TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 14 MAI 2024
Enrôlement : N° RG 21/09130 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZGB7
AFFAIRE : M. [T] [R] (Me TATARIAN)
C/ S.A.S. FONCIA IAG SYNDIC (Me de ANGELIS), Sté MMA IARD (Me de ANGELIS), S.D.C. [Adresse 2] (Me NAUDIN), GROUPAMA MÉDITERRANÉE (Me TERTIAN)
DÉBATS : A l'audience Publique du 23 janvier 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 9 avril 2024 puis prorogée au 14 mai 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Monsieur [T], [G] [R]
né le 17 juin 1981 à [Localité 5] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Yvette TATARIAN de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
S.A.S. FONCIA IAG SYNDIC
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 522 926 112
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal
Société MMA IARD
immatriculée au RCS de Le Mans sous le numéro 775 652 126
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
toutes deux représentées par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE
Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. FONCIA [Localité 5]
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro B 067 803 916
dont le siège social est sis [Adresse 6]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
GROUPAMA MÉDITERRANÉE
immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 379 834 906
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son Président en exercice
représentée par Maître Jean-Pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 14 septembre 2018, Monsieur [T] [R] a acquis dans l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2], les lots 12 et 10 constitués d’un appartement au rez-de-chaussée et d’un cellier.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a souscrit auprès de la société GROUPAMA MEDITERRANEE :
- une police d’assurance multirisque le 2 février 2015,
- une police d’assurance multirisque le 10 décembre 2020.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC, précédemment dénommée société IAG SYNDIC, a exercé les fonctions de syndic de la copropriété du 4 juin 2013 au 21 juin 2021.
Le 26 novembre 2018, les occupants du 1er étage de l’immeuble ont été évacués pour des raisons de sécurité.
Par ordonnance du 17 décembre 2018, le tribunal administratif a désigné Monsieur [P] en qualité d’expert.
Un arrêté de péril imminent a été pris le 31 décembre 2018 sur l’immeuble.
Le 5 mars 2019, l’assemblée générale extraordinaire a voté la réalisation de travaux de mise en sécurité de l’immeuble et a désigné Monsieur [I] en qualité de maître d’oeuvre.
Par assemblée générale du 1er octobre 2019, les travaux destinés à mettre fin au péril ont été votés, pour un montant de 172.060,40 € TTC.
Monsieur [T] [R] a fait assigner devant le juge des référés la SA IAG SYNDIC par exploit du 25 mars 2020 afin de la voir condamnée à lui remettre des pièces et notamment les procès-verbaux d’assemblée générale depuis 2009.
Par ordonnance du 26 mars 2021, le juge des référés a rejeté ces demandes compte tenu de la production d’une partie des pièces sollicitées en cours de procédure et de la survenue d’un dégât des eaux dans les locaux du syndic l’empêchant d’en produire davantage.
Le 26 mars 2021, la mairie de [Localité 5] a pris un arrêté de mise en sécurité. Ce dernier a fait l’objet d’un arrêté de mainlevée le 9 mai 2022.
*
Suivant exploits des 6 et 11 octobre 2021, Monsieur [T] [R] a fait assigner devant le présent tribunal la SAS FONCIA IAG SYNDIC en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2] du 4 juin 2013 au 21 juin 2021, la SA MMA IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et la société GROUPAMA MEDITERRANEE.
Par conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, Monsieur [T] [R] demande au tribunal, sur le fondement des article 1240 et 1242 du code civil, les articles 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner in solidum la société Foncia IAG Syndic, ès qualité de syndic de l'immeuble du 04/06/2013 au 21/06/2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la compagnie MMA IARD et la compagnie Groupama Méditerranée à payer à Monsieur [T] [R] :
- la somme de 16.920 € au titre de la réparation de la perte d'une chance de louer son appartement et de percevoir des loyers,
- la somme de 28.279,10 € en réparation de la perte de capital subi correspondant à sa quote-part de charges de travaux pour que soit levé l'arrêté de péril,
- la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SELARL TATARIAN JOUREAU
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2022, la SAS FONCIA IAG SYNDIC et la SA MMA IARD demandent au tribunal, sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et de l’article L113-1 du code des assurances, de :
- débouter Monsieur [T] [R] de ses demandes,
- à titre subsidiaire, juger que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables et débouter Monsieur [T] [R] de ses demandes à l’encontre de la SA MMA IARD,
- à titre infiniment subsidiaire, faire application des plafonds et franchises contractuels,
- en tout état de cause, condamner tout succombant à payer à la SAS FONCIA IAG SYNDIC et la SA MMA IARD la somme de 3.500 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1240, 1303 et suivants, 1353 et 1363 du code civil, de :
- à titre principal, débouter Monsieur [T] [R] de ses demandes à son égard,
- à titre subsidiaire, condamner la société GROUPAMA MEDITERRANEE à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
- à titre infiniment subsidiaire, condamner la SAS FONCIA IAG SYNDIC à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,
- en tout état de cause, condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Benjamin NAUDIN,
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2022, la société GROUPAMA MEDITERRANEE demande au tribunal, sur le fondement de l’article L113-1 du code des assurances, de :
- débouter Monsieur [T] [R] de toutes demandes dirigées à l’encontre de la société GROUPAMA MEDITERRANEE qui est en droit d’opposer à la fois une absence et une exclusion de garantie pour son contrat du 2 février 2015 et une nullité pour le contrat souscrit le 10 décembre 2020,
- condamner Monsieur [T] [R] ou tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité de la SAS FONCIA IAG SYNDIC
L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 que’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
-d'assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;
- d'établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6 ;
- d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;
- de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
En l’espèce, Monsieur [T] [R] recherche la responsabilité de la SAS FONCIA IAG SYNDIC en qualité de syndic pour la période comprise entre le 4 juin 2013 au 21 juin 2021 en faisant valoir qu’elle n’a pas procédé aux démarches en vue de la réalisation des travaux votés en assemblée générale.
Le rapport d’expertise de Monsieur [P] du 22 décembre 2018, désigné par le Tribunal administratif de Marseille par ordonnance du 17 décembre 2018, fait état de :
- nombreuses fissures sur la façade avant de l’immeuble, ces dernières étant de type verticales et horizontales, révélant une pathologie structurelle de la façade,
- des fissures identiques sur la façade arrière du bâtiment,
- des fissures structurelles au niveau des plafonds de l’appartement du R+1,ainsi qu’au niveau des cloisons de cet appartement, ces fissures pouvant être révélatrices d’une instabilité des cloisons ; le plancher haut est fortement dégradé suite à un important dégât des eaux,
- une forte dégradation du plancher de l’appartement en R+1, révélant des fissures traduisant une dégradation de la portance du plancher,
- une importante flèche du plancher de la chambre, confirmant son instabilité,
- des fissures structurelles dans l’ensemble des cloisons de l’appartement R+2, ainsi que sur le plancher haut de l’appartement,
- des fissures dans le plancher bas du R+2 ayant entraîné le déchaussement des tomettes, révélant un effort important sur ce dernier, avec un léger défaussement du plancher au niveau du mur,
- au dernier niveau de l’immeuble, sur le palier se trouve un local vide présentant de nombreuses fissures horizontales et verticales sur les parois intérieures et en angle de la porte,
- le plancher haut de l’appartement du rez-de-chaussée présente de très nombreuses fissures structurelles,
- le sol de la cour de l’immeuble sur la face arrière présente un déchaussement et une importante présence de mousse, traduisant une importante humidité souterraine,
- le mur de la cour arrière présente une fissure structurelle horizontale,
- les murs et planchers des caves présentent de très importantes fissures et dégradations, une canalisation traversant la cave étant fortement détériorée,
- la sous-face de la paillasse de l’escalier menant à la cave est fortement détériorée,
- les parois de la cave sont très fortement dégradées et présentent de nombreuses fissures.
L’expert indique que ces désordres sont en faveur :
- d’une compression des planchers et cloisons et d’un tassement différentiel,
- d’une possibilité d’une fragilisation du sol sous l’immeuble lui faisant perdre ses qualités structurelles compte tenu de l’humidité constatée,
- une décohésion et une désagrégation de la structure de l’immeuble dues à l’humidité,
- une faiblesse des planchers se répercutant sur les cloisons et murs.
La sécurité étant compromise pour les habitants, la mairie de [Localité 5] a pris un arrêté de péril imminent le 31 décembre 2018.
L’expert a prescrit notamment en urgence la pose d’étais sur l’ensemble des planchers et la réparation de la canalisation détériorée de la cave, outre la réalisation d’études techniques aux fins de déterminer les travaux à entreprendre pour sécuriser l’immeuble.
Monsieur [I], architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires après l’arrêté de péril, indique dans sa note de diagnostic du 1er juillet 2019 que les origines probables de ces désordres sont :
- les infiltrations récurrentes par les anciens réseaux d’assainissement perforés en cave et probablement par celui plus récent en PVC avant son remplacement ainsi que par les eaux pluviales côté cour exposée à l’Est ont affouillé le terrain d’assise sous les fondations entraînant un tassement à l’angle Nord/Est du bâtiment ; les cassures des cloisons peuvent provenir soit d’un gonflement du sol si présence d’argile soit d’un fléchissement du plancher du rez-de-chaussée surchargé,
- un défaut de construction : la portée des planchers est de 7,10 m ou 7,85 m au lieu des 6,50 m pour un immeuble traditionnel et cela généralement sans augmentation des sections des solives ou diminution de leur entraxe réduisant ainsi leur capacité porteuse,
- les infiltrations récurrentes par les cuisines, salles de bains et toilettes qui ont dégradé les solives situées à leur aplomb, les affaiblissant d’autant,
- les surcharges des planchers par la pose de carrelages rapportés et les réparations par dalles en béton.
Le rapport de diagnostic de la société GEOTEC du 19 mai 2021 a montré des fragilités du sol et des fondations, avec nécessité de reprise de ces dernières par injection de résine expansive. Toutefois, une étude de la stabilité de la structure de l’immeuble, décrit comme vétuste, est préconisée comme indispensable.
Il convient de constater que la nécessité de reprendre le plancher de l’appartement du 1er étage a été évoquée lors de l’assemblée générale du 16 juin 2011 et les travaux ont été votés suivant devis de la société [Localité 5] CONSTRUCTION à hauteur de 11.612,23 € TTC. La copropriété a voté un financement par 4 appels de fonds entre juillet 2011 et avril 2012.
L’assemblée générale du 26 juin 2012 a constaté l’absence de réalisation de ces travaux. Le motif n’en est pas explicité.
L’assemblée générale du 4 juin 2013 a également pris acte de cette absence de réalisation de travaux, sans motif.
L’assemblée générale du 3 juin 2014 n’a pas abordé ce point.
L’assemblée générale du 12 octobre 2015 ne contenait pas les travaux du plancher dans la liste de l’ordre du jour. Seuls des travaux de reprise de la descente des eaux usées et pluviales ont été votés.
L’assemblée générale du 6 juillet 2016 ne contenait pas de résolution relative à l’exécution des travaux du plancher. Le seul copropriétaire présent a voté contre la constitution de provision pour les travaux d’entretien et de conservation de l’immeuble, alors qu’il s’agit du copropriétaire de l’appartement du R+1 concerné par les travaux de réfection du plancher.
L’assemblée générale du 3 juillet 2017 n’a pas abordé la question des travaux du plancher. Les copropriétaires ont voté contre la création d’un fonds de travaux.
L’assemblée générale du 19 juin 2018 n’a pas abordé les travaux du plancher. La création d’un fonds de travaux a été votée, ainsi qu’un rafraîchissement de la cage d’escaliers.
Les relevés du grand livre produits montrent que la somme de 10.246,11 € au titre des travaux du plancher a été provisionnée par les copropriétaires dès 2013 et que les fonds apparaissent comme disponibles sur le compte en banque de la copropriété.
La lecture de ces procès-verbaux d’assemblée générale met en évidence le fait que l’assemblée générale du 4 juin 2013, qui a voté la désignation de FONCIA IAG SYNDIC en qualité de syndic, mentionne explicitement l’absence de réalisation des travaux votés au sujet du plancher du 1er étage.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC n’apporte aucune pièce de nature à démontrer des démarches entreprises pour mettre en oeuvre ces travaux. Elle n’a mandaté aucune entreprise à cette fin alors qu’il est démontré qu’elle était informée de la nécessité de procéder à ces travaux.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC déclare qu’elle s’est heurtée à l’absence de fonds. Or, il a été constaté sur les pièces comptables que les sommes votées ont été provisionnées et se trouvaient sur le compte de la copropriété dès l’année 2013, date de prise de fonction de la SAS FONCIA IAG SYNDIC.
Par ailleurs, les techniciens ont montré que les désordres avaient plusieurs causes, dont notamment la qualité des sols argileux, qui nécessitent une gestion des apports d’eau. Or, des canalisations de la cave sont en très mauvais état et laissent de l’eau s’infiltrer. L’assemblée générale du 12 octobre 2015 a voté des travaux de reprise de la descente des eaux usées et pluviales. La SAS FONCIA IAG SYNDIC n’apporte aucune argumentation au sujet de la réalisation de ces travaux. Il n’est pas possible de savoir s’ils ont été faits suivant des procédés inadaptés compte tenu de leur état ou s’ils n’ont pas été entrepris.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC évoque des difficultés à recouvrer les charges mais ne produit aucune lettre de mise en demeure ni procédure en recouvrement forcé.
Par ailleurs, elle fait valoir qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait procéder aux travaux urgents sur la structure de l’immeuble dans la mesure où l’origine des désordres n’était alors pas connue. Toutefois, Monsieur [T] [R] ne recherche pas sa responsabilité au sujet de la non réalisation de travaux urgents.
Enfin, les argumentations de la SAS FONCIA IAG SYNDIC relatives aux défauts de construction ne sont pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité, ces vices n’étant pas exclusifs des causes du péril.
L’ensemble de ces éléments montre que la SAS FONCIA IAG SYNDIC a été négligente dans sa mission et son obligation de mettre en oeuvre les travaux votés par la copropriété. Par ailleurs, compte tenu de l’état de vétusté de l’immeuble et des caves, ainsi que des fissures structurelles sur la façade, elle aurait dû alerter les copropriétaires de la nécessité de procéder à des investigations sur la structure de l’immeuble.
Ces carences ont un lien de causalité direct avec l’arrêté de péril dans la mesure où l’absence de réalisation des travaux a conduit à l’aggravation des atteintes à la structure du plancher et de l’immeuble et à la nécessité d’évacuer ce dernier compte tenu des risques pour les personnes.
Sa responsabilité sera retenue.
Sur la garantie de la SA MMA IARD
La SA MMA IARD ne dénie pas sa garantie. Elle se borne à demander l’application de ses plafonds et franchises contractuelles.
Il sera fait application de ces clauses contractuelles opposables aux tiers en l’espèce.
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, il a été rappelé les causes des désordres ayant donné lieu à l’arrêté de péril et l’évacuation de l’immeuble.
Ces dernières prennent toutes leur origine dans les parties communes de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité. Il se borne à discuter les préjudices réclamés par Monsieur [T] [R].
Sa responsabilité sera retenue.
Sur la garantie de la société GROUPAMA MEDITERRANEE
Le syndicat des copropriétaires a souscrit successivement auprès de la société GROUPAMA MEDITERRANEE deux garanties multirisques, le 2 février 2015 et le 10 décembre 2020.
La société GROUPAMA MEDITERRANEE fait valoir en premier lieu que la police du 2 février 2015 ne garantie pas les dommages survenus compte tenu de différentes exclusions.
En premier lieu, elle vise la clause des conditions particulières du contrat du 2 février 2015 stipulant que “ne sont pas garantis :
- les dommages ou pertes résultant d’affaissement, tassement, fissuration, contraction, gonflement ou dilatation des bâtiments ou parties de bâtiments, en particulier de fondations, de murs, de planchers, de parois, de sols, plafonds ou toitures, le décollement des glaces, des marbres, l’expansion ou la déformation de dallages et revêtement,
- les dommages résultant d’effondrement ou de risque d’effondrement de bâtiment et/ou leur contenu,
- les dommages ou pertes résultant de l’application de prescription légales ou administratives réglementant la reconstruction, la réparation, le remplacement ou l’utilisation des biens assurés ou imposant la destruction de parties non endommagées de bien assurés,
- les dommages résultant du vieillissement, de l’usure, de l’influence graduelle de la température, des vapeurs, d’humidité, de sécheresse, de suie, de poussières et similaires, de la vermine, de la pourriture, de la perte de substance, décomposition, dépréciation du bien lui-même, en particulier par détérioration naturelle ainsi que contraction, évaporation, perte de poids, de couleur, structure ou changement de surface, corrosion, effet du tartre, érosion, oxydation, fermentation, altération de saveur, d’odeur, de texture ou d’apprêt, de l’action des insectes, des champignons
- les dommages ou pertes qui sont la conséquence de défauts de conception, de construction, de fabrication, d’exécution, de programmation et de planification, de stockage,
- le défaut de réparation indispensable connu de l’assuré avant le sinistre et auquel il n’aurait pas procédé.”
Le syndicat des copropriétaires estime que ces clauses d’exclusion doivent être réputées non écrites car elles ne sont pas conformes aux dispositions de l’article L113-1 du code des assurances et qu’elles sont imprécises.
Toutefois, les dispositions de l’article L113-1 du code des assurances relatives à la faute de l’assuré n’ont pas de lien avec ces clauses d’exclusion.
Par ailleurs, si ces causes d’exclusion sont très nombreuses, elles n’en demeurent pas moins précises. Il n’y a pas lieu de les déclarer non écrites.
Il n’y a pas lieu de ce fait de répondre aux argumentations du syndicat des copropriétaires sur les critiques des clauses au sujet des dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables connues de l’assuré avant le sinistre.
Il a été dit que l’arrêté de péril trouvait son origine dans une conjonction de plusieurs causes, et notamment un affaissement du sol et des fondations, outre l’affaissement du plancher du 1er étage. L’arrêté de péril a été pris en considération des risques d’effondrement du plancher du 1er étage et de l’intégralité de l’immeuble.
Ces causes font partie des clauses d’exclusion et il convient de dire que la société GROUPAMA MEDITERRANEE ne doit pas sa garantie au titre du contrat du 2 février 2015.
S’agissant du contrat souscrit le 10 décembre 2020, il ne saurait être mobilisé pour un sinistre antérieur à sa souscription dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir déclaré à la société GROUPAMA MEDITERRANEE l’existence de l’arrêté de péril, toujours en vigueur au jour de la souscription du contrat. La réalisation de tout ou partie des travaux à cette date est indifférente pour l’appréciation des conditions de souscription du contrat.
La société GROUPAMA MEDITERRANEE oppose à juste titre l’impossibilité de mobiliser sa garantie à ce titre en l’absence d’aléa et de fausse déclaration lors de la souscription, le syndicat des copropriétaires ayant déclaré que l’immeuble ne faisait l’objet d’aucun arrêté péril imminent ni d’une déclaration d’insalubrité.
Toutes les demandes formulées à l’encontre de la société GROUPAMA MEDITERRANEE seront rejetées.
Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [T] [R]
- Sur la perte de chance de louer son bien
Monsieur [T] [R] démontre par la production de l’attestation de la société OPRI du 6 décembre 2019 et de la société PRO IMMOBAT du 3 décembre 2019 qu’il avait donné mandat à ces dernières de trouver un locataire pour son bien. Ce mandat a été donné à la société PRO IMMOBAT dès le 14 septembre 2018.
Il ne s’agit pas de deux mandats de gestion du bien mais uniquement aux fins de trouver un locataire, ce qui est autorisé.
Les deux agences ont évalué la valeur locative du bien à la somme de 480 € et 488 € charges comprises, ce qui est conforme au montant du loyer qui figurait sur le dernier bail conclu sur ce bien le 19 juillet 2017 par les anciens propriétaires et Madame [Y].
Ce bail a été résilié en février 2018 pour des motifs qui ne sont pas connus. Il convient de constater que depuis, et jusqu’à l’arrêté de péril, ce bien n’a pas trouvé preneur.
Monsieur [T] [R] n’apporte aucune photographie de ce dernier au moment de l’acquisition et ne permet pas au tribunal de vérifier qu’il était en état d’être loué de manière convenable au prix sollicité. Monsieur [T] [R] ne verse pas le bail qu’il aurait conclu depuis la levée de l’arrêté de péril, privant ainsi le tribunal de la connaissance de la date et des conditions de relocation du bien après travaux et de l’appréciation de la consistance de la perte de chance.
Si le péril a induit une perte de chance de louer le bien à Monsieur [T] [R], il doit être tenu compte de cette vacance du bien pendant de nombreux mois.
Cette perte de chance sera évaluée à la somme de 200 € par mois, entre le 31 décembre 2018 et le 9 mai 2022, soit pendant 40,5 mois.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC, la SA MMA IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] seront alors condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 8.100 € au titre de la perte de chance de percevoir un loyer.
- Sur la perte de capital
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Monsieur [T] [R] réclame la condamnation in solidum de la SAS FONCIA IAG SYNDIC, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et de la SA MMA IARD à lui rembourser sa quote-part de charge des travaux engagés pour la remise en état des parties communes aux fins de mainlevée de l’arrêté de péril.
Toutefois, étant copropriétaire dans l’immeuble, Monsieur [T] [R] est tenu au paiement de cette quote-part suivant les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la SAS FONCIA IAG SYNDIC dans la survenue de l’arrêté de péril n’est pas de nature à l’exonérer de ses obligations de copropriétaire.
Il ne peut faire valoir l’importance de ces travaux par rapport à son prix d’achat qu’à son vendeur, qu’il a fait le choix de ne pas attraire à la cause.
- Sur le préjudice moral
Monsieur [T] [R] fait valoir un préjudice moral lié à l’arrêté de péril et à ses conséquences financières pour lui. Cependant, l’immeuble a été décrit par les experts comme vétuste. Les fissures étaient visibles sur la façade et les désordres dans la cave étaient également apparents à toute personne y pénétrant.
Monsieur [T] [R] a acquis ce bien à des fins locatives avec le risque inhérent à l’état de l’immeuble.
Il sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral.
Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SAS FONCIA IAG SYNDIC
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] réclame la garantie de la SAS FONCIA IAG SYNDIC en faisant valoir que cette dernière a failli à ses obligations légales et contractuelles, sans davantage de précision.
Il a été constaté que la SAS FONCIA IAG SYNDIC n’avait fait aucune démarche aux fins de faire réaliser les travaux votés, alors même qu’elle était informée par l’assemblée générale la désignant comme syndic de l’existence de ce vote.
Par ailleurs, il a été dit que la SAS FONCIA IAG SYNDIC n’apportait aucune pièce pour expliquer l’impossibilité financière de procéder aux travaux, et qu’au contraire, les fonds avaient été versés et provisionnés par les copropriétaires.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC évoque des charges impayées mais n’apporte aucune pièce au soutien de cette déclaration.
Dans ces conditions, la SAS FONCIA IAG SYNDIC engage sa responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires et elle sera condamnée à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.
La SAS FONCIA IAG SYNDIC et la SA MMA IARD succombant principalement dans cette procédure, seront condamnées in solidum aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL TATARIAN JOUREAU.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [R] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.
Il conviendra en conséquence de condamner la SAS FONCIA IAG SYNDIC et la SA MMA IARD à payer la somme de 2.000 € à Monsieur [T] [R] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande de la société GROUPAMA MEDITERRANEE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait exception au principe de l’exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déboute Monsieur [T] [R] de ses demandes formées à l’encontre de la société GROUPAMA MEDITERRANEE,
Condamne in solidum la SAS FONCIA IAG SYNDIC, la SA MMA IARD et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 8.100 € au titre de la perte de chance de percevoir un loyer,
Déboute Monsieur [T] [R] de ses demandes au titre de la perte de capital et du préjudice moral,
Dit que la SA MMA IARD pourra opposer sa franchise contractuelle à Monsieur [T] [R],
Condamne la SAS FONCIA IAG SYNDIC à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice de la condamnation prononcée à son encontre,
Condamne in solidum la SAS FONCIA IAG SYNDIC et la SA MMA IARD aux dépens, distraits au profit de la SELARL TATARIAN JOUREAU,
Condamne in solidum la SAS FONCIA IAG SYNDIC et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette l’ensemble des autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
