TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 26 MARS 2024
Enrôlement : N° RG 21/08062 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZDZJ
AFFAIRE : Mme [J] [G] (Me CANOVAS-ALONSO)
C/ M. [T] [I] (Me ESCARGUEL)
DÉBATS : A l'audience Publique du 12 décembre 2023
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 février 2024 puis prorogée au 26 mars 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2024
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Madame [J] [V], [S] [G]
née le 27 septembre 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
Monsieur [R] [U]
né le 20 juillet 1982 à [Localité 4] (ITALIE)
de nationalité Italienne
demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Maître Christiane CANOVAS-ALONSO, avocate au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [I]
né le 12 novembre 1967 à [Localité 7] (37)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Fanny ESCARGUEL, avocate au barreau de MARSEILLE
Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CITYA CARTIER
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 347 503 583
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal
représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
Caisse Régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Alpes Méditerranée dite GROUPAMA MÉDITERRANÉE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE
*****
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 7 juillet 2017, Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] ont acquis de Monsieur [T] [I] un appartement sis [Adresse 3], constitué des lots 15 et 2 de la copropriété.
Ils ont réalisé des travaux avant d’entrer dans les lieux et ont aménagé dans le bien le 13 octobre 2017. A l’occasion de l’aménagement, ils disent avoir constaté un affaissement du plancher dans le dressing de la chambre.
Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 octobre 2017, ils ont mis en demeure Monsieur [T] [I] de procéder à des travaux de remise en état du plancher.
Le syndic de la copropriété a sollicité une étude technique à la société JC CONSULTING, qui a rédigé une note non contradictoire le 28 février 2018.
Le syndicat des copropriétaires a fait établir un devis pour les travaux de reprise auprès de la société ACM ETANCHEITE, d’un montant de 8.448 € TTC.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] ont saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 5 avril 2019 a désigné Madame [K] en qualité d’expert.
Le rapport a été déposé le 11 mars 2020.
*
Suivant exploits du 2 septembre 2021, Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] ont fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [T] [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].
Suivant exploit du 1er décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYA CARTIER, a appelé en garantie son assureur, la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée dite GROUPAMA.
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 14 juin 2022.
Par ordonnance d’incident du 8 juillet 2022, le juge de la mise en état a dit que les demandes de Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] n’étaient pas atteintes de la forclusion de l’article 1641 du code civil.
Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2023, Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et 1137 du code civil, de :
- Débouter Monsieur [I], et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de Madame [G] et de Monsieur [U],
- Retenir la responsabilité de Monsieur [I] et celle du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3],
- Condamner solidairement Monsieur [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à Madame [G] et Monsieur [U] les sommes de :
- 3.709 euros au titre du préjudice matériel,
- 26.000 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 1.600 euros au titre du préjudice d'anxiété, soit 800 euros pour chacun d'eux,
- Juger que Madame [G] et Monsieur [U] seront exonérés de toutes les condamnations auxquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sera condamné,
- Juger qu'il n'a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire,
- Condamner solidairement Monsieur [I] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertise d'un montant de 4.990,88 euros.
Par conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2023, Monsieur [T] [I] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :
- à titre principal :
- Juger que Monsieur [I] ne peut être tenu pour responsable ni sur le fondement des vices cachés, ni sur le fondement du dol, ni sur un quelconque manquement à un devoir d'information,
- débouter les consorts [G]-[U] de l'ensemble de leurs fins, demandes et conclusions,
- à titre reconventionnel,
- Juger que le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit sur les désordres allégués par les demandeurs et exonérer la responsabilité de Monsieur [I],
- Juger que Monsieur [I], s'en remet à la religion du Tribunal sur le partage de responsabilité entre le Syndicat des copropriétaires et son assurance,
- Si par extraordinaire, le Tribunal reconnaissait la responsabilité de Monsieur [I] il conviendra tout de même, de débouter les demandeurs de leurs demandes indemnitaires,
- à titre subsidiaire,
- Juger que les prétendus troubles et préjudices dont les consorts [G]-[U] demandent l'indemnisation sont inexistants,
- débouter les consorts [G]-[U] de l'ensemble de leurs demandes d'indemnisations pécuniaires,
- en tout état de cause,
- Juger que monsieur [I] a toujours été de bonne foi dans ce contentieux
- condamner Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] demande au tribunal de :
- rejeter les demandes faites contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 3];
- condamner la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE - GROUPAMA et M. [I] à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] en toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre,
- rejeter les demandes et prétentions de M. [I] contre le Syndicat des copropriétaires,- rejeter les demandes et prétentions de la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE,
- déclarer abusive la clause invoquée comme permettant d’exclure la garantie responsabilité civile du syndicat des copropriétaires à chaque fois qu'un copropriétaire entend rechercher sa responsabilité et la réputer non écrite,
- Subsidiairement et si la juridiction saisie devait considérer le contrat d'assurance de la copropriété comme nul,
- condamner la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE - GROUPAMA à restituer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] les sommes engagées au titre de la souscription dudit contrat,
- condamner la CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES MEDITERRANEE - GROUPAMA au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l' article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2023, la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil et L113-1 et suivants du code des assurances, de :
- juger que les conditions particulières et générales de la police d'assurance souscrite par le Syndicat des Copropriétaires auprès de GROUPAMA MEDITERRANEE sont parfaitement opposables, et que les clauses sont parfaitement claires et lisibles,
- juger que les garanties souscrites au titre de la responsabilité civile ne sont pas mobilisables, les conditions n'étant pas réunies,
- juger que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables du fait de l'exclusion de garantie relative à la cause des dommages,
- juger qu'aucune des garanties souscrites par le Syndicat des Copropriétaires auprès de GROUPAMA MEDITERRANEE n'a vocation à s'appliquer,
- juger, en tout état de cause et au surplus, que le contrat d'assurance est frappé de nullité du fait de l'absence d'aléa, que ce soit au titre de la clause d'exclusion de garantie qu'au titre des conditions légales,
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE,
- rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE,
- juger que Monsieur [T] [I] engage sa responsabilité à l'encontre de Monsieur [R] [U] et Madame [J] [G],
- juger que les demandes formulées à titre principal par Monsieur [R] [U] et Madame [J] [G] sont disproportionnées et, en tout état de cause, injustifiées,
- rejeter toutes demandes formulées à l'encontre de GROUPAMA MEDITERRANEE,
- mettre hors de cause la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, en sa qualité d'assureur du Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3],
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les désordres
L’expert judiciaire a confirmé les constatations du cabinet BET JC CONSULTING dans le lot de Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] et a indiqué que dans la zone servant de dressing attenante à la chambre Ouest le plancher présente un affaissement dangereux, la plinthe étant désolidarisée du mur. L’enfustage de ce plancher est tellement dégradé que les bois ne s’ancrent plus dans le mur de façade, ce qui représente un danger d’effondrement.
Le BET JC CONSULTING avait relevé une forte saturation en eau dans le mur Ouest. L’expert judiciaire a trouvé des taux d’humidité plus faibles, mais attestant de migrations d’eau au travers du mur présentant d’importantes fissures en façade à proximité de l’angle Ouest de l’appartement et en linteau de la fenêtre murée. En façade extérieure, l’humidité est anormalement élevée.
Les experts amiable et judiciaire ont également noté des défaillances d’étanchéité de la chute d’eaux de pluie sur le balcon.
L’expert judiciaire a validé les préconisations réparatoires du BET JC CONSULTING et a indiqué que les travaux devaient être réalisés en urgence.
Ces derniers ont été effectués par le syndicat des copropriétaires et réceptionnés le 2 décembre 2019.
Sur la responsabilité de Monsieur [T] [I]
- Sur les vices cachés
L’article 1641 du Code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
L’article 1645 du Code civil énonce que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.
En l’espèce, l’acte de vente signé entre Madame [J] [G], Monsieur [R] [U] et Monsieur [T] [I] stipule que “l’acquéreur prend le bien en l’état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour le mauvais état de la ou les constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte.”
Il est constant qu’une clause exonérant le vendeur non professionnel de sa garantie des vices cachés est licite mais que toutefois, elle doit être écartée s’il est démontré que ce dernier avait connaissance de ces vices.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] estiment que Monsieur [T] [I] avait connaissance de ces vices car il a été propriétaire du bien du 5 novembre 2004 au 7 juillet 2017 et qu’au cours de cette période il a fait une déclaration de sinistre au sujet d’infiltrations dans son logement. Par ailleurs, il a fait des travaux de ragréage sur la zone litigieuse.
Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble a effectivement fait l’objet de travaux à plusieurs reprises en raison d’infiltrations de diverses origines.
Courant 2002, il a été mis en évidence l’existence d’infiltrations à partir du balcon du lot acquis plus tard par Monsieur [T] [I]. Des travaux ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires, qui a fait constater par procès-verbal d’huissier de 2006 que les travaux d’étanchéité étaient efficaces.
Le 9 août 2013, Monsieur [T] [I] a déclaré un dégât des eaux provenant de la toiture de l’immeuble. Une expertise a été diligentée et les travaux réalisés. Les désordres consistaient en des infiltrations dans la plâtrerie et l’embellissement du placard de la chambre.
L’expert judiciaire indique que lors de cette déclaration de sinistre, les planchers n’étaient pas concernés. Le rapport d’expertise amiable du cabinet POLYEXPERT ne met pas en évidence de dommage à ce niveau.
L’expertise judiciaire relative au présent litige ne met pas en évidence de connaissance par Monsieur [T] [I] au jour de la vente du vice atteignant le plancher. Le ragréage qu’il a réalisé en début 2013, avant sa déclaration de sinistre du 9 août 2013, avait pour fonction de remédier à un défaut de planimétrie du plancher dans un contexte où les désordres paraissaient résolus et où aucune réserve n’avait été émise par aucun professionnel au sujet de la solidité de ce dernier.
Aucune pièce ne permet de dire que Monsieur [T] [I] a procédé à ces travaux dans le but de dissimuler des désordres. Au contraire, il est notable de constater que ces travaux ont été réalisés 4 ans avant la vente du bien, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’en 2013 Monsieur [T] [I] avait pour objectif de rendre invisibles des vices du plancher. Monsieur [T] [I] a manifestement estimé que ce désordre était de nature purement esthétique.
Ce sont les sondages du plancher qui ont montré la dégradation des poutres d’enfustage par des infiltrations continues depuis des années en l’absence de travaux efficients sur l’étanchéité du balcon.
Par ailleurs, les deux experts notent que les arrivées d’eau proviennent également d’une importante fissure sur le mur de façade. Or, cette fissure était nécessairement présente et visible lors de l’achat de Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U]. Ces derniers ont alors fait leur affaire du risque d’infiltration par cette façade et la conduite d’évacuation EP dont l’étanchéité n’est pas conforme aux règles de l’art.
En conséquence, la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte signé entre les parties doit trouver application et les demandes de Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] à l’encontre de Monsieur [T] [I] sur le fondement des vices cachés seront nécessairement rejetées.
- Sur le dol et le devoir d’information
L’article 1137 du code civil dans sa version applicable au présent litige énonce que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] font valoir à la fois le dol et le défaut d’information dans une argumentation commune ne procédant pas à une réelle distinction entre les deux, malgré un régime juridique distinct.
S’agissant du dol, il vient d’être démontré que Monsieur [T] [I] n’avait pas connaissance des vices atteignant le plancher. Le dol ne peut alors être caractérisé au sujet de l’existence de dégradations du plancher.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] reprochent également à Monsieur [T] [I] de ne pas les avoir informés des différents sinistres ayant eu lieu sur l’immeuble depuis qu’il était propriétaire.
La lecture de l’acte de vente montre qu’effectivement, seule la situation de l’accès aux caves est mentionnée. Les différents travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires pour remédier aux infiltrations ne sont pas mentionnés dans l’acte.
Toutefois, aucun élément ne permet de dire que cette dissimulation est intentionnelle de la part de Monsieur [T] [I]. Ce dernier pouvait légitimement penser que ces sinistres étant réglés, il n’avait pas d’obligation particulière de déclaration. Par ailleurs, le notaire n’ayant pas inséré de clause relative à ces travaux, Monsieur [T] [I] n’a pas répondu de manière mensongère à une question à ce sujet.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] ont acquis un bien dans un immeuble ancien présentant des fissures importantes au niveau de la façade de leur lot et objet d’un arrêté de péril. Il n’est pas démontré que la connaissance de l’existence de sinistres supposés résolus était déterminante de leur consentement.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] sont défaillants à caractériser un dol.
S’agissant du devoir d’information, la sanction de cette dernière est l’indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir pu faire le choix de contracter. D’une part, il a été dit que la démonstration de l’importance pour eux d’avoir eu ces informations n’est pas rapportée. D’autre part, les demandes qu’ils formulent ne sont pas en lien avec une perte de chance de ne pas avoir pu contracter en connaissance de cause.
Cette argumentation en sera pas retenue.
Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [T] [I].
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité. Les désordres proviennent des parties communes et il a fait procéder aux travaux de remise en état des planchers.
Sa responsabilité sera retenue.
Sur la garantie de la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a souscrit le 20 décembre 2006 avec effet au 25 janvier 2007 une garantie “multirisque propriétaire non occupant” auprès de la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée dite GROUPAMA.
Les conditions particulières contiennent une clause suivant laquelle le syndicat des copropriétaires reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales PNO modèle n°1001711.
Les conditions générales produites par la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée sont bien les conditions annexées au contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3].
Les argumentations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] tendant à dire que les conditions générales produites par la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée ne sont pas applicables doivent être rejetées.
- Sur la garantie responsabilité civile
La Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée fait valoir que la garantie responsabilité civile n’est pas mobilisable en l’espèce car elle s’applique uniquement aux dommages causés aux tiers et que les copropriétaires ne peuvent être qualifiés de tiers.
Les conditions générales du contrat stipulent que : “est assuré le souscripteur ou toute personne désignée aux conditions personnelles, qu’il soit :
- le propriétaire du ou des bâtiments assurés,
- en régime de copropriété :
- le syndicat des copropriétaires,
- le conseil syndical,
- le syndic ou la personne agissant pour le compte de la copropriété,
- le copropriétaire pour la part lui appartenant dans la copropriété (parties privatives et quote-part des parties communes),
- en régime de société, la société civile immobilière propriétaire du ou des bâtiments assurés ainsi que chacun des porteurs de parts.
Chaque copropriétaire ainsi que le propriétaire occupant partiel sont assurés en qualité de propriétaire et non en qualité d’occupant ou d’usager.”
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette clause est en contradiction avec les stipulations des conditions particulières qui indiquent que le syndicat des copropriétaires est le seul assuré, à l’exclusion des copropriétaires. Or, ces conditions particulières désignent le syndicat des copropriétaires comme le souscripteur des garanties multirisque propriétaire non occupant. Cette indication ne met en évidence aucune contradiction entre les conditions particulières et générales.
Les conditions générales définissent le tiers ainsi :
“Toutes personnes physiques ou morales autres que :
- l’assuré lui-même,
- son conjoint, ses ascendants, ses descendants,
- et dans l’exercice de leurs fonctions : les associés de l’assuré, les représentants légaux de l’assuré lorsque celui-ci est une personne morale, les salariés, les aides bénévoles lorsqu’ils remplissent les conditions leur permettant de bénéficier de la législation sur les accidents du travauk?
Il est entendu que les préposés ont la qualité de tiers entre eux.”
Les conditions générales donnent alors aux copropriétaires la qualité d’assuré, aussi bien pour les parties privatives que pour la quote-part des parties communes. Ils sont explicitement exclus de la qualification de tiers.
Le syndicat des copropriétaires estime cependant que les copropriétaires ne peuvent pas recevoir la qualification d’assurés compte tenu d’un arrêt du 20 mai 2020 n°18-17.992 de la 2ème chambre civile de la cour de cassation, qui dans pareille situation a dit selon lui que les copropriétaires doivent être qualifiés de tiers par rapport au syndicat des copropriétaires et que la garantie RC de l’assureur était due.
Or, la lecture de cet arrêt montre que les stipulations contractuelles sont déterminantes dans la résolution du litige et les espèces ne peuvent être déclarées identiques sans avoir lu celles qui étaient en cause dans cette affaire. Par ailleurs, la lecture de l’arrêt et du rapport montre que la stipulation suivant laquelle les copropriétaires sont des tiers entre eux a bien motivé la décision de la cour de cassation car le dommage avait pris sa source dans un lot et avait atteint plusieurs autres lots. Par ailleurs, il ne peut être vérifié si dans l’espèce soumise à la cour de cassation le contrat définissait le tiers victime. Or, en l’espèce, les conditions générales de la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée définissent explicitement le tiers, qui ne peut être l’assuré.
Cette argumentation est donc inopérante.
Enfin, s’agissant de la garantie RC, le syndicat des copropriétaires estime que le fait qu’elle ne le garantisse pas des dommages subis par les copropriétaires la vide de sa substance. Or, cette garantie a pour objet de garantir le syndicat des copropriétaires des dommages causés aux tiers.
La clause qui définit les tiers par opposition aux assurés ne peut être qualifiée d’abusive. Il n’y a pas lieu de la réputer non écrite.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne peut pas solliciter la garantie responsabilité civile en l’absence d’atteinte à des tiers.
- Sur la garantie dégât des eaux et l’absence d’aléa
La Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée développe des argumentations relatives à la garantie dégât des eaux auxquelles il n’y a pas lieu de répondre car le syndicat des copropriétaires déclare expressément ne pas présenter ses demandes sur le fondement de cette garantie.
De même, le syndicat des copropriétaires ne présentant ses demandes que sur le fondement de la garantie RC, et cette dernière étant déclarée non mobilisable en l’espèce, il n’y a pas lieu de répondre à cette argumentation.
Sur les demandes indemnitaires de Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U]
- Sur le préjudice matériel
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux de remise en état du plancher et de l’étanchéité. A ce titre, Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] ont participé à cette dépense au prorata de leurs tantièmes.
Leur demande au titre du remboursement de la somme de 1.709,20 € ne pourra qu’être rejetée dans la mesure où leur qualité de victime des dommages ne les exonère pas de la participation aux frais de remise en état des parties communes.
S’agissant de la demande au titre des embellissements, ils chiffrent à 2.000 € les frais de remise en état après travaux sur le plancher. Toutefois, ils ne versent aucune pièce justificative au soutien de cette demande. L’expert n’a pas davantage chiffré ce montant.
Ils ne pourront qu’être déboutés de cette demande non étayée.
- Sur le préjudice de jouissance
Il est constant que de novembre 2017 au 2 décembre 2019, Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] ont subi un trouble de jouissance, la zone étant considérée comme dangereuse par les experts compte tenu du risque d’effondrement du plancher.
Ils estiment que leur bien a une valeur locative comprise entre 800 et 1.200 € par mois et que ce préjudice doit être indemnisé sur la base de 1.000 € par mois.
Toutefois, d’une part ils ne produisent aucune pièce de nature à justifier de cette valeur locative.
D’autre part, la privation de la jouissance du dressing ne peut induire une impossibilité absolue d’utiliser l’intégralité de leur bien en l’absence d’arrêté de péril et interdiction d’occuper les lieux.
La privation du dressing pendant 25 mois sera indemnisée à hauteur de 2.000 €.
- Sur le préjudice d’anxiété
Les deux rapports d’expertise ont évoqué le risque d’effondrement. L’expert judiciaire a rédigé un pré-rapport commandé par l’urgence à réaliser les travaux.
Même si aucun arrêté de péril n’a été pris concernant leur appartement, il n’en demeure pas moins que Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] peuvent légitimement faire valoir un préjudice d’anxiété.
Il convient d’allouer 800 € à chacun à ce titre.
Sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Il convient de débouter Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] de leur demande tendant à être exonérés de toutes les condamnations auxquelles le syndicat des copropriétaires sera condamné, devant participer à la dépense commune à hauteur de leurs tantièmes.
Ils ne pourront être exonérés que des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [T] [I]
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] présente une demande de garantie à l’encontre de Monsieur [T] [I], sans préciser le fondement juridique qu’il entend voir appliquer.
Il se prévaut des dissimulations opérées par Monsieur [T] [I] sur le plancher. Or, il a été jugé qu’il n’était pas établi que ce dernier avait dissimulé des vices du plancher en procédant à ses travaux de ragréage.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée à l’encontre de Monsieur [T] [I].
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.
Il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort de l’expertise judiciaire, qui est comprise par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
En l'espèce, l’équité n’impose pas de faire droit aux demandes de Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité n’impose pas non plus de faire droit aux demandes de Monsieur [T] [I] et de la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
Succombant, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sera nécessairement débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Déboute Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [T] [I],
Déboute Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] de leurs demandes au titre du préjudice matériel,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] :
- la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance,
- la somme de 800 € chacun au titre de leurs préjudices d’anxiété respectifs,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice de ses demandes de garantie à l’encontre de la Caisse régionale d’Assurances Mutuelles Agricoles Méditerranée dite GROUPAMA et de Monsieur [T] [I],
Dit que Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] seront dispensés uniquement de la participation aux frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Déboute Madame [J] [G] et Monsieur [R] [U] de leur demande tendant à être dispensés de participation à la dépense commune relative à leurs préjudices,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens, qui contiennent les frais d’expertise judiciaire,
Rejette l’intégralité des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
