TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 14 MAI 2024
Enrôlement : N° RG 22/02218 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZTO3
AFFAIRE : S.C.I. GEMAUB (Me INNOCENTI)
C/ S.A.R.L. SUD SERVICE LOCATION (Me GALISSARD)
DÉBATS : A l'audience Publique du 23 janvier 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 9 avril 2024 puis prorogée au 14 mai 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
S.C.I. GEMAUB
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 331 858 654
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de ses représentants légaux
représentée par Maître David INNOCENTI, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. SUD SERVICE LOCATION
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 072 803 687
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocats au barreau de MARSEILLE
*****
EXPOSE DU LITIGE
La SCI GEMAUB est propriétaire d’un terrain situé [Adresse 1]. Il s’agit d’une parcelle d’une superficie de 15.000 m2 sur laquelle sont édifiés deux bâtiments industriels et une maisonnette. Les bâtiments ont été donnés à la location aux sociétés BERNARD STOCKAGE ET LOGISTIQUE et LAFARGE BETONS.
Cette parcelle est jouxtée sur son côté Ouest sur 200 mètres linéaires, par le terrain de la SARL SUD SERVICE LOCATION. Cette dernière a donné à bail son bien à la société COLAS pendant de nombreuses années.
Les parcelles sont séparées par une clôture, qui a fait l’objet du litige entre les parties.
Par ailleurs, la SCI GEMAUB évoque l’apport de terres par la société COLAS sur la parcelle de son bailleur, ces dernières modifiant la configuration des lieux et les écoulements des eaux de pluie.
La SCI GEMAUB a saisi le juge des référés, estimant subir divers désordres du fait de la société COLAS sur la parcelle louée à la SARL SUD SERVICE LOCATION.
Par ordonnance du 30 août 2019, le juge des référés a désigné Madame [E] en qualité d’expert.
Le rapport a été déposé le 21 juillet 2021.
*
Suivant exploit du 3 mars 2022, la SCI GEMAUB a fait assigner la SARL SUD SERVICE LOCATION devant le présent tribunal.
Par conclusions notifiées par RPVA le 1er août 2023, la SCI GEMAUB demande au tribunal, sur le fondement des articles 544, 640 et 1240 du code civil, de :
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à l'enlèvement des terres rapportées et autres remblais effectués au niveau des zones 2 et 3 (maisonnette et bâtiment B), afin que le niveau des terres du fonds de la société SUD SERVICE LOCATION soit remis au niveau de celui de 2014, soit de 20 centimètres en dessous du niveau du mur de clôture avant l'exhaussement réalisé au mois de juin 2022, et sans qu'aucun talutage ou pente en direction du fonds GEMAUB ne soit effectué,
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à démolir les ouvrages réalisés en juin 2022 devant le bâtiment B et la maisonnette et à rétablir sur les 80 m linéaires des ouvrages originels réalisés en 1987, une clôture constituée d'un grillage rigide avec potelets (type ORSOGRIL),
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à reprendre les travaux de revêtement du trottoir de la SCI GEMAUB,
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à réaliser, les travaux préconisés par Madame [E] sur la clôture perpendiculaire à la limite séparative,
- juger que les condamnations susvisées seront prononcées avec astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à payer à la SCI GEMAUB la somme de 40.000 euros à titre de dommages intérêts, toutes causes de préjudices confondues,
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à payer à la SCI GEMAUB la somme de 30.198, 32 euros au titre du préjudice financier,
- juger que les condamnations financières à l'encontre de la société SUD SERVICE LOCATION seront prononcées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2017, avec anatocisme en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société SUD SERVICE LOCATION à payer à la SCI GEMAUB la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, la SARL SUD SERVICE LOCATION demande au tribunal, sur le fondement des articles 640 et 1104 du code civil, ainsi que l’article L112-16 du code de la construction et de l’habitation, de :
- juger infondée la demande d'exécution de travaux sous astreinte au regard des interventions réalisées par la société SUD SERVICE LOCATION postérieurement au dépôt du rapport d'expertise,
- juger que la SCI GEMAUB n'établit pas la non-conformité des travaux, ni l'existence d'un désordre ni l'existence et la persistance d'un trouble anormal de voisinage,
- juger que la réalisation des travaux préconisés par l'expert Madame [E] trouve son origine dans le défaut d'aménagement du fonds de la SCI GEMAUB lors de l'acquisition et de la mise en exploitation de celui-ci,
- condamner la SCI GEMAUB au paiement cie la somme de 34.340,40 € au titre des travaux réalisés,
- juger infondée la demande de condamnation de la société SUD SERVICE LOCATION à une somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts en l'absence de démonstration de l'existence d'un trouble anormal du voisinage et d'un préjudice en résultant,
- juger infondée la demande de condamnation de la société SUD SERVICE LOCATION aux frais exposés par la SCI GEMAUB dans le cadre du bornage amiable et de la procédure judiciaire mise en place par ses soins et dont elle a déclaré assumer le coût,
- débouter la SCI GEMAUB de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI GEMAUB au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- exclure l'exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation improbable de la société SUD SERVICE LOCATION.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les désordres
Un litige oppose les parties au sujet de l’aménagement de la limite séparative des fonds. Des procès-verbaux de constats ont été réalisés au sujet de la végétation plantée sur le fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION, qui dépassait sur le fonds de la SCI GEMAUB. Des travaux relatifs à cette végétation ont été réalisés et ont montré des rehaussements de terre sur le fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION, retenus uniquement par le grillage.
Les parties ont procédé à un bornage amiable le 31 mai 2017.
La SARL SUD SERVICE LOCATION a fait procéder à la construction d’un muret de 80 ml en limite de son fonds courant mars 2018 et un talutage des terres rapportées.
Estimant que ces travaux ne mettaient pas fin aux désordres subis sur son fonds et procédaient à un empiètement sur sa propriété, la SCI GEMAUB a sollicité la réalisation d’une expertise judiciaire.
Le rapport de Madame [E] du 20 juillet 2021 définit trois zones de délimitation des fonds, les zones 1, 2 et 3, qui sont confrontées à des problématiques différentes :
- la zone 1 : située au niveau du bâtiment A de la SCI GEMAUB,
- la zone 2 : située au niveau de la maisonnette,
- la zone 3 : située au niveau du bâtiment B de la SCI GEMAUB.
L’expert a noté :
- en zone 1, une différence d’altimétrie entre les deux fonds de 20 à 60 cm, séparés d’un muret de 15 cm prolongé par un talus sur le fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION à la place de l’ancienne haie de cyprès ; une mise en eau a montré que l’eau de ruissellement se déverse depuis le talus de la SARL SUD SERVICE LOCATION vers le fonds de la SCI GEMAUB et vient inonder le bâtiment A ;
- en zone 2, le terrain de la SARL SUD SERVICE LOCATION a fait l’objet d’un terrassement en limite séparative et la différence de niveau des terres induit un écoulement des eaux de pluie en provenance du parking de la SARL SUD SERVICE LOCATION et entretient une végétation abondante ; par ailleurs, près du portail de la SCI GEMAUB des terres ont été rapportées par le locataire de la SARL SUD SERVICE LOCATION contre la limite séparative, contenues uniquement par un grillage et la végétation qui dégrade ledit grillage ;
- en zone 3, des terres rapportées ont été nivelées pour créer un parking sur le fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION ; la SCI GEMAUB reçoit les eaux pluviales en provenance de cette zone.
L’expert a constaté une absence de gestion des terres par la SARL SUD SERVICE LOCATION et a préconisé :
- au niveau du bâtiment A, la réalisation sur le fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION d’un mur bahut de 80 cm de hauteur, parallèle à la limite séparative et surmonté d’un grillage, avec reprise du revêtement du trottoir de la SCI GEMAUB, détérioré lors des travaux réalisés par la SARL SUD SERVICE LOCATION en 2018,
- au niveau du bâtiment B, la rehausse du mur de la SARL SUD SERVICE LOCATION d’environ 40 cm, avec pose d’un grillage dessus,
- au niveau de la maisonnette, la réalisation d’un mur de soutènement des terres d’une hauteur de 1,80 m, surmonté d’un grillage dans le prolongement du mur existant jusqu’au portail de la maison.
L’expert sapiteur, Monsieur [P], a indiqué dans son rapport du 26 mai 2021 qu’au Sud de la parcelle de la SARL SUD SERVICE LOCATION le terrain s’élève jusqu’à 2,50 m au dessus de la rue.
Les photographies annexées au rapport d’expertise et celles qui ont été réalisées après ce dernier montrent que les monticules de terre ont été supprimés, une zone de parking pour voitures ayant été créé à la place au même niveau que le reste du terrain de la SARL SUD SERVICE LOCATION.
La SARL SUD SERVICE LOCATION a indiqué par courrier officiel du 21 janvier 2022 adressé à la SCI GEMAUB qu’elle allait entreprendre à ses frais exclusifs les travaux préconisés par Madame [E].
Elle a fait établir un procès-verbal de constat le 4 mai 2022, au cours desdits travaux. Les photographies montrent notamment la réalisation de fondations d’un mur à venir.
Elle a fait également dresser un procès-verbal de constat le 2 juin 2022 pour établir qu’un mur crépi surmonté d’une clôture grillagée rigide a été réalisé. Les photographies montrent qu’il s’agit de la partie Sud du fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION, au niveau du bâtiment B de la SCI GEMAUB.
La SCI GEMAUB produit le procès-verbal de constat du 17 mars 2023, pour étayer son argumentation suivant laquelle ces travaux ne sont pas conformes.
Le commissaire de justice déclare que :
- la reprise du revêtement du trottoir du fonds de la SCI GEMAUB présente des fissures au niveau de la zone de reprise et que quelques végétaux poussent contre le mur,
- la clôture grillagée au niveau de la maisonnette n’a pas été reprise,
- la rehausse du mur réalisée par la SARL SUD SERVICE LOCATION consiste en la pose de deux rangées d’agglo, sans pose d’enduit ni création d’arase.
La SCI GEMAUB a fait réaliser des études non contradictoires par le bureau d’études ST INGENIERIE.
Par note du 29 mars 2023, ce BET a analysé une zone de 26,30 m objet du rehaussement du mur et conclut que compte tenu des caractéristiques de ce dernier, de ses fondations et de sa semelle, sa stabilité n’est pas garantie. La localisation exacte de cette portion de mur n’est pas précisée.
Le BET évoque une fine fissuration, un fruit du mur de 1,5 cm, une absence de barbacane et de joint de dilatation pour recouper le mur dans sa longueur. Le BET en conclut que l’ajout de 60 cm de terre à l’arrière du mur compromet sa solidité et qu’il convient de réaliser un drain à l’arrière du mur, mettre en place des barbacanes, un bloc béton depuis sa base, sur une largeur de 90 cm et une hauteur de 50 cm, liaisonné à la semelle existante.
Dans une note du 11 avril 2023, le BET a réalisé une étude sur une longueur de mur de 17,85 m, sans préciser sur un plan la localisation exacte de cette partie de mur. Il s’agit d’une partie de mur rehaussée de trois niveaux d’agglo non recouvert d’enduit. Le BET conclut que les semelles de ce mur sont sous-dimensionnées de 40 % et qu’il convient de procéder aux mêmes travaux que sur la première portion de mur étudiée.
La SARL SUD SERVICE LOCATION a fait établir un procès-verbal de constat le 31 octobre 2023 pour montrer l’absence de désordre sur le mur séparatif.
Sur la demande de condamnation à retirer les terres rapportées
La SCI GEMAUB réclame la condamnation de la SARL SUD SERVICE LOCATION à procéder au retrait des terres rapportées et remblais au niveau de la maisonnette et du bâtiment B, afin que le niveau du terrain soit remis au niveau qu’il avait en 2014, soit 20 cm en dessous du mur de clôture avant exhaussement réalisé en 2022.
Elle présente ces demandes sur divers fondements.
En premier lieu, elle fait valoir que ces apports de terre ne sont pas conformes au Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la commune d’[Localité 3] du 24 février 2017, dont l’article 1er interdirait tous dépôts de matériaux et conditionnements susceptibles d’être emportés, de gêner les écoulements des eaux.
Toutefois, la SCI GEMAUB ne produit pas ce PPRI mais uniquement sa page de garde et la page 33/48. Il n’est pas possible de savoir en quoi ces apports de terre contreviendraient à ce plan, ni quelle est la valeur juridique de ce dernier.
A titre surabondant, il convient de constater qu’une grande partie des apports de terre a eu lieu avant ce document, la SCI GEMAUB datant le début de ces derniers à 2014.
Ce fondement juridique ne pourra être retenu.
Ensuite, la SCI GEMAUB se fonde sur la théorie des troubles anormaux du voisinage et sur les dispositions de l’article 641 al 2 du code civil pour réclamer la remise au niveau initial des terres.
Il est constant que nul ne peut causer à autrui de trouble anormal du voisinage.
Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux du voisinage.
Il appartient au voisin, victime de dommages matériels ou immatériels de démontrer le lien d’imputabilité entre les désordres allégués, l’action du maître d’ouvrage et le trouble anormal subi.
L’article 641 du code civil énonce que tout propriétaire a le droit d'user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds.
Si l'usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d'écoulement établie par l'article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.
La même disposition est applicable aux eaux de sources nées sur un fonds.
Lorsque, par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des eaux dans son fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir ; mais ils ont droit à une indemnité en cas de dommages résultant de leur écoulement.
Les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations ne peuvent être assujettis à aucune aggravation de la servitude d'écoulement dans les cas prévus par les paragraphes précédents.
Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l'établissement et l'exercice des servitudes prévues par ces paragraphes et le règlement, s'il y a lieu, des indemnités dues aux propriétaires des fonds inférieurs sont portées, en premier ressort, devant le juge du tribunal d'instance du canton qui, en prononçant, doit concilier les intérêts de l'agriculture et de l'industrie avec le respect dû à la propriété.
S'il y a lieu à expertise, il peut n'être nommé qu'un seul expert.
En l’espèce, la capture écran de la vue aérienne des parcelles sur le site Google Maps montre les apports importants de terre sur le fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION. Toutefois, ce cliché n’est pas daté.
La comparaison des photographies montre que la hauteur du terrain naturel dans cette partie de la parcelle de la SARL SUD SERVICE LOCATION a été rehaussée par l’ajout de terres.
Les photographies du rapport d’expertise montrent que les tas de terre ont disparu et qu’à la place un parking a été créé dans la zone. Toutefois, ce parking est situé plus haut que la hauteur du terrain naturel.
La SCI GEMAUB a motivé sa demande d’expertise judiciaire en faisant valoir que ce rehaussement induisait sur son terrain des écoulements d’eau de pluie, outre les gênes issues de l’absence de retenue de ces terres, qui prenaient appui sur un simple grillage à l’époque.
Or, il convient de constater que par la réalisation des surélévations de mur préconisés par l’expert judiciaire, la SARL SUD SERVICE LOCATION a remédié à ces désordres liés aux écoulements de pluie sur le fonds de la SCI GEMAUB.
Les dispositions de l’article 641 du code civil ne sont pas susceptibles de trouver application.
S’agissant du trouble anormal du voisinage, en l’absence de trouble relatif à l’écoulement des eaux et des terres désormais contenues, et au regard de la suppression de tous les dépôts de terre et remblais constatés en début de litige, seule demeure l’argumentation relative à l’insuffisance du mur pour retenir les terres.
A titre préliminaire, il convient de dire que les dispositions de l’article L 112-16 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables au présent litige, le trouble invoqué n’étant pas la conséquence directe d’une activité industrielle, mais de dépôts de terre sans respect des droits des riverains. La question de l’antériorité de l’activité est étrangère au litige, d’autant qu’il n’est pas contesté que les dépôts de terre ont commencé en 2014, très largement après l’installation de la SCI GEMAUB.
S’agissant des troubles anormaux du voisinage, il convient de constater que la SARL SUD SERVICE LOCATION a réalisé les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire, qui n’évoquait pas une destruction de toutes les parties de mur concernées et une reconstruction suivant un mode constructif déterminé. La SARL SUD SERVICE LOCATION s’est conformée au détail des travaux tel qu’il est rédigé dans le rapport d’expertise et produit la facture des travaux réalisés, qui est conforme.
Par ailleurs, les notes du BET ST INGENIERIE ne sont pas contradictoires et se bornent à donner un avis, en l’absence de tout désordre constaté.
En l’absence de désordre sur ces murs, la SCI GEMAUB ne peut se prévaloir d’un trouble anormal du voisinage résultant d’une réalisation insatisfaisante des travaux par la SARL SUD SERVICE LOCATION.
La SCI GEMAUB sera nécessairement déboutée de sa demande d’enlèvement des terres, d’autant qu’il convient de préciser à titre surabondant qu’en toute hypothèse le BET missionné par la SCI GEMAUB n’évoquait pas de nécessité technique de retirer les terres ajoutées mais uniquement une reprise du mur.
Sur la demande de démolition des ouvrages réalisés en 2022 par la SARL SUD SERVICE LOCATION
Il vient d’être dit que la SCI GEMAUB ne démontre pas l’existence d’un trouble anormal du voisinage relatif au mode constructif de la surélévation du mur, la SARL SUD SERVICE LOCATION ayant procédé aux travaux prescrits par l’expert.
En l’absence de démonstration de désordres sur le mur et de la nécessité de procéder aux travaux de destruction reconstruction qu’elle réclame au delà des préconisations de son BET, la SCI GEMAUB doit être déboutée de sa demande.
Sur la demande de reprise des travaux de revêtement du trottoir
La SCI GEMAUB produit le procès-verbal de constat du 17 mars 2023, au soutien de sa demande de reprise du trottoir car le commissaire de justice déclare que la reprise du revêtement du trottoir du fonds de la SCI GEMAUB présente des fissures au niveau de la zone de reprise et que quelques végétaux poussent contre le mur.
Or, cette seule déclaration d’un commissaire de justice, qui n’est pas un professionnel du bâtiment, ne peut servir de fondement à une demande de reprise de travaux sur ce trottoir. Les photographies montrent une ligne de démarcation entre la zone ancienne et la zone nouvelle. Il ne peut être déclaré qu’il s’agit d’une fissure témoignant d’une mauvaise qualité de travaux.
La présence très ponctuelle de mauvaises herbes ne peut justifier une condamnation de la SARL SUD SERVICE LOCATION à reprendre les travaux sur cette zone.
La SCI GEMAUB sera déboutée de cette demande.
Sur la demande de condamnation de la SARL SUD SERVICE LOCATION à reprendre la clôture perpendiculaire à la limite séparative
La SCI GEMAUB déclare que l’absence d’entretien de la végétation en limite de propriété a endommagé sa clôture privée, perpendiculaire à la limite séparative.
L’expert judiciaire indique dans son rapport qu’il est nécessaire de procéder à la dépose de la clôture grillagée perpendiculaire à la limite de propriété et de la remplacer par un grillage rigide avec potelets (de type ORSOGRIL), sur une hauteur de 1,20 m, représentant un coût de 3.500 €.
Toutefois, le corps du rapport ne comporte aucune partie sur cette partie grillagée et notamment aucune photographie permettant de l’identifier. Les préconisations de l’expert n’évoquent pas ces travaux, qui n’apparaissent que dans la liste détaillée du chiffrage des travaux.
Les procès-verbaux de constat du 7 juin 2017, du 4 juillet 2018 et du 28 mai 2019 ne permettent pas de constater la dégradation de ladite clôture. Les autres photographies produites par la SCI GEMAUB ne mettent pas en évidence cette dégradation invoquée sur son grillage personnel.
La SCI GEMAUB produit le procès-verbal de constat du 17 mars 2023, qui démontre selon elle que ces travaux n’ont pas été réalisés. Toutefois, ces seules photographies ne permettent pas de se convaincre que la partie de mur perpendiculaire objet d’un cliché est celle dont fait état l’expert judiciaire.
La SCI GEMAUB sera alors déboutée de cette demande.
Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI GEMAUB
La SCI GEMAUB présente une demande de dommages et intérêts tous préjudices confondus et une demande de dommages et intérêts pour les frais financiers engagés.
S’agissant des préjudices toutes causes confondues, la SCI GEMAUB fait valoir un préjudice de jouissance et un préjudice moral engendrés par l’absence d’élagage des végétaux en limite séparative, l’aggravation du risque de propagation du feu entre les parcelles du fait de l’absence de taille des cyprès, le refus de solution amiable, le refus de participer à un bornage amiable, la création d’écoulements d’eaux pluviales, le rehaussement du niveau du fonds de la SARL SUD SERVICE LOCATION par les apports de terre, les travaux réalisés en 2018 et 2022 et l’imperméabilisation des sols qui aggravent le ruissellement des eaux pluviales.
Toutefois, la lecture des pièces de la SCI GEMAUB montre que le litige a surgi lors d’un audit réalisé pour les besoins d’un de ses locataires, afin de se mettre en conformité avec la réglementation incendie. La société BUREAU VERITAS a envoyé un courriel le 13 juin 2016 à l’occupant des lieux pour l’alerter sur la nécessité de tailler les cyprès.
Par courrier recommandé du 7 février 2017, la SCI GEMAUB a mis en demeure la SARL SUD SERVICE LOCATION de procéder à l’élagage de la végétation afin de permettre la construction d’un mur pare-feu, de retenir ses terres et de procéder à un bornage amiable.
La SARL SUD SERVICE LOCATION produit une facture du 7 mars 2017 pour l’abattage d’une haie de cyprès, démontrant avoir répondu rapidement à la sommation de son voisin.
Le bornage réclamé a été réalisé le 31 mai 2017 en présence de la SARL SUD SERVICE LOCATION. La SCI GEMAUB ne peut valablement argumenter sur le refus de cette dernière de procéder à ce dernier.
Par ailleurs, le procès-verbal de constat du 7 juin 2017 montre que la SARL SUD SERVICE LOCATION a procédé à la taille de l’ensemble des cyprès et de la végétation en limite de propriété.
Ces travaux ont mis en évidence une dégradation de la clôture et une problématique de tenue des terres.
La SARL SUD SERVICE LOCATION a répondu aux courriers de la SCI GEMAUB, notamment par le courrier du 7 septembre 2017, en lui indiquant qu’elle acceptait de procéder à des travaux de changement complet de la clôture, la construction d’une murette de deux rangs d’agglos et le retrait des terres excédentaires.
Cette démarche a été freinée par un litige annexe entre les parties au sujet d’une reprise de canalisation, la SCI GEMAUB s’opposant pendant un temps aux travaux sollicités par la SARL SUD SERVICE LOCATION.
La SARL SUD SERVICE LOCATION a fait procéder aux premiers travaux en mars 2018.
La SCI GEMAUB a contesté la bonne exécution des travaux et a mis en évidence la problématique d’empiètement compte tenu de l’absence de caractère rectiligne du mur.
Le 22 mars 2019, la SCI GEMAUB a fait le choix de saisir le juge des référés.
Il convient de constater qu’après dépôt du rapport d’expertise la SARL SUD SERVICE LOCATION a procédé à ses frais avancé à l’intégralité des travaux préconisés par l’expert. La SCI GEMAUB évoque une violation de sa propriété privée au cours de ces travaux, mais il semble que son locataire a signé un permis de travaux. Cette argumentation ne saurait être retenue.
L’analyse des pièces des parties ne met pas en évidence de faute de la SARL SUD SERVICE LOCATION dans la gestion du litige avec la SCI GEMAUB. Elle a mis en oeuvre de manière assez diligente des travaux afin de répondre aux demandes de la SCI GEMAUB, qui agissait sur demande de son locataire, en l’absence de tout sinistre.
Il convient effectivement de constater qu’aucun sinistre n’est survenu du fait de désordres invoqués par la SCI GEMAUB. Seule la dégradation du grillage est imputable à la SARL SUD SERVICE LOCATION et cette dernière l’a réparé.
L’intrusion de tiers sur la propriété de la SCI GEMAUB, supposée permise par la dégradation du grillage, n’a pas donné lieu à intrusion dans les locaux de son locataire.
Enfin, les arguments sur l’imperméabilisation des sols ne sont étayés par aucune pièce.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI GEMAUB sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance.
S’agissant des préjudices financiers, la SCI GEMAUB réclame le paiement de la somme de 30.198,32 € TTC au titre des frais judiciaires et d’expertise engagés, bien que sa pièce n°20 dresse un total de 18.540,87 €. La SCI GEMAUB n’apporte aucune explication dans ses écritures au sujet de cette discordance et ne détaille pas la somme de 30.198,32 € TTC.
Il sera rappelé que les frais d’expertise sont compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge de ces derniers à ce stade du jugement.
Par ailleurs, les frais de procès-verbal de constat sont pris en compte dans l’évaluation de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI GEMAUB a fait le choix de procéder à divers procès-verbaux de constat, et cette démarche sera appréciée dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI GEMAUB sollicite ensuite suivant sa pièce n°20 :
- la somme de 1.302 € au titre des frais de bornage amiable, représentant suivant cette pièce la moitié de la facture de la société GEOS,
- la somme de 672 € au titre du relevé d’état des lieux de la société GEOS,
- divers frais d’avocat pour le temps des négociations entre les parties et la procédure de référé,
- les frais du BET ST INGENIERIE.
Toutefois, s’agissant d’un litige entre voisins au sujet des limites des fonds, alors que les parties reconnaissaient en début de litige ignorer si le mur séparatif était mitoyen, il n’y a pas lieu d’imputer à la SARL SUD SERVICE LOCATION l’intégralité des frais de bornage.
La facture de la société GEOS au titre du relevé d’état des lieux du 12 septembre 2018 a été justifié par le litige entre les parties sur l’absence de caractère linéaire du mur suite aux travaux réalisés par la SARL SUD SERVICE LOCATION en mars 2018.
Le rapport d’expertise a montré qu’effectivement, les travaux avaient induit des empiètements très légers de chaque côté du mur compte tenu de légères irrégularités du mur.
La SARL SUD SERVICE LOCATION étant responsable de cette situation, elle sera tenue d’assumer seule les frais de la société GEOS à hauteur de 672 €.
S’agissant des frais d’avocat pour la période antérieure à la présente procédure judiciaire, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement compte tenu de la bonne foi de la SARL SUD SERVICE LOCATION au cours des négociations entre les parties et de l’exécution spontanée des travaux en 2018 et 2022.
Il en va de même s’agissant des frais du BET ST INGENIERIE dans la mesure où ces études n’ont pas été utiles à la résolution du présent litige.
Au final, la SARL SUD SERVICE LOCATION sera condamnée à payer à la SCI GEMAUB la somme de 672 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.
Sur la demande de la SARL SUD SERVICE LOCATION aux fins de condamnation de la SCI GEMAUB au titre des travaux réalisés
La SARL SUD SERVICE LOCATION réclame la condamnation de la SCI GEMAUB à supporter la charge des travaux qu’elle a réalisés en lecture du rapport d’expertise judiciaire.
Toutefois, le rapport d’expertise a montré que la nécessité de ces travaux résultait d’une carence passée de la SARL SUD SERVICE LOCATION dans la taille des végétaux, ainsi que dans l’attitude de son locataire, la société COLAS, qui a procédé à de très importants rajouts de terre, induisant des modification d’écoulement des eaux de pluie.
La nécessité de reprendre et rehausser les murs, ainsi que de remplacer les grillages séparatifs, résulte de l’entière responsabilité de la SARL SUD SERVICE LOCATION. Son argumentation relative à l’absence de réalisation par la SCI GEMAUB d’aménagements prescrits en 1985 lors de la construction de ses bâtiments, ne résulte d’aucune pièce et doit être écartée, étant démontré que la nécessité de gérer les eaux de pluie et les terres excédentaires est de son seul fait dans la mesure où elle est garante des faits de ses locataires à l’égard de son voisin.
La SARL SUD SERVICE LOCATION devra conserver la charge des travaux qu’elle a entrepris.
Elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
En l’espèce, aucune partie ne succombe, les parties étant chacune déboutée de la quasi intégralité de ses demandes.
Toutefois, il a été dit que l’expertise a mis en évidence le fait que l’absence de gestion par la SARL SUD SERVICE LOCATION de l’entretien de sa parcelle et de l’écoulement des eaux du fait du rehaussement des terres justifiaient qu’elle conserve la charge des travaux entrepris en 2022. Par ailleurs, les travaux qu’elle a entrepris en 2018 n’ont pas été totalement satisfaisants, justifiant la désignation d’un expert.
Dans ces conditions, la SARL SUD SERVICE LOCATION devra être condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés. Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance ne justifie de faire obstacle à l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne la SARL SUD SERVICE LOCATION à payer à la SCI GEMAUB la somme de 672 € TTC au titre du remboursement des frais de géomètre du 12 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
Déboute la SCI GEMAUB de l’intégralité du reste de ses demandes,
Déboute la SARL SUD SERVICE LOCATION de sa demande reconventionnelle,
Condamne la SARL SUD SERVICE LOCATION aux dépens, qui contiennent les frais d’expertise judiciaire,
Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande tendant à voir écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
