TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00246 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GH6R
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[H] [Z]
SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Etablissement public HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 rue Jean Perrin - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [H] [Z],
demeurant 55 rue des Ecoles - Logement n°34 -
28800 BONNEVAL
comparant en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seings privés en date du 17 août 2021 à effet du 17 septembre 2021, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a donné à bail à Monsieur [H] [Z] un logement n°34 de type F2 situé 55 rue des écoles 28800 BONNEVAL, pour un loyer mensuel de 258 euros hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées depuis le 5 décembre 2022, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 26 juin 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1251,39 euros en principal.
Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 8 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a fait assigner Monsieur [H] [Z] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, notamment :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Z] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier à défaut d’avoir quitter le logement dans un délai de huitaine;condamner Monsieur [H] [Z] au paiement d’une astreinte de 30,00 euros par jour de retard ;dire que cette astreinte sera liquidée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES ;condamner Monsieur [H] [Z] au paiement :d’une somme provisionnelle de 3.056,05euros au titre de l’arriéré au 6 février 2024, mensualité de février non comprise,une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux ;d’une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du code civil) et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les dépens incluant les frais de commandement du 14 septembre 2023.L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 8 mars 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
A l'audience, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 3.443,30 euros, au 17 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 non incluse. Il indique s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu'à l'octroi d'éventuels délais.
Monsieur [H] [Z], régulièrement cité en l’étude, a comparu assisté de son avocat. Il expose, qu’il travaille en intérim, et que son revenu dépens des missions d’intérim. Il ajoute qu’il vit avec sa fille et sa compagne, qui travaille également et perçoit un revenu d’un montant de 1200€ par mois. Il demande à s’acquitter de la dette locative, qu’il ne conteste pas, en 36 mensualités en supplément du loyer et des charges pour apurer l’arriéré locatif et ainsi rester dans les lieux.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 sa nouvelle version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 26 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 8 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicable aux faits.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer délivré le 28 juin 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 notamment le délai de deux mois.
Monsieur [H] [Z] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 août 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, Monsieur [H] [Z] a repris le paiement des loyers avant l’audience par deux versements de 450€ chacun en date des 15 avril et 7 mai 2024, et a donc rempli l’une des conditions prévues par la loi pour obtenir des délais de grâce.
Cependant, concernant sa situation financière, le locataire ne produit que l’avis d’imposition sur les revenus de l’année 2021, pour un montant annuel déclaré de 16253 euros. Aucun justificatif n’est versé aux débats concernant les revenus des années 2022 et 2023. Il reconnaît avoir un revenu très aléatoire, qui dépend des missions d’intérim, qui lui sont confiées. Concernant les ressources de sa compagne, là encore, il ne communique aucun justificatif récent, mais seulement une attestation de la CAF du 3 avril 2023.
Il est constant, que la deuxième condition légale, à savoir l’obligation de démontrer que l’apurement de la dette est possible n’est pas remplie à défaut de présenter une situation financière récente et claire.
La demande de délais sera donc rejetée.
Monsieur [H] [Z] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 29 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [H] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2023.
Il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 29 août 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [Z] reste devoir une somme de 3.443,30 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 17 mai 2024, échéance de mai 2024 non incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.
De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [H] [Z], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien recevable en son action ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien et Monsieur [H] [Z] à compter du 29 août 2023 et portant sur les lieux logement n°34 de type F2 situé 55 rue des écoles 28800 BONNEVAL;
CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 29 août 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, la somme provisionnelle de trois mille quatre cent quarante-trois euros et trente centimes (3.443,30 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges ou indemnités d’occupation dus selon décompte du 17 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 non incluse, outre les indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2023 date du commandement de payer sur la somme de 1251,39 euros et à compter du 8 mars 2024, date de l'assignation, pour le surplus ;
REJETTE la demande de délais de grâce formée par Monsieur [H] [Z] ;
AUTORISE l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [H] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETTE la demande d'astreinte de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien ;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 28 juin 2023;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
