N° RG 23/02899 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEI5
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL MARTIN-SOL, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : 27,
SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Contradictoire
DU 23 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Madame [M] [X]
née le 07 Janvier 1974 à CHARTRES (28000)
demeurant 16 rue des écoles - 28110 LUCÉ
comparante en personne assistée de Me RENDA de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEURS :
Madame [Y] [T] épouse [V]
demeurant 54 rue Charles Péguy - 28300 CHAMPHOL
représentée par Me GILLOTIN de la SELARL MARTIN-SOL, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : 27
Société SASU SP FOCH IMMO (RCS CHARTRES n°829 683 499)
dont le siège social est sis 46 B boulevard du Maréchal Foch - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me GRIMALDI de la la SCP COURTAIGNE AVOCATS, demeurant 4 Place Hoche - 78000 VERSAILLES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : [O] [C]
En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur [B] [R], auditeur de justice, lors des débats
Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé prenant effet au 1er août 2023, Madame [Y] [V] a donné à bail à Madame [M] [X] une maison à usage d’habitation située 16 rue des Ecoles - 28110 LUCE moyennant le paiement d’un loyer mensuel à hauteur de 950€. Un état des lieux d’entrée a été établi le jour même.
La gestion locative de ce bien a été confié à la société SP FOCH IMMO.
Suite à des désordres, un constat d’huissier a été établi le 29 août 2023.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, Madame [Y] [V] a fait signifier à Madame [M] [X] un commandement de payer les loyers à hauteur de 2 850 €, visant la clause résolutoire.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Madame [M] [X] a assigné Madame [Y] [V] et la société SP FOCH IMMO devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, la consignation des loyers dans l’attente de la décision à intervenir, la suspension du paiement des loyers dans l’attente de l’issue de la procédure d’expertise et des travaux, la condamnation de Madame [Y] [V] à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société SP FOCH IMMO à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 06 février 2024 puis renvoyée à l’audience du 14 mai 2024 où elle a été retenue.
Madame [M] [X], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.
Au soutien de sa demande d’expertise judiciaire, elle fait valoir que le DPE du logement est classé E et que la chaudière ne fonctionne pas correctement, son remplacement étant nécessaire de sorte qu’elle a été contrainte d’acheter un poêle à pétrole.. Elle explique également que de la mérule serait apparue au sein du logement. Elle ajoute qu’au cours du nettoyage de la terrasse, le 05 mai 2024, l’eau utilisée a provoqué un court circuit en raison de l’absence de sécurisation des prises. Enfin, elle fait valoir que les travaux n’ont pas été réalisés correctement, les attestations produites ne correspondant pas à des professionnels.
Concernant le paiement du loyer, elle soutient régler mensuellement son loyer à l’exception du mois d’août 2023 pour lequel elle s’était entendue avec l’agence SP FOCH IMMO.
Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Madame [Y] [V], représentée par son conseil, sollicite à titre principal le débouté des demandes formées par Madame [M] [X]. A titre subsidiaire, elle demande le débouté de la demande de suspension et de consignation des loyers pendant l’expertise judiciaire. En tout état de cause, elle sollicite à titre reconventionnel que soit constatée la résiliation du contrat de bail par acquisition des effets de la clause résolutoire, la condamnation de Madame [M] [X] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation indexée comme le loyer, d’un montant de 950 € à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, outre sa condamnaton à quitter les lieux, sous astreinte de 50 € par jour de retard après un délai de 02 mois, son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 950 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2023,
- 5 000 € au titre du refus de laisser l’accès au logement pour réaliser les travaux de reprise,
- 5 000 € au titre du préjudice moral,
- 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa prétention tendant au rejet de l’expertise, elle explique que lors de l’entrée dans les lieux de Madame [M] [X], des travaux devaient être réaliser mais elle y a fait obstacle.
Elle fait valoir que la demande d’expertise judiciaire ne peut suffire à pallier la carence probatoire.
Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La société SP FOCH IMMO, représentée par son conseil, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées par Madame [M] [X] et sa condamnation à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande tendant au débouté de la demande d’expertise, elle explique que la demanderesse ne produit aucun arrêté d’insalubrité.
Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : “De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.”
En l’espèce, Madame [M] [X] sollicite la réalisation d’une expertise judiciaire aux fins de déterminer si le logement répond aux normes de décence imposées par la loi. Elle mentionne l’existence de plusieurs désordres en ce sens : dysfonctionnement de la chaudière, absence de radiateur dans certaines pièces, absence de joint côté interne des fenêtres et portes fenêtres, présence de tâches marrons sur le revêtement du mur droit, porte fenêtre en PVC de la pièce principale qui ne fonctionne pas, absence de ramonage de la cheminée, absence de sonnette au niveau de la porte d’entrée, présence de déchets et détritus dans le jardin, présence de matériel n’appartenant pas à Madame [M] [X] dans le jardin, porte du garage qui ne s’ouvre pas correctement, marches d’entrée cassées, sol de la terrasse incurvé laissant l’eau stagner.
Si l’état des lieux a effectivement été établi le 1er août 2023, et que le très bon état général est décrit pour l’ensemble des éléments, il ressort néanmoins que le chauffage pour les pièces situées en rez-de-chaussée n’est pas vérifiable. Cet état des lieux fait aussi d’état de certaines incohérences, la porte-fenêtre du séjour étant décrite comme en très bon état tout en mentionnant le fait qu’elle ne se ferme pas et qu’elle est abîmée. De même, il est précisé que le mur du bureau présente des tâches de fuite et des fissures. L’état des lieux mentionne également la présence d’amiante au niveau du jardin et de moisi au niveau du mur de la cave.
Il ressort du procès-verbal de constat en date du 29 août 2023, établi non contradictoirement mais dénoncé à Madame [Y] [V] et à la société FP SOCH IMMO le 13 septembre 2023, que l’huissier de justice constate l’absence de radiateur au niveau des pièces du rez-de-chaussée et le dysfonctionnement de ceux installés dans les pièces à l’étage, l’absence de joint autour des châssis de toutes les fenêtres et porte-fenêtre, à l’exception des fenêtres de toit, l’existence de traces marronâtres sur le revêtement du mur droit, l’impossibilité de fermer à clés la porte fenêtre en PVC et la présence de détritus dans le jardin.
Il ressort également d’un compte rendu diagnostic qualité gaz en date du 19 octobre 2023 qu’un contrôleur qualigaz a établi plusieurs anomalies relatives à l’installation de gaz.
Pour autant, Madame [M] [X] ne rapporte pas la preuve du manquement de Madame [Y] [V] à son obligation de délivrance d’un logement décent alors que celle-ci justifie avoir procéder à la réfection de la terrasse selon devis délivré le 31 janvier 2023, qu’elle a réalisé un constat amiable pour le dégât des eaux le 14 décembre 2023, que des travaux de peinture ont aussi été réalisés selon facture du 24 mars 2023 et du 17 mai 2023 et qu’elle a fait procéder au changement de la chaudière par devis en date du 26 avril 2024. En outre, selon courriel en date du 11 avril 2024, le serrurier en charge de réparer la baie vitrée a de nouveau été contactée pour une nouvelle intervention suite à un courriel de la locataire du 09 avril 2024. Il ressort également d’un courriel du 06 mai 2024 que les pièces pour les fenêtres sont commandées. En outre, il ressort du rapport établi le 22 septembre 2023 que la recherche d’amiante au sein du logement s’est révélée négative et que le DPE est classé E.
En réalité, si Madame [M] [X] apporte des éléments pouvant créer un doute sur la décence du logement au moment de la délivrance du bien, force est de constater que ces éléments n’apparaîssent plus d’actualité, ce d’autant plus que les travaux de réfection sont mis en oeuvre par Madame [Y] [V], et ce malgré l’absence de tout courrier de mise en demeure aux fins de réaliser les travaux. Il n’apparaît dès lors pas opportun d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.
En conséquence, Madame [M] [X] sera déboutée de sa demande d’expertise judiciaire et par conséquence de sa demande de suspension et de consignation du paiement des loyers.
II. Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 06 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés délivrés postérieurement au 29 juillet 2023 qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative sans porter atteinte aux droits des locataires qui n’auraient pas été informés de ce nouveau délai.
Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.”
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son paragraphe VIII qui mentionne un délai de 02 mois pour régulariser après délivrance du commandement de payer. En outre, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 septembre 2023 pour un montant en principal à hauteur de 2850 euros. Ce commandement de payer bien que délivré après la réforme du 29 juillet 2023 mentionne le délai de 02 mois pour régler la dette locative. Il y a donc lieu de retenir ce délai en l’espèce.
Or il apparaît qu’en réalité le dépôt de garantie a effectivement été réglé le 13 septembre 2023, soit avant la délivrance du commandement de payer. Il doit donc être déduit de la somme sollicitée au titre de ce commandement de payer. Il apparaît ensuite que 02 paiements d’un montant 950 € chacun ont effectivement été réglés par Madame [M] [X] le 03 octobre 2023 et le 06 octobre 2023.
Madame [M] [X] n’ayant pas précisé au moment du paiement ce dont elle souhaitait s’acquitter, ces versements s’imputent sur la dette qu’elle a le plus intérêt à payer soit sur les cause du commandement afin d’éviter l’acquisition des effets de la clause résolutoire.
Il en ressort que Madame [M] [X] s’est donc acquittée de l’ensemble des causes du commandement avant l’expiration du délai de 2 mois. Dès lors, la clause résolutoire n’est pas acquise et il ne peut être constaté la résiliation du contrat de bail.
Les demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation seront rejetées.
III. Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'ancien article 1134 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait qu’un mois de loyer demeure impayé. Il ressort du courriel en date du 02 août 2023 que si l’agence immobilière a indiqué à Madame [M] [X] de ne pas régler dans l’immédiat le paiement du loyer, elle n’en a été nullement dispensé de manière contractuelle.
Madame [M] [X] sera condamée à payer, en deniers ou quittances, à Madame [Y] [J] la somme de 950 euros au titre de l’arriéré locatif représentant les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les causes du commandement de payer ayant été acquittées dans le délai de deux mois.
IV. Sur la demande au titre de l’indemnisation du refus de laisser l’accès au logement
L’article 7e) de la loi du 06 juillet 1789 du code civil dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.
L’article 1217 du code civil prévoit que “la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”
En l’espèce, Madame [Y] [V] soutient que Madame [M] [X] a refusé l’accès à son logement aux personnes mandatées pour réaliser les travaux de reprise. Pour autant, elle ne rapporte pas la preuve des faits reprochés à Madame [M] [X], une seule attestation étant produite en ce sens par Monsieur [D] [I] et ce alors qu’il apparaît que ce-dernier a pu se présenter, selon constat d’huissier du 03 avril 2024, pour faire des observations sur la chaudière.
Dès lors, elle sera déboutée de sa demande en indemnisation à ce titre.
V. Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice moral
Conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
En l’espèce, en l’absence de preuve d’un préjudice, Madame [Y] [V] sera déboutée de sa demande.
VI. Sur les autres demandes
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [X], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.
Condamnée aux dépens, Madame [M] [X] sera condamnée à verser à Madame [Y] [V] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société SP FOCH IMMO.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
CONDAMNE Madame [M] [X] à payer à Madame [Y] [V] la somme de 950 € au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
DEBOUTE Madame [M] [X] de sa demande d’expertise judiciaire et de suspension et consignation des loyers ;
DEBOUTE Madame [Y] [V] de sa demande aux fins de constat des effets de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation ;
DEBOUTE Madame [Y] [V] de sa demande aux fins d’indemnisation au titre du refus de laisser l’accès au logement ;
DEBOUTE Madame [Y] [V] de sa demande aux fins d’indemnisation de son préjudice moral ;
CONDAMNE Madame [M] [X] à verser la somme de 1 200 € à Madame [Y] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [M] [X] à verser la somme de 1 200 € à la société SP FOCH IMMO, exerçant sous l’enseigne “Stéphane Plaza Immobilier”, ayant son siège social sis 46B Boulevard du Maréchal Foch -28000 CHARTRES ;
CONDAMNE Madame [M] [X] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que le jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Pauline DE LORME
