TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00075 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGNV
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[K] [Z]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Etablissement public OPH DE CHARTRES METROPOLE - CHARTRES METROPOLE HABITAT,
dont le siège social est sis Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEUR :
Madame [K] [Z],
demeurant 6 impasse des bordes - 28000 CHARTRES
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 17 mai 2021 et prenant effet à compter du 19 mai 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [K] [Z] un logement situé au 6 impasse des Bordes appartement n° 7 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 313,47 euros hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08 septembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 550,35 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 30 janvier 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si necessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1.508,86 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir le 31 janvier 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle indique que la locataire s’est trouvée en impayé à plusieurs reprises. Elle actualise sa créance à la somme de 2.562,48 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse et précise ne s’opposer à l’octroi d’éventuels délais, la locataire ayant repris le règlement des loyers, avec notamment un dernier versement au mois de mai 2024.
Madame [K] [Z], régulièrement citée à étude, a comparu. Elle expose avoir des difficultés financières et précise avoir deux enfants en garde alternée. Elle indique être femme de chambre dans un hôtel et percevoir un revenu de 996 euros net par mois à ce titre outre une prime d’activité d’un montant de 75 euros. Elle ajoute ne pas avoir de crédit en cours, elle sollicite des délais et propose de régler la somme de 50 euros par mois en supplément du loyer et des charges.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 31 janvier 2024 outre la notification à la préfecture en date du 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 31 janvier 2024, conformément aux anciennes dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 08 septembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer délivré le 08 septembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Madame [K] [Z] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 09 novembre 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement de Madame [K] [Z] est intervenu en mai 2024 de sorte qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, il convient de noter que les ressources de Madame [K] [Z] lui permettent de faire face à sa dette de loyers. La société C’CHARTRES HABITAT ne s’oppose pas à la demande de délai.
Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [K] [Z], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 09 novembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [K] [Z] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Madame [K] [Z] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 2.562,48 euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 2 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Madame [K] [Z] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés.
Sur les demandes accessoires :
Madame [K] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;
DECLARE la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT également recevable;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société C’CHARTRES HABITAT et Madame [K] [Z] à compter du 09 novembre 2023 et portant sur les lieux situés au 6 impasse des Bordes appartement n° 7 à CHARTRES 28000 ;
CONDAMNE Madame [K] [Z] à payer à la la société C’CHARTRES HABITAT la somme de euros 2.562,48€ (deux mille cinq cent soixante-deux euros et quarante-huit centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 550,35 € à compter du commandment de payer du 8 septembre 2023 , et à compter de l’assignation pour le surplus;
AUTORISE à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par Madame [K] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [Z], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE en ce cas Madame [K] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 9 novembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETE la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
