TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00212 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHW4
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Société SCI [W],
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[U] [F]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Société SCI [W],
dont le siège social est sis 64 rue Noël Ballay - 28630 FONTENAY SUR EURE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par M. [Y] [W] (Employeur), Mme [C] [W] (Employeur)
D’une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [F]
né le 20 Avril 1987 à CHARTRES (28000),
demeurant 11 rue des Ecoles - 28110 LUCE
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 août 2019 prenant effet au 1er septembre 2019, La SCI [W] a consenti dont le siège social est sis 64 rue Noël BALLAY, agissant par ses représentants légaux domiciliés audit siège, a consenti à Monsieur [U] [F] un bail d’habitation portant sur un logement n°5 situé 11 rue des écoles 28100 LUCE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros, outre les charges.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23 juin 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 5798,20 € euros en principal.
Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juin 2023.
Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 1er février 2024, La SCI [W] a fait assigner Monsieur [U] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, que les lieux soit vidés de sa personne et des biens se trouvant éventuellement sur place, son expulsion, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes:
11.747,20 € à titre provisionnel, au titre de l’arriéré locatif;Une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel de 678,41 euros jusqu’à la libération effective des lieux,1.000€ au titre de préjudice pour résistance abusive à paiement sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens de l’instance et de ses suites comprenant incluant le coût du commandement de payer ;L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 22 février 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024.
A l'audience, La SCI [W], représentée par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation.
Monsieur [U] [F], régulièrement cités en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, “ dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend; “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, le défaut de comparution de Monsieur [U] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’Eure-et-Loir le 26 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX par voie électronique le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer délivré le 22 juin 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 y ajoutant le délai de deux mois non mentionné dans le bail.
Monsieur [U] [F] n'ayant pas réglé la dette locative dans les deux mois du commandement, le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 août 2023, date à laquelle la SCI [W] demande de voir fixer les effets de la résiliation dans leur acte introductif d’instance.
Monsieur [U] [F] se trouvant donc dans le logement sans droit ni titre depuis le 23 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l’espèce, la SCI [W] indique que le plan d’apurement mis en place n’a pas été respecté, ce qui résulte également du montant important de la dette locative.
En outre, l’absence de comparution de Monsieur [U] [F] et de présentation de ce dernier aux rendez-vous fixés par la DDETSPP ne permettent pas de vérifier si sa situation financière actuelle, serait de nature à régulariser l’arriéré de loyers même en lui accordant les plus larges délais de paiement.
Il n’y a donc lieu à octroi de délais de paiement.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SCI [W], il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 23 août 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [U] [F] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, à la somme de 660,50 euros majorée des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [U] [F] en règlement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte actualisé fourni que Monsieur [U] [F] reste devoir une somme de 11.747,20 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 19 février 2024, échéance de février 2024 non incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [F] au paiement de cette somme en deniers ou quittance valables, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L’'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.
En l’espèce, il est constant au regard de l’importance de l’arriéré locatif, que Monsieur [U] [F] a été défaillant dans son obligation de paiement du loyer et des charges, néanmoins la SCI [W] ne produit aucun élément permettant de caractériser en quoi l’absence de règlement du loyer et des charges, a dégénéré en une résistance abusive volontaire et injustifiée, ni en quoi cela lui a créé le préjudice allégué par ailleurs non démontré.
La SCI [W] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [U] [F], partie perdante devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Monsieur [U] [F] à payer à La SCI [W] la somme de 300€ au titre des frais irrépétibles de la procédure.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE La SCI [W] recevables en leur action ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre La SCI [W] et Monsieur [U] [F] portant sur les lieux situés 11 rue des écoles 28100 LUCE à compter du 16 janvier 2024;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter à compter de la signification de la présente décision ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, La SCI [W], pourra faire procéder à l'expulsion des lieux situés 11 rue des écoles 28100 LUCE, de Monsieur [U] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que l'indemnité d'occupation due par provision jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale à la somme mensuelle de 660,50 euros majorée des charges et taxes applicables qui auraient été payées si le bail s'était poursuivi;
CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à La SCI [W] la somme provisionnelle de onze mille sept cent quarante-sept euros et vingt centimes (11.747,20 euros) en deniers ou quittance valables au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 19 février 2024, échéance du mois de février 2024 non incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à paiement ;
CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à La SCI [W] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
