N° RG 22/03880 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYY
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
JUGEMENT AVANT DIRE DROIT - EXPERTISE - RME
74D
N° RG 22/03880 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYY
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[Y] [RU] épouse [T]
C/
S.C.I. LA GRANGE DU BIOT, [P] [N], [E] [N], [D] [N]
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP AVOCAGIR
Me Laura JACQMIN
2 CCC au Services des Expertises du Tribunal Judiciaire de Bordeaux
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 25 Juillet 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 13 Juin 2024,
JUGEMENT :
Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
Madame [Y] [RU] épouse [T]
née le 20 Mai 1955 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
10 rue Hélène Boucher
34470 PEROLS
représentée par Maître Clément BOURIE de la SCP AVOCAGIR, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDEURS :
S.C.I. LA GRANGE DU BIOT
Lieudit Le Biot
33760 SOULIGNAC
représentée par Me Laura JACQMIN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 22/03880 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYY
Monsieur [P] [N]
né le 29 Décembre 1968 à BORDEAUX (33000)
de nationalité Française
Lieudit Le Biot
33760 SOULIGNAC
défaillant
Monsieur [E] [N]
né le 15 Mars 1945 à BORDEAUX-CAUDERAN (33000)
de nationalité Française
Lieudit Le Biot
33760 SOULIGNAC
défaillant
Madame [D] [N]
née le 23 Septembre 1946 à SOULIGNAC (33760)
de nationalité Française
Lieudit Le Biot
33760 SOULIGNAC
défaillant
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 20 février 1978 Mme [Y] [RU] épouse [T] a reçu en donation de ses parents une maison d’habitation avec garage et terrain situé lieu dit “ Le Biot” sur la commune de Soulignac (33) et cadastré section A n° 1203.
Se prévalant d’un droit de passage ancien sur les parcelles contiguës section A n° 526 et 1204 lui permettant d’accéder à la voie publique et auquel il serait désormais fait obstacle, Mme [T] a par actes distincts en date des 23 mai 2022, assigné devant la présente juridiction M. [P] [N] ,M. [E] [N] et Mme [D] [N] propriétaires de la parcelle section A n° 526 et la SCI LA GRANGE DU BIOT propriétaire de la parcelle section A n° 1204 , aux fins de voir constater l’enclavement de la parcelle section A n° 1203 et obtenir contre versement d’une indemnité, un passage sur les parcelles cadastrées section A n° 526 et 1204.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2024 auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [Y] [RU] épouse [T] demande au tribunal au visa des articles 682 et suivants du code civil de :
-constater l’état d’enclavement de la parcelle cadastrée section A n° 1203 dont elle est propriétaire,
-dire qu’un passage permettant de désenclaver cette parcelle sera pris sur les parcelles cadastrées section A n° 526 et 1204,
-fixer le cas échéant à la charge de Mme [Y] [RU] une indemnité proportionnée au dommage que le passage pourra occasionner aux fonds ainsi grevés,
-condamner la SCI LA GRANGE DU BIOT à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2023 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, la SCI LA GRANGE DU BIOT entend voir sur le fondement des articles 646, 682 et 683 du code civil :
à titre principal :
-débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes,
-fixer le tracé de la servitude de passage au profit de la parcelle n° 1203 (fonds dominant) sur la parcelle voisine n° 524 ( fonds servant)
à titre subsidiaire :
-condamner la requérante au paiement d’une indemnité dont le montant sera fixé par le tribunal due à la SCI LA GRANGE DU BIOT résultant du dommage subi à raison de la création d’une servitude de passage sur sa parcelle n° 1204,
en tout état de cause :
- condamner la requérante à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner également au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation par voie d’huissier et du constat établi par la SCI LA GRANGE DE BIOT pour la défense de ses intérêts,
-ordonner l’exécution provisoire du jugement.
M. [P] [N], M. [E] [N] et Mme [D] [N] n’ont pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été établie le 16 mai 2024.
MOTIVATION
1-SUR LA SERVITUDE DE PASSAGE POUR CAUSE D’ENCLAVE
Selon l’article 682 du code civil le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industriel ou commercial de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.
Ces dispositions s’appliquent également au propriétaire d’un fonds sur lequel une maison d’habitation est édifiée.
L’octroi de la servitude légale de passage prévue par l’article 682 du code civil suppose que soit préalablement démontré l’état d’enclave du fonds dominant.
A- sur l’état d’enclave de la parcelle section A n° 1203
La SCI LAGRANGE du BIOT conteste l’état d’enclave de la parcelle section A n°1203.
Or il résulte clairement du plan cadastral, et des photographies versées au débat, que cette parcelle est encerclée notamment par les parcelles A 526, 1204 et 524 lesquelles n’appartiennent pas à Mme [T] et qui en revanche disposent seules d’ une issue sur la voie publique.
Ni les titres de propriété des parties constituées, ni celui de M. [G] [RU] frère de la requérante et de Mesdames [Z] et [U] [RU] nièces de celui-ci, propriétaires de la parcelle A 524 , ni aucun autre acte produit, ne mentionnent la création ou l’existence d’une servitude conventionnelle de passage au bénéfice de la parcelle A n° 1203 lui permettant d’accéder à la voie publique.
Il n’est pas plus justifié que la parcelle A n° 1203 serait désenclavée par un passage accordé sur des fonds contigus en vertu d’une tolérance de passage laquelle est exclusive de toute enclave.
Certes, ainsi que cela résulte des photographies anciennes versées au débat par la SCI LA GRANGE DU BIOT il existe devant les maisons mitoyennes édifiées sur les parcelles A n° 1203 et A n° 524 une voie privée carrossable permettant l’accès à la voie publique. Toutefois, il n’est pas rapporté la preuve du passage des occupants de la parcelle A n° 1203 sur cette voie pour accéder à la voie publique, ni d’une autorisation de passage qui leur aurait été conférée par les propriétaires de la parcelle A n° 524.
Au demeurant, ainsi que constaté par le commissaire de justice mandaté par la SCI LA GRANGE DU BIOT dans son procès-verbal du 23 juillet 2021, une clôture était installée à la date de son constat à la jonction de la maison de Mme [T] élevée d’un étage sur la parcelle n°1203 et la maison en rez de chaussée mitoyenne de son frère et nièces implantée sur le fonds n° 524, empêchant ainsi l’accès voiture à la voie publique de la parcelle A n°1203. De sorte que si une tolérance de passage autre que piétonne avait été accordée sur ce fonds il y a été mis fin.
Les attestations versées au débat par la requérante établissent quant à elles que l’accès à la voie publique de la parcelle A n° 1203 s’est fait de longue date en vertu d’une autorisation amiable par un chemin situé à cheval sur la parcelle A n° 1204 de la SCI LA GRANGE DU BIOT et sur la parcelle A n° 526 des consorts [N] et menant à une voie communale. Or, il a également été mis fin à cette tolérance de passage qui désenclavait la parcelle A n° 1203 du fait de l’opposition de la SCI LA GRANGE DU BIOT à ce que les occupants de la parcelle A n° 1203 puissent accéder à la voie publique par cet accès privé.
Il s’ensuit que la parcelle A n° 1203 de la requérante est désormais incontestablement enclavée indépendamment de la volonté de Mme [T].
B-sur l’assiette de la servitude de passage
Le fonds dont Mme [T] est propriétaire étant enclavé, elle est bien fondée à revendiquer une servitude de passage sur les fonds voisins pour accéder à la voie publique.
Elle demande à pouvoir accéder à la voie publique par un passage sur les parcelles A n° 526 des consorts [N] et A n° 1204 de la SCI GRANGE DU BIOT empruntant la même assiette que celle de l’ancienne tolérance de passage , ce à quoi ne s’opposent pas les consorts [N] (A 526) ainsi que ce la résulte de leur courrier du 20 mai 2022 versé au débat par la requérante.
La SCI LA GRANGE DU BIOT en revanche s’y oppose au motif que le passage proposé n’est pas conforme aux dispositions de l’article 683 du code civil , n’étant pas notamment le plus court pour accéder à la voie publique, et qu’il doit être pris sur la parcelle A n°524 dès lors que cette parcelle et la parcelle A n° 1203 ont appartenu aux même propriétaires avant division de la parcelle dont ils sont issus, ce que réfute la requérante.
Comme rappelé à l’article 683 du code civil le passage prévu à l’article 682 du même code, doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins , il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Toutefois l’article 684 du code civil dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés l’article 682 est applicable.
Il est expressément indiqué sur le titre de propriété de Mme [RU] épouse [T] soit l’acte de donation du 20 février 1978 que la parcelle Section A n° 1203 qui lui est donnée dépend de la communauté des donataires, ses parents M. JeanVignolles et Mme [M] [B] , qui l’ont acquis de M. [L] [S] époux de Mme [H] [C] le 2 avril 1976.
L’acte de vente du 2 avril 1976, précise que M. [L] [S] a acquis lui même la parcelle A 1203 dans le cadre d’une donation partage anticipé consenti de son vivant par sa mère Mme [O] [VB] veuve [S] à ses deux enfants : M. [L] [S] et Mme [F] [S] épouse [RU]. Il est précisé que la parcelle cadastrée section A n° 1203 provient de la division de la parcelle cadastrée section A 522 pour une contenance de vingt-sept ares trente deux centiares dont le surplus cadastré section A n° 1204 pour une contenance de vingt-quatre ares vingt et un centiares est conservé par M.[L] [S], le vendeur.
La parcelle A n° 1204 visée à l’acte de vente du 2 avril 1976 est bien celle dont la SCI La GRANGE DU BIOT est propriétaire ainsi que cela résulte de son titre de propriété soit l’acte de vente du 24 octobre 2017 qui précise qu’elle l’a acquis de M et Mme [HC], qui l’avaient eux-même acheté en viager à Mme [X] le 5 novembre 2003, laquelle l’avait également acquis en viager de Mme [H] [C] veuve [L] [S] le 10 avril 1987.
S’agissant de la parcelle A n° 524, il ressort de l’acte notarié du 13 décembre 1995 que M.[G] [RU] (fils) , ainsi qu’[Z] et [U] [RU] venant en représentation de leur père [R] [RU] prédécédé, ont acquis cette parcelle par l’effet d’une donation partage anticipée consentie le 13 décembre 1995 par M. [G] [RU] (père) et son épouse [M] [B] , acquise pour leur compte le 24 mars 1971 par la SOCIETE CIVILE D’EXPLOITATION EN COMMUN DES COTES DU BORDELAIS de Mme [A] veuve [K].
Rien dans cet acte , ni dans les titres et pièces communiquées ne démontrent que la parcelle A n° 524 serait issue de la division d’un fonds et a pu appartenir à une quelconque période à la même unité foncière que la parcelle A n° 1203.
Il est donc établi par les titres ci-dessus que si les parcelles A 1203 et A n° 524 ont appartenu à des auteurs communs, elles ne sont pas issues de la division d’une même unité foncière, de sorte que la SCI de LA GRANGE DU BIOT ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 684 du code civil pour imposer que la servitude de passage désenclavant la parcelle A n° 1203 soit fixée sur la parcelle A n°524, étant à titre surabondant observé que les propriétaires de cette parcelle n’ont pas été attraits en la cause.
En revanche, il résulte des mêmes titres de propriété, que la parcelle A n° 1203 et la parcelle A 1204 sont issues de la division d’une même unité foncière soit l’ancienne parcelle A 522 . L’état d’enclave de la parcelle A 1203 résulte donc de la division du fonds A522, de sorte qu’en application de l’article 684 du code civil , la requérante qui ne peut que demander le passage sur le fonds contigu issu de cette division est bien fondée à demander le désenclavement de son fonds par un passage sur la parcelle A 1204 issue de la division, même si l’accès à la voie publique par la parcelle A n° 524 est plus court et sauf à établir que le passage sur la parcelle A n°1204 serait insuffisant.
Or, il résulte des photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2022 par Maître [I] de la SCP de commissaires de justice MARCONI MEILLAN-MILLOT comme d’ailleurs de celles annexées au procès-verbal de constat établi par Maître [W] également commissaire de justice le 23 juillet 2021, que le chemin de terre situé à cheval entre les parcelles section A 526 (consorts [N]) et A 1204 (SCI LA GRANGE AU BIOT) est d’une largeur suffisante pour le passage des véhicules et adapté à celui-ci ; il présente d’ailleurs des traces du passage régulier de véhicules. Au demeurant la SCI LA GRANGE AU BIOT ne conteste pas l’emprunter à titre privé pour accéder à la voie publique. En outre, ainsi que déjà relevé plus haut , il est versé au débat un courrier des consorts [N] donnant leur accord pour le désenclavement du fonds A n° 1203 de la requérante par un passage sur la voie privée commune à la SCI LA GRANGE DU BIOT et passant pour partie sur leur parcelle A n° 526.
Le passage sur les parcelles A n° 1204 et A n° 526 étant suffisant pour désenclaver le fonds de Mme [T], il sera fait droit à sa demande tendant à ce que le passage soit pris sur ces deux parcelles.
2-SUR L’INDEMNISATION DU DOMMAGE CAUSÉ PAR LA SERVITUDE DE PASSAGE
Conformément à l’article 682 du code civil, le propriétaire du fonds enclavé doit aux voisins sur le fonds desquels le passage s’exercera le versement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné.
Il est admis que cette obligation d’indemnisation s’applique également au propriétaire du fonds grevé de la servitude de passage prévue à l’article 684 du code civil (Cass 3ème civ 15/10/2013 n° 12.19.563).
Au demeurant Mme [T] ne conteste pas vraiment devoir cette indemnité qu’elle demande au tribunal de chiffrer tout en considérant minime la gêne occasionnée par le passage demandé.
La SCI de LA GRANGE DU BIOT considère que la servitude de passage sur son fonds est de nature à lui causer un préjudice certain à savoir : la dégradation du chemin non bitumé et des nuisances sonores du fait de l’augmentation de la circulation d’autant que le chemin assiette du passage passe sous les fenêtres de son immeuble portant également atteinte à l’intimité de son occupante , mais également l’ interdiction de clôturer son bien et la dépréciation de la valeur de celui-ci du fait de la servitude grevant le fonds.
Au vu des photographies versées au débat , il semble que le chemin assiette du droit de passage dont bénéficie la parcelle A n° 1203 en terre ou gravier, n’est effectivement séparé des fenêtres de l’immeuble à usage d’habitation de la SCI LA GRANGE DE BIOT que par une courte distance de sorte que la circulation en voiture pour l’accès à la parcelle A 1203 est de nature en fonction de son importance d’être préjudiciable à la tranquillité et intimité de l’immeuble de la SCI LA GRANGE DU BIOT, et à l’état du chemin de terre, dommage qu’il est difficile de quantifier en l’état des pièces communiquées.
Il convient par ailleurs de relever que la défenderesse ne fait aucune proposition chiffrée de l’indemnité réclamée, se contentant de demander au tribunal de la fixer par référence à des données dont le tribunal ne dispose pas à savoir : la superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant, à la valeur estimée du terrain au mètre carré et au taux d’abattement pour indisponibilité du terrain d’assiette.
Le tribunal ne disposant pas des éléments nécessaires pour fixer l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil il convient avant dire droit d’ordonner une expertise afin de déterminer de façon précise cette indemnité. Cette expertise sera confiée à M. [J] expert judiciaire selon mission détaillée au dispositif .
L’indemnité étant réclamée par la SCI LA GRANGE DE BIOT, il sera mis à sa charge le versement de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire.
3- SUR LES DEMANDES ANNEXES
Les dépens et demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sont réservés du fait de la mesure avant dire droit ordonnée.
Par ailleurs rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie la présente décision et qui est rendue nécessaire pour permettre l’accès à la voie publique de la parcelle de la requérante.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DIT que le fonds cadastré section A n° 1203 appartenant à Mme [Y] [RU] épouse [T] situé lieu dit Le Biot sur la commune de Soulignac (33) bénéficie d’une servitude légale de passage du fait de l’état d’enclave,
DIT que l’assiette de cette servitude de passage sera prise sur le chemin existant sur les fonds section A n° 1204 appartenant à la SCI DE LA GRANGE DU BIOT et section A n° 526 appartenant à M. [P] [N], M. [E] [N] et Mme [D] [N], accédant à la voie publique,
ORDONNE la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,
AVANT DIRE DROIT, la fixation de l’indemnité due par Mme [Y] [RU] épouse [T], propriétaire du fonds dominant envers les propriétaires des fonds servants au titre des dommages occasionnés par la servitude de passage :
-ORDONNE une mesure d’expertise qui sera confiée à M. [V] [J], expert foncier inscrit près la cour d’appel de Bordeaux, exerçant 40 cours de l’intendance, 33000 BORDEAUX,Tél : 05.56.44.95.30 Fax : 05.56.51.68.92 Mèl: cabinet@blb-associes.com Port. : 06.20.25.30.42 avec pour mission de :
-convoquer et entendre les parties après avoir pris connaissance des éléments du dossier et après s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’exercice de sa mission,
-visiter les lieux de la servitude de passage lieu dit le Biot à Soulignac (33)
-décrire le chemin assiette de la servitude en ce compris, ses dimensions, superficie, nature état et les biens immobiliers le bordant en précisant les distances séparant ledit chemin des bâtiments, les ouvertures et pièces de ces immeubles donnant sur ledit chemin,
-quantifier l’utilisation du chemin assiette de la servitude de passage pour les besoins présents et à venir du fonds A n° 1203
-déterminer le préjudice subi par les fonds cadastrés section A n° 1204 appartenant à la SCI DE LA GRANGE DU BIOT et section A n° 526 propriété de M. [P] [N], M. [E] [N] et Mme [D] [N], du fait de la reconnaissance de la servitude de passage au bénéfice du fonds cadastré section A n° 1203 sur le chemin situé sur leurs parcelles,
- de façon générale, donner toute indication utile à la solution du litige,
- établir un pré-rapport et, deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs.
-RAPPELLE que l’ expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
-RAPPELLE que l’ expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles,
DIT que si l’ expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l'expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l'expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,
DESIGNE pour suivre l’expertise, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux,
DIT qu'à l'occasion du dépôt de son rapport d'expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d'en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l'expertises, communiquer l'évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,
DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, et ce, sur demande présentée avant l'expiration du délai fixé,
DIT que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.
FIXE à un total de 2 000 € la provision que devra consigner au titre de cette expertise la SCI DE LA GRANGE DU BIOT par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (IBAN FR76 1007 1330 0000 0010 0016 264 BIC TRPUFRP1) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que la SCI DE LA GRANGE DU BIOT ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,
DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur aux parties consignataires, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d'urgence,
RENVOIE le dossier à la mise en état du 27 mars 2025 à l’issue du délai de dépôt du rapport d’expertise,
RESERVE les dépens et demandes au titre des frais irrépétibles,
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.
La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
