TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 26 MARS 2024
Enrôlement : N° RG 21/11406 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZPOZ
AFFAIRE : Mme [S] [J] vve [R] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)
C/ M. [C] [I] (la SELARL MCL AVOCATS)
DÉBATS : A l'audience Publique du 12 décembre 2023
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2024 puis prorogée au 26 mars 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
Madame [S] [J] veuve [R]
née le 5 mars 1945 à [Localité 5] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [I]
demeurant [Adresse 4]
Madame [Z] [K]
demeurant [Adresse 4]
tous deux représentés par Maître Antoine WOIMANT de la SELARL MCL AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
*****
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 21 décembre 2018, Madame [S] [J] veuve [R] a vendu à Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré section AA n°[Cadastre 2].
Madame [S] [J] veuve [R] est restée propriétaire du fonds voisin cadastré section AA n°[Cadastre 1], sis [Adresse 3].
L’acte stipulait comme condition essentielle et déterminante de la vente l’édification par les acquéreurs à leurs frais, au plus tard dans le délai d’achèvement de la construction principale, d’un mur de clôture séparatif, en mitoyenneté entre les propriétés du vendeur et des acquéreurs. Le mur devait avoir une hauteur de 2 mètres minimum, en parpaings.
Par courrier du 16 septembre 2019, Madame [S] [J] veuve [R] a informé Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] qu’elle constatait des non conformités sur le mur érigé en application de ces dispositions contractuelles.
Madame [S] [J] veuve [R] a fait établir un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 24 décembre 2019.
Elle a sollicité du président de la chambre des notaires une conciliation relative au litige concernant ce mur. Une tentative de conciliation a eu lieu le 29 juillet 2020 en présence d’un ingénieur béton. Un bulletin de non conciliation a été établi le 31 octobre 2020.
*
Suivant exploit du 20 décembre 2021, Madame [S] [J] veuve [R] a fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K].
Par conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, Madame [S] [J] veuve [R] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-1, 641 et 1240 du code civil, de :
- constater que l’acte authentique de vente régularisé, en date du 21 décembre 2018, entre Madame [S] [J], veuve [R], d'une part, et d'autre part Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K], contient une clause mettant à la charge des acquéreurs l’édification d'un mur de clôture mitoyen coïncidant avec la limite séparative de leurs propriétés respectives,
- juger que le tronçon Nord du mur de clôture édifié par Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K], venant au soutien des terres de leurs fonds et de leur plate-forme de stationnement, n'est pas conforme aux règles de l'art en matière de mur de soutènement et se situe en retrait d’une vingtaine de centimètres de la limite séparative de propriété,
- juger que le remblai de terres de plusieurs mètres de hauteur mis en œuvre par Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] sur leur fonds a pour conséquence d'aggraver la servitude naturelle d'écoulement des eaux pluviales,
- juger que le tronçon Sud du mur de clôture édifié par Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] s’interrompt à environ deux mètres de l'extrémité Sud de la limite séparative de propriété et se situe en retrait d'une vingtaine de centimètres de celle-ci,
- condamner, sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à reprendre le tronçon Nord du mur de clôture litigieux et à réaliser, en limite de propriété du côté de leur fonds et à leurs frais exclusifs, un mur de soutènement conforme aux règles de 1'art, avec une semelle de fondation, conçu et dimensionné selon des calculs techniques tenant compte de la poussée des terres de leur fonds, lequel devra nécessairement être étanché et comprendre un système de drainage pour canaliser l'écoulement des eaux pluviales sur leurs propre fonds,
- condamner, sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard passé le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à recouvrir intégralement le tronçon Nord du mur de clôture litigieux, y compris donc du côté du fonds [R], d'un revêtement de finition adapté, à savoir un enduit étanche,
- juger que le mur de soutènement érigé, à savoir le tronçon Nord du mur faisant office de mur de clôture entre les fonds des parties, n’est pas mitoyen et constitue la propriété exclusive du fonds [I]-[K], auquel il incombe seul d'en assumer pour l'avenir l’entretien,
- condamner, sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à prolonger le tronçon Sud du mur de clôture litigieux jusqu'à l'extrémité Sud de la limite séparative de propriété, et à le recouvrir intégralement d'un revêtement de finition adapté, y compris donc du côté du fonds [R],
- juger que le mur de clôture, correspondant au tronçon Sud, situé en retrait de la limite de propriété et donc intégralement sur le fonds [I]-[K], n'est pas mitoyen et constitue la propriété exclusive dudit fonds, auquel il incombe seul d'en assumer pour l'avenir l'entretien,
- condamner Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à payer à Madame [S] [J], veuve [R], la somme de 1.000 € au titre de la résistance abusive,
- condamner Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à payer à Madame [S] [J], veuve [R], la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice moral,
- condamner Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] demandent au tribunal de :
- rejeter l’intégralité des demandes de Madame [S] [J] veuve [R],
- condamner Madame [S] [J] veuve [R] à payer la somme de 1.500 € à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes relatives au mur Nord
Suivant acte authentique du 21 décembre 2018, Madame [S] [J] veuve [R] a vendu à Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] un terrain sis [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré section AA n°[Cadastre 2].
L’acte stipule que “à titre de condition essentielle et déterminante, l’acquéreur devra édifier, à ses frais, au plus tard dans le délai d’achèvement de la construction principale, un mur de clôture séparatif, en mitoyenneté entre les propriétés du vendeur et des acquéreurs.
Ce mur devra avoir une hauteur de 2 mètres minimum, en parpagains.
L’acquéreur déclare avoir pris acte de cette condition particulière et s’y engage irrévocablement.”
Madame [S] [J] veuve [R] a fait établir un procès-verbal de constat le 24 décembre 2019. Ce dernier montre le mur litigieux, en partie en agglos simples et en partie en agglos à bancher selon les propos de l’huissier. L’huissier note qu’aucun pilier n’a été créé dans le mur malgré sa longueur. Par ailleurs, le mur ne se prolonge pas jusqu’à l’extrémité des parcelles, la séparation étant alors matérialisée par une clôture grillagée sur une distance d’environ 2 mètres.
S’agissant de la problématique de nécessité de soutènement du mur, l’huissier a pris des clichés de la zone de stationnement sur la propriété de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K]. Ces derniers montrent que cette zone est surélevée par rapport au niveau du reste de la parcelle.
Madame [S] [J] veuve [R] a sollicité l’intervention des services de la police municipale de la commune de [Localité 6], qui a rédigé un rapport de constatations le 15 juin 2020 montrant que le mur a une fonction de soutènement compte tenu de la hauteur de la plate-forme de stationnement créée par Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K]. Le mur fait une hauteur de 2,20 mètres par rapport au terrain de Madame [S] [J] veuve [R]. Le mur laissé à l’état brut présente des traces d’humidité.
Le 6 décembre 2021, Monsieur [Y] [B], ingénieur et gérant de la société JCL ETUDE, a attesté avoir assisté à la réunion de conciliation devant la chambre des notaires le 29 juillet 2020 et avoir sollicité auprès de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] les pièces techniques relatives à ce mur, qui ne paraît pas selon lui construit suivant les règles de l’art.
Le procès-verbal de conciliation du 31 octobre 2020 montre que ce mur a été construit en l’absence de plan d’exécution.
Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] ont fait établir une étude de structure du mur par la société INGEBETON, qui par rapport amiable non contradictoire du 7 septembre 2022 indique que le mur de 2,60 mètres de hauteur contient des terres de la propriété des mandants sur une hauteur inférieure à 2 mètres. Le mur est constitué pour moitié d’agglo à bancher rempli de béton armé et pour une seconde partie d’agglo creux rigidifié tous les 1 mètre par des raidisseurs en béton armé. Ce mur est harpé perpendiculairement à un second mur de soutènement permettant de jouer un effet de contreventement, renforçant la tenue des terres.
L’ingénieur estime que ce mur est un “mur poids” destiné au maintien de massif de terre de faible hauteur et que sa stabilité est assurée par son propre poids.
L’absence de barbacane et de système de drainage est notée, ainsi que des infiltrations d’eaux pluviales venant mourir en pied de mur.
Le rapport indique que le mur ne présente aucun signe de faiblesse mais préconise la mise en oeuvre d’un système de drainage des eaux par drainage ou mise en place de barbacanes conformément aux normes NF DTU 20.1 annexe C. Par ailleurs, il préconise également de réaliser un trottoir périphérique afin d’assurer une certaine étanchéité autour du mur sur la parcelle AA n0[Cadastre 2] afin d’éviter la stagnation des eaux pluviales en pied de mur et augmenter les poussées hydrostatiques.
Madame [S] [J] veuve [R] conteste les conclusions de ce rapport et produit un courrier de Monsieur [B] du 3 avril 2023, qui déclare qu’en l’absence de connaissance précise de la structure du mur, il est impossible d’affirmer que la stabilité de l’ouvrage est assurée par son poids propre, cette notion ne correspondant à aucune réalité technique s’agissant de mur en agglo.
Madame [S] [J] veuve [R] qui estime que le mur n’est pas construit dans les règles de l’art et n’a pas les propriétés d’un mur de soutènement n’a pas fait désigner d’expert afin qu’une analyse contradictoire puisse être réalisée à ce sujet. Or, si le mur présente des signes d’infiltrations et si la nécessité de mettre en place un drainage n’est pas contestée, ses défauts structurels ne sont pas établis par les deux attestations de Monsieur [B]. Ce mur ne présente aucun signe d’altération dans sa structure, aucune fissure, aucun signe de surcharge ni de poussées des terres.
Les argumentations de Madame [S] [J] veuve [R] sur la structure du mur ne sont pas suffisamment étayées. Elle ne peut se borner à dire que Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] ne justifient pas de la conformité des modes constructifs du mur alors que ce dernier ne présente pas de signe d’affaiblissement.
Madame [S] [J] veuve [R] ne démontre pas la réalité des risques pour sa sécurité en l’absence de tout signe d’altération et d’atteinte à la structure du mur.
Sa demande de condamnation de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à faire des travaux de reprise du mur et sur sa semelle aux fins de lui donner les caractéristiques d’un mur de soutènement sera rejetée.
S’agissant de l’implantation du mur en retrait de 20 cm de la limite de propriété, les photographies produites montrent qu’effectivement la maison est construite sur la limite mais que les murs Nord et Sud se situent en décalé de cette limite, sur la propriété de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K].
L’acte de vente stipule la construction d’un mur de clôture séparatif, en mitoyenneté entre les propriétés du vendeur et des acquéreurs.
Il est exact de dire que la construction telle qu’édifiée ne respecte pas les termes de cette clause. Toutefois, il ne résulte pour Madame [S] [J] veuve [R] aucun préjudice de cette situation, le décalage ne se situant pas sur sa propriété et ne créant aucun empiétement.
Madame [S] [J] veuve [R] ne présente plus de demande de démolition de ce mur et de reconstruction sur la limite des propriétés, qui aurait nécessairement été disproportionnée en l’absence de préjudice pour elle résultant de la situation.
Elle souhaite qu’il soit dit par le tribunal que le mur n’est pas mitoyen. Ce point ne peut souffrir aucune contestation dans la mesure où le mur est exclusivement implanté sur le fonds de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K].
Madame [S] [J] veuve [R] fait ensuite valoir que réhaussement des terres appuyées sur ce mur aggrave la servitude d’écoulemement des eaux. Or, elle n’apporte aucune pièce à ce sujet. Les infiltrations dans le mur ne peuvent pas être considérées comme une manifestation de l’aggravation d’une servitude d’écoulement des eaux. Il s’agit d’une difficulté technique qui peut être réglée par un drainage ou la pose de barbacanes, la création de barbacanes ne pouvant pas davantage être considérée comme une aggravation de servitude d’écoulement des eaux dans la mesure où cette eau se déversera sur le fonds de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] compte tenu de l’implantation du mur.
S’agissant de la demande de pose d’un enduit sur le mur, il convient de constater que le mur étant la pleine propriété de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K], ces derniers doivent supporter exclusivement la charge de cette finition, le mur ne pouvant pas rester en l’état. La vue d’un mur brut non enduit cause nécessairement un préjudice esthétique à Madame [S] [J] veuve [R]. Même si les termes contractuels ne sont pas précis sur la question de la pose d’un enduit, il peut être considéré que la création d’un mur suppose sa finition.
Madame [S] [J] veuve [R] présente dans sa demande de travaux sur le mur une demande relative à la création d’un système de drainage afin de mettre fin aux infiltrations dans le mur litigieux.
L’expert amiable désigné par Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] a noté cette nécessité, ce que ces derniers ne contestent pas.
Il peut être considéré que l’absence de réalisation de ce drainage constitue un préjudice esthétique à Madame [S] [J] veuve [R], au même titre que l’absence de pose d’enduit de finition. Par ailleurs, en l’absence de réalisation de travaux de drainage du mur, la pose d’un enduit pérenne semble compromise. Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à mettre en oeuvre des moyens techniques de nature à faire cesser les infiltrations dans le mur Nord, de type drainage ou barbacanes, et faire appliquer un enduit aux caractéristiques techniques adaptées sur la face du mur Nord donnant sur la propriété de Madame [S] [J] veuve [R].
Il n’y a pas lieu de fixer une astreinte ab initio car ces travaux vont nécessiter une concertation entre les parties dans la mesure où ils ne peuvent se réaliser sans entrer dans la propriété de Madame [S] [J] veuve [R].
Sur les demandes relatives au mur Sud
Ce mur n’est pas concerné par la problématique de soutènement en l’absence de réhaussement du terrain de ce côté de la propriété.
Les pièces des parties montrent que ce mur n’a pas été construit jusqu’à la limite des fonds des parties, laissant à la place pour séparer les propriétés un grillage. L’absence d’édification du mur jusqu’au bord des parcelles est une inexécution contractuelle. Ces derniers déclarent que cette situation est le résultat d’une contrainte technique liée à un défaut de compacité du sol en cet endroit en présence d’une haie de cyprès à proximité immédiate. Toutefois, ils n’apportent aucune pièce technique pour établir cette situation et l’impossibilité d’y remédier.
Les photographies montrent qu’effectivement des cyprès se trouvent en bordure de propriété de Madame [S] [J] veuve [R] mais il n’est pas établi qu’ils constituent une impossibilité à construire ce mur. Par ailleurs, Madame [S] [J] veuve [R] produit un devis tendant à démontrer qu’elle est disposée à supprimer cette haie de cyprès.
Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] seront alors condamnés à faire achever cette partie de mur.
Ils seront également condamnés à enduire le côté du mur Sud donnant sur la propriété de Madame [S] [J] veuve [R], ce mur leur appartenant en pleine propriété et ne pouvant rester en l’état.
Il n’y a pas lieu à fixation ab initio d’une astreinte compte tenu de l’obligation pour Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] d’entrer dans la propriété avec l’accord de Madame [S] [J] veuve [R] pour réaliser les travaux.
Sur la demande de Madame [S] [J] veuve [R] de dommages et intérêts pour résistance abusive
L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Madame [S] [J] veuve [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dans la mesure où une partie de ses demandes au fond est rejetée.
Sur la demande de Madame [S] [J] veuve [R] au titre du préjudice moral
Madame [S] [J] veuve [R] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, ce dernier n’étant caractérisé ni par ses pièces ni par ses argumentations en l’absence de dangerosité du mur.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, elles conserveront chacune les dépens qu’elles ont engagés.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Constate que les murs Nord et Sud ont été construits en intégralité sur la parcelle de Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] et qu’ils leur appartiennent,
Condamne Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à faire des travaux de drainage ou de pose de barbacanes sur le mur Nord de nature à mettre fin aux infiltrations,
Condamne Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à faire poser un revêtement de finition de type enduit sur le mur Nord, sur la face donnant sur la propriété de Madame [S] [J] veuve [R],
Condamne Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à achever le mur Sud jusqu’à la limite sud de leur parcelle,
Condamne Monsieur [C] [I] et Madame [Z] [K] à faire poser un revêtement de finition de type enduit sur le mur Sud sur la face donnant sur la propriété de Madame [S] [J] veuve [R],
Dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte pour l’ensemble de ces condamnations,
Déboute Madame [S] [J] veuve [R] du surplus de ses demandes de travaux,
Déboute Madame [S] [J] veuve [R] de ses demandes de dommages et intérêts fondées sur la résistance abusive et au titre du préjudice moral,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,
Rejette l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
