Du 13 août 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/01050 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBMD
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[E] [V]-[L]
[F] [T]
Expéditions délivrées à :
Me KREBS
M. [V]-[L]
FE délivrée à :
Me KREBS
Le 13/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 13 août 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDERESSE :
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES - RCS PARIS 824 541 148 - [Adresse 2]
Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Bordeaux Lyon
DEFENDEURS :
1°) Monsieur [E] [V]-[L] né le 31 Décembre 2002 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
Comparant en personne
2°) Madame [F] [T] née le 24 Juin 2002 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
Ni présente, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique en date du 11 juin 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DES FAITS :
Par acte sous signature privée en date du 31 mars 2023 prenant effet le 4 avril 2023, la société INLI SUD OUEST a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L], portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 552,02 € révisable outre les provisions sur charges de 93,70 €.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est porté caution des engagements des locataires quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le même jour.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 1.042,41 € représentant le montant des échéances impayées des mois de juin, juillet et août 2023.
Par acte introductif d’instance du 28 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux aux fins de voir :
▸ Constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail aux torts des locataires ;
Et obtenir :
▸ L’autorisation d’expulser Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
▸ La condamnation solidaire de Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.882,78 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023 sur la somme de 1.042,41 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
▸ La condamnation solidaire de Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
▸ La condamnation solidaire de Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
▸ La condamnation in solidum de Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
▸ Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
Après renvoi ordonné à l’audience du 30 avril 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2024, au cours de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a indiqué se désister de sa demande en expulsion de Madame [F] [T], au motif que celle-ci a quitté les lieux après avoir donné congé, de sorte qu’elle n’est tenue du paiement des loyers que jusqu’en mars 2024.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient ses demandes pour le surplus, et actualise sa créance à la somme de 3.322,44 €, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et ajoute qu’elle renoncera à faire expulser Monsieur [E] [V] [L] dans l’hypothèse où il s’acquitterait du paiement de sa dette en cours de délibéré.
Présent à l’audience, Monsieur [E] [V] [L] ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et propose de payer 200 € par mois en sus du loyer courant. Il indique avoir réglé les mois d’avril, mai et juin 2024. Il précise exercer le métier de mécanicien automobile en auto-entreprise depuis septembre 2023 et ne percevoir aucun revenu à l’exception des indemnités chômage. Il explique par ailleurs vouloir vendre son véhicule personnel aux fins de régler la dette locative.
Madame [F] [T] assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Convoqués aux fins de diagnostic social et financier, un bordereau de carence a été le 11 mars 2024 par le DDETS de la Gironde, faute pour Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] de s’être présentés.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 13 août 2024.
MOTIFS :
Sur le défaut de comparution de la défenderesse :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, l’article 474 du code de procédure civile, prévoit que lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous, si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
En l’espèce, la demande en résiliation du bail conclu par Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] avec la société INLI SUD OUEST constitue une demande indéterminée de sorte que la décision est susceptible d’appel. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire en premier ressort.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :
L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La société ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats :
• La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE
• Le contrat de location conclu le 31 mars 2023 entre la société INLI SUD OUEST et Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L],
• Le contrat de cautionnement VISALE conclu le 31 mars 2023 entre la société INLI SUD OUEST et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
• Une quittance subrogative en date du 10 octobre 2023 portant sur une somme de 1.042,41 €, une quittance subrogative en date du 15 janvier 2024 portant sur une somme de 189,45 €, portant le montant total de la créance à la somme de 1.882,78 €, une quittance subrogative en date du 9 avril 2024 portant sur une somme de 364,73 € portant le montant total de la créance à la somme de 2.957,71 € et une quittance subrogative en date du 6 mai 2024 portant sur un montant de 364,73 €, portant le montant total de la créance à la somme de 3.322,44 €, par lesquelles le bailleur, représenté par son mandataire, la subroge dans ses droits et actions.
Par ailleurs, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu le 31 mars 2023 entre le propriétaire bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d’expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en réalisation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). ».
Elle justifie en conséquence, de sa qualité à agir en résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 29 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 23 novembre 2023, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation.
Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers.
Sur la résiliation du bail d’habitation :
Le bail portant sur le logement signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges.
Il convient en premier lieu de constater que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de ses demandes en résiliation de bail et expulsion à l’encontre de Madame [F] [T] qu’elle indique avoir quitté les lieux après qu’elle ait donné congé le 28 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 1.042,41 € au titre des loyers et des charges impayés des mois de juin, juillet et août 2023.
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.
Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 janvier 2024, à l’encontre de Monsieur [E] [V] [L] qui seul demeure dans les lieux, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
• pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
• ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
• si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats et du décompte de la dette locative produit en date du 5 juin 2024, que Monsieur [E] [V] [L] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois d’avril 2024.
Par suite et dès lors que le bailleur l’accepte il y a lieu de lui accorder des délais de paiements dans les conditions précisées au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [E] [V] [L].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [E] [V] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 18 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la dette locative et les indemnités d’occupation à échoir :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
De plus, en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
Par suite, la caution est fondée à réclamer le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement de caution.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse au débat une quittance subrogative en date du 6 mai 2024 ainsi qu’un décompte en date du 5 juin 2024 selon lesquels sa créance s’établit à la somme de 3.322,44 € correspondant aux garanties payées par elle. Elle justifie avoir communiqué par mail, préalablement à l’audience, le dernier décompte ainsi que la quittance subrogative à Madame [F] [T], non comparante, de sorte que sa demande est contradictoire.
Subrogée dans les droits et actions de la société INLI SUD OUEST et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande.
Monsieur [E] [V] [L] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, il sera condamné à payer la somme de 3.322,44 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.042,41 € à compter du 17 novembre 2023, à compter de l’assignation sur la somme de 1.882,78 €, et à compter du présent jugement sur le surplus.
Dans l’hypothèse où Monsieur [E] [V] [L] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 18 janvier 2024, date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux, pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative.
Sur la solidarité
Par application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas, elle est légale ou conventionnelle.
En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit qu’«en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du contrat de location. Son article 11 reprenant les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, contient une clause de solidarité stipulant : « Pour les locataires ni mariés ni pacsés, dans l’hypothèse où l’un des colocataires donnerait congé, la solidarité de celui-ci prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. […] A défaut, la solidarité prend fin au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois à la date d’effet du congé. »
La Société ACTION LOGEMENT SERVICES expose que Madame [F] [T] a délivré un congé le 28 août 2023 ayant pris effet le 29 septembre 2023, de sorte qu’elle est tenue solidairement des loyers et des charges jusqu’au 29 mars 2024 inclus selon les dispositions de la clause de solidarité contractuelle.
Il résulte du décompte en date du 6 juin 2024 que Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] sont solidairement redevables de la somme de 3.322,44 € au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024.
Néanmoins, Madame [F] [T] n’étant tenue du paiement des loyers que jusqu’au 29 mars 2024, il convient de déduire la somme de 23,52 € de sa dette, correspondant aux deux jours de loyers (364,73 x 2/31).
Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.298,92 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.042,41 € à compter du 17 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.882,78 € à compter de l’assignation, et sur le surplus à compter du présent jugement.
Monsieur [E] [V] [L] sera pour sa part condamné en outre au paiement de la somme de 23,52 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera également déboutée de sa demande en condamnation du paiement des indemnités d’occupation postérieures au 29 mars 2024, à l’encontre de Madame [F] [T].
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens.
Il n’est pas inéquitable de les condamner à payer en outre à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le désistement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en résiliation de bail d’habitation et d’expulsion à l’encontre de Madame [F] [T] ;
CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à la date du 18 janvier 2024 ;
CONDAMNE solidairement Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de de 3.298,92 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.042,41 € à compter du 17 novembre 2023, sur la somme de 1.882,78 € à compter de l’assignation, et sur le surplus à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [E] [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 23,52 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
ACCORDE à Monsieur [E] [V] [L] des délais de paiements, et L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette dans un délai de 16 mois par versements mensuels de 200 €, au plus tard le dernier jour de chaque mois, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;
DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;
SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail,
DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,
DIT en revanche qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Monsieur [E] [V] [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [V] [L] de libérer volontairement les
lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique ;
FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges, et CONDAMNE Monsieur [E] [V] [L] à son paiement à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à la libération des lieux pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative ;
DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en condamnation de Madame [F] [T] au paiement des indemnités d’occupation postérieures au 29 mars 2024 ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE in solidum Madame [F] [T] et Monsieur [E] [V] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
