TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 23/00618 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GEKJ
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Me France GOETHALS-REMON, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 23,
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
contradictoire
DU 16 Juillet 2024
DEMANDEUR :
E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101
D’une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [V] [Z]
né le 08 Novembre 1971 à DAKAR (SENEGAL),
Madame [X] [Z],
demeurant tous deux 36 rue des Grandes Pierres Couvertes - Étage3 appt 21 - 28000 CHARTRES
représentés par Me France GOETHALS-REMON, demeurant 61 Rue Saint Brice - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 23
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé signé le 20 mars 2012 et prenant effet à compter du même jour, l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] un logement situé au 36 rue des Grandes Pierres Couvertes à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 325,63 euros hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 5 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.912,93 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude le 29 septembre 2023, l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
2.051,77 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 29 juin 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, puis elle a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.
L’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il précise que les locataires se sont trouvés en impayé à plusieurs reprises. Il actualise sa créance à la somme de 3.239,84 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Madame [X] [Z], régulièrement citée par remise à étude, n’a comparu.
Monsieur [V] [Z], régulièrement cité par remise à étude, est représenté par son conseil.
Il expose avoir quitté le logement, dont la jouissance a été attribuée à Madame [Z] par ordonnance rendu par le Juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Chartres le 22 juin 2023. Il ne conteste ni la dette locative ni l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 septembre 2023, les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans les deux mois à compter de sa signification en date du 5 juillet 2023.
Il demande à bénéficier des plus larges délais de paiement pour régulariser la situation, puisqu’il reste tenu solidairement des impayés de loyer, mais il conteste en revanche l’indemnité d’occupation sollicitée à son encontre, faisant valoir, qu’elle ne peut être due que Madame [Z], seule occupante des lieux à la suite de la décision du 22 juin 2023. Enfin, il demande que la somme de 300 euros sollicitée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, soit ramenée à de plus justes proportions.
Concernant sa situation financière, il justifie d’un contrat de travail, d’un bulletin de salaire daté du mois de septembre 2022, d’un second bulletin de salaire sur lequel la date est illisible et l’ordonnance rendu par le Juge aux affaires familiales du 22 juin 2023, qui a retenu un revenu d’un montant de 1.753 euros en décembre 2022. Cette même décision retient pour Madame [Z] un revenu de 1.117 euros mensuel pour l’année 2021 outre les allocations familiales.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 29 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 10 juillet 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 29 septembre 2023, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 5 juillet 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, comme le reconnait Monsieur [V] le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 juillet 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette et des débats que Monsieur [V] [Z] a repris au moins de manière parcellaire le règlement des loyers avant l’audience. En outre, sa situation financière lui permet de faire face au règlement de la dette locative.
Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [X] [Z], et de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, étant rappelé que l’ordonnance du 22 juin 2023 lui a attribué la jouissance et a ordonné à Monsieur [V] [Z] de quitté les lieux au plus tard le 22 août 2023. Ce dernier confirme avoir d’ores et déjà quitté les lieux.
Par ailleurs, le bailleur a été informé du changement de situation familiale, après le prononcé du divorce de Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] et a accepté que la location du logement soit portée au seul nom de Madame [Z] à compter du 1er février 2024.
Sur l'indemnité d'occupation :
Il est constant, que du fait de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 5 septembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [X] [Z], qui s’est vue attribuée la jouissance du logement par l’ordonnance précitée, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner et Madame [X] [Z] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l’espèce, il résulte des pièces produites par l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer, et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 3.239,84 euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 21 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayés.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE recevable en son action;
DECLARE la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE également recevable;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT et Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] à compter du 5 septembre 2023, ainsi que de l’avenant au bail ayant porté la location du logement au seul nom de Madame [Z] à compter du 1er février 2024, portant sur les lieux situés au 36 rue des Grandes Pierres Couvertes à CHARTRES 28000;
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] à payer à la l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme de 3.239,84 € (trois mille deux cent trente-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.912,93 € à compter du commandment de payer du 5 juillet 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus;
AUTORISE Monsieur [V] [Z] et Madame [Z] à s'acquitter de la dette par 20 mensualités de cent quarante euros (150,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 20ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DIT qu'en cas de respect par Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DIT que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [X] [Z], ainsi que de tous occupants de leur chef, de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE en ce cas Madame [X] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant loyer indexé, augmenté des charges et taxes applicables, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 5 septembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,
RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETTE la demande de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [X] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
