TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 23/00620 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEKO
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[K] [C]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEUR :
E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEUR :
Madame [K] [C],
demeurant 6 rue Vercingétorix - Étage 3 appt 9 - 28000 CHARTRES
comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé signé le 5 décembre 2022 et prenant effet à compter du 8 décembre 2022, l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [K] [C] un logement situé au 6 rue Vercingétorix à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 271,09 euros hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 7 août 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 934,75 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 20 octobre 2023, l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
1.216,39euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 23 octobre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, puis elle a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
L’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il précise que la locataire s’est trouvée en impayé à plusieurs reprises. Il actualise sa créance à la somme de 2.472,05 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Il ajoute qu’un arriéré d’APL permettrait d’apurer la créance, et ne s’oppose donc pas à une demande de délais de grâce.
Madame [K] [C], régulièrement citée par remise à étude, a comparu
Elle expose percevoir le RSA à hauteur de la somme de 875€, et avoir une fille à charge pour laquelle une pension alimentaire lui a été accordée à hauteur de 200€ par mois, toutefois le père de l’enfant lui devrait un arriéré de 1.150€, elle est actuellement en recherche d’emploi, elle sollicite des délais et propose de régler la somme de 100€ en sus du loyer courant et des charges.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
La CAF avait par ailleurs été saisie dès le 20 février 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 7 août 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Madame [K] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 octobre 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette et des débats que Madame [K] [C] a effectué le règlement des loyers en mars et avril 2024, soit avant l’audience et qu’un arriéré d’APL permettra de couvrir. En outre, sa situation lui permet donc de faire face au règlement de la dette locative.
Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [K] [C], et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il est constant, que du fait de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel, si besoin le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 7 octobre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [K] [C], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner et Madame [K] [C] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer, et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 2.472,05 euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [K] [C] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.
Sur les demandes accessoires :
Madame [K] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe :
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE recevable en son action;
DECLARE la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE également recevable;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT et Madame [K] [C] à compter du 7 octobre 2023, portant sur les lieux situés au 6 rue Vercingétorix à CHARTRES 28000;
CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme de 2.472,05 € (deux mille quatre cent soixante-douze euros et cinq centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 934,75 € à compter du commandment de payer du 7 août 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus;
AUTORISE Madame [K] [C] à s'acquitter de la dette par 25 mensualités de cent euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 25ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par Madame [K] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [C], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE en ce cas Madame [K] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé, augmenté des charges et taxes applicables, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 7 octobre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE la demande de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Madame [K] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
