TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE
JUGEMENT FIXANT DES INDEMNITES PROVISIONNELLES D’EXPROPRIATION.
le LUNDI VINGT NEUF JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
N° RG 24/00077 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEZG
NUMERO MIN: 24/00063
Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Céline DONET, Greffier
Statuant selon la procédure d’urgence prévue aux articles L. 232-1 et R.232-1 à R.232-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, après transport sur les lieux et avis des parties
ENTRE :
LA FABRIQUE DE [Localité 9] MÉTROPOLE
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES
ET
Monsieur [W] [N]
né le 20 Septembre 1969 à [Localité 11] - CAMBODGE
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [G] [B] épouse [N]
née le 02 Avril 1971 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Maître Malika MESRI, avocat au barreau de Charente
En présence de Madame [T] [L], Commissaire du Gouvernement
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Grosse délivrée le:
à :
Expédition le :
à :
FAITS ET PROCÉDURE
Les parcelles cadastrées section AY [Cadastre 6] et AY [Cadastre 7], d’une contenance totale de 936 m², situées [Adresse 3] sur la commune de [Localité 10] sont issues d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 5]. Elles appartiennent aux consorts [N].
La parcelle AY [Cadastre 6] est bâtie.
Un bail commercial a été conclu le 21 mai 2019 pour une durée de 9 ans entre M. et Mme [N], propriétaires, et la société AB GROUPE, laquelle avait déposé un dossier de déclaration préalable de travaux en 2020.Le bail prévoit l’exploitation d’un commerce de restauration sur place et à emporter et porte à la fois sur la partie commerciale du rez-de chaussée et sur la partie habitation située à l’étage.
Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 10]-Soleil » à [Localité 10].
Par courrier du 8 septembre 2023, reçu le 13 septembre 2023, la SPL LA FABRIQUE DE [Localité 9] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître aux consorts [N] ses propositions indemnitaires.
Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 10] Soleil sur la commune de [Localité 10] et l’urgence à prendre possession des biens.
A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 21 mai 2023, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence.
Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles AY [Cadastre 6] et AY [Cadastre 7] susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 9] METROPOLE.
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 29 juillet 2024 à 10h30 et l’audience au 5 septembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 1er juillet 2024.
Le commissaire du gouvernement a communiqué ses conclusions le 19 juillet 2024.
Le transport sur les lieux a eu lieu en présence de Mme [N] et de son conseil, de deux experts amiables, d’un représentant et du conseil de la FAB et du commissaire du gouvernement.
La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
En application de l’article R. 232-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le procès-verbal établi lors du transport sur les lieux fait mention des observations formulées sur l’état des lieux et des renseignements de nature à permettre ultérieurement la fixation des indemnités définitives.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son mémoire du 21 mai 2024, la FAB demande au juge de l’expropriation de fixer à la somme de 396 000 euros l’indemnité principale et à la somme de 40 600 euros l’indemnité de remploi, soit une somme totale de 436 600 euros. Elle expose que l’emprise est située en zone de droit de préemption urbain et que la date de référence à retenir est celle du 6 mars 2020, date à laquelle la 9e modification du PLU, dernière qui a affecté la zone UPZ7-3 du PLU 3.1 de [Localité 9] Métropole, a été rendue opposable aux tiers. Elle fait valoir qu’à cette date, l’emprise était un terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 1° du code de l’expropriation. Pour définir le montant de l’indemnité principale, la FAB se fonde sur termes de référence portant sur des appartements libres d’occupation aboutissant à une moyenne de 2429,50 euros le m² à laquelle elle applique un abattement de 20% pour occupation et des termes de référence portant sur des commerces/bureaux occupés aboutissant à une moyenne de 1945 euros le m² à laquelle elle applique une moins-value de 30% compte tenu de l’état actuel du bien et des travaux inachevés et de la vente en bloc de l’appartement de fonction et de la surface commerciale, aboutissant à une moyenne de 2466,08 euros le m². Au final, elle propose de retenir un prix au m² de 1340 euros pour une surface totale de 295m².
En réplique, lors du transport sur les lieux, le conseil des consorts [N] indique qu’en 2019, ceux-ci avaient reçu une proposition d’achat à hauteur de 1 300 000 euros. Il demande en conséquence de fixer l’indemnité principale à cette somme ou, à titre subsidiaire, à la somme de 600 000 euros.
Dans son mémoire du 19 juillet 2024, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession à la somme de 405 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 41 500 euros. Il fixe la date de référence au 15 janvier 2024, estimant que la zone UPZ7 du PLU a été affectée en dernier lieu par la 10e modification du PLU approuvé le 28 janvier 2022, rendue opposable aux tiers le 4 février 2022 outre une mise en compatibilité du 28 novembre 2023 rendue opposable aux tiers le 15 janvier 2024. A cette date, le bien était un immeuble bâti à usage mixte.
Il propose 5 termes de référence portant sur des immeubles à usage mixte aboutissant à une moyenne de 2246 euros le m², à laquelle il applique un abattement de 30% au regard des travaux en cours et non achevés, retenant au final une valeur unitaire de 1500 euros pour un immeuble à usage mixte de 270 m² au regard des données cadastrales disponibles.
SUR CE,
Sur la procédure d’urgence
Les articles R. 232-1 à R. 232-8 du code de expropriation pour cause d’utilité publique fixent le cadre de la procedure d’urgence.
Selon l’article R. 232-1 de ce code, lorsqu’il y a urgence à prendre possession des biens expropriés, cette urgence est constatée par l’acte declarant l’utilité publique ou par un acte postérieur de même nature.
En l’espèce, par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 10] Soleil sur la commune de [Localité 10] et l’urgence à prendre possession des biens.
En application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge de l’expropriation peut, s’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il est établi à l’issue des débats suivant le transport sur les lieux. L’article L. 232-1 du même code prévoit que le juge autorise l’expropriant à prendre possession du bien moyennant le paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, la consignation des indemnités ainsi fixées.
Ce jugement n’est pas motivé. Il ne peut être attaqué que par la voie du pourvoi en cassation en vertu de l’article L. 232-2 du même code.
Sur les indemnités provisionnelles
Au vu de la demande de la FAB tendant à fixer les indemnités provisionnelles, constatant qu’à ce stade des débats, il est prématuré de fixer les indemnités définitives, il y a lieu de fixer l’indemnité principale provisionnelle calculée à partir de la valeur moyenne pondérée retenue par le commissaire du gouvernement, soit 2159 euros, à laquelle un abattement de 20% sera appliqué au regard de l’état actuel du bâtiment, en travaux, soit un total de 466 290 euros, sur une base de 270 m² de bâti. L’indemnité de remploi, calculée selon les usages habituels, (20% pour la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5000 euros, 15% pour la portion entre 5001 et 10000 euros et 10% pour le surplus) sera en conséquence fixée à 48 879 euros.
Sur les dépens
Les indemnités définitives n’étant pas fixées, il y a lieu de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, par jugement en premier et dernier ressort, susceptible de pourvoi en cassation,
Vu l’urgence
FIXE les indemnités provisionnelles de dépossession revenant à monsieur [N] [W] et madame [B] [G] épouse [N] pour la dépossession des parcelles cadastrées section AY n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], d’une contenance totale de 936 m², situées [Adresse 3] sur la commune de [Localité 10] aux sommes de :
- 466 290 euros au titre de l’indemnité principale
- 48 879 euros au titre de l’indemnité de remploi
AUTORISE l’expropriant à prendre possession des biens expropriés après paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation,
RAPPELLE que l’audience en vue de la fixation des indemnités définitives aura lieu le 5 septembre 2024 à 9h30 au tribunal judiciaire de Bordeaux, salle F.
Réserve les dépens.
La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Céline DONET, greffier présent lors du prononcé.
Le Greffier Le Juge de l’Expropriation
