N° RG 23/00805 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOKI
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
71F
N° RG 23/00805 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOKI
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[S] [T], [J] [H]
C/
S.D.C. URBAN ART PARKINGS
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE
la SCP TMV
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 04 Juillet 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 16 Mai 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSES :
Madame [S] [T]
née le 16 Juin 1949 à AILLAS (33124)
de nationalité Française
149 bis cours de la Marne
Résidence Urban Art D2 app. 505
33800 BORDEAUX
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Madame [J] [H]
née le 30 Avril 1939 à PARIS (75000)
de nationalité Française
149 bis cours de la Marne
Résidence Urban Art D1, app. 603
33800 BORDEAUX
représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
N° RG 23/00805 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XOKI
DEFENDERESSE :
S.D.C. URBAN ART PARKINGS pris en la personne de son Syndic la SASU LAPIERRE DES DEUX RIVES sise 57 cours Pasteur 33000 BORDEAUX
149 bis cours de la Marne et 21 cours Barbey
33800 BORDEAUX
représentée par Maître Stéphane MILON de la SCP LATOURNERIE - MILON - CZAMANSKI - MAZILLE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Mme [S] [T] et Mme [J] [H] sont propriétaires de parkings au sein de l’immeuble URBAN ART PARKINGS placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis, sis 149 bis cours de la Marne et 21 cours Barbey à BORDEAUX (33800).
Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, la SASU LA PIERRE DES DEUX RIVES.
Estimant que les votes par correspondance ont été réceptionnés en dehors du délai légal de trois jours francs avant l’assemblée générale, Mme [S] [T] et Mme [J] [H] ont par acte du 23 janvier 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires URBAN ART PARKINGS pris en la personne de son syndic devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins d’annulation des résolutions n°6-3 6-4 6-7 6-8 6-13 et 6-14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées le 16 mars 2023, Mme [S] [T] et Mme [J] [H], sur le fondement des articles 24 25 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 demandent au tribunal de :
juger leurs demandes recevables et bien fondéesjuger nulles les résolutions 6.3 6.4 6.7 6.8 6.13 et 6.14condamner le syndicat des copropriétaires URBAN ART PARKINGS à régler à Mme [T] et Mme [H] la somme de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civilejuger que les requérantes seront dispensées des dépenses du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires URBAN ART PARKINGS sis 149 bis cours de la Marne et 21 cours Barbey 33800 BORDEAUX représenté par son syndic en exercice la SASU LA PIERRE DES DEUX RIVES, demande au tribunal de :
statuer ce que de droit sur les demandes d’annulation présentées par Mme [T] et Mme [H]rejeter ou à défaut réduire la demande présentée au titre des frais irrépétiblesstatuer ce que de droit sur les dépens
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 2 avril 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.
MOTIVATION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que :
“Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale”.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les demanderesses ont voté contre les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022 dont elles sollicitent la nullité.
Leur assignation ayant été signifiée le 23 janvier 2023, soit moins de deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale, intervenue le 26 novembre 2022, Mme [S] [T] et Mme [J] [H] seront déclarées recevables en leur action.
Sur le bien-fondé de la demande de nullité des résolutions 6.3 6.4 6.7 6.8 6.13 6.14 de l’assemblée des copropriétaires du 17 novembre 2022
L’assemblée générale des copropriétaires de URBAN ART PARKINGS a voté :
-la résolution 6.3 désignant [K] [D] membre du conseil syndical par 67 copropriétaires pour et 59 copropriétaires contre totalisant 33919 sur 100099 tantièmes
-la résolution 6.4 désignant [K] [D] par 67 copropriétaires pour et 59 copropriétaires contre totalisant 33648 sur 51752 tantièmes
-la résolution 6.7 désignant DOMOFRANCE en qualité de membre du conseil syndical par 66 copropriétaires pour et 55 copropriétaires contre totalisant 33648 tantièmes sur 100099 tantièmes
-la résolution 6.8 désignant DOMOFRANCE en qualité de membre du conseil syndical par 66 copropriétaires pour et 55 contre représentant 33648 sur 50180 tantièmes
-la résolution 6.13 désignant les époux [B] [V] membres du conseil syndical par 65 copropriétaires pour 56 copropriétaires contre totalisant 33648 sur 100099
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-la résolution 6.14 désignant les époux [B] [V] membres du conseil syndical par 65 copropriétaires pour et 56 copropriétaires contre totalisant 33648 sur 50126 tantièmes.
Moyens des parties
Mme [S] [T] et Mme [J] [H] font grief au syndic d’avoir comptabilisé les votes par correspondance, alors qu’il n’avait pas réceptionné les formulaires au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion ce qui, selon les demanderesses, entraîne la nullité des résolutions en cause.
Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’en remet à la sagesse du tribunal sur la demande d’annulation exposant qu’elle s’inscrit dans un climat conflictuel et qu’une assemblée générale du 7 juin 2023 a élu un nouveau conseil syndical.
Sur ce
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “Ne sont adoptées qu’ à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...) c) la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical (...)”.
L’article 25-1 de la même loi prévoit que “Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24, en procédant immédiatement à un second vote.”
L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 dispose : “Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.(...)”
En l’espèce, il n’est pas contesté que les votes par correspondance de MM. et Mmes [U] [W] [F] [X] [I] [G] [U] [A] [L] n’ont pas été réceptionnés par le syndic dans le délai légal de trois jours francs avant la date de la réunion.
Leurs votes ont toutefois été comptabilisés, ce qui a permis d’atteindre un nombre de voix représentant 33 919 tantièmes, soit plus du tiers, qui correspond à 33 367 tantièmes, la même assemblée ayant cru pouvoir procéder, en vertu de l’article 25-1, à un second vote à la majorité de l’article 24.
Toutefois, en l’absence des voix des votes par correspondance précités, seules les voix représentant 32 564 tantièmes se sont exprimées, soit moins d’un tiers, de sorte que l’assemblée générale n’avait pas la possibilité de voter une seconde fois à la majorité de l’article 24.
Il est constant que la violation des règles en matière de computation des voix et plus particulièrement le fait de tenir compte de votes par correspondance alors que le formulaire n’avait pas été reçu par le syndic, de même que la violation des règles de majorité prescrites de manière impérative par la loi du 10 juillet 1965, sont sanctionnées par la nullité des décisions prises.
A défaut d’avoir respecté les règles de computation des voix et de majorité, les résolutions en cause doivent être annulées.
Sur les demandes annexes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et le syndic qui ont succombé dans leurs prétentions supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.
L’équité conduit par ailleurs à les condamner in solidum à payer aux demanderesses la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demanderesses voyant leur prétention déclarée fondée par le juge, seront également dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal
DECLARE Mme [S] [T] et Mme [J] [H] recevables en leur contestation,
ANNULE les résolutions 6.3 6.4 6.7 6.8 6.13 6.14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2022,
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires URBAN ART PARKINGS sis 149 bis cours de la Marne et 21 cours Barbey 33800 BORDEAUX, représenté par son syndic en exercice la SASU LA PIERRE DES DEUX RIVES et la SASU LA PIERRE DES DEUX RIVES à payer à Mme [S] [T] et Mme [J] [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires URBAN ART PARKINGS sis 149 bis cours de la Marne et 21 cours Barbey 33800 BORDEAUX, représenté par son syndic en exercice la SASU LA PIERRE DES DEUX RIVES et la SASU LA PIERRE DES DEUX RIVES aux entiers dépens de l’instance,
DISPENSE Mme [S] [T] et Mme [J] [H] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
