N° RG 24/02641 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y56D
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
72A
N° RG 24/02641 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y56D
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.D.C. DE LA RESIDENCE PARC DU CHATEAU
C/
SERVICE FRANCE DOMAINE
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL JURICAB
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 Juillet 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 16 Mai 2024,
JUGEMENT :
Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEUR :
S.D.C. DE LA RESIDENCE PARC DU CHATEAU pris en la personne de son Syndic la société NEXITY LAMY sise 50 rue de la Garonne 33100 Bordeaux
Rue Richard Wagner - Rue Georges Seurat-Van Gogh
33700 MERIGNAC
représenté par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
DEFENDERESSE :
SERVICE FRANCE DOMAINEes qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [W] [E]
24 RUE FRANÇOIS DE SOURDIS
33060 BORDEAUX / FRANCE
défaillant
EXPOSE DU LITIGE
M. [W] [E], propriétaire des lots 11086, 11104 et 12278 au sein de la résidence du PARC DU CHATEAU, rue Richard Wagner , rue Georges Seurat – place Van Gogh à MERIGNAC, placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, est décédé le 15 juin 2017.
Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SAS LAMY.
Par ordonnance du 23 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré vacante la succession de M.[W] [E], a nommé le SERVICE FRANCE DOMAINE, en la personne de M. le Directeur régional des finances publiques de la région Nouvelle Aquitaine, en qualité de curateur de sa succession, et lui a donné tous les droits et pouvoirs prévus aux articles 809-2 à 810-12 du code civil et 1342 à 1353 du code de procédure civile.
Cette ordonnance a été publiée le 15 février 2023.
Par courrier recommandé en date du 2 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du PARC DU CHATEAU a déclaré auprès du service FRANCE DOMAINE sa créance à hauteur de 18.168,84 € au titre d'un arriéré de charges arrêté au 2 décembre 2022. Par courrier en date du 11 juillet 2023, il actualisait sa créance à la somme de 20.255,09€ et, soulignant l'urgence du dossier, demandait à être informé de son état d'avancement.
Par acte en date du 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc du château représenté par son syndic, la SAS LAMY, a fait assigner le SERVICE FRANCE DOMAINE pris en la personne du Directeur Régional des finances publiques de la région Nouvelle Aquitaine, en sa qualité de curateur à la succession vacante de M.[W] [E], pour obtenir sa condamnation à lui payer :
-la somme de 20.975,27€ au titre des charges de copropriété, majorées des intérêts au taux légal à compter de la déclaration de créance du 2 février 2023, qui porteront intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,
-la somme de 1.155,01 € au titre des frais qu'il a exposés pour recouvrer sa créance,
-la somme de 2.000 € de dommages-intérêts,
-la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il demande en outre que les intérêts dus pour une année entière portent également intérêts, que l'exécution provisoire soit ordonnée, et que les dépens soient mis à la charge du SERVICE FRANCE DOMAINE, en sa qualité de curateur à la succession de M. [W] [E].
Le service des domaines assigné à personne habilitée ne comparaît pas, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il la juge régulière recevable et bien fondée, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue en date du 30 avril 2024.
N° RG 24/02641 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y56D
MOTIVATION
*sur la créance du syndicat des copropriétaires
Il est à observer que le seul document émanant du SERVICE FRANCE DOMAINE versé aux débats est un document de suivi non daté mentionnant que l'inventaire de la succession de M. [E] est en cours.
Il sera rappelé qu'il appartient au SERVICE FRANCE DOMAINE en sa qualité de curateur de la succession vacante de M. [W] [E], entre autres missions , d'exercer l'ensemble des actes conservatoires et d'administration ,de faire dresser un inventaire estimatif de l'actif et du passif de la succession, dans les conditions prévues aux articles 809-2 et 1344 du code de procédure civile, de procéder ou faire procéder à la vente des biens, selon diverses modalités jusqu'à l'apurement du passif, d'établir un projet de règlement du passif entre les créanciers dans l'ordre prévu par l'article 796 du code civil (…).
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sot pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires, les dépenses d'entretien et de fonctionnement, entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
A l'appui de sa demande en paiement de l'arriéré de charges d'un montant de 20.975,27€ , le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
-les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 13 juin 2018, 25 juin 2019, 18 novembre 2019, 14 juin 2022 et 27 juin 2023, chacune de celles-ci ayant approuvé les comptes de l'exercice précédent, ayant actualisé le budget prévisionnel précédent, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice suivant, décidé de l'exécution de travaux, de leur montant, des appels de fonds et des honoraires du syndic,
-les appels de fonds provisionnels de charges et fonds travaux adressés à M. [E] , puis à sa succession et enfin à son curateur du 22 mars 2017 au 21 mars 2023,
-les décomptes de charges individuelles de M. [E],
-le relevé du compte de M. [W] [E] arrêté au 1er janvier 2024.
Les comptes régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et l'absence de recours à leur encontre imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.
En conséquence, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de l'arriéré des charges sera accueillie à hauteur de 20.975,27€, selon les modalités figurant au dispositif;
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du SERVICE FRANCE DOMAINE à lui payer la somme de 1.155,01 €, au titre des frais qu'il a exposés pour recouvrer sa créance.
Selon l'article 10-1 al 1er de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Il est acquis que les «frais nécessaires», visés par l'article 10-1 de la loi, concernent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.
L'article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que le contrat de syndic fixe les éléments de la rémunération du syndic et que le contrat type de syndic prévu à l'article 18-1A de la loi figure en annexe du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type et les prestations particulières; ces prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire en cas de diligences exceptionnelles du syndic sont visées dans l'article 9.1 de ce décret et concernent notamment la constitution du dossier remis à l'avocat et le suivi de ce dossier.
Le contrat de la SAS LAMY NEXCITY, en ce qui concerne les prestations relatives aux litiges et aux contentieux hors frais de recouvrement, fixe forfaitairement à 52 € le montant d'une mise en demeure par LRAR tandis que la constitution du dossier transmis à l'avocat , à l'huissier de justice ou à l'assureur protection juridique ainsi que le suivi du dossier transmis à l'avocat sont rémunérés «au temps passé».
Relativement à la tarification pratiquée pour les principales prestations imputables au seul copropriétaire concerné, il prévoit au titre des frais de recouvrement un forfait de 52€, pour les mises en demeure avec LRAR ainsi que pour les relances.
Il est acquis qu'il appartient au syndicat des copropriétaires, de justifier des prestations du syndic dont il réclame le paiement.
-sur la facture du 23 novembre 2018 adressée à la succession [E] [W] relative à une mise en demeure par LRAR d'un montant de 52 €; cette mise en demeure n'étant pas produite, ce chef de demande sera rejeté ;
-sur la facture du 29 août 2019 relative au recours à un généalogiste , «suivi du dossier transmis à l'avocat ALUR» d'un montant de TTC de 220 €, et les factures du 2 décembre 2022, 10 mars 2023, 23 juin 2023, 7 décembre 2023 et 8 mars 2024, adressée à la succession [E] [W] pour «suivi dossier succession transmis à l'avocat ALUR» d'un montant chacune de de 132,60€ TTC, celles-ci sont justifiées s'agissant de diligences inusuelles et nécessaires liées à la particularité du dossier; (au total 883€).
-sur la facture du 6 septembre 2023 concernant le courrier du 11 juillet 2023 adressé à FRANCE DOMAINE, actualisant la créance du syndicat des copropriétaires, le courrier adressé à ce service le 6 septembre 2023 (demandes de transmission de l'inventaire et de communication de la publicité du projet de règlement du passif ) ainsi qu'un mail de suivi pour un montant total de 100 € TTC, documents versés aux débats. Cette somme est justifiée, compte tenu de la spécificité de l'affaire traitée et des diligences inhabituelles exécutées.
En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires du chef des frais nécessaires sera accueillie à hauteur de 983€.
*sur les dommages-intérêts , l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aucune faute n'étant établie à l'encontre du SERVICE FRANCE DOMAINE , celui-ci ayant été saisi au mois de février 2023, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 €.
Les dépens seront mis à la charge du SERVICE FRANCE DOMAINE en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [W] [E].
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
Vu l'ordonnance en date du 23 janvier 2023 déclarant vacante la succession de M. [W] [E] et désignant le SERVICE FRANCE DOMAINE en qualité de curateur,
-CONDAMNE le SERVICE FRANCE DOMAINE, pris en la personne du Directeur Régional des finances publiques de la région Nouvelle Aquitaine en sa qualité de curateur à la succession vacante de M. [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DU CHATEAU à MERIGNAC :
.la somme de 20.975,27€ au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la déclaration de créance du 2 février 2023
.la somme de 983€ au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance avec intérêts au taux légal à compter de la déclaration de créance du 2 février 2023
.la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-DIT que les intérêts échus dus pour au moins une année entière produiront intérêts
-RAPPELLE que le paiement de ces sommes ne pourra intervenir que dans le respect de l'ordre des créanciers prévu par les articles 796 et 809-5 du code civil, et jusqu'à concurrence de l'actif disponible
-DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence PARC DU CHATEAU de sa demande de dommages-intérêts
-CONDAMNE le SERVICE FRANCE DOMAINE pris en la personne du Directeur Régional des finances publiques de la région Nouvelle Aquitaine en sa qualité de curateur à la succession vacante de monsieur [W] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
