TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 C
N° RG 21/02280 - N° Portalis DB2H-W-B7F-VYOU
Jugement du 23 Mai 2024
Notifié le :
Grosse et copie à :
Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES - 796
Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS - 359
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 23 Mai 2024 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,
Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Octobre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Janvier 2024 devant :
Delphine SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,
Assistée de Anne BIZOT, Greffier,
Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
Madame [U] [L] épouse [E]
née le 28 Mai 1941 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christelle BEULAIGNE de l’AARPI B&C AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.R.L. FOCH INVESTISSEMENTS,
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 16 juillet 1993, l’indivision [O] a donné à bail commercial à Monsieur [M] [L], aux droits et obligations duquel est Madame [U] [L] épouse [E], des locaux portant sur les 1er, 2eme et 3eme étages de l’immeuble sis à [Adresse 6], soit 17 pièces en tout destinées à usage de chambre garnie, chaque étage étant doté d’un WC et d’une alimentation en eau, ainsi que deux caves en rez-de-chaussée.
Ce bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 18 800,32 francs outre indexation suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction.
Par acte extrajudiciaire du 14 mars 2001, Madame [U] [L] a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2001.
Le 22 juin 2001, la société GROUPE SIR SARL anciennement dénommée SOCIETE IMMOBILIERE DU RHONE a fait l’acquisition de l’immeuble où se situent les locaux objets du bail susvisé.
Par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2001, la société GROUPE SIR SARL a signifié un acte portant acceptation du renouvellement, portant le prix du loyer annuel à 132.000 francs outre indexation suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction.
Par acte extrajudiciaire en date du 14 septembre 2010, Madame [U] [L] a signifié à la bailleresse une demande de renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2010.
Cette demande de renouvellement a été acceptée par la société GROUPE SIR, le bail a donc été renouvelé.
Par acte extrajudiciaire en date du 1er juin 2018, la société GROUPE SIR a signifié à Madame [U] [L] un congé sans offre de renouvellement du bail commercial, pour la date du 30 septembre 2019.
La société GROUPE SIR a en conséquence offert de payer à la locataire l’indemnité d’éviction à laquelle celle-ci pourra justifier avoir droit.
La société GROUPE SIR a sollicité et obtenu, selon ordonnance de référé du 27 mai 2019, l'organisation d'une expertise judiciaire confiée à Mme [B] [K] selon mission d'usage en la matière portant sur le montant de l’indemnité d’éviction susceptible d’être demandée par le preneur évincé et celui de l’indemnité d’occupation due par ce dernier.
Au cours des opérations d'expertise judiciaire, la société GROUPE SIR a cédé l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à la société FOCH INVESTISSEMENTS.
Le rapport d'expertise a été déposé le 12 juin 2020.
Madame [L] a restitué les locaux donnés à bail le 3 mars 2021, date à laquelle un état des lieux contradictoire a été réalisé entre les parties et le solde locataire arrêté. Les tentatives de fixation amiable de l'indemnité d'éviction sont toutefois demeurées vaines.
Telles sont les circonstances dans lesquelles Madame [U] [L] épouse [E] a, selon assignation du 13 avril 2021, fait citer devant le tribunal judiciaire de LYON, la SARL FOCH INVESTISSEMENTS.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 20 septembre 2022, Madame [U] [L] épouse [E] sollicite qu'il plaise :
Vu les articles L 145-14 et L 145-28 du code de Commerce,
Vu le congé délivré par la bailleresse le 1er juin 2018 et la réponse au congé délivrée par Mme [E] par exploit du 18 avril 2019,
Vu le rapport d’expertise judiciaire de Mme [B] [K] du 12 juin 2020,
Vu la signification de libération des lieux et le procès-verbal de constat de Me [H] du 3 mars 2021,
Déclarer recevable et bien fondée Mme [U] [L] épouse [E] en ses demandes, fins et conclusions,
Débouter la Sté FOCH INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses contestations, et demandes reconventionnelles,
EN CONSEQUENCE :
Homologuer le rapport d’expertise judiciaire déposé par Mme [B] [K] le 12 juin 2020 en ce qu’elle a évalué l’indemnité d’éviction à la somme de 83 400.00 €,
Fixer à la somme de 83 400.00 € le montant de l’indemnité d’éviction,
Condamner la société FOCH INVESTISSEMENTS à payer à Mme [U] [L] épouse [E], à défaut de renouvellement du bail commercial, une indemnité d’éviction de 83 400.00 €,
SUBSIDIAIREMENT,
Donner acte à la société FOCH INVESTISSEMENTS de sa demande visant à voir fixer l’indemnité principale due à la concluante, à la somme de 37 809 €,
Donner acte à la société FOCH INVESTISSEMENTS de sa demande visant à voir fixer l’indemnité de remploi due à la concluante, à la somme de 3 781 €,
Juger que l’obligation à paiement de la société FOCH INVESTISSEMENTS à hauteur de 41 590 €, n’est pas sérieusement contestable,
Fixer par conséquent à la somme de 41 590 €, le montant de l’indemnité d’éviction,
Condamner la société FOCH INVESTISSEMENTS à payer à Mme [U] [L] épouse [E], à défaut de renouvellement du bail commercial, une indemnité d’éviction de 41 590 €,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
Déclarer recevable et bien fondée Mme [U] [L] épouse [E] en ses demandes, fins et conclusions,
Débouter la société FOCH INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses contestations, et demandes reconventionnelles,
Dire que le montant de l’indemnité d’occupation qui serait due à compter du 1er octobre 2019 et jusqu’à la restitution des locaux le 3 mars 2021, est égal au montant du loyer actuel, soit à 944.69 € par trimestre,
Donner acte à Mme [U] [L] épouse [E] de ce qu’elle a donné son accord pour payer à compter du 1er octobre 2019 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel tel que demandé dans le congé qui lui a été délivré par la société GROUPE SIR le 1er juin 2018,
Dire que les frais d’expertise judiciaire resteront à la charge de la bailleresse,
Condamner la société FOCH INVESTISSEMENTS à payer à Mme [U] [L] épouse [E] :
- la somme de 5 000.00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- les dépens distraits au profit de Me BEULAIGNE, Avocat sur son affirmation de droit,
Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement qui est compatible avec la nature de l'affaire.
Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 4 mai 2022, la société FOCH INVESTISSEMENTS sollicite qu'il plaise :
Vu les dispositions des article L 145-14 et L 145-27 du Code de Commerce
DIRE ET JUGER qu’à défaut de produire loyalement le rapport amiable établi par le cabinet BOULEZ, la demande de Madame [L] n’est pas justifiée dans son montant,
En conséquence, LA REJETER
SUBSIDIAIREMENT
FIXER l’indemnité d’éviction due à Madame [L] à la somme de 37 809 € toutes causes confondues,
FIXER l’indemnité d’occupation due par Madame [L] à la somme de 4 930 € par an HT et hors charges,
CONDAMNER Madame [L] à payer à la société FOCH INVESTISSEMENTS la somme de 1 630,87 € au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 30 septembre 2019 jusqu’à son départ le 3 mars 2021 et déduction faite des loyers appelés au montant du bail échu,
CONDAMNER Madame [L] à payer à la société FOCH INVESTISSEMENTS la somme de 2 910.69 € correspondant aux loyers et charges impayés au jour de la restitution des clefs,
REJETTER tout autres demandes de Madame [L],
CONDAMNER Madame [L] à payer à la société FOCH INVESTISSEMENTS une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Madame [L] aux entiers dépens parmi lesquels les frais d’expertise.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La clôture de la procédure a été prononcée le 9 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’indemnité d’éviction
Sur le principe du droit à indemnité d’éviction
Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
En l'espèce, par acte extrajudiciaire en date du 1er juin 2018, la société GROUPE SIR a dénoncé le bail la liant à Madame [L] lui donnant congé sans offre de renouvellement.
Ce congé était assorti d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction, en application des dispositions susvisées.
Sur le montant de l’indemnité d’éviction
Le deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il sera liminairement observé qu’à supposer que le cabinet BOULEZ ait émis à la demande de Madame [L] un avis d’évaluation de l’indemnité d’éviction, qu’elle s’est refusée à communiquer à l’expert et à produire au débat parce qu’il s’avère moindre que celui retenu par l’expert judiciaire, cela ne permet pas pour autant de conclure à un comportement déloyal devant conduire à considérer que la demande d’indemnité d’éviction est injustifiée dans son quantum. L’avis du cabinet BOULEZ ne lie ni le tribunal ni l’expert judiciaire, ce dernier n’ayant pas besoin de l’avis de son confrère pour proposer l’évaluation qu’il estime juste par application des règles en la matière. L’expert judiciaire est précisément désigné pour sa compétence en la matière afin d’émettre un avis d’évaluation impartial. Le tribunal n’est pas non plus lié par son avis, pas plus d’ailleurs que par celui de Monsieur [Y], que la défenderesse souhaiterait voir retenir. L’avis de l’expert judiciaire est toutefois émis dans le cadre d’échanges contradictoires, chaque partie étant en droit de lui poser des questions, de contester ses méthodes de travail et d’obtenir ses explications.
Sur l’indemnité principale
Il est établi et non contesté qu’en exécution du congé qui lui a été signifié avec refus de renouvellement pour le 30 septembre 2019, Madame [L] a libéré et restitué les lieux donnés à bail libres de tous occupants le 3 mars 2021.
Il est acquis que le fonds de commerce exploité par Madame [L] n’est pas transférable. Il y a lieu en conséquence d’indemniser la perte totale de ce fonds par la détermination d’une indemnité de remplacement correspondant à sa valeur marchande.
Pour évaluer la valeur du fonds de commerce, l'expert a appliqué une double méthode pour parvenir à une moyenne des deux. Tout d’abord la méthode classique dite « des barêmes professionnels » consistant à fixer cette valorisation en se basant sur le chiffre d’affaires hors taxes, méthode conforme aux usages professionnels du secteur, en appliquant à la moyenne de chiffre d’affaires des trois dernières années connues un coefficient multiplicateur.
L’expert a également procédé à une estimation par l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), méthode aujourd’hui privilégiée, consistant à appliquer un multiple à l’EBE, qui est retraité au préalable.
Contrairement à ce qui est soutenu par la société FOCH INVESTISSEMENTS, l’expert judiciaire, après avoir visité les lieux et analysé l’activité et les moyens déployés dans les lieux, a retenu, qu’il s’agissait de la location de chambres garnies se situant entre les deux notions d’hôtel meublé et de chambre meublée en offrant quelques prestations hôtelières sommaires (fourniture de draps et téléphone) et qui sert aussi de résidence principale (transitoire ou durable). Il a toutefois expliqué, à juste titre, que l’activité de Madame [L] est plus facile à exploiter et génère moins de frais que celle d’un hôtel meublé puisqu’elle n’est pas soumise à des règles de police et à la présence quasi permanente de l’exploitation ou d’un salarié dans les lieux, de sorte que la valorisation doit être supérieure.
S’agissant de l’estimation par le chiffre d’affaires, l’expert judiciaire s’est effectivement basé sur les ratios de valorisation de fonds de commerce d’hôtels meublés issus de monographies généralement utilisées par les professionnels, mais elle les a très justement corrigés pour tenir compte des particularités de l’activité de chambres meublées exploitée par Madame [L]. Elle retient ainsi un ratio de 2, 5 appliqué au chiffre d’affaires moyen pondéré des années 2016 à 2018, soit 29 000€ pour conclure à une évaluation du fonds dans toutes ses composantes corporelles et incorporelles de 72 500€ (29 000 x 2, 5), alors que les ratios prix/bénéfice vont de 2, 8 à 5, 9 avec un ration moyen de 4, 4 et un ratio médian de 4, 6. Ce ratio de 2, 5 retenu par l’expert judiciaire est parfaitement justifié en considération du fonctionnement très souple de l’exploitation de Madame [L], du niveau de ses résultats et des équipements sommaires des chambres.
S’agissant de l’estimation par l’EBE, après avoir rappelé que les coefficients d’EBE généralement retenus sont compris dans une fourchette de 3 à 7, l’expert judiciaire retient, à juste titre, un coefficient 4, qui ne peut donc pas être jugé excessif compte tenu de la profitabilité du fonds, mais aussi des matériels et mobiliers qui y sont attachés. Il est également justifié d’ajouter le RSI pour retraiter l’EBE, l’expert judiciaire expliquant à cet égard que le salaire théorique et les charges sociales de l’exploitant sont retraités et viennent en diminution de l’EBE comptable, de sorte qu’il est impératif de corriger en sens inverse une charge de l’exploitant non salarié. Il y a donc lieu de retenir, conformément à la proposition de l’expert judiciaire, un EBE retraité de 17 515€ auquel on ajoute un coefficient 4 pour parvenir à une valeur de fonds de commerce dans tous ses éléments corporels et incorporels de 70 061€ (17 515 x 4) arrondis à 70 000€.
L’estimation par l’EBE fait ressortir une valeur de fonds de commerce proche de celle par le chiffre d’affaires de sorte qu’il convient, ainsi que le propose l’expert judiciaire, de retenir la moyenne des deux valeurs pour parvenir à une valeur de fonds de commerce de 71 500€.
Madame [W] est donc fondée à se voir allouer une indemnité principale d’un montant de 71 500€ au paiement de laquelle la société FOCH INVESTISSEMENTS sera condamnée.
En revanche, Madame [L] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité de remploi puisqu’elle a pris sa retraite et n’a exposé aucun frais ou droit de mutation. Elle ne saurait davantage exiger l’indemnisation d’un trouble commercial. Ce trouble n’est en effet pas avéré puisqu’elle n’a pas cherché de nouveaux locaux, ne s’est pas réinstallée, et n’a pas non plus déménagé, tout le matériel meublant ayant été laissé sur place en accord avec le bailleur, lors de son départ. Ces chefs de demandes seront donc rejetés.
Sur l’indemnité d’occupation
Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. La section 6 comprend notamment l’article L. 145-33, lequel dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Il est établi que le loyer du bail s’élevait au moment du congé à la somme de 3 778, 80€ HT par an et que Madame [L] a libéré les locaux le 3 mars 2021.
L’expert judiciaire a évalué la valeur locative des locaux à 5 800€ HT par an, à laquelle il a appliqué un abattement de précarité de 15% ramenant ainsi l’indemnité d’occupation à la somme de 4 930€ hors taxes et hors charges par an.
La bailleresse entend se voir payer la différence sur 17 mois du 30 septembre 2019 au 28 février 2021, soit 95, 93€ (1 151, 02€ /12) x 17 = 1 630, 87€.
Si la mention portée au congé relative au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail vise les conditions dans lesquelles le locataire peut se maintenir dans les locaux jusqu’au règlement de l’indemnité d’éviction, une telle mention ne se confond pas avec celle selon laquelle : « A compter du 1er octobre 2019, il sera dû, jusqu’à restitution des locaux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel. ».
Ce faisant la société FOCH INVESTISSEMENTS n’est pas fondée en sa demande en paiement de la somme de 1 630, 87€ au titre de l’indemnité d’occupation. La demande à ce titre sera rejetée.
Sur les loyers et charges impayés
Au vu du relevé de compte produit du 25 janvier 2021, Madame [L] restait devoir en loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2021 la somme de 2 910, 69€, ce qu’elle ne conteste pas.
Madame [L] sera condamnée à payer à la société FOCH INVESTISSEMENTS la somme de 2 910, 69€ correspondant aux loyers et charges impayés au jour de la restitution des clés.
Sur les demandes accessoires
La société FOCH INVESTISSEMENTS, qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BEULAIGNE, avocat sur son affirmation de droit, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer à Madame [L] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la société FOCH INVESTISSEMENTS à payer à Madame [U] [L] la somme de 71 500€ à titre d’indemnité d’éviction ;
CONDAMNE Madame [U] [L] à payer à la société FOCH INVESTISSEMENTS la somme de 2 910, 69€ correspondant aux loyers et charges impayés au jour de la restitution des clés ;
CONDAMNE la société FOCH INVESTISSEMENTS aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître BEULAIGNE, avocat sur son affirmation de droit, dans les conditions de de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société FOCH INVESTISSEMENTS à payer à Madame [U] [L] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.
Le Greffier, Le Président,
