Du 13 août 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 23/04319 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTR5
[H] [I] veuve [K], [D] [K]
C/
[F] [G], [E] [G]
Expéditions délivrées à :
Me DIROU
FE délivrée à :
Me DIROU
Le 13/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 13 août 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDERESSES :
1°) Madame [H] [I] veuve [K] (ès qualité d’usufruitière), née le 02 Janvier 1938 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
2°) Madame [D] [K] (ès qualité de nue-propriétaire), née le 02 Avril 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
Représentées par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de Bordeaux
DEFENDEURS :
1°) Madame [F] [G] née le 23 Novembre 1952 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
2°) Monsieur [E] [G] né le 22 Janvier 1954 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]
Ni présents, ni représentés
DÉBATS :
Audience publique en date du 11 juin 2024.
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 28 juillet 2015, prenant effet le 01 septembre 2015, Mme [H] [I] veuve [K], en qualité d’usufruitière, a consenti à Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 500 € révisable.
Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Mme [H] [I] veuve [K], et Mme [D] [K], nue propriétaire, ont fait délivrer aux époux [G] un commandement de payer la somme de 2.000 € au titre de l’arriéré locatif, et un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par actes de commissaire de justice du 22 mars 2023, Mme [H] [I] veuve [K] et Mme [D] [K] ont fait assigner Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 02 juin 2023 aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation, et obtenir l’expulsion des époux [G] ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois de mars 2023 incluse, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.
Par ordonnance du 15 septembre 2023, le juge des référés s’est déclaré incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse résultant de l’exception d’inexécution soulevée par les locataires en lien avec le caractère indécent du logement. Les parties ont été renvoyées à se pourvoir au fond.
Par acte introductif d’instance du 27 novembre 2023, Mme [H] [I] veuve [K] et Mme [D] [K], ont fait assigner Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, et défaut d’avoir justifié d’une assurance contre les risques locatifs et d’obtenir :
▸ La libération des lieux et l’autorisation d’expulser Mme [F] [G] et M. [E] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef avec le concours si nécessaire de la force publique et de l’assistance d’un serrurier ;
▸ Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.500 € au titre des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal ;
▸ Leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du dernier loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
▸ Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Lors de l’audience du 12 mars 2024, Mme [H] [I] veuve [K] et Mme [D] [K], représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes initiales en actualisant leur créance à la somme de 8.198 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse.
M. [E] [G], comparant en personne, a exposé renoncer à sa demande relative à l’indécence du logement. A l’inverse il a reconnu la dette locative qu’il a indiqué pouvoir payer dans la semaine suivant l’audience. Il a ajouté vouloir chercher un autre logement, mais pas dans l’immédiat.
Madame [F] [J] épouse [G], bien qu’assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Par ordonnance du 14 mai 2024, le juge du contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à s’expliquer sur la recevabilité de l’action de Mme [D] [K], nue propriétaire de l’immeuble. Dans l’attente, il a été sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens ont été réservés. L’affaire a été rappelée à l’audience du 11 juin 2024.
A l’audience du 11 juin 2024, les demanderesses représentées par leur avocat ont maintenu leurs demandes en soutenant notamment que Mme [D] [K], nue propriétaire, a qualité à agir en ce qu’elle a pris en charge des travaux de grosses réparations de l’immeuble pendant la location des défendeurs dont la jouissance paisible n’était plus assurée.
Les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
MOTIFS DU JUGEMENT :
Il est rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l’action de Mme [D] [K] :
L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.
Par application des articles 122 et 125 du même code, le défaut d’intérêt à agir constitue une fin de non recevoir que le juge peut soulever d’office.
Les articles 578 et 582 du code civil disposent que l’usufruit est le droit de l’usufruitier de jouir, de la chose dont un autre, le nu propriétaire, a la propriété, et notamment de jouir des fruits civils que sont les loyers des maisons et les intérêts des sommes exigibles.
Il résulte encore de l’article 595 alinéa 1er de ce code que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance dont la propriété est démembrée, et en consequence a seul qualité à signer un contrat de bail avec le locataire, mais aussi agir en résiliation du bail / expulsion du locataire, et en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. Le fait que le nu propriétaire ait assumé la charge financière des travaux qui lui incombent juridiquement est sur ce point indifférent.
Il convient en consequence de déclarer irrecevable l’action de Mme [D] [K].
Sur la régularité de la procédure en résiliation de bail de Mme [H] [I]-[K] :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 01 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prevention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 18 janvier 2023, soit deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2023.
L’action de Mme [H] [I]-[K] est régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l'échéance fixée d’une part, et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs d’autre part. Il est précisé que la résiliation prend effet à défaut de régularisation par les locataires, dans le délai de deux mois après la signification du commandement de payer, concernant le défaut de paiement des loyers et des charges d’une part, et, dans le délai d’un mois après la signification du commandement, à défaut d’avoir justifié d’une assurance contre les risques locatifs, d’autre part.
Par actes de commissaire de justice du 17 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme de 2.000 € au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours.
Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] justifient avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours, par une attestation de leur assureur en date du 16 février 2023, de sorte que la résiliation du bail ne pourra être constatée pour ce motif.
A l’inverse, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir procédé au paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois de sa signification. Par ailleurs, ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 ; il est donc régulier.
Dans ces conditions la résiliation du bail est acquise à la date du 18 mars 2023 et sera constatée. L’expulsion de Mme [F] [J] épouse [G] et de M. [E] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.
En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Mme [F] [J] épouse [G] et M [E] [G] auraient payés en cas de non résiliation du bail.
Sur les loyers et les indemnités d’occupation impayés :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.
Il résulte du décompte établi par la bailleresse qu’il est dû par Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] la somme de 8.198 €, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Or, il convient de déduire de ce montant la somme de 198 €, correspondant au montant des taxes d’ordures ménagères des années 2022 et 2023 pour lesquelles il n’est pas produit de justificatif.
En l’absence de preuve du paiement des loyers, charges et indemnités échus, Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] seront condamnés solidairement à payer la somme de 8.000 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de février 2024.
Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] qui succombent seront condamnés solidairement aux dépens- étant précisé que les frais inhérents à une procédure d’exécution forcée sont en principe à la charge du débiteur et qu’il n’y a pas lieu de statuer d’ores et déjà sur leur sort-, et à payer à Mme [H] [I] veuve [K] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE IRRECEVABLE l’action de Mme [D] [K] ;
CONSTATE la résiliation du bail à la date du 18 mars 2023, pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;
CONDAMNE Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 2] à [Localité 6] ;
A défaut pour Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (500 € à la date du jugement) ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] à payer à Mme [H] [I] veuve [K] la somme de 8.000 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] au paiement des indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE solidairement Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;
CONDAMNE solidairement Mme [F] [J] épouse [G] et M. [E] [G] à payer à Mme [H] [I] veuve [K] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
