TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00205 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHTL
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[Z] [O]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 09 Juillet 2024
DEMANDEUR :
Association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR,
dont le siège social est sis 22 Avenue d’Aligre - 28230 DROUE SUR DROUETTE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21
D’une part,
DÉFENDEUR :
Madame [Z] [O]
née le 14 Mai 1976 à CHARTRES (28000),
demeurant 4 place Saint Brice - Res. St Martin au Val - Bat A - Logt 205 - 28000 CHARTRES
non comparante, ni représentée
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 09 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de sous-location du 26 octobre 2022 et prenant effet à compter du 28 octobre 2022, l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR a mis à disposition de Madame [Z] [O] un logement situé au 4 place Saint Brice, Bâtiment A, 2ème étage, logement n°205 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 591,23 euros charges comprises.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée dans le contrat de sous-location a été délivré le 19 décembre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 820,34 euros en principal.
Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 22 février 2024, l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR a fait assigner Madame [Z] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir :
- déclarer Madame [Z] [O] occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle occupe situés 4 place Saint Brice à CHARTRES,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- autoriser l’ASSOCIATION HABITAT ET HUMANISME D’EURE ET LOIR à faire séquestrer les meubles et objets immobiliers dans un garde meuble aux frais de Madame [Z] [O],
- condamner Madame [Z] [O] au paiement des sommes suivantes :
- 2 427,12 euros à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 24 janvier 2024, - une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de 606,78 euros jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés,
- la somme de 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens,
- rappeler et en tant que de besoin ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 26 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.
A l'audience, l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.
Madame [Z] [O], régulièrement citée en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.
Par note en délibéré, l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR a indiqué que Madame [Z] [O] a quitté le logement le 07 avril 2024 et produit un décompte actualisé ainsi que l’arrêté de comptes qui lui a été adressé.
Un rapport social a été établi et reçu par le tribunal.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l’expulsion
L’article 40 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l'article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation ».
Par ailleurs, il sera relevé que, si le commandement de payer du 19 décembre 2023 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé à la locataire pour lui permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
Le commandement de payer délivré le 19 décembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Madame [Z] [O] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 février 2024.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [Z] [O] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Madame [Z] [O] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.
Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.
Madame [Z] [O] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 20 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 20 février 2024 jusqu’au départ effectif de Madame [Z] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à la somme de 606,78 euros et de condamner Madame [Z] [O] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [O] reste devoir une somme de 2 427,12 au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 24 janvier 2024, échéance du mois décembre 2023 incluse.
Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 427,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus, échéance de décembre 2023 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Madame [Z] [O], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOIT les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARE l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR recevable en son action;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’association HABITAT ET HUMANISE EURE ET LOIR et Madame [Z] [O] à compter du 20 février 2024 et portant sur les lieux situés au 4 place Saint Brice, Bâtiment A, 2ème étage, logement n°205 à CHARTRES 28000;
ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;
DIT que l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 20 février 2024 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale à la somme de six cent six euros et soixante-dix-huit centimes (606,78 euros) ;
CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR la somme provisionnelle de deux mille quatre cent vingt-sept euros et douze centimes (2 427,12 euros) au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, échéance du mois de décembre incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant ;
RAPPELE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;
REJETE l’association HABITAT ET HUMANISME EURE ET LOIR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Z] [O] aux entiers dépens ;
RAPPELE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 09 Juillet 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE François RABY
