TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/01164 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIM2
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[C] [F], [P] [I]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Réputé contradictoire
DU 30 Juillet 2024
DEMANDEUR :
E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEURS :
Madame [C] [F],
demeurant 19 place Saint Louis - Etage 4 Apt 7 - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée
Monsieur [P] [I],
demeurant 13 rue Saint Exupéry - 28630 LE COUDRAY
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 30 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 25 mars 2022 et prenant effet à compter du 05 avril 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] un logement situé au 19 place Saint Louis, appartement n°7, étage 4 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 385,50 euros hors charges locatives.
Puis, par acte sous seing privé en date du 03 avril 2022, C’CHARTRES HABITAT a donné en location à Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] un garage situé place Saint Louis, garage n°11 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement mensuel de la somme de 36,64 euros.
Par courrier du 25 janvier 2023, Monsieur [P] [I] a indiqué avoir quitté le logement et vouloir résilier le contrat de location.
Des loyers du logement et du garage n'étant pas régulièrement payés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 15 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 525,09 euros en principal.
Par acte d'huissier signifié à étude le 19 mars 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résolution judiciaire des deux contrats de location, l’expulsion de Madame [C] [F] et la condamnation solidaire de Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] à lui verser les sommes suivantes :
3 297,98 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et le garage, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si les baux s'étaient poursuivis,la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 21 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 5 713,28 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Elle indique que Monsieur [P] [I] a donné congé le 25 janvier 2023 et que Madame [C] [F] est toujours dans les lieux.
Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I], régulièrement cités en l'étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation des contrats de location et l'expulsion :
- Sur la résiliation du bail et l'expulsion :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 15 novembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [C] [F] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2024.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement de Madame [C] [F] est intervenu le 18 août 2023 de sorte qu’elle n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Madame [C] [F] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
- Sur la résiliation du contrat de location relatif au garage :
Selon l'article 2 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989, le Titre Ier de la loi « s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, il ressort de ces deux contrats qu'ils ont été conclus entre les mêmes personnes et qu’ils concernent un logement et un garage situés au même endroit. En outre, ils ont tout les deux pris effet à compter du mois d’avril 2022. Dès lors, le garage est un simple accessoire au bail d'habitation.
Par ailleurs, le contrat de location du garage conclu le 03 avril 2022 mentionne dans un article intitulé “OBLIGATIONS DES PARTIES” que “si le preneur fait l'objet d'un impayé de loyers et/ou de charges au titre de la location du garage ainsi qu'au titre de la location afférente à son habitation” CHARTRES METROPOLE HABITAT pourra mettre fin au contrat de location du garage.
Par conséquent, l'absence de clause résolutoire dans le contrat de location du garage ne fait pas en l'espèce obstacle au constat de la résiliation de ce contrat qui n'est qu'un simple accessoire au bail d'habitation qui fait, quant à lui, l'objet d'une résiliation par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat de location du garage s'est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 16 janvier 2024.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 16 janvier 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [C] [F] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Madame [C] [F] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
- Sur les sommes dues solidairement :
La solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] et notamment de l'article 3 intitulé “Solidarité des colocataires du bail” qui prévoit que “Conformément à l'article 1202 du Code civil, les copreneurs s'engagent de manière indivisible et solidairement entre eux pour l'exécution de l'intégralité des clauses du bail et pendant toute sa durée. En cas de congé donné par l'un des copreneurs, il restera tenu solidairement pendant une durée d'un an après son départ, du paiement des loyers et indemnités d'occupation”.
Par ailleurs, l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».
Au surplus, l'article 2 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Les dispositions du présent titre sont d'ordre public ».
En l'espèce, Monsieur [P] [I] a donné congé à la société C’CHARTRES HABITAT le 25 janvier 2023. Compte tenu de la nature du logement, il convient de considérer que le congé a pris effet 3 mois après sa délivrance soit le 25 avril 2023. En outre, les dispositions du Titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, il convient d'écarter la clause du contrat de bail prenant effet à compter du 05 avril 2022 envisageant un délai de solidarité d'un an après le départ du locataire. Par conséquent, Monsieur [P] [I] reste tenu solidairement au paiement des loyers, charges et accessoires du logement pendant 6 mois à compter du 25 avril 2023 soit jusqu'au 25 octobre 2023.
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] restent devoir une somme de 1 525,09 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 25 octobre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse.
Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] seront donc condamnés solidairement à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 1 525,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse.
- Sur les sommes dues par Madame [C] [F] :
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [C] [F] reste devoir une somme de 1 772,89 euros (3 297,98 euros – 1 525,09 euros au titre des sommes dues solidairement) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 11 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [F] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.
Sur les demandes accessoires :
Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 16 janvier 2024 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date des contrats de location en date des 25 mars 2022 et 03 avril 2022 portant respectivement sur un appartement situé 19 place Saint Louis, appartement n°7, étage 4 à CHARTRES 28000 et sur un garage situé place Saint Louis, garage n°11 à CHARTRES 28000 ;
CONSTATE la résiliation des baux à la date du 16 janvier 2024 ;
ORDONNE à Madame [C] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 19 place Saint Louis, appartement n°7, étage 4 à CHARTRES 28000 ainsi que le garage situé place Saint Louis, garage n°11 à CHARTRES 28000, et le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [F] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 16 janvier 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;
CONDAMNE solidairement Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de mille cinq cent vingt-cinq euros et neuf centimes (1 525,09 euros) au titre des loyers et charges dus au 25 octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 ;
CONDAMNE Madame [C] [F] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de mille sept cent soixante-douze euros et quatre-vingt-neuf centimes (1 772,89 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 11 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [C] [F] et Monsieur [P] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
