TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00410 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGTP
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Société ADSEA 28
curateur de Monsieur [J], [M] [J],
Préf28
SPNLR
SPChâteaudu
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Réputé contradictoire
DU 30 Juillet 2024
DEMANDEURS :
Madame [N] [X] épouse [T]
née le 08 Juillet 1969 à TOURY (28310),
Monsieur [D] [T]
né le 04 Février 1970 à JOUY (28300),
demeurant tous deux 7 rue de voves - Chamblay - 28630 BERCHERES LES PIERRES
représentés par Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
D’une part,
DÉFENDEURS :
Société ADSEA 28
curateur de Monsieur [J],
dont le siège social est sis 9 boulevard Clémenceau - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée
Monsieur [M] [J]
né le 19 Avril 1996 à CHARTRES (28000),
demeurant 8 rue du grand faubourg - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 30 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privéen date du 31 octobre 2018 et prenant effet àcompter du 1er novembre 2018, Monsieur [D] [T] et Madame [N] [T] ont donnéàbail àMonsieur [M] [J] un logement situé8 rue du Grand Faubourg àCHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 340 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.
Aprè avoir reçu des plaintes de plusieurs voisins concernant de mauvaises odeurs, Monsieur [D] [T] et Madame [N] [T] ont mis en demeure Monsieur [M] [J] de mettre fin àces nuisances par courrier du 16 juillet 2021.
Les nuisances ayant persisté Madame [N] [T] a déoséune main courante le 19 mars 2022 avant de faire déivrer un congéàMonsieur [M] [J] par courrier recommandédu 13 avril 2023 en préisant que le bail prenait fin le 31 octobre 2023.
Malgréle congéen date du 13 avril 2023, Monsieur [M] [J] s’est maintenu dans les lieux et un procè-verbal de constat a éérélisépar huissier le 08 novembre 2023.
Puis, par courrier recommandédu 31 octobre 2023, le syndicat des copropriéaires de l’immeuble a mis en demeure les propriéaires du logement de prendre les mesures néessaires afin que les nuisances n’incommodent plus les personnes vivant sur place.
C'est dans ces conditions que par acte d'huissier du 23 janvier 2024, Monsieur [D] [T] et Madame [N] [T] ont fait assigner Monsieur [M] [J], et en qualitéde curateur l’ADSEA 28 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, aux fins de voir :
A titre principal,
prononcer la validitédu congépour vente déivréle 13 avril 2023,
délarer Monsieur [M] [J], assistéde son curateur de l’ADSEA 28, sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2023,
Subsidiairement,
constater que Monsieur [M] [J], assistéde son curateur l’ADSEA 28, n’use pas paisiblement des locaux loué suivant la destination qui lui a éédonné par le contrat de location,
prononcer la réiliation judiciaire du bail d’habitation liant Madame [N] [X] éouse [T] et Monsieur [D] [T] àMonsieur [M] [J], assistéde son curateur l’ADSEA 28, àcompter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, et de tous occupants de son chef, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passéle déai de 8 jours suivant la signification de la déision àvenir,
dire que le sort des meubles sera réléconforméent aux articles L.433-1 et suivants du Code des procéures civiles d’exéution,
condamner Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, àpayer à Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T], à compter de la décision àintervenir jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle éale au montant du loyer courant, charges comprises soit 380 euros par mois,
condamner Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, àpayer à Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procéure civile,
condamner Monsieur [M] [J], assistéde son curateur l’ADSEA 28, aux entiers dépens,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exéution provisoire de la déision àintervenir.
L'affaire a été appelée àl’audience du 09 avril 2024 et renvoyeé àl’audience du 21 mai 2024.
Lors de l'audience, Madame [N] [X] épouse [T], comparante et Monsieur [D] [T], représenté par leur avocat, exposent que Monsieur [M] [J] n’entretient pas le logement. Ils indiquent que leur locataire possède de nombreux chats et qu’il est à l’origine de nuisances.
Monsieur [M] [J] et en qualitéde curateur la sociééADSEA 28, respectivement cité àéude et àpersonne morale, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024, par mise àdisposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procéure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit àla demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la validité du congé
L'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 préoit que le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu'il est justifié « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ». En outre, pour que le congé soit régulier, il doit avoir éédonné au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Selon l'article 15 I aliné 11 de la loi du 6 juillet 1989 « Le congé doit être notifié par lettre recommandé avec demande d'avis de réeption, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ». L'article 15 I aliné 13 dispose quant àlui que « A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ».
En l’espèce, Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] ont fait signifier un congé à Monsieur [M] [J] par courrier recommandé du 13 avril 2023 soit plus de 6 mois avant la date d’échéance du contrat fixé au 31 octobre 2023 après tacite reconduction. Toutefois, il convient de noter que Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] n’apportent que l’avis de réeption du congé envoyé à l’ADSEA 28 et non pas celui du courrier envoyé directement à Monsieur [M] [J].
Par conséquent, le congé n’a pas été régulièrement délivré de sorte qu’il ne peut produire ses effets.
Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion :
Selon l’article 1728 1° du Code civil et les articles 7 b) et 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'entretenir et d'user de la chose louée raisonnablement.
L'article 1224 du Code civil dans sa nouvelle réaction dispose quant à lui que la résolution peut émaner « soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d’inexéution suffisamment grave d'une notification du créncier au déiteur ou d'une déision de justice ». L’article 1227 nouveau du code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse êre demandée en justice ».
En l'espèce, il ressort des photographies du logement, du procès verbal de constat du 08 novembre 2023, des mains courantes des occupants de l'immeuble et des courriers envoyé par le syndicat des copropriéaires de l’immeuble que, d'une part Monsieur [M] [J] n'entretient pas son logement, et que d'autre part de fortes odeurs se dégagent du logement nuisant ainsi à la tranquillité de l'immeuble depuis plus d’un an.
Par conséquent, Monsieur [M] [J] n'a pas respecté plusieurs de ses obligations locatives.
Par ailleurs, la nature des odeurs, qui relèvent notamment de défections animales, d'urine et de déhets, qui sont perceptibles depuis plus d'un an dans les parties communes caractérisent une gravité suffisante pour prononcer la réiliation du bail. En outre, les odeurs éaient telles que plusieurs voisins ont été déposer une main courante mentionnant ces nuisances. De plus, un tel manque d'hygiène est de nature àprovoquer la prolifération d'insectes nuisant ainsi à la tranquillitéde l'immeuble et il ressort de la main courante de Monsieur [E] [S] du 31 octobre 2023 et de la main courante de Monsieur [I] [W] du 18 août 2023 que l’odeur attire les insectes dans les parties communes.
Ces éléments caractérisent donc une gravité suffisante permettant de prononcer la résiliation du bail.
Dès lors, le contrat de bail conclu entre Madame [N] [X] épouse [T], Monsieur [D] [T] et Monsieur [M] [J] est résolu àla date de la présente décision, soit le 30 juillet 2024 et l'expulsion de Monsieur [M] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Il n'apparaît pas néessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnitémensuelle d'occupation (voir ci-aprè), de nature àréarer le préudice subi par le bailleur satisfait déàl'objectif assignéàl'astreinte en cette matièe par l'article L. 421-2 du code des procéures civiles d'exéution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procéures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur la demande en paiement d’une indemnitéd 'occupation :
Monsieur [M] [J] se trouve déormais sans droit, ni titre àcompter du prononcé de la résiliation du bail, soit le 30 juillet 2024.
En conséquence, Monsieur [M] [J] est redevable envers Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 380 euros.
Cette indemnité sera due par l'occupant jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Il convient de faire droit à la demande de Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] au titre de l’article 700 du code de procéure civile et de condamner Monsieur [M] [J] àlui payer la somme de 600 euros àce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procéure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire àmoins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise àdisposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Monsieur [D] [T] et Madame [N] [X] épouse [T] de leur demande tendant à prononcer la validité du congépour vente délivrée le 13 avril 2023 ;
PRONONCE à la date du 30 juillet 2024 la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 31 octobre 2018 entre Madame [N] [X] épouse [T], Monsieur [D] [T] et Monsieur [M] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 8 rue du Grand Faubourg à CHARTRES 28000 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, de libérer les lieux et de restituer les clé dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] pourront faire procéder à l'expulsion de Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
FIXE l'indemnité d'occupation due par Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges, soit la somme de 380 euros (trois cent quatre vingts euros) ;
DEBOUTE Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] de leur demande d'astreinte ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éentuellement laissé sur place et DIT que le sort des meubles sera régit conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNE Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, à payer à Madame [N] [X] épouse [T] et Monsieur [D] [T] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [M] [J], assisté de son curateur l’ADSEA 28, aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que la préente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
