Du 13 août 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/01045 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBL2
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[N] [Z]
Expéditions délivrées à :
Me KREBS
FE délivrée à :
Me KREBS
Le 13/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
JUGEMENT EN DATE DU 13 août 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDERESSE :
S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 1]
Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon
DEFENDERESSE :
Madame [N] [Z] née le 17 Septembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
Ni présente, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique en date du 11 juin 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous signature électronique en date du 18 novembre 2022, Monsieur [R] [W] et Madame [G] [K] épouse [W] ont consenti un bail d’habitation à Madame [N] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 665 € outre les provisions sur charges de 35 €.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le 18 novembre 2022.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [N] [Z] un commandement de payer la somme de 2.410,51 € représentant le montant des garanties payées par elle à la date du 30 mars 2023 ; ce commandement visait la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Par acte introductif d’instance du 27 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de voir :
▸ Constater à titre principal la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire ou subsidiairement faire prononcer la résiliation dudit bail aux torts de la locataire ;
Et obtenir :
▸ L’autorisation d’expulser Madame [N] [Z] et tous occupants de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique ;
▸ La condamnation de Madame [N] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.870,13 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 avril 2023 sur la somme de 2.410,51 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
▸ La condamnation de Madame [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
▸ La condamnation de Madame [N] [Z] au paiement de la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;
▸ Dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;
Après renvoi lors de l’audience du 30 avril 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 juin 2024, au cours de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.763,05 €, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Madame [N] [Z] assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 13 août 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur le défaut de comparution de la défenderesse :
En l’absence d’un défendeur régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
Madame [N] [Z] assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort par application de l’article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande :
L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :
• la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE,
• le contrat de location conclu entre les époux [W] et Madame [N] [Z] signé électroniquement le 14 novembre 2022, et le certificat de réussite de l’authentification de la signature électronique,
• le contrat de cautionnement VISALE conclu le 18 novembre 2022 entre les époux [W] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES,
• une quittance subrogative en date du 30 mars 2023 portant sur un montant de 2.410,51 €, une quittance subrogative en date du 25 janvier 2024 portant sur un montant de 723,23 € portant le total des montants réglés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 6.120,13 € ainsi qu’une quittance subrogative en date du 27 mai 2024 portant sur un montant de 723,23 €, portant le total des montants réglés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 9.013,05 €.
Par ailleurs, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu entre les propriétaires bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyers déclarés (…) procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d’expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). ».
Elle justifie en conséquence, de sa qualité et de son intérêt à agir en résiliation du bail.
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 28 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
Le demandeur, subrogé dans les droits des bailleurs, justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, le 20 avril 2023, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation.
Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée.
Par acte de commissaire de justice, en date du 19 avril 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.410,51 €, au titre du solde du loyer restant à payer du mois de novembre 2022 ainsi que des loyers et des charges échus et impayés des mois de décembre 2022, janvier 2023 et mars 2023 inclus.
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.
Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 20 juin 2023 et sera constatée. L’expulsion de Madame [N] [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.
En outre, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, équivalente au montant du loyer, révisable, et des charges selon les dispositions contractuelles.
Sur la dette locative et les indemnités d’occupation à échoir :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :
• le commandement de payer délivré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 19 avril 2023 à Madame [N] [Z] pour la somme de 2.410,51 €,
• la lettre d’information daté du 30 mars 2023 adressée à la locataire
• le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de la locataire en date du 16 février 2024 pour une somme principale de 5.870,13 €
• le décompte de la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de la locataire en date du 5 juin 2024 pour une somme en principal de 8.763,05 €, adressé préalablement à l’audience par mail à Madame [N] [Z].
Selon le décompte produit la locataire a réalisé cinq versements d’un montant total de 250 € entre les mois d’avril et août 2023 qui n’ont pas été déduits des quittances subrogatives de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, mais dont il est effectivement tenu compte dans le décompte de créance, laquelle s’élève donc à la somme de 8.763,05 €.
En l’absence de preuve de paiement ou d’une autre cause d’extinction de la créance, Madame [N] [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8.763,05 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.410,51 €, à compter de l’assignation sur la somme de 5.870,13 € et à compter du présent jugement sur le surplus.
Madame [N] [Z] sera en outre condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de juin 2024, pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative.
Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Madame [N] [Z], qui succombe, sera tenue aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [Z] sera condamnée à payer la somme de 500 € à la société ACTION LOGEMENT SERVICES.
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail à la date du 20 juin 2023, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;
ORDONNE à défaut pour Madame [N] [Z] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;
FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.763,05 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.410,51 € à compter du 19 avril 2023, à compter du 27 février 2024 sur celle de 5.870,13 €, et à compter du présent jugement sur le surplus ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de juin 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;
CONDAMNE Madame [N] [Z] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire du jugement
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
