu des constatations suivantes :
- une partie du palier du 4ème étage menace de s’effondrer,
- le pallier du 3ème étage est très endommagé et dangereux,
- le mur d’echiffre entre le deuxième et le troisième étage est bombé en raison d’un dégât de eaux et présente des fissures,
- certaines marches présentent des tomettes descellées, des nez de marche descellés ; deux marches sont désolidarisées du mur, l’ancrage de l’escalier est affecté,
- la sous-face d’une partie du plancher du 4ème étage est en très mauvais état et le plafond en canisses est éventré, des morceaux menaçant de tomber,
- les planchers des appartements visités aux quatre premiers étages sont anormalement souples autour des pièces à voie d’eau.
Monsieur [H] montre dans son rapport d’expertise du février 2021 un immeuble très dégradé. De nombreux appartements présentent des fuites et sources d’infiltrations dans les pièces d’eau.
Par ailleurs, l’appartement du 2ème étage côté cour a été l’objet d’un sinistre, le chauffe-eau de l’appartement du 3ème étage étant tombé sur la canalisation d’arrivée d’eau, occasionnant une importante fuite d’eau.
L’expert déclare que les dommages qui affectent les parties communes proviennent d’infiltrations des salles de bains et WC de plusieurs appartements.
La dépose des planchers, la mise à nu des éléments structurels lui a permis de constater que les dégradations de certaines poutres remontaient à plusieurs années.
Il déclare que les désordres étaient visibles et que les travaux préconisés par Madame [C] auraient dû être entrepris plus tôt et que le syndicat des copropriétaires n’a pas entrepris les travaux nécessaires à la conservation des parties communes en temps utile.
La SAS FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE fait valoir qu’elle a alerté les copropriétaires de la nécessité de faire des travaux mais que ces derniers ont refusé de voter la création de fonds de travaux.
Le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2009 montre que les copropriétaires ont rejeté la résolution n°6 relative à la constitution de provisions spéciales pour des travaux d’entretien ou de conservation des parties communes.
Dans cette même assemblée générale, les copropriétaires ont refusé de voter les travaux de réfection de la cage d’escalier, dont les devis étaient de 15.428,32 € TTC et de 28.485 € TTC.
Ils ont par contre voté la réalisation de travaux de réfection du sol du dernier palier suivant devis de la société RPB de 1.424,25 €.
Par courrier du 4 août 2009, la SARL COGEFIM FOUQUE a informé les copropriétaires que les retards de paiement entraînent un manque de trésorerie pour la copropriété, l’empêchant de la possibilité de payer les fournisseurs d’électricité et d’eau.
Par courrier du 26 août 2009, la SARL COGEFIM FOUQUE a réitéré sa demande de paiement des charges par les copropriétaires et a informé les copropriétaires que la Société des Eaux de [Localité 7] a mis en demeure la copropriété de payer sa dette sous huit jours et qu’à défaut le contrat serait résilié.
L’assemblée générale du 14 janvier 2014 montre qu’un litige existait entre la copropriété et le syndic au sujet des comptes, le quitus pour l’année 2012 n’étant pas voté et une astreinte de 10 € par copropriétaire et par jour de retard pour la tenue des assemblées générales ayant été adoptée.
Les copropriétaires ont à nouveau refusé de constituer des provisions spéciales pour travaux.
Par cette assemblée générale, autorisation a été donnée au syndic de procéder à une saisie immobilière du lot de Monsieur [V], redevable de la somme de 14.725,73 € au titre des charges.
L’assemblée générale du 10 juin 2016, réunie à l’initiative de copropriétaires, en l’absence du syndic, montre que le litige relatif aux comptes subsiste car la résolution n°4 indique que les comptes n’ont pas été présentés par le syndic. Ces derniers n’ont pas été approuvés.
L’assemblée générale a refusé de constituer un fonds de travaux.
Les travaux relatifs à la toiture ont été rejetés en l’absence d’information par le syndic sur ce point.
L’assemblée générale du 15 octobre 2018 a voté l’autorisation de saisies immobilières en vue de la vente du lot de Monsieur [I] et de Monsieur [S], débiteurs de charges.
Les travaux de réfection de la toiture ont été votés.
La SARL COGEFIM FOUQUE justifie avoir réalisé les démarches suivantes au titre des travaux :
- le 22 février 2013, elle a envoyé aux membres du conseil syndical un devis pour curage du réseau gravitaire des eaux usées,
- le 22 septembre 2014, elle a fait établir et transmis au conseil syndical un devis pour le scellement des tomettes,
- le 14 octobre 2014, elle a sollicité les membres du conseil syndical pour valider un devis de 1.014,71 € TTC au titre de la réparation de la colonne d’évacuation des eaux pluviales,
- le 12 avril 2016, elle leur a transmis un devis de 3.427,05 € TTC en raison d’infiltrations par la toiture, un devis de 2.013,32 € TTC pour la création d’un système d’interphonie et un devis de 2.184,60 € TTC pour la réfection totale du système d’éclairage par minuterie.
La SARL COGEFIM FOUQUE fait valoir dans un courriel du 10 juin 2021 qu’elle a constitué une réserve de trésorerie en 2017 et qu’elle a établi un plan de travaux afin d’éviter que l’immeuble ne se trouve en situation de péril. Toutefois, elle ne produit pas ledit plan.
Par ailleurs, ce courriel interne permet de savoir que la SARL COGEFIM FOUQUE était informée dès 2014/2015. Or, aucune investigation n’a été entreprise à ce sujet malgré le sérieux des désordres constatés.
La SARL COGEFIM FOUQUE ne produit pas l’intégralité des procès-verbaux d’assemblée générale, elle ne verse pas aux débats celui de 2017 ni celui de 2019.
Elle invoque des difficultés de trésorerie de la copropriété, mais ne verse aucune pièce comptable.
A part les deux procès-verbaux d’assemblée générale qui évoquent des copropriétaires débiteurs et qui votent l’autorisation de poursuivre une saisie immobilière des lots de ces derniers, et hormis les courriers simples datant de 2009, la SARL COGEFIM FOUQUE ne justifie d’aucune démarche de recouvrement des charges.
La SARL COGEFIM FOUQUE n’indique pas quelles suites ont été données par le conseil syndical au sujet des devis produits.
Par ailleurs, les travaux de réfection du palier du 4ème étage ont été votés lors de l’assemblée générale du 8 juillet 2009. La SARL COGEFIM FOUQUE n’apporte pas de justification à l’absence de réalisation de ces travaux.
L’ensemble de ces pièces montre que la SARL COGEFIM FOUQUE a été défaillante dans sa mission de syndic en ne procédant pas à des mises en demeure de payer les charges et le cas échéant à des procédures judiciaires de recouvrement de charges. Elle n’a entrepris aucun des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Elle engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.
S’agissant de la responsabilité de la SARL COGEFIM FOUQUE à l’égard de la SCI JEJE, cette dernière est recherchée à deux titres.
La SCI JEJE évoque en premier lieu une responsabilité délictuelle du syndic à son égard pour ne pas avoir entrepris de travaux de sauvegarde de l’immeuble après l’arrêté de péril. Elle déclare qu’elle a été victime d’actes de vandalisme dans son lot en raison de la faute du syndic.
Toutefois, la SCI JEJE n’apporte pas d’autre pièce à ce sujet que le procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 13 septembre 2021.
Le procès-verbal montre une porte d’entrée qui paraît fonctionnelle.
Si le procès-verbal met en évidence l’existence de dégradations dans le lot de la SCI JEJE, l’huissier indique que l’appartement est fermé par une porte en très mauvais état, avec une chaîne sans cadenas.
Or, la mairie de [Localité 7] a donné mainlevée de l’arrêté de péril le 19 mai 2020. La SCI JEJE n’explique par pour quelle raison elle n’a pas procédé à des mesures de protection de son bien en réparant la porte de son lot. Par ailleurs, ces photographies n’établissent pas de lien de causalité entre ces dégradations et l’évacuation de l’immeuble.
La SCI JEJE n’a fait établir aucune mise en demeure auprès de la SARL COGEFIM FOUQUE au titre de la sécurisation de l’immeuble.
Cette problématique de la sécurisation de l’immeuble n’apparaît pas dans le rapport de l’expert.
La responsabilité de la SARL COGEFIM FOUQUE ne sera pas retenue au titre de la problématique de la sécurisation de l’immeuble au cours de l’arrêté de péril.
La SCI JEJE fait valoir aussi que le syndic s’est borné à entreprendre les travaux de nature à faire lever l’arrêté de péril mais n’a pas avoir fait de démarches pour faire réaliser des travaux plus globaux pour mettre fin aux causes persistantes des désordres. Toutefois, la SCI JEJE ne tire aucune conséquence ni aucune demande de cette argumentation à laquelle il n’y a pas lieu de répondre.
S’agissant de la responsabilité délictuelle de la SAS FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE à l’égard de la SCI JEJE au titre de sa perte de loyers au cours de la période de péril, il convient de constater que la SCI JEJE a refusé de s’acquitter des charges appelées par la SARL COGEFIM FOUQUE au titre du péril.
La SCI JEJE fait valoir que son refus était légitime car elle estime que le péril était le résultat de la carence de nombreux copropriétaires à ne pas entreprendre de travaux réparatoires dans leurs lots et qu’elle ne devait pas assumer des frais de réparations qui ne lui étaient pas imputables.
Or, en qualité de propriétaire, la SCI JEJE avait l’obligation de participer à la dépense commune nécessaire pour obtenir la mainlevée de l’arrêté de péril. La question des responsabilités était indépendante de la nécessité de lever l’arrêté et de procéder à la conservation urgente de l’immeuble dans son ensemble.
C’est de manière illégitime que la SCI JEJE a refusé de s’acquitter des charges appelées à ce titre, d’autant que la lecture du rapport d’expertise montre que le bac de douche de son logement en R+1 côté rue présentait des traces d’infiltrations.
La SAS FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de la SARL COGEFIM FOUQUE n’engage pas sa responsabilité à l’encontre de la SCI JEJE.
La SCI JEJE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SAS FONCIA MEDITERANNEE venant aux droits de la SCI JEJE.
Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires
A titre préliminaire, il convient de constater que la SCI JEJE formule des demandes au nom du syndicat des copropriétaires. Ces demandes ne sont pas recevables compte tenu de la présence du syndicat des copropriétaires à la procédure.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 56.220 euros au titre des travaux de reprise de l’immeuble préconisés par Monsieur [H].
Ces travaux consistent aux remises en état de l’immeuble. Le détail validé par l’expert met en évidence qu’il s’agit uniquement des travaux qui auraient dû être effectués par les copropriétaires au titre de l’entretien de l’immeuble.
Les devis validés ne font apparaître aucun surcoût en raison de l’arrêté de péril ou du retard dans l’engagement des travaux.
Si la faute de gestion du syndic a contribué à la survenue de l’arrêté de péril, les préjudices invoqués par le syndicat des copropriétaires n’ont aucun lien de causalité avec cette faute.
Il s’agit des frais de réparation de l’immeuble, que la copropriété devait assumer au titre de l’entretien régulier de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun préjudice en lien avec la faute retenue du syndic, aucune majoration des frais et des travaux à engager.
Il sera nécessairement débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Aux termes de l'article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.
Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Déboute la SCI JEJE de l’intégralité de ses demandes,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de l’intégralité de ses demandes,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,
Rejette l’intégralité des demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
