MINUTE N° :
DOSSIER N° : N° RG 15/08102 - N° Portalis DBW3-W-B67-R2VC
AFFAIRE : S.C.I. IMMOBILIERE HOLDING, S.C.I. MONGRAND 4 / [K] [O] [I], S.A. ATLANTIC INVEST, S.C.P. AVAZERI-[E], administrateur provisoire de la SCI FONCIERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
LE JUGE DE L'EXECUTION
JUGEMENT DU 02 AVRIL 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame NEGRE, Greffière
DEMANDERESSES
S.C.I. IMMOBILIERE HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège ,
S.C.I. MONGRAND 4, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège ,
toutes deux représentées par Maître Philippe DUBUCQ, SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat inscrit au Barreau d’Aix-en-Provence,
DEFENDEURS
Monsieur [K] [O] [I]
né le 16 Janvier 1946 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4],
S.A. ATLANTIC INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es quatlité audit siège,
tous deux représentés par Maître Alexandre MEYRONET, avocat au Barreau de Grasse,
S.C.P. AVAZERI-[E], administrateurs judiciaire, [Adresse 1], mission conduite par Maître [L] [E], ès qualité d’administrateur provisoire de la SCI FONCIERE, indcrite au RCS de Marseille sous le n°424 993 772, désigné à ces fonctions par arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence en date du 30 avril 2008,
représentée par Maître Gilbert ALLEMAND, SELARL ALLEMAND & ASSOCIES, avocat au Barreau de Marseille,
NATURE DE LA DECISION : CONTRADICTOIRE
Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l'audience du 22 Février 2024 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2024, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :
EXPOSÉ DU LITIGE :
Un litige oppose les parties afférent à la vente intervenue le 18 mai 2006 d’un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5], initialement propriété de la SCI MONTGRAND 4, par [K] [I], gérant de la SCI FONCIERE au profit de la société ATLANTIC INVEST, la SCI IMMOBILIERE HOLDING soutenant que cette vente était intervenue en fraude de ses droits.
Par jugement du 11 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Marseille a ordonné l’annulation de la vente avec restitution par la société ATLANTIC INVEST des loyers perçus depuis le 18 mai 2006 et désigné la SCP [M]-AVAZERI, administrateur provisoire de la SCI FONCIERE, en qualité de séquestre pour percevoir ces loyers et ceux à venir et prendre les mesures conservatoires nécessaires à la conservation de l’immeuble.
Par arrêt du 19 décembre 2013 la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment
- déclaré l’appel infondé, exception faite de la demande de restitution du prix de vente par la société ATLANTIC INVEST
- condamné la SCI MONTGRAND 4 à payer à la société ATLANTIC INVEST la somme de 500.000 euros au titre de la restitution du prix de vente avec intérêts légaux à compter du 11 juin 2013
- confirmé le jugement pour le surplus notamment en ce qu’il a annulé la vente consentie par la SCI MONTGRAND 4 au profit de la société ATLANTIC INVEST selon acte reçu le 18 mai 2006 par Maître [B], notaire à [Localité 6]
- confirmé l’obligation de restituer les loyers perçus depuis le 18 mai 2006 entre les mains du séquestre judiciaire avec intérêts de droit depuis l’assignation pour le montant global des loyers perçus antérieurement à cet acte et intérêts de droit à compter de chaque échéance de loyer pour ceux perçus postérieurement à l’assignation
- condamné in solidum [K] [I] et la société ATLANTIC INVEST à payer à la SCI IMMOBILIERE HOLDING et à la SCP [M]-AVAZERI la somme de 3.500 euros pour la première et la somme de 2.000 euros pour la seconde
- condamné in solidum les appelants aux dépens comprenant le coût de l’expertise
- ordonné la publication de l’arrêt à la conservations des hypothèques de [Localité 5].
Cette décision a été signifiée le 27 février 2014. Le pourvoi en cassation interjeté par [K] [I] et la société ATLANTIC INVEST a été rejeté le 17 février 2015.
Déclarant agir en vertu de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, la société ATLANTIC INVEST a fait pratiquer le 29 mai 2015 une saisie-attribution entre les mains de la CGPF, locataire, pour paiement de la somme de 389.535,39 euros.
Ce procès-verbal a été dénoncé à la SCI MONTGRAND 4 le 4 juin 2015.
Par acte d’huissier en date du 6 juillet 2015 la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 ont fait assigner devant le juge de l’exécution de Marseille [K] [I], la société ATLANTIC INVEST et la SCP [M]-AVAZERI.
Par jugement du 3 novembre 2015 le juge de l’exécution a notamment
- dit qu’il était incompétent pour connaître des demandes relatives à l’hypothèque judiciaire prise en exécution de l’arrêt du 19 décembre 2013 inscrite au service de la publicité foncière 2è bureau le 7 août 2014, volume 2014V n°2084, rédacteur ADM cour d’appel d’Aix-en-Provence domicile élu en le cabinet de Me MEYRONET, avocat, au profit de la société ATLANTIC INVEST contre la SCI MONTGRAND 4 portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] pour sûreté d’une créance en principale de 366.898,65 euros ayant effet jusqu’au 3 août 2024 au profit du tribunal de grande instance de Marseille
- ordonné une expertise judiciaire aux fins de
* rechercher les locataires de l’immeuble sis [Adresse 2] depuis le 18 mai 2006
* chiffrer le montant des sommes perçues au titre des loyers par la société ATLANTIC INVEST entre le 18 mai 2006 et la date, à faire préciser, à laquelle Maître [M] a commencé à percevoir les loyers en qualité de séquestre judiciaire après déduction des charges et frais divers
* préciser à qui les loyers sont remis depuis la fin de la mission de Maître [M].
Le rapport définitif établi par l’expert judiciaire, [J] [Z], le 22 mai 2023 a été déposé au greffe le 27 juin 2023.
Vu les conclusions de la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 par lesquelles elles ont demandé de
- in limine litis, dire et juger que le rapport d’expertise judiciaire comporte de nombreuses incohérences et conclut à des résultats basés uniquement sur des pièces partiales, sans aucun regroupement, traduisant un manque d’objectivité et d’impartialité flagrante
- en conséquence annuler ledit rapport
- en tout état de cause dire et juger qu’en vertu de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence et suite aux mesures d’exécution déjà pratiquées la créance de la société ATLANTIC INVEST au titre de la restitution du prix de vente se trouve désormais éteinte ou à tout le moins ne saurait être supérieure à la somme de 24.378,84 euros
- dire et juger que la SCI MONTGRAND 4 est titulaire d’une créance de restitution de loyers à l’égard de la société ATLANTIC INVEST pour un montant de 386.487,36 euros ventilée selon les périodes suivantes :
* 18/05/06 au 31/12/06 :32.650 euros
* année 2007 :54.000 euros
* année 2008 :54.000 euros
* 18/01/09 au 01/07/09 :20.544,17 euros
* 01/07/09 au 31/12/09 :23.271,36 euros
* année 2010 :54.737,99 euros
* année 2011 :53.666,59 euros
* année 2012 :53.617,25 euros
- dire et juger que cette créance de restitution de loyers doit être augmentée des intérêts légaux à compter du 26 novembre 2009, date de délivrance de l’assignation en nullité de la vente, soit la somme de 43.387,59 euros au 27/09/03
- ordonner la compensation judiciaire des créances détenues par la société ATLANTIC INVEST et la la SCI MONTGRAND 4 au titre de la restitution du prix de vente et la restitution des loyers indûment perçus outre intérêts au taux légal
- constater qu’après compensation, la SCI MONTGRAND 4 se trouve créancière à l’égard de la société ATLANTIC INVEST de la somme de 322.589,52 euros
- en conséquence ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2015 et à tout le moins son cantonnement
- condamner la société ATLANTIC INVEST à lui payer la somme de 322.589,52 euros en exécution de l’arrêt du 19 décembre 2013 rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ou à tout le moins dire que la société ATLANTIC INVEST est redevable de cette somme
- en tout état de cause débouter [K] [I], la société ATLANTIC INVEST et la SCP [M]-AVAZERI de leurs demandes
- condamner in solidum [K] [I] et la société ATLANTIC INVEST aux dépens et à leur payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions de [K] [I] et de la société ATLANTIC INVEST par lesquelles ils ont demandé de
- à titre principal, juger qu’en l’état de renoncement de la société ATLANTIC INVEST à la saisie-attribution du 29 mai 2015, objet du litige, compte tenu du paiement amiable intervenu dans le cadre de la vente de l’immeuble par la SCI MONTGRAND 4 le 24 juillet 2020, la présente procédure est devenue sans objet, ne porte que sur la remise en cause du paiement de la créance de la société ATLANTIC INVEST en suite de la mainlevée de l’hypothèque judiciaire définitive du 7 août 2014 qui ne relève pas de la compétence du juge de l’exécution
- juger en effet que le juge de l’exécution est incompétent pour statuer sur une créance même consacrée par un titre exécutoire dès lors que le paiement résulte d’un règlement amiable en l’espèce effectué dans le cadre de la vente du 24 juillet 2020 par prélèvement sur le prix en contrepartie de la mainlevée de l’hypothèque judiciaire définitive accordée par la société ATLANTIC INVEST
- juger que la saisie-attribution des intérêts de la créance de la société ATLANTIC INVEST étant définitive et non contestée le juge de l’exécution est incompétent pour connaître des contestations à son sujet, toute contestation de cette mesure d’exécution étant irrecevable
- juger que seul le tribunal judiciaire statuant au fond est compétent pour toute demande relative aux créances de restitution de loyer et indemnisation
- débouter la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 de leurs demandes
- juger irrecevable pour défaut de qualité pour défendre et autorité de la chose jugée les demandes dirigées contre [K] [I] qui n’a pas été condamné à titre personnel par la cour à restituer les loyers perçus par la société ATLANTIC INVEST, seule en la cause, pour régler les conséquences de l’annulation de la vente litigieuse
- juger irrecevable du fait de la chose jugée par le juge de l’exécution les 3 novembre 2015, 1er avril 2021 et par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 18 novembre 2021 la demande de condamnation à restituer les sommes versées en contrepartie de la mainlevée de l’hypothèque judiciaire définitive de la société ATLANTIC INVEST
- débouter la SCI MONTGRAND 4 et la SCI IMMOBILIERE HOLDING de leurs demandes
- subsidiairement juger valable le rapport de Monsieur [Z], aucune preuve d’impartialité n’étant rapportée et celui-ci ayant accompli avec diligences sa mission
- juger que la SCI MONTGRAND 4 et la SCI IMMOBILIERE HOLDING ne rapportent pas la preuve que leurs créances notamment de restitution de loyers excèdent la somme retenue par l’expert (131.518,99 euros) comme l’a décidé le tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 11 décembre 2023 et que ces créances ne sont a fortiori pas supérieures à la somme que la société ATLANTIC INVEST a déduite spontanément de sa créance de restitution du prix de 500.000 euros, la somme retranchée étant même de 141.372 euros outre les intérêts sur 366.898 euros
- condamner in solidum la SCI MONTGRAND 4 et la SCI IMMOBILIERE HOLDING à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions de la SCP AVAZERI-[E] mission conduite par Maître [L] [E] en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI FONCIERE par lesquelles elle a demandé de constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et la mettre hors de cause ;
À l’audience du 22 février 2024, les parties ont développé leurs écritures.
Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.
MOTIFS
Sur la nullité du rapport d’expertise judiciaire :
Les sociétés demanderesses soutiennent que l’expert [Z], en dépit des 8 années octroyées pour réaliser sa mission, s’est basé pour la période litigieuse sur les seuls décomptes fournis unilatéralement par la société ATLANTIC INVEST et émanant de la société AGPF qui n’est qu’une société de gestion créée de toute pièce en 2006 pour gérer le bien suite à la vente frauduleuse, officiellement par M. [N], dont la procédure pénale a pu établir qu’il était le complice de [K] [I] dans la fraude orchestrée (ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel). Elles soulignent que les décomptes de la société AGPF pour la période 2006 à 2009 apparaissent totalement incohérents et sous-évalués par rapport aux autres périodes de référence et que malgré leurs demandes l’expert judiciaire n’a pas jugé utile de confronter les données fournies unilatéralement par la société ATLANTIC INVEST sur la base de décomptes établis par la société AGPF.
L’article 237 du code de procédure civile énonce “le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité”.
L’expert [Z] a déposé son pré-rapport le 13 septembre 2018. A ce pré rapport étaient annexées les pièces produites par les parties, notamment les documents comptables versés par la société AGPF (redditions de comptes de juillet 2006 à décembre 2008) mais également ceux versés par la société CT2I (comptes de gérance du 1er avril 2009 au 31 décembre 2012).
Il a été invité le 14 septembre 2020 par le juge chargé du contrôle des expertises à reprendre ses opérations après que celui-ci ait refusé de procéder à un changement d’expert aux motifs qu’il n’était pas rapporté la preuve d’un manquement à ses obligations de la part de M. [Z].
Le 29 septembre 2021, la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 ont pu transmettre à l’expert leur dire, auquel M. [Z] a répondu précisément dans son rapport définitif et rappelé le chef de sa mission.
Dans le cadre de la procédure pénale introduite le 10 octobre 2019 à la suite d’une plainte avec constitution de partie civile pour faux ayant abouti à un non lieu le 17 février 2022, confirmé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 24 août 2023, il a été souligné que “si la SCI IMMOBILIERE HOLDING avait critiqué le document litigieux, à savoir le relevé des loyers nets encaissés entre le 4 août 2006 et le 31 décembre 2012, elle n’avait rapporté à l’expert aucun élément tangible ou concret permettant de remettre en cause sa pertinence”.
A ce jour elle ne rapporte pas davantage d’élément en ce sens.
Il s’ensuit qu’il n’est pas rapporté la preuve que M. [Z] a manqué de conscience, d’objectivité et d’impartialité dans l’exercice de sa mission. La nullité du rapport d’expertise n’est donc pas encourue.
Sur la contestation :
Il est constant que le juge de l'exécution ne peut être saisi de difficultés relatives à un titre exécutoire qu' à l'occasion des contestations portant sur les mesures d'exécution forcée engagées ou opérées sur le fondement de ce titre.
Il a donc le pouvoir de trancher une contestation uniquement si elle est de nature à affecter directement le sort de la mesure d’exécution forcée contestée. Ainsi si la mesure disparaît le juge de l’exécution perd le pouvoir qui lui est conféré pour connaître de la contestation (2e Civ., 16 mai 2019, pourvoi n° 18-16.934).
En l’espèce, aux termes des débats il n’est pas contesté que la saisie-attribution de loyers querellée pratiquée le 29 mai 2015 entre les mains de la CGPF n’a jamais été consommée. Aujourd’hui la société ATLANTIC INVEST entend renoncer à sa mesure puisque sa créance a été réglée à la suite de la vente de l’immeuble sis [Adresse 2] par la SCI MONTGRAND 4 à la société MZ MONTGRAND le 24 juillet 2020 ; qu’en effet la société ATLANTIC INVEST dont [K] [I] est le gérant a sollicité le notaire pour obtenir la somme de 368.481,01 euros au titre de l’hypothèque judiciaire (ce qui a été obtenu en raison d’une mainlevée consentie sous cette condition) et a pratiqué le 24 juillet 2020 également entre ses mains une saisie-attribution à hauteur de 106.813,25 euros au titre des intérêts dûs. Cette renonciation à la saisie-attribution emporte donc la mainlevée de la mesure et le rejet des demandes afférente à la fixation de la créance de restitution de loyers dont se dit titulaire la SCI MONTGRAND 4.
Sur les autres demandes :
Il n’est aucunement établi un abus de la part des sociétés demanderesses dans l’exercice de leur droit de contester une saisie-attribution pratiquée à leur encontre.
[K] [I] et la société ATLANTIC INVEST seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
La SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4, succombant, supporteront in solidum les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
La SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4, tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à
- [K] [I] et la société ATLANTIC INVEST la somme de 2.500 euros
- la SCP AVAZERI-[E] mission conduite par Maître [L] [E] en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI FONCIERE la somme de 1.300 euros
en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,
Rejette la demande de la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 tendant à annuler le rapport d’expertise de Monsieur [Z] ;
Constate que la société ATLANTIC INVEST a renoncé à la saisie-attribution pratiquée le 29 mai 2015 entre les mains de la CGPF, locataire, pour paiement de la somme de 389.535,39 euros et ordonne en tant que de besoin sa mainlevée ;
Rejette l’ensemble des demandes de la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 ;
Déboute [K] [I] et la société ATLANTIC INVEST de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne in solidum la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 aux dépens de la procédure ;
Condamne in solidum la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 à payer à [K] [I] et la société ATLANTIC INVEST la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SCI IMMOBILIERE HOLDING et la SCI MONTGRAND 4 à payer à la SCP AVAZERI-[E] mission conduite par Maître [L] [E] en sa qualité d’administrateur provisoire de la SCI FONCIERE la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.
Le greffier Le juge de l’exécution
