TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 14 MAI 2024
Enrôlement : N° RG 23/01028 - N° Portalis DBW3-W-B7H-24GH
AFFAIRE : [Adresse 7] (Me RICHARD)
C/ S.D.C. PARC SEVIGNE (Me MERGER) ; M. [G] [P]
DÉBATS : A l'audience Publique du 13 février 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 mai 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 3]
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 429 749 187
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
ayant pour mandataire le Cabinet AGENCE DE LA COMTESSE - GIA MAZET
dont le siège social est [Adresse 8]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Florence RICHARD, avocate au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 6]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 5]
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 067 803 916
dont le siège social est [Adresse 9]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [G] [P]
demeurant [Adresse 1]
défaillant
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [Adresse 3] est propriétaire d’un lot dans l’immeuble [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.
Dans le courant du mois de mars 2019, des infiltrations sont survenues dans son lot.
Des investigations ont montré des points d’infiltration à partir du bac de douche de l’appartement de Monsieur [G] [P] situé au dessus de celui de la SCI CHEMIN DE CASSIS, tout en précisant que ces derniers ne sont probablement pas la cause exclusive des infiltrations.
La SCI [Adresse 3] a fait établir un procès-verbal de constat le 22 octobre 2019.
La SCI CHEMIN DE CASSIS a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 29 mai 2020 a désigné Monsieur [V] en qualité d’expert.
Le rapport a été déposé le 4 mai 2021.
Par ordonnance de référé du 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et Monsieur [G] [P] ont été condamnés in solidum à payer à la SCI [Adresse 3] la somme provisionnelle de 15.000 €, outre la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI CHEMIN DE CASSIS déclare avoir perçu cette somme en novembre 2022.
Les travaux ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires en octobre 2022 et réceptionnés le 7 décembre 2022.
*
Suivant exploit du 9 janvier 2023, la SCI [Adresse 3] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 5], et Monsieur [G] [P], aux fins de voir entendre, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme globale de 24.810 € en réparation du préjudice locatif subi par la SCI CHEMIN DE CASSIS,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 5.000 € pour le préjudice subi du fait de la résistance abusive,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC SEVIGNE et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 4 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
- dire que la SCI CHEMIN DE CASSIS n'a pas subi d'infiltration en lien avec le réseau de chauffage au sol et que ses dommages sont strictement imputables à l'état de la salle de bain de Monsieur [G] [P] ;
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;
- condamner la SCI [Adresse 3] à restituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 17.434,11 € ;
- à titre subsidiaire, condamner in solidum Monsieur [G] [P] à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC SEVIGNE de toutes condamnations qui serait prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ;
- condamner in solidum la SCI [Adresse 3] et Monsieur [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens des instances en référé, en ce compris les frais et honoraires d'expertise judiciaire de Monsieur [V], et au fond, le tout distrait au profit de Maître Nicolas MERGER,
- dire n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
Régulièrement assigné, par remise à étude, Monsieur [G] [P] n’a pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les désordres
La SCI CHEMIN DE CASSIS a fait dresser un procès-verbal de constat le 22 octobre 2019, qui montre de très importantes infiltrations dans son appartement, notamment sur le mur du couloir et au niveau du seuil de la porte de la cuisine. Des traces de coulures d’eau sont présentes au sol.
Dans la salle de bains, la partie du faux plafond surplombant la baignoire s’est effondrée dans la baignoire. Certaines briques du plancher sont détachées de leur support et menacent de tomber. Des coulures d’eau sont visibles sur le mur situé à l’aplomb de cette partie du plafond endommagé.
Sur la partie maçonnée du plafond contigue à la partie du faux plafond endommagé, une importante trace d’infiltration d’eau est visible laissant apparaître le support en briques du plancher de l’étage supérieur. Des coulures d’eau sont visibles sur le mur à l’aplomb de cette partie de plafond.
Des traces d’infiltrations d’eau sont également visibles dans le plafond de la cuisine.
L’expert judiciaire a constaté la dégradation très importante de la peinture du mur couloir de l’appartement de la SCI [Adresse 3]. Le mur apparaît comme mouillé à l’humitest. Dans la salle de bains, le plafond présente un trou béant et en parti écroulé. Le plancher du haut est trempé. L’expert note un danger pour les occupants de l’appartement de Monsieur [G] [P] au dessus à marcher sur le plancher de la salle de bains.
Les désordres portent atteinte à la solidité de l’immeuble et l’expert a sollicité l’évacuation de l’appartement de Monsieur [G] [P] et de la SCI CHEMIN DE CASSIS, qui était déjà libre de tout occupant compte tenu de l’état de l’appartement.
L’ensemble des parties décrit un épisode de coulures d’eau très importantes en juin 2019, visibles jusque dans l’appartement du 1er étage sous l’appartement de la SCI [Adresse 3].
Dans l’appartement de Monsieur [G] [P], l’expert constate un bac à douche neuf, changé deux mois auparavant. Toutefois, aucun joint périphérique n’est posé entre le bac et le carrelage et de l’eau se trouve en quantité importante entre le bac à douche et le mur.
L’expert déclare que suivant les pièces qui lui ont été remises, en l’espèce le rapport de recherche de fuite de la société ECORE du 5 novembre 2020 et la recherche de fuite de la société DALKIA, il apparaît que le réseau de chauffage par le sol de l’appartement de Monsieur [G] [P] semblait présenter des fuites.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, l’expert déclare que le réseau de chauffage par le sol de l’appartement de Monsieur [G] [P] au 3ème étage présentait des fuites. Toutefois, il n’a pas constaté ces dernières, indiquant qu’au moment de l’expertise elles avaient été neutralisées par action de la société DALKIA.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que c’est à tort que l’expert a retenu sa responsabilité car la preuve de l’imputabilité des désordres subis par la SCI [Adresse 3] aux fuites du réseau de chauffage n’est pas rapportée. Il déclare que c’est Madame [R], propriétaire d’un lot au premier étage, qui a subi les fuites du système de chauffage.
L’expert de la société ALLIANZ, assureur du locataire de Monsieur [G] [P], indique dans son rapport de recherche de fuite suite à déclaration de sinistre du 17 mars 2019, qu’il a constaté :
- des points d’infiltrations dans la douche,
- de la sortie de fluorescine par le T de raccordement lors de la mise en charge de la vasque de la salle de bains,
- une micro-fuite sur le réseau d’eau froide sous le meuble vasque.
L’expert de la société ALLIANZ déclare que ces anomalies ne sont pas la source de l’écoulement régulier visible dans l’appartement du 2ème étage. Il évoque le plancher chauffant et émet une suspicion de fuite sur le réseau de chauffage qui expliquerait un écoulement d’eau régulier.
Le syndicat des copropriétaires a fait procéder à des travaux de plomberie courant mai 2019. Le syndic a déclaré par courriel du 16 mai 2019 qu’il s’agissait d’une fuite privative dans l’appartement de Monsieur [G] [P].
Toutefois, par courriel du 3 juin 2019, l’agence de la Comtesse, mandataire de la SCI [Adresse 3], a informé le syndic de la survenue d’un nouveau dégât des eaux d’ampleur importante, atteignant l’appartement de la SCI CHEMIN DE CASSIS ainsi que l’appartement du 1er étage de Madame [R] situé en dessous de celui de la SCI [Adresse 3]. Elle indique que de l’eau coule à grand flux.
Par courriel du 5 juin 2019, l’agence de la Comtesse déclare au syndic que l’eau continue de couler alors que Monsieur [G] [P] et la SCI CHEMIN DE CASSIS ont tous deux coupé les arrivées d’eau dans leurs appartements.
Cette situation évoquait alors une fuite de conduites d’eau communes.
Par courriel du 20 juin 2019, l’agence de la Comtesse informe le syndic que la situation continue de s’aggraver.
Par courriel du 5 juillet 2019, l’agence de la Comtesse déclare que plusieurs plombiers sont intervenus pour tenter de faire cesser les fuites mais sans succès, évoquant toujours l’hypothèse d’une fuite d’une canalisation commune, probablement du réseau du chauffage collectif.
Le syndicat des copropriétaires a mandaté la société DALKIA en juillet 2019 pour une recherche de fuite dans le réseau de chauffage de Monsieur [B], locataire de Monsieur [G] [P]. Ce rapport ne contient aucune analyse des causes des désordres mais établit un devis pour la mise en place de vannes chez Madame [L] suite au rapport ECORES et un devis pour la recherche de fuite.
Le procès-verbal d’assemblée générale du 31 août 2021 montre que la résolution n°2 affirme une double origine des dégâts des eaux, la fuite du bac de douche de Monsieur [G] [P] et la fuite sur le réseau de chauffage au sol au 3ème étage au niveau de la salle de bains.
Le principe des travaux a été adopté lors de cette assemblée générale et ont été réalisés.
Le rapport de la société ECORES du 24 octobre 2019 indique qu’aucune fuite n’a été retrouvée sur le réseau de chauffage d’un appartement, sans préciser quel appartement fait l’objet des investigations.
L’expert judiciaire fait état dans son rapport d’un rapport de la société ECORES du 5 novembre 2020 qui indique que le réseau de chauffage de l’appartement du 3ème étage présente des fuites.
Aucune des parties ne produit ce rapport. Toutefois, sa retranscription par l’expert permet de conclure que le rapport du 24 octobre 2019 produit par le syndicat des copropriétaires ne concerne pas l’appartement de Monsieur [G] [P], mais probablement celui de la SCI [Adresse 3], pour lequel il est indiqué suivant la retranscription de l’expert qu’il ne présente pas de fuite.
L’ensemble de ces éléments montre que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas utilement sa responsabilité. Il ne conteste pas la réalité de fuites sur le réseau de canalisations communes de chauffage et son argument consistant à dire que les fuites n’ont atteint que l’appartement de Madame [R] au premier étage sans toucher l’appartement de la SCI CHEMIN DE CASSIS au deuxième étage juste au dessus de l’appartement de Madame [R] n’est étayé par aucune pièce et n’est pas conforme à la configuration des lieux et à la description du sinistre dans les courriels de l’agence de la Comtesse.
La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera alors retenue.
Sur la responsabilité de Monsieur [G] [P]
L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si la SCI [Adresse 3] ne vise pas explicitement ce texte, elle se prévaut de la faute de Monsieur [G] [P].
Le rapport d’expertise montre que Monsieur [G] [P], ou son locataire dont il est garant dans ses rapports avec la SCI CHEMIN DE CASSIS, n’a pas assuré l’étanchéité du bac de douche de l’appartement. De l’eau s’infiltrait dans la douche et les travaux de changement de bac de douche n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, un espace sans joint laissant passer l’eau entre le carrelage et le mur, cette dernière s’infiltrant ensuite dans le plancher et dans l’appartement de la SCI [Adresse 3].
La responsabilité de Monsieur [G] [P] sera nécessairement retenue.
Sur les demandes indemnitaires de la SCI CHEMIN DE CASSIS
- Sur le préjudice locatif
Monsieur [G] [P] réclame l’indemnisation de son préjudice locatif à hauteur de 24.810 €, après déduction de la somme de 15.000 € qu’il a déjà reçue en exécution de l’ordonnance de référé.
La SCI [Adresse 3] ne produit pas le bail qui était en cours au moment du sinistre, uniquement des attestations de l’Agence de la Comtesse de ses pertes de loyers.
Ces attestations mentionnent un départ du locataire en mai 2019.
L’expert a eu entre les mains le congé délivré par le locataire le 25 avril 2019, et il déclare qu’il est indiqué sur ce dernier qu’il est motivé par infiltrations en plafond de salle de bains.
La lecture des correspondances des parties montre qu’à compter du mois de mai 2019 l’appartement ne pouvait plus être proposé à la location. Le procès-verbal de constat du 22 octobre 2019 atteste que jusqu’à réalisation des travaux de remise en état, toute occupation du bien est restée impossible.
La période d’indemnisation du préjudice locatif devra aller du mois de mai 2019 au mois d’octobre 2022 comme sollicité par la SCI CHEMIN DE CASSIS, cette date correspondant à celle du début des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires.
Le préjudice locatif de la SCI [Adresse 3] ne peut être qualifié de perte de chance dans la mesure où le congé qui a été donné était motivé par les infiltrations.
La base de calcul du montant du loyer mensuel retenue par l’expert est de 770 € par mois, ce qui correspond aux montants figurant sur les attestations de l’Agence de la Comtesse, la taxe d’ordures ménagères étant comprise dans ce montant.
Le préjudice locatif de la SCI CHEMIN DE CASSIS s’élève alors à la somme de 770 x 41 = 31.750 €.
Les arguments du syndicat des copropriétaires sur le coefficient pondérateur à appliquer compte tenu de l’imposition appliquée aux loyers ne sont étayés par aucune pièce justificative. Ils ne seront pas retenus.
- Sur les frais de remise en état de l’appartement
La SCI [Adresse 3] réclame le paiement de la somme de 3.894 € TTC au titre des travaux de réfection du bien. Il s’agit du montant du devis soumis et validé par l’expert.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la facture présentée par la SCI CHEMIN DE CASSIS est d’un montant inférieur de 2.376,57 €. Toutefois elle vise une pièce n°23 qui n’existe pas et ce chiffre ne résulte d’aucun élément versé au dossier.
C’est la somme de 3.894 € TTC qui sera retenue.
- Sur la demande de dommages et intérêts
la SCI [Adresse 3] formule une demande de 5.000 € de dommages et intérêts au titre “du préjudice subi”. La lecture du dispositif montre qu’il s’agit d’une demande au titre de la résistante abusive des défendeurs.
Toutefois, aucune résistance abusive du syndicat des copropriétaires ou de Monsieur [G] [P] ne sont démontrés. Tous deux ont entrepris des travaux au fur et à mesure de l’avancée des investigations et expertise.
La SCI CHEMIN DE CASSIS sera déboutée de cette demande.
Au final, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [G] [P] seront condamnés in solidum à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 31.750 € + 3.894 € - 15.000 € = 20.464 € TTC au titre de ses préjudices.
La demande de restitution des fonds versés au titre de la provision sera nécessairement rejetée.
Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [G] [P]
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC SEVIGNE fait valoir que les désordres subis sont du seul fait de Monsieur [G] [P]. Or, cette argumentation a été rejetée.
Dans la mesure où les désordres sont concurremment causés par les fuites de la douche de Monsieur [G] [P] et par les fuites du réseau de chauffage, sans que l’expertise ou les pièces des parties ne permettent de dire que les proportions de leurs responsabilités respectives sont différentes de 50 % chacun, la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera nécessairement rejetée.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [G] [P] succombant principalement dans cette procédure, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.
Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.
Aucune partie ne produit les ordonnances de référé rendues. Il n’est donc pas possible de savoir comment les dépens des différentes procédures de référé ont été attribués. Il n’y a pas lieu de statuer à nouveau à leur sujet.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CHEMIN DE CASSIS la totalité des frais irrépétibles qu'elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Il conviendra en conséquence de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [G] [P] à payer la somme de 2.500 € à la SCI CHEMIN DE CASSIS sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance ne justifie de faire obstacle à l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
Dit que le préjudice total de la SCI [Adresse 3] s’élève à la somme de 35.464 € TTC,
Constate que la SCI CHEMIN DE CASSIS a perçu la somme de 15.000 € à titre de provision,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [G] [P] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 20.464 € TTC au titre de ses préjudices locatif et de remise en état, après déduction de la provision perçue,
Déboute la SCI CHEMIN DE CASSIS de sa demande au titre du préjudice pour résistance abusive,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de remboursement de la provision versée en application de l’ordonnance de référé,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de condamnation de Monsieur [G] [P] à le relever et garantir,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC SEVIGNE pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [G] [P] aux dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,
Dit n’y avoir pas lieu de statuer sur la charge des dépens des procédures de référé,
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [G] [P] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
