TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00256 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GIAV
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Bertrand LEBAILLY, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[Y] [G],
[F] [G]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [E] [Z]
né le 12 Janvier 1975 à LE MOULE (97160),
Madame [X] [Z]
née le 12 Juillet 1972 à PARIS - (75008),
demeurant tous deux 4 impasse de la Bergerie - 28410 BU
représentés par Me Bertrand LEBAILLY, demeurant 48 Rue du Faubourg la Grappe - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 16
D’une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [Y] [G]
né le 23 Novembre 1983 à ROUMANIE,
Madame [F] [G]
née le 15 Octobre 1983 à ROUMANIE,
demeurant tous deux Résidence de la poésie - 1/3 avenue de la République, Maison c001 - 28600 LUISANT
non comparants, ni représentés
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 février 2023, Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z], ayant pour mandataire la SA FONCIA BRETTE dont le siège social est situé 26-28 boulevard de la Courtille 28000 CHARTRES, a consenti à Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] un bail d'habitation portant sur un logement situé Résidence la Poésie 1/3 avenue de la République à 28600 LUISANT , moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 845 euros outre les charges.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] le 14 novembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.831,32 euros en principal.
Par acte signifié à étude le 02 février 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] a fait assigner Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin d'obtenir, sous le benefice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
2.944,90 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges échus au 16 janvier 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023 et de la présente instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 06 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 mai 2024.
A l'audience, Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z], représentés par leur avocat, indique maintenir les demandes de leur assignation sauf à actualiser la dette locative à la somme de 623,06 euros selon décompte du 21 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G], régulièrement cités à personne, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, le défaut de comparution de Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond.
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 06 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 23 novembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer délivré le 14 novembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 janvier 2024.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, la diminution de manière significative de la dette locative entre le jour de l’assignation et le décompte fourni à l’audience permet de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et des charges avant l’audience.
Par ailleurs, si l’absence de comparution des locataires ne permet pas de recueillir d’éléments sur leur situation financière, le solde de la dette locative n’étant résiduelle au regard de ce qu’ils devaient au jour de l’assignation, l’apurement de la somme de 623,06 euros semble possible.
Il convient par conséquent de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 15 janvier 2024, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 24 janvier 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] reste devoir une somme de 623,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 10 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023.
L'équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] à lui payer la somme de 300 euros à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] recevable en leur action ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] d’une part et Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] de seconde part, à compter du 15 janvier 2024 et portant sur les lieux situés Résidence la Poésie 1/3 avenue de la République à 28600 LUISANT;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] la somme provisionnelle de 623,06 euros (six cent euros vingt-trois euros et six centimes) au titre des loyers et charges impayés au 10 mai 2024, échéance du mois mai 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;
AUTORISE Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] à s'acquitter de la dette par 3 mensualités, dont deux mensualités d’un montant de deux cent euros (200,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 3ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT en revanche qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] pourront alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] pourront faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z], à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 15 janvier 2024 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [X] [Z] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [G] et Madame [F] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 novembre 2023 ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
