TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/01041 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIBZ
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[M] [H]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Contradictoire
DU 30 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Société C’CHARTRES HABITAT,
dont le siège social est sis Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [M] [H],
demeurant Bat A - Etg 1 - Apt 410 - 2 Allée Jardin des Essences - 28000 CHARTRES
comparant en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 30 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2022 et prenant effet à compter du 30 mars 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [H] un logement situé au 2 allée du Jardin des Essences, Bâtiment A, 1er étage, appartement n°410 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 243,77 euros hors charges locatives.
Après avoir reçu les plaintes de voisins concernant des nuisances sonores émanant du domicile de Monsieur [M] [H], la société C’CHARTRES HABITAT l’a mis en demeure de mettre fin à ces nuisances par plusieurs courriers.
Puis, les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 482,04 euros en principal.
Par acte d'huissier signifié à étude le 05 mars 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d'obtenir, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de location, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
3 338,18 euros au titre des loyers et charges impayés, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 11 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3 892,63 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Elle indique que le locataire a réalisé un versement de 400 euros au mois d’avril et au mois de mai 2024 et précise ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais.
Monsieur [M] [H], régulièrement cité en l'étude, a comparu. Il indique être suivi par une assistante sociale. Il expose avoir eu de mauvaises fréquentations mais précise ne plus être à l’origine de nuisances sonores. Il indique bénéficier de l’aide au retour à l’emploi et précise débuter un contrat de saisonnier en septembre. Il indique avoir un crédit Cofidis à hauteur de 120 euros par mois et précise vivre seul. Il sollicite des délais et propose de régler entre 50 euros et 80 euros par mois en supplément du loyer et des charges.
Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 11 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 03 novembre 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 17 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 05 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 17 octobre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [M] [H] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 décembre 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, il convient d'accorder des délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
Toutefois, à défaut de demande en ce sens du locataire ou du bailleur, ces délais ne peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précité.
Monsieur [M] [H] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 18 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [M] [H] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [M] [H] au paiement de celle-ci.
Sur la demande au titre de l'ariéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que sa créance s’élève à la somme de 3 877,39 euros (3892,63 euros – 15,24 euros au titre des frais de pénalité enquête) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Monsieur [M] [H] sera donc condamné à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 3 877,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 14 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [M] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 18 décembre 2023 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail du 28 mars 2022 portant sur un appartement situé 2 allée du Jardin des Essences, Bâtiment A, 1er étage, appartement n°410 à CHARTRES 28000 ;
CONSTATE la résiliation du bail à la date du 18 décembre 2023 ;
ORDONNE à Monsieur [M] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 2 allée du Jardin des Essences, Bâtiment A, 1er étage, appartement n°410 à CHARTRES 28000, et le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société C’CHARTRES HABITAT pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 18 décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;
CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à la société C’CHARTRES HABITAT la somme de trois mille huit cent soixante-dix-sept euros et trente-neuf centimes (3 877,39 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 14 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;
AUTORISE Monsieur [M] [H] à s'acquitter de sa dette par 35 mensualités de quatre-vingts euros (80,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
