TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 C
N° RG 22/01739 - N° Portalis DB2H-W-B7G-WTMX
Jugement du 20 Juin 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SELARL DUREZ AVOCAT - 1787
la SCP RGM - 694
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Juin 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Avril 2024 devant :
Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Monsieur [F] [O]
né le 31 Octobre 1973 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON
DEFENDEUR
Syndicat de copropriétaires du [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice la REGIE GONTARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Mani MOAYED de la SCP RGM, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte du 10 septembre 2021, Monsieur [O] a acquis trois lots au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], savoir :
- Le lot 29 : une cave située au sous-sol
- Le lot 30 : un appartement situé au 4 ème étage
- Le lot 31 : une chambre située au 5 ème étage.
Les lots 30 et 31 ont été réunis par le vendeur au moyen d’un escalier communiquant entre les deux lots, de sorte que l’acte de vente mentionne que « les lots numéros 30 et 31 constituent à ce jour une seule unité d’habitation » et que la « désignation actuelle des lots 30 et 31 » est « un appartement duplex » composé d’un premier et d’un deuxième niveau.
La copropriété a pour syndic la régie GONTARD.
Monsieur [O] a souhaité faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale deux résolutions, l’une portant sur l’autorisation de faire procéder à l’installation d’un système de climatisation pour deux des lots acquis et l’autre l’autorisation de faire procéder à l’extension des boites aux lettres.
Au mois de novembre 2021, Monsieur [O] a confié la gestion locative du lot n°31 à la Régie DERVAULT.
Lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2021, la résolution n°39 relative à la demande d’installation d’un système de climatisation réversible et la résolution n°40 relative à la demande d’agrandissement du bloc boîte aux lettres ont été rejetées à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.
Déplorant ne pas avoir été convoqué à cette assemblée générale et considérant que l’adoption des deux résolutions litigieuses procède d’un abus de droit, Monsieur [F] [O] a, selon exploit du 22 février 2022, fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de LYON au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 10 mai 2023, Monsieur [F] [O] sollicite qu’il plaise :
Vu les articles 9, 25, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1695,
Vu les articles 7, 9, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les pièces,
Vu la jurisprudence,
A TITRE PRINCIPAL :
JUGER que Monsieur [O] n’a pas été régulièrement convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] s’étant tenue le 21 décembre 2021 ;
En conséquence,
ANNULER l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]
[Adresse 1] s’étant tenue le 21 décembre 2021 et toutes les décisions en découlant ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
JUGER que le vote des copropriétaires ayant refusé l’autorisation à Monsieur [O] de procéder à des travaux aux fins d’installation d’un système de climatisation et d’installation de nouvelles boîtes aux lettres est constitutif d’un abus de droit ;
Par conséquent,
ANNULER les résolutions n°39 et 40 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] s’étant tenue le 21 décembre 2021;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
AUTORISER Monsieur [O] à faire procéder aux travaux d’installation d’un système de climatisation dans son bien et d’installation de nouvelles boîtes aux lettres, tel que décrit dans le projet établi par l’agence d’architecture BANSAC ARCHITECTES et dans le devis de la société MENUISERIE JACQUES ;
DISPENSER Monsieur [O] en application de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à verser à Monsieur [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 13 février 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sollicite qu’il plaise :
Vu l’article 7 du décret du 17 mars 1967 ;
Vu les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l’article R113-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
Vu la jurisprudence ;
Vu le règlement de copropriété ;
Vu les pièces versées au débat ;
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Régie GONTARD, bienfondé dans ses demandes ;
A titre principal,
CONSTATER que Monsieur [F] [O] a régulièrement été convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2021 ;
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [F] [O] de sa demande d’annulation de l’assemblée
générale du 21 décembre 2021 ;
A titre subsidiaire,
CONSTATER que les résolutions n°39 et 40 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2021 ne sont constitutives d’aucun abus de droit ;
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [F] [O] de sa demande d’annulation des résolutions n°39 et 40 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 décembre 2021 ;
En tout état de cause,
CONSTATER que la demande d’autorisation judiciaire formulée par Monsieur [O] est irrecevable, comme étant manifestement infondée ;
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [F] [O] de sa demande d’autorisation judiciaire de
travaux ;
CONDAMNER Monsieur [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de
l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Régie GONTARD, la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNER Monsieur [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de
l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Régie GONTARD, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et dire qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNER Monsieur [F] [O] aux entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 9 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 décembre 2021
Vu l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
La convocation adressée aux copropriétaires est une formalité prescrite à peine nullité de l’assemblée générale, laquelle ne peut être sollicitée qu’à la demande du copropriétaire non convoqué.
Quelque soit le résultat du vote, le copropriétaire non régulièrement convoqué à une assemblée générale de copropriétaires est fondé à en solliciter l’annulation, sans pour autant avoir à démontrer qu’il a subi un préjudice.
Monsieur [O] fait grief au syndic de ne pas l’avoir convoqué à cette assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires soutient au contraire que le syndic a procédé à l’envoi des convocations à chacun des copropriétaires et à leur représentant en ce compris la régie DERVAULT gestionnaire du lot n°31 appartenant à Monsieur [O], mais également à Monsieur [O] lui-même, à son domicile [Adresse 2] .
A l’appui de cette assertion, il produit le « Déclaratif de dépôt-Descriptif de pli lettre recommandée » mentionnant le dépôt de deux lettres recommandées avec accusé de réception au nom de Monsieur [F] [O] à son domicile [Adresse 2]. Ce document précise : « Bordereau faisant office de preuve de dépôt après validation de la La Poste ». Ce document ne peut toutefois être considéré comme faisant foi de l’envoi effectif de la convocation à Monsieur [O] puisqu’il a été établi à partir des déclarations du syndic. Il est donc insuffisant à faire la preuve de ce que Monsieur [O] lui-même a bien été convoqué.
Si la copie de la lettre de convocation adressée à la régie DERVAULT et de celle adressée à Monsieur [O] sont produites au débat, aucun récépissé d’accusé de réception n’est produit s’agissant de Monsieur [O].
En réponse au mail du 10 janvier 2022 de Monsieur [O] s’étonnant de pas avoir été convoqué et sollicitant la remise de la copie de l’accusé d’envoi de la convocation, la régie GONTARD lui adressait le récépissé d’accusé de réception signé par la Régie DERVAULT, à l’exclusion du sien et l’invitait « à voir directement avec eux ».
Il s’en évince que la convocation destinée à Monsieur [O] a été adressée à la seule Régie DERVAULT.
Cela est confirmé par le courriel du syndic du 12 janvier 2022 duquel il ressort qu’il avait l’information que la régie DERVAULT gérait les appartements de Monsieur [O] et que ce n’est qu’après contact avec cette dernière, lors de l’envoi du procès-verbal d’assemblée générale, qu’il a eu « l’information que les documents pouvaient être envoyés directement » à Monsieur [O].
L’envoi de la convocation à la seule régie DERVAULT, ès qualités de mandataire de gestion du lot n°31 de Monsieur [O], procède visiblement d’une erreur du syndic.
Cette erreur se déduit en outre, s’il en était besoin, des termes mêmes du courrier de la Régie GONTARD adressé le 19 janvier 2022 au conseil de Monsieur [O], à savoir : « Nous invitons ce dernier à se rapprocher de son gestionnaire qui visiblement a omis de lui transmettre sa convocation. ».
Pourtant, au vu des échanges de courriels entre la régie DERVAULT et la régie GONTARD (pièce n°7 demandeur), cette dernière ne pouvait pas ignorer que Monsieur [O] avait confié à la première uniquement la gestion du lot n°31, à l’exclusion des deux autres.
Le syndic se devait de convoquer Monsieur [O] en personne à son adresse, en tant que propriétaire des trois lots en copropriété et la régie DERVAULT en tant que mandataire de gestion de l’un des lots. Le syndicat des copropriétaires ne peut se dévoyer sur le mandataire de gestion DERVAULT en affirmant qu’il lui appartenait de remettre la convocation à son mandant. L’obligation de convocation régulière des copropriétaires à l’assemblée générale pèse sur le syndicat des copropriétaires.
Eu égard aux élément susvisés, il est établi que Monsieur [O] n’a pas été convoqué à l’assemblée générale litigieuse.
Il est ainsi bien fondé à solliciter l’annulation de cette assemblée pour absence de convocation.
Partant, il y a lieu de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 21 décembre 2021.
Sur la demande d’autorisation de travaux
En vertu de l’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu’en application de ces dispositions, la demande d’autorisation judiciaire de travaux n’est recevable que si un refus ferme et définitif a été opposé par l’assemblée générale ; que dans l’hypothèse d’une annulation de l’assemblée générale litigieuse, les résolutions refusant l’autorisation de travaux n’existent plus, de sorte que Monsieur [O] ne peut demander cette autorisation.
Pour autant, la demande d’autorisation de travaux présentée par le copropriétaire en application de l’article 30 susvisé ne peut prospérer, faute, pour lui, d’avoir demandé l’annulation de la décision d’assemblée.
Le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale pour accorder l’autorisation prévue par l’article 30, qu’en cas de refus injustifié de cette assemblée.
Monsieur [O] considère que le refus opposé par l’assemblée générale est constitutif d’un abus de droit, dès lors que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété, qu’ils respectent les normes applicables en matière de nuisances sonores, qu’ils ne sont pas susceptibles d’entraîner un quelconque préjudice aux autres copropriétaires, étant observé que de nombreux copropriétaires ont procédé à de travaux identiques dans leur logement après y avoir été autorisés par l’assemblée générale.
S’agissant du projet d’installation d’un système de climatisation réversible, les documents techniques soumis à l’assemblée générale pour le vote (pièce n°11 défendeur), ne font aucunement mention du nombre de décibels des unités extérieures qui seront posées en toiture. Les copropropriétaires n’ont donc pas pu se prononcer en connaissance de cause, n’ayant aucune information sur le degré de nuisance sonore susceptible d’être engendré par la pose des unités extérieures. En outre, Monsieur [O] n’a proposé qu’un modèle d’unités extérieures, contrairement à Monsieur [P], copropriétaire qui s’est vu autoriser à installer un seul climatiseur avec une unité intérieure et une unité extérieure. Il est établi (pièce n°5 défendeur) que l’installation projetée par Monsieur [O] est bien plus lourde en termes de poids, de taille et de logistique. La différence de traitement entre les demandes de ces deux copropriétaires ne recèle donc pas d’une rupture d’égalité.
Partant, le refus de cette installation (résolution n°39) ne procède pas d’un abus de droit et apparaît au contraire justifié.
Monsieur [O] soutient par ailleurs que le refus qui lui a été opposé de créer trois nouvelles boîtes aux lettres (dont une pour lui et deux autres laissées à la disposition de la copropriété) est injustifié dans la mesure où il a procédé à une division de ses lots n°30 et 31 pour donner en location ce dernier lot et que le code de la construction et de l’habitation impose une boîte à lettres par logement.
Or, Monsieur [O] ne dispose que d’une seule boîte à lettres puisqu’il a acquis les lots n°30 et 31 constituant une seule unité d’habitation s’agissant d’un appartement duplex.
La division de ses lots n°30 et 31 réunis par un escalier intérieur est susceptible d’impacter la structure même de l’immeuble puisqu’elle suppose, si ce n’est la dépose de l’escalier intérieur, au moins le rebouchage de l’espace crée entre les deux étages pour permettre l’installation de l’escalier, l’ossature de l’immeuble et les poutres et solives des planchers de séparation des étages constituant, aux termes du règlement de copropriété, des parties communes, susceptibles alors d’être touchées. Monsieur [O] ne produit aucun élément sur les travaux qu’il a réalisés ou projette de réaliser pour la division des lots n°30 et 31. Partant, c’est à bon droit que l’assemblée générale des copropriétaires a pu refuser à Monsieur [O] la création d’une deuxième boîte à lettres laquelle pourrait être justifiée par la division de son duplex en deux appartements, à condition que les travaux nécessaires à cette division et impactant les parties communes de l’immeuble aient fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Tel n’est manifestement pas le cas, Monsieur [O] se devant à tout le moins, avant de séparer ses lots 30 et 31, de fournir à l’assemblée générale les éléments techniques attestant que les travaux nécessaires ne sont pas susceptibles d’impacter les parties communes de l’immeuble.
Ce faisant, le refus de l’installation d’une nouvelle rangée de boîtes à lettres comprenant celle de Monsieur [O] (résolution n°40) apparaît justifié.
La demande d’autorisation judiciaire de travaux doit donc être rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive
Vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;
Pour être acceuillie dans sa demande, le syndicat des copropriétaires doit démontrer un abus de procédure, un préjudice dans son existence et son montant, autre que le montant des frais irrépétibles, et un lien de causalité.
Dans ses conclusions, il n'existe pas de démonstration de ces trois éléments permettant d'entrer en voie de condamnation. Par ailleurs, le recours du demandeur n'a pas été complètement vain puisqu'il obtient partiellement gain de causse, de sorte que l'abus de procédure n'est pas établi.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au principal, sera condamné aux dépens et à payer à Monsieur [O] la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité ne commande pas de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Monsieur [O] en le dispensant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dans la mesure où le refus d’autorisation de travaux de l’assemblée générale est justifié.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
ANNULE l’assemblée générale du 21 décembre 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en
exercice la Régie GONTARD ;
REJETTE la demande d’autorisation judiciaire de travaux ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Régie GONTARD, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Régie GONTARD, aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Régie GONTARD, à payer à Monsieur [F] [O] la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE la demande de Monsieur [O] de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
REJETTE le surplus des demandes.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier Le Président,
