Du 09 juillet 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/01127 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCR3
S.A. CLAIRSIENNE
C/
[O] [Y] [X] [K]
Expéditions délivrées à :
CLAIRSIENNE
Mme [X] [K]
FE délivrée à :
CLAIRSIENNE
Le 09/07/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
En présence de Mesdames [N] [H] et [U] [R], auditrices de justice
DEMANDERESSE :
S.A. CLAIRSIENNE - [Adresse 2]
Représentée par Monsieur [I] [S], salarié de l’entreprise muni d’un pouvoir régulier
DEFENDEUR :
Madame [O] [Y] [X] [K], demeurant [Adresse 4]
Représentée par Madame [V] [K], sa mère, munie d’un pouvoir régulier
DÉBATS :
Audience publique en date du 14 mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat désigné "Titre d'occupation" en date du 7 décembre 2022, la SA HLM CLAIRSIENNE a consenti à Madame [O] [X] [K] un contrat de résidence portant sur un logement meublé situé [Adresse 4] au [Localité 3] (33), pour une durée d'un mois renouvelable dans la limite de 24 mois, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 373,07 € outre 1,76 € au titre des prestations annexes obligatoires.
Par acte introductif d'instance en date du 6 mars 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [O] [X] [K] devant le Juge des contentieux de la protection afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
▸ ordonner la résiliation du titre d'occupation pour défaut de paiement de la redevance mensuelle conformément à la clause résolutoire du contrat,
▸ ordonner son expulsion des lieux sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
▸ condamner Madame [O] [X] [K] au paiement d'une somme de 4.788,45 € à parfaire suivant décompte versé aux débats,
▸ condamner Madame [O] [X] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant de la redevance revalorisée et des charges régularisable, à compter de la résiliation jusqu'à libération effective des lieux,
▸ condamner Madame [O] [X] [K] au paiement de la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
À l'audience du 14 mai 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE a maintenu ses demandes en présentant un décompte actualisé de sa créance d'un montant de 5.363,19 € jusqu'au 6 mai 2024. Elle explique que le contrat a été conclu pour une durée d'un mois avec reconduction tacite, et prévoit une résiliation du bail par le gestionnaire avec un préavis d'un mois en cas d'inexécution d'une obligation par le résident ; que Madame [O] [X] [K] n'a réglé aucune redevance mensuelle depuis son entrée dans les lieux, malgré des tentatives de règlement amiables ; qu'elle lui a donné congé pour le 15 avril mais que celle-ci ne s'est pas présentée, et se maintient dans les lieux. Elle considère que la mauvaise foi de la locataire justifie l'exclusion du délai de deux mois prescrit pour la libération des lieux.
Madame [O] [X] [K] a été représentée par sa mère, qui indique que sa fille a quitté le logement, sans intention d'y revenir. Madame [O] [X] [K] propose de
s'acquitter de sa dette par des paiements mensuels de 200 € ; elle a d'autres dettes, perçoit un salaire de 1800€ et règle un loyer de 700 €.
Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 9 juillet 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Il convient de relever que conformément aux dispositions de l'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont exclus du champ d'application de cette loi les logements-foyers, les logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation, ou leurs modalités d'attribution, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ainsi que les locations consenties aux travailleurs saisonniers.
De plus, en vertu de l'article L.632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions de l'article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Sur la résiliation du contrat :
Aux termes du contrat de location conclu entre les parties, Madame [O] [X] [K] est tenu au paiement d'une redevance mensuelle.
L'article 6 du contrat prévoit la résiliation du contrat par le bailleur après l'écoulement d'un délai d'un mois après notification par lettre recommandée avec avis de réception, en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du titre d'occupation, ou de manquement grave et répété au règlement intérieur, ou en cas d'impayé de trois termes consécutifs.
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Par ailleurs l'article 1193 du code civil prévoit que les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.
Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle un engagement n'a pas été exécuté peut :
• refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
• poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
• obtenir une réduction du prix ;
• provoquer la résolution du contrat ;
• demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L'article 1227 du même code prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.
Le paiement de la redevance due en contrepartie de la mise à disposition d'un logement constituant une des principales obligations du résidant, le manquement à cette obligation justifie la résiliation judiciaire du contrat.
En l'espèce, la SA HLM CLAIRSIENNE justifie avoir adressé à Madame [O] [X] [K] une mise en demeure de lui régler la somme de 1.503,32 € par lettre recommandée avec avis de réception le 29 juin 2023, courrier qui lui a été retourné avec la mention "Pli avisé et non réclamé", puis avoir constaté la caducité de la procédure de surendettement applicable à compter du 22 novembre 2023 qu'elle n'avait pas contestée, ce par lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2024, également retourné avec la mention "Pli avisé et non réclamé".
Madame [O] [X] [K] lui a pour sa part notifié son départ des lieux par courrier recommandé reçu le 8 avril 2024. Aucun état des lieux de sortie n'a été établi entre les parties par la suite et Madame [O] [X] [K] n'a pas restitué les clés du logement.
Madame [O] [X] [K] ne conteste pas la dette locative, le décompte établissant l'arriéré à la somme de 5.363,19 €, de sorte que son manquement à son obligation de régler la redevance mensuelle est établi.
Elle sera condamnée au paiement des sommes réclamées.
Le manquement à cette obligation essentielle du résident est suffisamment caractérisé et justifie que la résiliation du bail soit prononcée.
La SA HLM CLAISIENNE ayant notifié sa volonté de résilier le contrat par la délivrance de l'assignation, il convient de prononcer sa résiliation un mois plus tard, soit depuis le 7 avril 2024, par suite de la mise en oeuvre de l'article 6 du contrat.
Faute pour Madame [O] [X] [K] d'avoir restitué les clés, il est considéré que le logement n'a pas été restitué, et il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent au montant de la redevance revalorisée et des charges régularisables.
En outre, l'expulsion de Madame [O] [X] [K] et de tout occupant de son chef sera ordonnée dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, rien ne justifiant de réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.
Il n'y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d'expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution le déterminent et attribuent compétence au juge de l'exécution.
Sur les délais de paiement :
Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Madame [O] [X] [K] n'a produit aucune pièce de nature à démontrer qu'elle était en mesure de s'acquitter de sa dette selon les modalités qu'elle réclame.
Sa demande de délais de paiement sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Madame [O] [X] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du contrat de résidence pour manquement à l'obligation d'acquitter les redevances, à la date du 7 avril 2024 ;
CONDAMNE Madame [O] [X] [K] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 4] au [Localité 3] (33) ;
A défaut pour Madame [O] [X] [K] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution lesquels attribuent compétence au juge de l'exécution ;
FIXE à compter de la résiliation du contrat de résidence une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant de la redevance revalorisée et des charges régularisables (374,83 € par mois à la date de l'audience) ;
CONDAMNE Madame [O] [X] [K] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 5.363,19 € au titre des redevances, prestations annexes et indemnités d'occupation échues à la date du 6 ai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi que les indemnités d'occupation jusqu'à libération complète des lieux ;
REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Madame [O] [X] [K] ;
CONDAMNE Madame [O] [X] [K] aux dépens ;
CONDAMNE Madame [O] [X] [K] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 € en vertu de l'article 700 du code de Procédure Civile ;
CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
