N° RG 21/06955 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VZ5H
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
71F
N° RG 21/06955 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VZ5H
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.A.R.L. SACHAFREMYR, S.A.R.L. [T], [G] [I], [A] [I], S.A.R.L. ARNI, S.A.R.L. STRASFAMILY, S.A.R.L. JFB, S.A.R.L. MAPHIE, [B] [S], [F] [M] épouse [S], [V] [Y], [P] [Z], S.A.R.L. ALJASY, [W] [N], S.A.R.L. MARSALETTE
C/
S.D.C. AIRPORT MERIGNAC DU 83 AVENUE JF KENNEDY 33700 MERIGNAC, S.A.R.L. CITYA LANAVERRE, S.A.S. SIGA
Exécutoires délivrées
le
à
N° RG 21/06955 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VZ5H
Avocats : Me Corinne ARDOUIN
Me Laura CEBERIO-NERY
la SELARL GARONNE AVOCATS
la SELARL GREGORY BELLOCQ
Me Catherine LATAPIE-SAYO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 01 Août 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 20 Juin 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEURS :
S.A.R.L. SACHAFREMYR
1 route de St Projet
16110 LA ROCHEFOULCAULD
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. [T]
11 rue de l’Abreuvoir
35960 LE VIVIER SUR MER
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Monsieur [G] [I]
né le 22 Février 1947 à CLICHY (92110)
de nationalité Française
38 cours Tourny
24000 PERIGUEUX
représenté par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Monsieur [A] [I]
né le 05 Août 1967 à FIRMINY (42700)
de nationalité Française
La Grange
19240 SAINT VIANCE
représenté par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. ARNI
18 boulevard Marcel Gounoulhou
33120 ARCACHON
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. STRASFAMILY
20 rue Emile Deschanel
92400 COURBEVOIE
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. JFB
22 chemin Desportes Internes
33340 QUEYRAC
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. MAPHIE
283 chemin de la Parge
33290 LE PIAN MEDOC
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Monsieur [B] [S]
né le 04 Août 1946 à BOURGES (18000)
de nationalité Française
La Ratayrie
81170 LIVERS-CAZELLES
représenté par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Madame [F] [M] épouse [S]
née le 22 Décembre 1947 à BOURGES (18000)
de nationalité Française
La Ratayrie
81170 LIVERS-CAZELLES
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Monsieur [V] [Y]
né le 22 Novembre 1954 à LYON (69002)
de nationalité Française
5 esplanade Fontbonnière Villa 7
38080 L’ISLE-D’ABEAU
représenté par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Madame [P] [Z]
née le 27 Mars 1963 à LIBOURNE (33500)
de nationalité Française
18 avenue de Verdun
33450 MONTUSSAN
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. ALJASY
Petit Moulin
24230 COURSAC
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Monsieur [W] [N]
né le 03 Janvier 1952 à PARIS
de nationalité Française
8 chemin des Cordes
33750 SAINT GERMAIN DU PUCH
représenté par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
S.A.R.L. MARSALETTE
11 chemin de Marsalette
33650 LA BREDE
représentée par Me Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSES :
S.D.C. AIRPORT MERIGNAC DU 83 AVENUE JF KENNEDY 33700 MERIGNAC REPRESENTE PAR SON SYNDIC, LA SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION SIGA, ayant son siège social 7 rue d’Italie 13006 MARSEILLE
représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant
S.A.R.L. CITYA LANAVERRE
170 cours Gambetta
33400 TALENCE
représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant
S.A.S. SIGA
7 rue d’Italie
13006 MARSEILLE
représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
La résidence AIRPORT MERIGNAC est une résidence de tourisme composée de deux copropriétés, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété du 7 février 2003, située 83 avenue JF Kennedy à MERIGNAC (33700).
La première copropriété est représentée par le syndic la société CITYA LANAVERRE, et la deuxième, par le syndic QUALITY SUITE BX AIRPORT, suivi de la société DELGEY IMMOBILIER.
La SARL SHBA est en charge de l’entretien de la maintenance et du gardiennage des parties communes suivant contrat de prestations de services signé avec le syndicat des copropriétaires les 26 juillet 2021 et 11 mai 2022. Elle exploite également la résidence de tourisme suivant baux commerciaux signés avec les copropriétaires d’appartements.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2021, la société CITYA LANAVERRE a notifié sa démission au syndicat des copropriétaires.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juin 2021, la Société Immobilière de Gestion et d’Administration a proposé sa candidature au poste de syndic.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2021, la société syndic CITYA LANAVERRE a convoqué une assemblée générale fixée au 26 juillet 2021.
Par courriel du 22 juin 2021, plusieurs copropriétaires ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution complémentaire proposant la candidature de la société ABAQUE GESTION au poste de syndic, ce que la société CITYA LANAVERRE a refusé de faire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 avril 2022, la société CITYA LANAVERRE a convoqué une assemblée générale fixée au 11 mai 2022, dont l’ordre du jour était notamment la désignation d’un nouveau syndic et le vote d’un nouveau contrat de prestations de services entre la copropriété et la société SHBA.
Estimant que la résolution complémentaire proposant la candidature d’un autre syndic n’a pas été inscrite à l’ordre du jour, que les liens capitalistiques entre le syndic proposé par l’un des copropriétaires et la société exploitant la résidence de tourisme n’ont pas été précisés aux copropriétaires, et enfin que le contrat de prestations de service a été voté sans mise en concurrence entre plusieurs entreprises, les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I], par actes des 1er et 2 septembre 2021et 12 juillet 2022, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires AIRPORT MERIGNAC du 83 avenue JF Kennedy à MERIGNAC (33700) représenté par son syndic en exercice la société immobilière de gestion et d’administration ci-après dénommée SIGA, et la société SIGA ès qualité de syndic, aux fins de nullité des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et des résolutions n°4 5 6 13 14 24 29 30 31 32 de l’assemblée générale du 11 mai 2022, et de désignation d’un administrateur provisoire.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2023, les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I], se fondant sur les dispositions des articles 10 14 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 14 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, demandent au tribunal :
-DIRE ET JUGER recevables et bien fondés les copropriétaires en leurs demandes
-en conséquence
-PRONONCER la nullité des résolutions n° 5 et 6 du procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2021
-PRONONCER la nullité des résolutions n° 4 5 6 13 14 24 29 30 31 32 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 mai 2022
-DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’organiser une nouvelle assemblée générale comprenant la désignation du nouveau syndic de la copropriété AIRPORT MERIGNAC
A TITRE SUBSIDIAIRE
-Vu l’article 18 1 A alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965
-DIRE ET JUGER inopposable au syndicat des copropriétaires les conventions de prestations de services au bénéfice de l’exploitant SHBA votée par la résolution n°6 à l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et par la résolution n°32 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
-DIRE ET JUGER inopposable au syndicat des copropriétaires la convention du syndic SIGA votée par résolution n°5 à l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et par résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
-DESIGNER tel expert judiciaire qu’il plaira au tribunal avec pour mission d’évaluer les seules charges d’entretien des parties communes de la copropriété de la tranche 1 à l’exclusion de celles des parties privatives et de celles de la copropriété de la tranche 2
-EN TOUT ETAT DE CAUSE
-CONDAMNER la syndic CITYA IMMOBILIER à payer à chaque copropriétaire en demande la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts
-CONDAMNER le syndic SIGA à payer à chaque copropriétaire en demande la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts
-CONDAMNER le syndic CITYA IMMOBILIER et SIGA IMMOBILIER à payer à chaque demandeur la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC
Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires AIRPORT MERIGNAC du 83 avenue JF Kennedy à MERIGNAC (33700) représenté par son syndic en exercice la SIGA, au visa des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, demande au tribunal de :
-DÉBOUTER l’ensemble des demandeurs de leurs demandes
-CONDAMNER in solidum sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence AIRPOT MERIGNAC la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
-LES CONDAMNER aux entiers dépens
Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 mars 2024, la SIGA, au visa des dispositions de l’article 1240 du code civil, demande au tribunal de :
-DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions
-CONDAMNER les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] à payer chacun à la SIGA une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
-CONDAMNER solidairement les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] aux entiers dépens
Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2022, la SARL CITYA LANAVERRE, au visa des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, demande au tribunal de :
-DEBOUTER les requérants de l’ensemble de leurs demandes
-CONDAMNER solidairement les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] à payer à la SARL CITYA LANAVERRE la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
-LES CONDAMNER aux entiers dépens
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 10 avril 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.
MOTIVATION
I- Sur les demandes principales
1) Sur la recevabilité des demande en nullité des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et des résolutions n° 4 5 6 13 14 24 29 30 31 32 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :
“Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic, dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale”.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les demandeurs ont voté contre les résolutions des assemblées générales dont ils demandent la nullité, dont ils se sont vus notifier les procès-verbaux par lettres recommandées des 6 août 2021 et 10 et 13 juin 2022, de sorte que leur action initiée par assignations, délivrées dans les deux mois de ladite notification, les 1er et 2 septembre 2021 et 12 juillet 2022, est recevable.
2) Sur le bien-fondé des demandes en nullité
Sur les résolutions n°5 des assemblée générales des 26 juillet 2021 et 11 mai 2022
Il s’agit des résolutions relatives à la nomination du syndic.
Les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] font valoir qu’il appartenait au syndic d’inscrire à l’ordre du jour la résolution supplémentaire qu’ils ont proposée pour ces deux assemblées, portant candidature d’un autre syndic.
Les demandeurs ajoutent que le syndic a manqué à son obligation de conseil en refusant d’y procéder.
Le syndicat des copropriétaires rétorque que la demande d’inscription de la résolution supplémentaire à l’ordre du jour est arrivée tardivement soit 6 jours après la convocation pour la réunion en cause, de sorte que c’est à bon droit qu’il a refusé de l’y inscrire à l’ordre du jour. Il soutient, de même que la SIGA, que sous l’empire du nouvel article 10 du décret du 17 mars 1967 et de la jurisprudence rendue sous son visa, le syndic n’est plus tenu de modifier l’ordre du jour dès lors que les convocations ont été envoyées. S’agissant de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022, le syndicat des copropriétaires affirme que la demande d’inscription de la résolution proposée par les demandeurs n’avait plus lieu d’être dès lors qu’à cette date la société ABAQUE dont les demandeurs proposaient la désignation au poste de syndic n’était plus candidate.
SUR CE
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose : “A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.”
En l’espèce, les demandeurs ont formulé une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant désignation d’un nouveau syndic, par courriel du 22 juin 2021, faisant suite à la convocation pour l’assemblée générale qui leur avait été adressée le 14 juin 2021.
Le courriel fait apparaître qu’il y était joint un contrat type de syndic avec le cabinet ABAQUE GESTION dont la désignation était proposée.
Compte tenu de l’importance du travail de préparation de l’envoi des convocations, doit être considérée comme tardive la demande ainsi reçue par le syndic, alors même que les convocations avaient déjà été envoyées depuis plusieurs jours.
Par conséquent, la demande de nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 sera rejetée
L’article 10 susvisé précise que si la question a été reçue trop tard pour être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée, elle doit l’être lors de l’assemblée suivante. Le syndic n’a pas à apprécier ni l’utilité ni l’opportunité de l’inscription, de sorte qu’il est inopérant de prétendre le syndic n’était plus tenu d’inscrire la question des demandeurs à l’ordre du jour, au motif que le cabinet ABAQUE GESTION avait renoncé à sa candidature par courrier du 10 mars 2022. En effet, il appartenait au syndic d’informer les copropriétaires de la renonciation du cabinet ABAQUE GESTION, afin qu’ils soient en mesure de proposer la désignation d’un autre syndic, ce qui aurait permis à l’organe délibérant d’avoir le choix entre deux syndics, plutôt que d’être contraint de désigner la SIGA.
Dès lors, la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 sera annulée.
Sur la nullité des résolution n°6 et 32 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et du 11 mai 2022
Les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] font grief à cette résolution d’avoir voté en faveur de la conclusion de prestations de services avec une société sans l’avoir mise en concurrence avec d’autres sociétés, sans précision ni justificatif, sans distinguer entre les charges de l’exploitant et les charges des parties communes et enfin sans avis du conseil syndical.
Le syndicat des copropriétaires répond qu’à la date de l’assemblée en cause, il n’y avait pas de conseil syndical faute de candidature. Il dément que la mise en concurrence soit une obligation si l’organe délibérant n’a pas voté un seuil au delà duquel elle doit être effectuée. La SIGA et la société CITYA LANAVERRE concluent dans le même sens.
SUR CE
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “(...) L’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 25 arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.
A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.(...)”
La mise en concurrence et la consultation du conseil syndical prévues à l’article 21 ne sont pas obligatoires, à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elles devaient être mises en oeuvre.
En l’espèce, aucune disposition du règlement de copropriété ni aucune des résolutions prises par l’assemblée générale des copropriétaires versées aux débats n’a fixé de montant de contrat à partir duquel la consultation du conseil syndical et une mise en concurrence sont obligatoires.
N° RG 21/06955 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VZ5H
Il en ressort qu’aucune irrégularité ne saurait être encourue par les résolution n°6 et n°32 des assemblée générales du 26 juillet 2021 et du 11 mai 2022 pour ces motifs, de sorte que la demande de nullité sera rejetée.
Sur la nullité des résolutions n°4 6 13 14 24 29 30 31 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
Les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] contestent l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, à défaut de faire la distinction entre l’exploitation des parties communes et des parties privatives, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être tenu que des charges des parties communes. Ils ajoutent que les différents contrats conclus par l’exploitant SHBA aux termes des résolutions critiquées, ne sont pas souscrits au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires réplique que les demandeurs n’apportent pas la preuve de leurs allégations.
Il affirme que des avenants aux contrats initiaux avec les sociétés AIR FROID et BUREAU VERITAS ont été signés, de manière à faire apparaître le syndicat des copropriétaires et non la société SHBA, mentionnée par erreur dans les contrats initiaux. Il ajoute que ces contrats ne portent que sur des équipements des parties communes.
S’agissant des autres contrats, avec les sociétés ALTEC et les fournisseurs de gaz d’électricité et d’eau, le syndicat des copropriétaires soutient que la société SHBA ayant conclu avec lui un contrat de prestations de services suivant lequel elle assure l’entretien et la maintenance de parties communes incluant les parkings, les bornes de recharge... ce qui justifie que la société SHBA souscrive en son nom les contrats correspondants avec les fournisseurs concernés.
SUR CE
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, à défaut d’apporter la preuve de ce qu’il ne serait pas fait de distinction entre les charges communes et privatives ou de ce que ses charges ne seraient pas correctement évaluées, le tribunal n’est pas en mesure de statuer sur cette prétention ce qui conduit à la rejeter.
Sur la demande de désignation d’un administrateur ad hoc
Les demandeurs se disent bien fondées à solliciter la nomination d’un administrateur provisoire aux fins de désignation d’un nouveau syndic.
SUR CE
Il est admis que lorsque la décision nommant le syndic ou renouvelant son mandat a été annulée par une décision de justice, la copropriété doit être considérée comme dépourvue de syndic au sens de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit que dans tous les cas autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions de l’article 9.
Les règles de désignation de l’administrateur provisoire sont les suivantes : la demande doit être présentée par tout intéressé, qui doit saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble afin que celui-ci rende une ordonnance sur requête désignant un administrateur provisoire.
Il a été jugé, par dérogation aux dispositions de l’article 47 donnant compétence au président du tribunal statuant par ordonnance sur requête, que le tribunal qui a annulé la désignation du syndic peut nommer directement un administrateur provisoire. (CA Paris 23ème ch., 17 mai 1996 : D.1997, somm p16)
En l’espèce, ensuite de l’annulation de la désignation du syndic votée lors de l’assemblée générale du 11 mai 2022, sa désignation par l’assemblée générale précédente ayant pris fin le 17 août 2022, il est constaté que la copropriété est dépourvue de syndic ce qui justifie que le tribunal fasse droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, comme il est dit au dispositif.
Sur l’opposabilité des résolutions n°6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et n° 32 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
Les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] prétendent que le syndic au visa des dispositions de l’article 18 1 A de la loi du 10 juillet 1965, a l’obligation de soumettre à l’autorisation de l’assemblée, toute convention passée entre le syndicat des copropriétaires et une personne avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique en précisant la nature des liens qui rendent nécessaires l’autorisation de la convention. Le syndic SIGA et l’exploitant de la résidence la société SHBA ayant un dirigeant commun.
Le syndicat des copropriétaires répond que les sociétés SIGA et SHBA sont deux personnes morales distinctes qui n’ont pas le même gérant. Il souligne que la désignation de la société SHBA n’a pas été imposée à l’organe délibérant qui était libre de proposer d’autres prestataires.
La SIGA fait observer que le premier contrat de prestations de services avec la SHBA a été conclu alors même que la SIGA n’était pas encore syndic de la copropriété. La SIGA soutient par ailleurs que pour s’opposer à la désignation de la SIGA en qualité de syndic, les demandeurs avaient déjà excipé du fait que SIGA et SHBA avaient le même dirigeant, de sorte qu’ils ne pourraient prétendre aujourd’hui avoir ignoré ces liens.
SUR CE
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic soumet à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la même majorité (des voix exprimées de tous les copropriétaires présents représentés ou ayant voté par correspondance) toute convention passée entre le syndicat des copropriétaires et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention.
L'article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose : “doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ses parents ou alliés jusqu’au deuxième degré.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital ou des lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elle sont salariées ou préposées.”
Ces textes ont été édictés dans le but d'éviter des éventuels conflits d'intérêts.
En l’espèce, le contrat de prestations de service conclu avec le syndicat des copropriétaires concerne la SHBA dont le président et la directrice générale sont également directrice générale et administrateur directeur général délégué de la SIGA.
Ainsi, le projet contrat de prestations de services devait être ratifié par l'assemblée générale.
Par conséquent, la résolution querellée s'avère inopposable au syndicat sous réserve d'autorisation par l'assemblée générale.
Sur l’opposabilité des résolutions n°5 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et n° 5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
Les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M. [B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] sollicitent l’inopposabilité des résolutions n°5 des deux assemblée générales querellées portant chacune désignation du syndic SIGA.
Sur l’opposabilité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022
Il est constant que le juge ne statue sur les demandes subsidiaires que s’il n’a pas fait droit aux demandes principales. En l’espèce, la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ayant été annulée, ce qui constituait la demande principale, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire concernant cette même résolution.
Sur l’opposabilité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021
L’article 768 du code de procédure civile prévoit que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, la question de l’ opposabilité de la désignation du syndic n’est pas explicitée par les demandeurs dans la discussion de leurs conclusions, dans lesquelles sont formulées des critiques sur la convention passée entre le syndicat et une entreprise avec laquelle le syndic a des liens capitalistiques, relevant de l’article 18 1 A II.
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur cette prétention.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les demandeurs estiment que la responsabilité du syndic est engagée à raison du non respect de ses obligations par le syndic, qui n’a pas mis en garde la copropriété sur les irrégularités qui pouvaient entâcher les résolutions critiquées (absence de mise en concurrence, absence d’alerte sur les liens entre SIGA et SHBA, défaut de distinction entre ses charges et les charges communes), ainsi que de la mise ne redressement judiciaire de la société SHBA exploitante.
La SIGA réplique que ni la faute ni le préjudice ne sont établis, dans la mesure où le grief des demandeurs portant sur l’absence de distinction entre charges privatives de la société exploitante et charges communes ne tient pas, puisque c’est cette dernière qui règle toutes les charges afférentes à l’immeuble, de telle sorte que l’absence de mise en concurrence reprochée, si elle était fondée, n’entraînerait aucun préjudice pour les copropriétaires.
La SARL CITYA LANAVERRE soutient qu’aucune faute n’est prouvée puisque le nom du gérant des sociétés SIGA et SHBA figure sur les contrats soumis à l’organe délibérant auquel rien n’a été dissimulé. Elle ajoute que la société ABAQUE GESTION sera proposée comme syndic lors de la prochaine assemblée générale.
SUR CE
L’article 1240 du code civil dispose : “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
Les griefs tenant à la nullité de la désignation du syndic et à l’inopposabilité de la conclusion du contrat de prestations de services ont été retenus. Ils entraînent la désignation d’un nouveau syndic ainsi qu’un vote sur la régularisation du contrat de prestations de services, ce qui réparera suffisamment les conséquences de ces irrégularités, aucune faute ni aucun préjudice distinct n’étant prouvé.
Le tribunal rejette donc ce chef de demande.
Sur la demande d’expertise
Les demandeurs sollicitent une mesure de contrôle des charges aux fins de réévaluation des charges d’entretien des parties communes de la copropriété de la tranche 1.
SUR CE
L’article 263 du code de procédure civil prévoit que l’expertise n’a lieu d’être que dans le cas où des constatations ne pourraient suffire à éclairer le juge.
A défaut d’apporter des éléments laissant apparaître que la distinction entre les charges privatives et communes ne serait pas correctement effectuée, la demande sera rejetée, la mesure d’expertise judiciaire n’ayant pas vocation à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.
II-Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Les sociétés CITYA LANAVERRE et SIGA, qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, ainsi qu'à verser aux sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I], la somme de 2.500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Une partie des prétentions des sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] étant accueillie, il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
-DÉCLARE les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] recevables en leurs demandes de nullité des résolutions n°5 6 et 4 5 6 13 14 24 29 30 31 32 des assemblées générales des 26 juillet 2021 et 11 mai 2022,
-DEBOUTE les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] de leurs demandes de nullité des résolutions n° 6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et n° 4 6 13 14 24 29 30 31 32 de l’assemblée générale du 11 mai 2022,
-ANNULE la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022,
-DESIGNE la SELARL AJILINK VIGREUX prise en la personne de Me [D], 30 cours de l’Intendance, 33000 BORDEAUX05.56.44.90.19 contactbdx@vigreux.euen qualité d'administrateur provisoire de la copropriété le syndicat des copropriétaires AIRPORT MERIGNAC du 83 avenue JF Kennedy à MERIGNAC (33700) avec pour mission de :
- se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndic
-convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic
-fixe à 12 mois le mandat de l'administrateur ad hoc
-dit que la rémunération de l'administrateur sera prise en charge par la copropriété selon la taxe qui en sera faite par le juge sur requête de l'administrateur ,
-DECLARE inopposable au syndicat des copropriétaires AIRPORT MERIGNAC du 83 avenue JF Kennedy à MERIGNAC (33700) la convention de prestations de service entre celui-ci et la société SHGBA dont la souscription a été votée au terme des résolutions n°6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 et n° 32 de l’assemblée générale du 11 mai 2022,
-DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’inopposabilité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juillet 2021,
-DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’inopposabilité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 mai 2022,
-DEBOUTE les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] de leur demande de dommages et intérêts,
-DEBOUTE les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] de leur demande d’expertise,
-CONDAMNE la société SIGA et la SARL CITYA LANAVERRE in solidum aux entiers dépens,
-CONDAMNE la société SIGA et la SARL CITYA LANAVERRE in solidum à payer aux sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
-DEBOUTE le syndicat des copropriétaires AIRPORT MERIGNAC du 83 avenue JF Kennedy à MERIGNAC (33700) représenté par son syndic la société SIGA, la société SIGA et la SARL CITYA LANAVERRE de leur demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DISPENSE les sociétés SACHAFREMYR, MAPHIE, ALJASY, MARSALETTE, [T] ARNI STRASFAMILY JFB M.[B] [S] et Mme [F] [M] épouse [S], M. [V] [Y], Mme [P] [Z], M. [W] [N], M. [G] [I], M. [A] [I] de toute charge de copropriété relative à la présente procédure ces frais devant être répartis entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
