TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 23/00621 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEKP
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Me Eléonore MARIETTE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEUR :
E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [S] [Y],
demeurant 14 rue du 17 août - Étage 3 appt 10 - 28000 CHARTRES
comparant en personne assisté de Me Eléonore MARIETTE, demeurant 15 Rue Muret - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 7 février 2022 et prenant effet à compter du 28 février 2022 BAIL, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un logement situé au 14 rue du 17 août à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 231,04 euros hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées depuis le mois de mai 2022, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 7 août 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3.420,62 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 20 octobre 2023, la société C’CHARTRES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si necessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
4.183,68 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 23 octobre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, puis elle a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
La société C’CHARTRES HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle précise que le locataire s’est trouvé en impayé à plusieurs reprises, et indique que des paiements ont été en outre rejetés depuis décembre 2023. Elle actualise sa créance à la somme de 4.428,99 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Monsieur [S] [Y], régulièrement citée par remise à étude, a comparu et est assisté. Il expose qu’en 2022, au moment du premier incident, il était en formation AFPA, puis il a été titulaire d’un contrat à durée indéterminée jusqu’au mois de mars 2023, date à laquelle il a démissionné. Depuis le mois d’avril 2023, il est intérimaire et perçoit un revenu de 500€, auquel s’ajoute un revenu de 1.000 euros environ provenant d’une seconde activité de livreur., il a des charges courantes, mais pas d’autre dette, que la dette locative. Il sollicite des délais de paiement et propose d’apurer la dette par des versements mensuels d’un montant de 50 euros en sus du paiement du loyer et des charges courantes.
Enfin, il ajoute avoir repris le paiement des loyers et avoir effectué trois nouveaux réglements le 18 mai 2024.
Le bailleur a été autorisé à produire une note en délibéré au plus tard le 27 juin 2024 afin de vérifier l’effectivité des derniers règlements.
Par note en délibéré en date du 23 mai 2024, la société C’CHARTRES HABITAT a fait état du rejet d’un virement effectué par Monsieur [Y] le 21 mai 2024 à hauteur de 369,67 euros ramenant la créance à la somme de 4.310,06 euros.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans leur nouvelle version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 mars 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 15 février 2024, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail :
À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 7 août 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise aussi bien les nouvelles dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé au locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer délivré le 7 AOÛT 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail t les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [S] [Y] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier versement non rejeté de Monsieur [S] [Y] est intervenu le 18 mai 2024 de sorte qu’il a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, il convient de noter que la situation financière de ce dernier, qui occupe deux emplois lui permet de faire face à sa dette de loyers.
Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [S] [Y], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la société C’CHARTRES HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 8 octobre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [S] [Y] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [S] [Y] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la société C’CHARTRES HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer, note en délibéré et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 4.310,06 euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 22 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [Y] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [S] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société C’CHARTRES HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT recevable en son action ;
DECLARE la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT également recevable;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la société C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [S] [Y] à compter du 8 octobre 2023 et portant sur les lieux situés au 14 rue du 17 Août à CHARTRES 28000;
CONDAMNE Monsieur [S] [Y] à payer à la la société C’CHARTRES HABITAT la somme de 4.310,06 € (quatre mille trois dix euros et six centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.420,62 € à compter du commandment de payer du 7 août 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus;
AUTORISE à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par Monsieur [S] [Y] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [S] [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE en ce cas Monsieur [S] [Y] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE dénommé C’CHARTRES HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 8 octobre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,
RAPPELE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETE la demande de la société C’CHARTRES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [S] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
