TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 19 Mars 2024
Enrôlement : N° RG 22/05029 - N° Portalis DBW3-W-B7G-Z4YS
AFFAIRE : M. [V] [G] ( Maître Jean-pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS)
C/ S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE [Localité 5], venant aux droits de COGEDIM FOUQUE (Me Fabrice ANDRAC) - SARL COGEFIM FOUQUE ( ) - SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] ( )
DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Janvier 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 19 Mars 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Monsieur [V] [G]
né le 19 Octobre 1988 à [Localité 5] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEURS
LA S.A.S. FONCIA MEDITERRANEE [Localité 5], inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 418 712 501 et dont le siège social est sis [Adresse 1], venant aux droits de S.A.R.L. COGEFIM FOUQUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire la SAS AJ COPRO, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice
défaillant
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 2], destiné à un investissement locatif.
Ce logement était loué jusqu’à ce que l’immeuble soit frappé, le 12 décembre 2018, d’un arrêté portant interdiction d’occuper l’immeuble et évacuation immédiate.
Le 11 décembre 2018, Mme [B], expert judiciaire, a déposé un rapport concluant à l’existence d’un péril grave et imminent et décrivant l’ensemble des désordres affectant l’immeuble et notamment les planchers.
Le 18 décembre 2018, le Maire de la commune de [Localité 5] a pris un arrêté de péril concernant cet immeuble, ordonnant les travaux de nature à y remédier.
Le cabinet COGEFIM FOUQUE, syndic de l’immeuble, aujourd’hui absorbé par le cabinet FONCIA MEDITERRANEE, a procédé à un appel de fonds afin de faire réaliser des travaux de réfection.
M. [G], comme d’autres copropriétaires, a refusé de le régler et a sollicité la désignation d’un expert judiciaire pour évaluer les causes et responsabilités dans la mise en péril, estimant que les désordres en question étaient imputables pour partie à certains copropriétaires défaillants et pour partie au syndic négligent.
M. [O] a été désigné en qualité d'expert judiciaire et a déposé son rapport le 4 mars 2021.
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Par exploit d'huissier en date du 28 avril 2022, M. [G] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Marseille, le syndicat des copropriétaires, la SARL COGEFIM FOUQUE et la SAS FONCIA MEDITERRANEE aux fins d'indemnisation de ses préjudices.
Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 2 octobre 2023, M. [G] demande au Tribunal de :
Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231- du Code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER que la société COGEFIM FOUQUE (absorbée par la société FONCIA MÉDITERRANÉE) a manqué à son obligation de conseil et a commis des fautes de gestion dans la conservation de l’immeuble ouvrant droit à réparation pour le SDC et M. [G],
CONDAMNER la société FONCIA MÉDITERRANÉE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer les travaux de réfection nécessaires à l’immeuble, soit la somme de 67.464 euros TTC,
CONDAMNER la société FONCIA MÉDITERRANÉE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à M. [G] 10.000 euros en réparation de son préjudice matériel,
CONDAMNER la société FONCIA MÉDITERRANÉE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE à payer à M. [G] 45.500 euros, à parfaire, au titre de la perte de loyers,
CONDAMNER la société FONCIA MÉDITERRANÉE venant aux droits de la société COGEFIM FOUQUE au paiement de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux dépens.
Il indique que l'expert considère que les dommages affectant les parties communes proviennent d’infiltrations dans les salles d’eau de certains lots privatifs, que les dégradations de certaines poutres remontaient à plusieurs années et que les travaux engagés après la visite de Mme [B] auraient dû être entrepris antérieurement et leurs causes diagnostiquées plus tôt, les désordres étant visibles. Aussi, le syndicat n’a pas engagé les travaux nécessaires à la conservation des parties communes en temps utile et cette inertie est imputable au syndic de l’époque en raison de son défaut de conseil et d’alerte. Il rappelle que le syndic est responsable sur le plan contractuel dès lors qu’il ne prend pas les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, sans que l’impécuniosité du syndicat des copropriétaires ne puisse l’exonérer de cette obligation, et que les travaux que le syndic a invité les copropriétaires à voter en assemblée générale ne sont pas ceux préconisés par M. [O] dans son rapport.
Il estime que le syndic a commis une faute de gestion dans l’administration et la conservation de cet immeuble qui a causé un préjudice à la copropriété mais aussi à certains copropriétaires individuellement dont M. [G], puisqu'il aurait dû alerter les copropriétaires sur la nécessité de faire procéder à des travaux de reprise des planchers des parties communes avant que l’immeuble ne se trouve frappé d’un péril imminent, voire faire exécuter d’office ces travaux urgents dans la mesure où ceux-ci avaient pour objectif la sauvegarde de l’immeuble.
Il fait état du préjudice du syndicat des copropriétaires et de son préjudice locatif.
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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 14 juillet 2023, la SAS FONCIA MEDITERRANEE demande au Tribunal de :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
DEBOUTER M. [G] [V] de toutes ses demandes,
CONDAMNER M.[G] [V] au paiement de la somme de 2000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile au cabinet FONCIA MEDITERRANEE.
Il soutient que le syndic est tributaire d’une obligation de moyens concernant la gestion d’une copropriété et non de résultat et que s'il n’a pas la trésorerie nécessaire, il ne peut diligenter de travaux mais simplement procéder à la relance des copropriétaires en les alertant sur les risques encourus. Or, le cabinet FONCIA MEDITERRANEE a toujours correctement accompli sa mission quant à l’information des copropriétaires sur les travaux nécessaires à réaliser concernant les parties communes de l’immeuble et a inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales un appel de fonds travaux nécessaire à la réalisation des travaux urgents pour le maintien de l’immeuble dans un état de salubrité normal. Or, les copropriétaires présents aux assemblées générales se sont toujours opposés à la constitution d’un fond travaux.
Elle affirme qu’il s’est écoulé 15 mois entre le prononcé de l’arrêté de péril le 21 janvier 2019 et sa main levée le 18 mai 2020 mais aussi que M. [G] s’est opposé systématiquement à l’engagement d’une procédure à l’encontre des copropriétaires défaillants et a lui-même a cessé de payer ses charges depuis 2016.
De plus, il ressort du rapport d’expertise que les dégâts des eaux constatés sur les parties communes trouvent leurs origines dans les parties privatives.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] et la SARL COGEFIM FOUQUE, régulièrement assignés à étude et à personne habilitée à recevoir l'acte, n'ont pas constitué avocat dans le délai légal. La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2023.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 16 janvier 2024 et la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.
Par ailleurs, en application de l'article 472 du code civil, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé, notamment, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
A l'occasion de l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires en application des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1992 du code civil.
Toutefois, il est constant que le syndic ne peut engager sa responsabilité personnelle envers les copropriétaires que sur le fondement de l'article 1240 du code civil, dès lors qu'il a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission et doit réparer les dommages causés. En effet, il doit être rappelé à M. [G] que le contrat de syndic n'est conclu qu'entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, les différents copropriétaires n'en étant pas signataires.
Dès lors, M. [G] ne peut rechercher la responsabilité de la SAS FONCIA MEDITERRANEE sur le fondement contractuel mais uniquement délictuel. Or, force est de constater que ses conclusions récapitulatives du 2 octobre 2023 ne font référence qu'à la responsabilité contractuelle du syndic, dans le corps de ses écritures et dans le dispositif de celles-ci.
Il n'appartient pas au tribunal de substituer un fondement juridique erroné, notamment en l'absence de constitution d'une partie des défendeurs, en application du respect du principe du contradictoire.
Au surplus, il doit être observé que M. [G] ne vise, dans le dispositif de ses conclusions, aucun bénéficiaire concernant la demande de condamnation au paiement des travaux de réfection de l’immeuble, qui doivent être engagés par le syndicat. Il ne justifie pas, à ce titre, que son action répond aux conditions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, M. [G] doit être débouté de l'intégralité de ses demandes fondées sur l'article 1231-1 du code civil.
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
Monsieur [V] [G] succombant dans cette procédure, il sera condamné aux entiers dépens et à verser à la SAS FONCIA MEDITERRANEE la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement à juge unique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :
DEBOUTE Monsieur [V] [G] de l'intégralité de ses demandes,
CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens,
CONDAMNE Monsieur [V] [G] à verser à la SAS FONCIA MEDITERRANEE la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 19 mars 2024.
Le GreffierLe Président
