TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 C
N° RG 21/03373 - N° Portalis DB2H-W-B7F-V37D
Jugement du 30 Mai 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
la SELARL DPG - 1037
Me Camille VINCENT - 2031
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 Mai 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Mai 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Janvier 2024 devant :
Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDEUR
Monsieur [F] [M]
né le 13 Mars 1985 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON
DEFENDEUR
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice la société REGIE CARRON, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le règlement de copropriété a évolué au gré des prises de possession des lots par les copropriétaires, la dernière modification datant du 3 novembre 2021.
La société REGIE CARRON exerce les fonctions de syndic de la copropriété.
Suivant acte authentique du 19 mai 2017, Monsieur [F] [M] a acquis les lots n°30 et 21, décrits respectivement au règlement de copropriété comme un local à usage de bureau situé au rez-de-chaussée et une cave n°15 en sous-sol.
Ces deux lots ont, semble-t-il, été réunis par un précédent propriétaire, un escalier intérieur les desservant.
Selon assignation du 27 mai 2021, Monsieur [F] [M] a fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, en annulation de résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 4 août 2022 Monsieur [F] [M] sollicite qu'il plaise :
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et en particulier, ses articles 42 alinéa 2 et 2,
Vu les dispositions de l’article 544 du code civil,
Vu les dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces produites,
DIRE ET JUGER monsieur [F] [M] recevable et bien-fondé à contester les résolutions n°13, 18 et 20 de l’assemblée générale du 1er mars 2021 ;
DIRE ET JUGER que les résolutions n°13, 18 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 sont entachées d’abus de droit et de majorité ;
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et prétentions à toutes fins qu’elles comportent ;
En conséquence :
ANNULER les résolutions n°13, 18 et 20 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à monsieur [F] [M] la somme de 2 000,00 euros en réparation de son préjudice ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à monsieur [F] [M] la somme de 2 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 10 février 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la régie CARRON, sollicite qu'il plaise :
Vu les faits et pièces de la cause,
Vu les articles 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Débouter Monsieur [F] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner Monsieur [F] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] une indemnité de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
Condamner le même aux entiers dépens de l’instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 15 mai 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’annulation des résolutions n°13, 18 et 20 de l’assemblée générale du 1er mars 2021
Vu l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Monsieur [F] [M], opposant, entend voir annuler, pour abus de majorité, la résolution n°13 adoptée par l’assemblée générale et à l’encontre de laquelle il a voté contre, ainsi que les résolutions 18 et 20 rejetées par l’assemblée générale et pour lesquelles il a émis un vote favorable.
L'abus de majorité suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l'intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué.
Est abusive la décision, qui bien qu'intervenue dans les formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l'intérêt commun de la copropriété.
Constitue ainsi un abus de majorité le refus des copropriétaires majoritaires de consentir à l'exécution de travaux, dès lors que ce refus n'est justifié par aucun motif valable.
C'est à celui qui prétend que le titulaire d'un droit en a abusé d'en faire la preuve.
Sur la résolution n° 13
Vu l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ;
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ;
Vu l’article 3 de cette même loi en vertu duquel sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ;
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes, entre autres, les passages et corridors ;
L’article 1er du Titre 5ième du règlement de copropriété stipule que sont parties communes, entre autres, « Les couloirs de distribution des caves et des locaux de services généraux ».
La résolution n°13 querellée est ainsi libellée : « Approbation du plan des caves mis à jour suite à la création du lot de cave attaché à l’ancienne conciergerie, par assemblée générale du 27 novembre 2019. ».
Le plan des caves visé à cette résolution et joint à la convocation à l’assemblée générale est un « plan projet » du sous-sol de l’immeuble élaboré par le bureau d’études de géomètres experts Ratelade & Petithomme le 20 janvier 2021.
Monsieur [M] soutient que le plan approuvé par la copropriété par le vote de cette résolution n’est pas conforme au plan des sous-sols de l’immeuble joint à son acte authentique de vente du 19 mai 2017 et au règlement de copropriété de l’immeuble. Il précise en effet que ce plan fait apparaître la rampe et le sas d’accès, séparés de son lot n°21 composé d’une cave portant le numéro 15 et de trois bureaux ou salles d’archives, et donc intégrés aux parties communes, alors que la cave n°15 est clairement délimitée dans toute son étendue sur le plan du sous-sol de l’immeuble annexé à son acte de vente et au règlement de copropriété.
Il produit en pièce n°2 le « Plan du sous-sol-Aménagement de caves » daté de 1961, qu’il présente comme celui annexé à son acte de vente et au règlement de copropriété, sans être contredit sur ce point par le syndicat des copropriétaires. Son acte de vente décrit le lot n°21 comme étant une cave « portant le numéro 15 au plan » et selon déclarations du vendeur : « et depuis plus de trente ans une cave et trois bureaux salles d’archives. Sur ce plan de 1961, la cave n°15 est matérialisée, outre trois autres pièces attenantes (bureaux, archives), avec la mention « Rampes » devant la porte d’accès de ce lot donnant sur le couloir des parkings, correspondant visiblement à un sas, mais qui n’est pas matériellement délimité. Ce plan, querellé par le syndicat des copropriétaires, comme ne métrant pas les caves pour n’avoir été établi que pour le permis de construire, ce qui ne peut être affirmé en l’état des pièces produites, délimite néanmoins chaque cave, qui porte un numéro et la cave n°15 intègre la partie « Rampes » correspondant à un sas.
Le syndicat des copropriétaires ne saurait arguer des diverses modifications apportées au règlement de copropriété depuis 1965 pour soutenir que ce plan de 1961 est caduc, puisqu’il apparaît au vu des pièces produites à cet égard, qu’aucun des modificatifs invoqués n’a trait à la cave n°15.
Le cabinet de géomètres experts mandaté par Monsieur [M], qui a procédé à un relevé des lieux en vue d’une suppression du lot 21 et de la création du lot 55 à la suite d’un changement de destination précise : « Ce nouveau lot correspond au local en sous-sol suivant relevé des lieux… Lot 55 : soit un local en sous-sol desservi depuis les circulations sous-sol et par escalier intérieur depuis le lot 30 au rez-de-chaussée, comprenant : rampe et sas d’accès, 3 pièces, salle d’eau et dégagement avec escalier intérieur… ». Ce relevé, confirme ainsi que la partie sas de la cave n°15 est partie intégrante du lot de Monsieur [M].
En outre, sur le plan actualisé du sous-sol de janvier 2021 élaboré par le cabinet de géomètres experts missionné par la copropriété, le sas est bien à l’intérieur des gros murs délimitant le lot 21 comme sur le plan d’origine de 1961. Ce plan ne permet pas d’affirmer que le sas est séparé de la cave du demandeur par un gros mur en parpaing. Le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 15 février 2022 n’apporte aucun élément à cet égard.
Ce plan matérialise la rampe et le sas comme étant séparés du lot du demandeur et visiblement intégrés aux parties communes.
Le syndicat des copropriétaires, sur la base de ce plan, considère en effet que le sas est une partie commune et il entend le démontrer par divers éléments qu’il y a lieu d’examiner ci-après.
Le sas ne peut être qualifié de couloir de distribution des caves et des locaux de services généraux au sens du règlement de copropriété puisqu’il ne correspond pas à un couloir, mais à une partie de la cave n°15 comprenant une porte d’accès donnant sur le couloir de circulation des garages et que le local chaufferie dispose de sa propre porte d’accès donnant sur le couloir de circulation des garages. Cet élément ne permet donc pas de qualifier le sas de partie commune.
Le fait que le sas ait pu disposer d’une porte donnant un accès direct au local chaufferie, partie commune, ne fait pas nécessairement la démonstration de ce qu’il constitue une partie commune puisque l’accès à la chaufferie se fait par une porte indépendante donnant sur le couloir des garages. Il n’est d’ailleurs pas contesté que la porte du sas accédant à la chaufferie est condamnée de longue date.
Le syndicat des copropriétaires ne saurait tirer argument de ce que lors de l’assemblée générale du 1er décembre 1965, les copropriétaires ont décidé de la « création d’un garage à bicyclettes dans le local de communication entre le garage collectif du sous-sol et les caves » pour affirmer qu’une telle décision n’a pu se concevoir uniquement parce que le sas est une partie commune. Aucun élément ne permet en effet d’établir que « le local de communication » dont s’agit corresponde au sas et, au vu du plan de l’époque (1961), il apparaît comme correspondant au local d’entretien, qui est situé entre les caves et le couloir de distribution des garages.
De même, la décision prise lors de l’assemblée générale du 24 novembre 2005 « d’effectuer des travaux de remplacement de la porte du local en sous-sol à côté de la chaufferie » ne fait pas la preuve de ce le sas est nécessairement une partie commune, l’usage qui en était fait à l’époque demeurant inconnu, de même que les circonstances ayant conduit à cette décision.
Le fait que la clé des parties communes de l’immeuble ouvre la porte d’accès au sas donnant sur le couloir des garages n’est pas davantage probant. Il apparaît en effet, au vu du courrier adressé au syndic par Monsieur [M] en février 2020, que cet état de fait s’explique par un changement de serrure auquel le syndicat des copropriétaires a procédé, sans autorisation de Monsieur [M].
Si l’éclairage du sas dépend de la minuterie commune et que des canalisations communes y passent, il ne s’agit pas pour autant de critère de qualification de partie commune aux termes du règlement de copropriété, étant observé que la nature de parties privatives des immeubles bâtis n’est pas incompatible avec la présence de tuyaux et canalisations communes diverses traversant
Si le courriel du syndic adressé en réponse le 10 février 2021 à Monsieur [M] n’est pas créateur de droits, il en ressort néanmoins que le syndic, qui connaît nécessairement la configuration des lieux, n’a pas cru devoir contester que le plan projet joint à la convocation était erroné comme « excluant le sas du lot cave 15 » et devait être corrigé pour le réintégrer. Il paraît peu probable que le syndic ait pu faire une telle réponse si le sas était d’évidence une partie commune.
L’accès en double pans inclinés en L permettait certainement l’acheminement des matériels pondéreux au local de chaufferie, mais aussi au lot cave n°15 comprenant deux bureaux ou salles d’archives avec par conséquent du papier ou autre potentiellement lourd à acheminer.
Enfin, l’intitulé de la résolution n°20 que Monsieur [M] a souhaité faire inscrire à l’ordre du jour ne fait nullement la démonstration de ce qu’il serait lui-même convaincu du caractère commun du sas. En effet, il demande ainsi simplement à ce qu’un accès soit ménagé pour son lot sur le couloir commun des parkings en cas d’urgence.
Il s’ensuit, que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les pièces versées au débat ne démontrent pas que le sas correspond au couloir de chaufferie et qu’en tant que tel il a toujours été distinct de la cave du lot 21 comme étant intégré dans les parties communes de l’immeuble.
Ce faisant, en adoptant un plan du sous-sol erroné, la majorité a lésé Monsieur [M], dont la cave se trouve amputée de son sas et ce, sans être conforme à l’intérêt commun de la copropriété, qui dispose de sa propre porte d’accès au local chaufferie.
L’abus de majorité étant rapporté, la résolution querellée encourt la nullité. Son annulation sera prononcée.
Sur la résolution n°18
Vu l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
Si chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne doit avoir qu'un seul objet, une résolution unique peut avoir pour objet plusieurs questions lorsque celles-ci sont indissociables.
Afin de déterminer si les questions sont indissociables, il convient de vérifier si elles constituent un ensemble de questions complémentaires consacrées à la réalisation d'un projet unique.
La résolution n°18 est ainsi libellée : « Approbation du changement de destination des lots n°21 (la cave n°15) en « local sous-sol » nécessitant la suppression du lot n°21 et la création d’un nouveau lot avec modification des tantièmes suivant le projet de répartition joint à la convocation établi par le géomètre expert M. [J].».
Les questions complémentaires que constituent la suppression du lot n°21 et la création d’un nouveau lot avec modification des tantièmes suivant le projet de répartition du cabinet de géomètres experts mandaté par le demandeur sont indissociables du projet unique de changement de destination du lot en cause.
Il résulte de l’acte de vente de Monsieur [M] que le lot n°21 comportait au jour de l’acte de vente et depuis plus de trente ans, « une cave et trois bureaux ou salles d’archives » et que le lot n°30 au rez-de-chaussée est un « local à usage de bureau ».
Le lot n°21 apparaît donc bien comme étant une annexe du lot n°30, ce d’autant qu’un escalier relie ces deux lots. La circonstance selon laquelle la copropriété n’aurait jamais autorisé la création de cet escalier est indifférente à cet égard, étant observé qu’il n’est pas contesté que Monsieur [M] a acquis deux lots reliés par un escalier.
La destination des lots 21 et 30 n’apparaît pas d’évidence identique à la lecture du règlement de copropriété, qui précise en page 3 que le lot n°21 est constitué d’une cave, sans autre précision.
Le plan du sous-sol de 1961 élaboré au moment de la rédaction du règlement de copropriété confirme toutefois que la cave n°15 est en réalité constituée de quatre pièces, parmi lesquelles, depuis plus de trente ans, trois bureaux ou salles d’archives, conformément aux énonciations de l’acte de vente de Monsieur [M].
Cela étant, l’assemblée générale des copropriétaires a légitimement pu, sans commettre pour autant un abus de majorité, s’opposer à l’adoption de cette résolution pour deux raisons qui apparaissent fondées :
- le projet de répartition du cabinet de géomètres experts mandaté par Monsieur [M] et produit pour l’inscription à l’ordre du jour de la résolution n°18, numérote le nouveau lot qui sera créé en lot 55. Or, ce nouveau lot ne peut pas porter ce numéro puisque le lot n°55 existe déjà pour avoir été créé le 27 novembre 2019 en raison de la privatisation de loge de gardien,
- la description de ce nouveau lot comme étant un « local sous-sol » n’est pas conforme au règlement de copropriété en vertu duquel la destination doit être cave, bureau ou appartement.
La résolution querellée n’encourt donc pas la nullité pour abus de majorité.
La demande de Monsieur [M] de ce chef sera rejetée.
Sur la résolution n°20
Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
La résolution n° 20 est ainsi rédigée : « Autorisation à donner à M. [M] copropriétaires des lots n°21 (cave n°15) et 30 (bureaux du RDC) d’utiliser la porte du sous-sol donnant sur le couloir commun situé entre le lot n°21 et les garages pour d’éventuelles évacuations d’urgence des personnes présentes dans ces lots ».
Ce projet implique que la copropriété supporte sur les parties communes constituées par le couloir des garages, une servitude de passage. Une telle servitude est cependant très limitée voire exceptionnelle et non pas de nature par conséquent à troubler la tranquillité de la copropriété puisqu’il s’agit uniquement d’évacuer en cas d’urgence.
Ce faisant, en refusant de délivrer cette autorisation, la majorité, sans profit pour elle-même, a lésé Monsieur [M], privé de la possibilité de mettre ses locaux en conformité avec la sécurité incendie.
L’abus de majorité étant établi, la résolution querellée encourt la nullité. Son annulation sera prononcée.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
L’abus de majorité établi pour au moins deux des résolutions querellées a causé un indéniable préjudice à Monsieur [M], privé de l’entièreté de son lot. Il est justifié d’allouer au demandeur la somme de 1 000€ à titre, à laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe au principal, sera condamné aux dépens et à payer au demandeur une juste indemnité de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
PRONONCE l’annulation des résolutions n°13 et 20 adoptées le 1er mars 2021 par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier,Le Président,
