Du 09 juillet 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/00409 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YYVJ
S.A. DOMOFRANCE
C/
[L] [S]
[P] [T]
[A] [X]
Expéditions délivrées à :
Me DUCOS ADER
FE délivrée à :
Me DUCOS ADER
Le 09/07/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 09 juillet 2024
JUGE : Madame Karine CHONE
GREFFIER : Mme Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats
Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré
DEMANDERESSE :
S.A. DOMOFRANCE S.A. d’HLM, RCS Bordeauxn° 458 204 963, [Adresse 1]
Représentée par Me Alexia LIOTARD loco Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDEURS :
1°) Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 3]
2°) Madame [P] [T], demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]
3°) Monsieur [A] [X], demeurant [Adresse 3]
Ni présents, ni représentés
DÉBATS :
Audience publique en date du 9 avril 2024
Délibéré 11 juin 2024 prorogé au 9 juillet 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte en date du 22 octobre 2021, la société DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [L] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel d'un montant de 157,62 € et 27,30 € de provision pour charges.
Par exploit en date du 8 mars 2023, la société DOMOFRANCE a adressé au locataire une sommation valant mise en demeure d'avoir à justifier, dans le délai d'un mois, de l'occupation effective du logement.
En l'absence de réponse de son locataire, la société DOMORANCE a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 juin 2023, mis en demeure Monsieur [L] [S] de justifier de l'occupation effective de son logement et de lui donner accès afin qu'il soit procédé aux vérifications de son état et de son entretien.
En date du 24 juillet 2023, la société DOMOFRANCE a fait établir un procès-verbal de constat par lequel il a été constaté l'absence de Monsieur [S] au domicile loué par la société DOMOFRANCE et la présence d'un tiers ayant refusé de décliner son identité.
Par ordonnance sur requête en date du 31 août 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX a notamment autorisé la société DOMOFRANCE à faire pratiquer la mesure d'instruction civile lui permettant de faire les constatations nécessaires à la détermination des conditions d'occupation dudit logement et aux éventuelles dégradations manifestes survenues dans le logement.
Par sommation interpellation du 17 octobre 2023, le commissaire de justice a constaté l'absence de Monsieur [S] à son domicile et la présence de Madame [P] [T] qui a déclaré de pas être en possession d'un bail, ne rien régler au titre de l'occupation des lieux et vivre dans le logement depuis deux semaines avec Monsieur [A] [X].
Par exploits de commissaire de justice du 2 février 2024, la société DOMOFRANCE a assigné Monsieur [L] [S], Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX à l'audience du 9 avril 2024 aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du contrat de bail d'habitation conclu le 22 octobre 2021 à compter de la décision à intervenir ;
• Ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [S] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de tous biens avec si nécessaire l'assistance de la force publique ;
• Ordonner l'expulsion de Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X], occupants sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de leur chef et de tous biens avec si besoin est le concours de la force publique ;
• Condamner Monsieur [L] [S] au paiement de la somme de 920.86 € correspondant aux loyers, charges impayés selon décompte actualisé au 25 janvier 2023 à parfaire à la date du jugement ;
• Condamner solidairement Monsieur [L] [S], Monsieur [A] [X], Madame [P] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la décision à intervenir fixée au montant du loyer actuel jusqu'à la libération effective des lieux ;
• Condamner [L] [S] à payer la somme de 1 000 € à la société DOMOFRANCE en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner [L] [S] aux dépens, en ce compris le coût des différents actes du commissaire de justice produits aux débats ;
A l'audience du 9 avril 2024, la société DOMOFRANCE, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son assignation.
Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles 1719, 1728, 1729 du code civil et des articles 6.1 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, la société DOMOFRANCE expose que Monsieur [L] [S] opère un manquement grave aux obligations qui lui incombent en tant que locataire en ne disposant plus personnellement de son logement, en le sous-louant à Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X] qui génèrent des nuisances et créent des dégradations au sein de son logement.
La société DOMOFRANCE fait valoir, en outre, que Monsieur [L] [S] ne s'acquitte plus de ses loyers et des charges et qu'il doit à la société demanderesse la somme de 920,86 € selon le décompte actualisé au 25 janvier 2024.
Monsieur [L] [S], bien que valablement cité selon les modalités de l'article 658 du Code de procédure civile, n'a pas comparu.
Madame [P] [T] bien que valablement citée selon les modalités de l'article 658 du Code de procédure civile, n'a pas comparu.
Monsieur [A] [X] bien que valablement cité selon les modalités de l'article 658 du Code de procédure civile, n'a pas comparu.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024 prorogé au 09 juillet 2024.
MOTIFS :
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la régularité de la procédure :
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 06 février 2024, soit 06 semaines avant la date de l'audience.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion :
Aux termes de l'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'article 6.1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit « qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».
En l'espèce, le contrat de location conclu entre la société DOMOFRANCE et Monsieur [L] [S], le 22 octobre 2021, prévoit que le locataire devra « habiter personnellement les lieux loués à titre de résidence principe, il ne pourra en aucun cas les sous-louer, en totalité, ni céder son contrat ».
Il ressort de la sommation valant mise à demeure d'avoir à justifier de l'occupation du logement du 8 mars 2023 et du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 24 juillet 2023 que Monsieur [L] [S] ne se trouvait pas à son domicile à cette date et qu'un voisin indiquait qu'il avait déménagé en Guyane six mois auparavant et qu'il sous-louait son logement à un couple.
Cette information était corroborée par un courriel de la Caisse d'allocations familiales du 17 janvier 2024 qui confirmait la radiation du dossier de Monsieur [L] [S] de la CAF GIRONDE suite à sa mutation vers la CAF de SAINT-LOUIS-97 La Réunion.
Il ressort par ailleurs de la sommation interpellative établie par commissaire de justice en date du 17 octobre 2023 suivant ordonnance sur requête du 31 août 2023, que le logement loué par Monsieur [L] [S] à la société DOMOFRANCE est occupé par Madame [P] [T].
Cette dernière a par ailleurs expressément admis y vivre avec Monsieur [A] [X] sans disposer de bail d'habitation ni régler de loyer.
En outre, le contrat de bail prévoit que locataire doit « user paisiblement des lieux loués et des parties communes de l'immeuble ».
Or, le courrier de mise en demeure du conseil de la société DOMOFRANCE à l'égard de Monsieur [L] [S] mentionne qu'il a été porté à la connaissance du bailleur l'existence de nuisances et de dégradations dans les parties communes de l'immeuble commises par les personnes occupant le logement de Monsieur [L] [S].
Ces dégradations ont été également retranscrites sur le procès-verbal de constat qui mentionne des dégradations au niveau de la boîte aux lettres du locataire et qui fait état du témoignage d'un voisin qui explique que les personnes résidant au domicile de Monsieur [L] [S] généraient des nuisances au sein de l'immeuble.
Enfin, conformément aux dispositions légales et aux termes du contrat de bail, le locataire est tenu de payer au bailleur un loyer.
Le demandeur produit la preuve que Monsieur [L] [S] ne s'acquitte plus de ses loyers et charges et qu'il reste redevable de la somme de 920,86 € selon le décompte actualisé au 25 janvier 2024.
Dès lors, il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'ampleur des manquements, leur réitération et leur durée sont de ce fait suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à compter du présent jugement et l'expulsion du locataire.
Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du présent jugement et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [S] et de tout occupant de son chef et notamment de Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X].
Sur la demande en paiement au titre de la dette locative :
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce la SA CLAIRSIENNE produit un décompte établi le 25 janvier 2024 selon lequel Monsieur [L] [S] reste à devoir la somme de 920,86 €.
Monsieur [L] [S] , non comparant, n'a pas apporté la preuve de s'être acquitté de cette dette et n'a apporté aucun élément aux fins de la contester.
Il sera donc condamné à payer au bailleur la somme de 920.86 € au titre des loyers et charges impayés dus au 25 janvier 2024.
Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail, sans majoration.
L'indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société DOMOFRANCE.
En conséquence Monsieur [L] [S], Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération effective des lieux.
Sur la demande de condamnation solidaire :
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, il ne peut être admis que Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X] sont cotitulaires du bail conclu le 22 octobre 2021 de sorte que la demande de DOMOFRANCE de voir les dédeneurs condamnés solidairement sera rejetée.
Sur les frais accessoires :
Monsieur [L] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Monsieur [L] [S] sera condamné à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail d'habitation conclu le 21 octobre 2021 entre la SA DOMOFRANCE d'une part, et Monsieur [L] [S], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;
ORDONNE à Monsieur [L] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
ORDONNE à Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X], occupants sans droit ni titre, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu'à défaut de libération volontaire de Monsieur [L] [S], Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X], il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 920.86 € correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d'occupation, dus au 25 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Monsieur [L] [S], Madame [P] [T] et Monsieur [A] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du contrat de bail, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE Monsieur [L] [S] aux entiers dépens en ce compris les différents actes établis par commissaire de justice dans le cadre de la présente instance ;
CONDAMNE Monsieur [L] [S] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
