Tribunal judiciaire de Bordeaux
CABINET JAF 9
N° RG 22/08760 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XG3R
N° RG 22/08760 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XG3R
Minute n°24/
AFFAIRE :
[M], [F] [N]
C/
[H], [Y], [K] [T]
Grosses délivrées
le
à
Me Peggy OKOI
Me Sophie THOMAS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
CABINET [15]
JUGEMENT DU 04 JUILLET 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe,
Juge aux affaires familiales
assistée de Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier
DÉBATS :
A l’audience du 02 Mai 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire,
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
Madame [M], [F] [N]
née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 5] (Gironde)
DEMEURANT :
[Adresse 21]
[Adresse 21]
[Localité 8]
représentée par Maître Sophie THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEUR :
Monsieur [H], [Y], [K] [T]
né le [Date naissance 3] 1985 à [Localité 20] (Hautes-Pyrénées)
DEMEURANT :
[Adresse 2]
[Localité 17]
représenté par Maître Peggy OKOI, avocat au barreau de BORDEAUX
Tribunal judiciaire de Bordeaux
CABINET [15]
N° RG 22/08760 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XG3R
FAITS ET PRÉTENTIONS
Madame [M] [N] et Monsieur [H] [T] ont entretenu une relation de concubinage. Le 17 novembre 2016, les concubins ont acquis en indivision à concurrence de moitié chacun, un terrain à bâtir au prix de 98.000,00 €, cadastré AN [Cadastre 4] et portant le numéro 9 du lotissement dénommé [Adresse 14] à [Localité 17].
Afin de financer l’acquisition dudit terrain ainsi que la construction d’un immeuble d’habitation, Madame [N] et Monsieur [T] ont souscrit un crédit immobilier n°9815629 / 13335 d’un montant de 270.567,32 € auprès de la banque [7].
Madame [N] et Monsieur [T] sont tous les deux co-emprunteurs solidaires du prêt immobilier précité. Par le jeu de la théorie de l’accession, l’immeuble édifié sur le terrain indivis est lui-même de nature indivise à proportion de 50 % pour Madame [N] et de 50 % pour Monsieur [T]. L’immeuble indivis constituait la résidence principale du couple [N] / [T].
Les concubins se sont séparés le 22 mai 2021.
Suivant exploit d’huissier en date du 17 novembre 2022, Madame [M] [N] a assigné Monsieur [H] [T] en liquidation partage de leur indivision.
La proposition de médiation judiciaire a été rejetée.
Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [M] [N] demande au tribunal de :
- DÉBOUTER Monsieur [T] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- CONSTATER qu’aucun partage amiable n’a pu aboutir selon les modalités fixées par les indivisaires ;
En conséquence,
- ORDONNER l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux entre Madame [N] et Monsieur [T] ;
- DÉSIGNER pour y procéder le Président de la [10] avec faculté de délégation ;
- DIRE que le Notaire désigné devra dresser un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties, et la composition des lots à répartir ;
- AUTORISER Madame [N] à vendre seule à un tiers l’immeuble indivis sis [Adresse 2] à [Localité 17], à compter de la décision à intervenir ;
- DIRE que la vente sera opposable à Monsieur [T] ;
Si par extraordinaire, Madame [N] ne parvenait pas à concrétiser la vente de l’immeuble à un tiers dans un délai de 6 mois :
- ORDONNER la vente sur licitation de l’immeuble indivis sis [Adresse 2] à [Localité 17] laquelle répondra aux dispositions des articles 1271 du Code de procédure civile, avec FIXATION de la mise à prix à 514.500 €, avec possibilité en cas d’absence d’enchères, de remettre immédiatement en vente l’immeuble sur une mise à prix baissée d’un quart et éventuellement nouvelle baisse d’un quart ;
- FIXER les modalités de publicité de la vente sur licitation de l’immeuble ;
- DIRE que le Notaire commis pourra procéder aux comptes de liquidation incluant le prix de vente ;
En tout état de cause :
- FIXER la créance que Madame [N] détient à l’encontre de l’indivision à la somme de 24.000 € pour avoir réglé seule le crédit souscrit auprès de [6] pour le financement des travaux de la piscine ;
- FIXER la créance que Madame [N] détient à l’encontre de l’indivision à la somme de 3.687,04 € au titre du financement des travaux de finition de l’immeuble indivis ;
- DIRE que Monsieur [T] détient une créance à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement du crédit immobilier depuis le mois de février 2022 ;
- DONNER ACTE à Monsieur [T] de sa créance de 3500 € à l’encontre de l’indivision au titre d’acquisition de l’immeuble indivis ;
- CONDAMNER Monsieur [T] à régler à l’indivision une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.140 € au titre de son occupation privative et exclusive de l’immeuble indivis, et ce à titre rétroactif depuis le 22 mai 2021 ;
- CONDAMNER Monsieur [T] à régler à Madame [N] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2024 auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [H] [T] demande au tribunal de :
- Dire la demande de liquidation judiciaire de Madame [N] irrecevable,
En conséquence,
- La débouter purement et simplement,
- Dire que les parties sont engagées par les termes du protocole rédigé par elles,
En conséquence,
- Dire que ce protocole doit être exécuté de bonne foi,
- L’homologuer et y donner force exécutoire,
A défaut,
- Inviter les parties à désigner tel notaire d’un commun accord,
En tout état de cause,
- Dire qu’il n’y a pas lieu à licitation,
- Dire qu’il y a lieu de faire les comptes entre les parties,
- Dire qu’aucune indemnité d’occupation n’est due à Madame [N] par Monsieur [T],
A titre subsidiaire,
- Dire que cette indemnité n’est due qu’à compter de février 2022,
- Constater que les parties ne s’entendent pas sur le montant de l’indemnité d’occupation,
En conséquence,
- Débouter Madame [N] de sa demande d’indemnité d’occupation,
- Dire que Monsieur [T] est créancier de l’indivision,
- Condamner Madame [N] à verser la somme de 4.500 € à Monsieur [T] au titre de l’article 700 code de procédure civile,
- La condamner aux dépens.
La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du 4 avril 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’assignation de Madame [M] [N]
L’article 1360 du Code de procédure civile dispose que « A peine d'irrecevabilité, l'assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable. »
En l’espèce, Monsieur [H] [N] soutient que Madame [M] [N] n’a entamé aucune démarche amiable sincère, rappelant que les échanges entre eux ont été virulents après la séparation, qu’elle lui a imposé de passer par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs tout en lui adressant des courriers comminatoires pour qu’il termine les travaux dans la maison avant sa mise en vente.
Il indique que le couple avait convenu d’un protocole d’accord pour mettre fin à leur indivision, rédigé par Madame [M] [N] elle-même, sur lequel elle est finalement revenue, démontrant ainsi l’absence de toute volonté de sortir amiablement de l’indivision.
Il ajoute que les circonstances de la séparation ont gravement atteint sa santé mentale, l’empêchant de travailler et de répondre aux sollicitations de son ex conjointe.
Néanmoins, il est établi qu’au moins à deux reprises, Madame [M] [N] a fait part de ses intentions de liquidation amiable à Monsieur [H] [T] par lettres recommandées en date des 19 septembre 2022 et 12 octobre 2022, courriers que Monsieur [H] [T] n’a pas retirés, sans motif légitime. La carence de Monsieur [H] [T] ne saurait être opposée à Madame [M] [N], laquelle a fait part de ses intentions et du patrimoine à partager dans l’acte d’assignation.
L’assignation de Madame [M] [N] est donc recevable.
Sur l’ouverture des opérations
En vertu de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été sursis par jugement ou convention.
En vertu de l’article 842 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.
Suivant les dispositions des articles 1361 et suivants du code de procédure civile, lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage, et un expert peut être désigné en cours d’instance pour procéder à l’estimation des biens ou proposer la composition des lots à répartir.
L’article 1364 ajoute que : « si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal».
En l’espèce, Monsieur [H] [T] fait état d’un protocole d’accord convenu avec Madame [M] [N] pour indiquer qu’il n’y a pas lieu à désigner un notaire et un juge commis mais seulement d’homologuer ce protocole et de le déclarer exécutoire.
À supposer que ce protocole tienne lieu de loi entre les parties, ce qui est contesté par les parties, il convient néanmoins de désigner un notaire et un juge commis, compte tenu de la présence d’un bien immobilier en indivision et des contestations de créances réciproques.
En conséquence, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations qui justifie la désignation d’un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et partage sous la surveillance du juge commis.
Il peut toutefois être au préalable statué sur les points litigieux sur lesquels les parties ont conclu et ont produit leurs pièces.
Sur le protocole d’accord
Il n’est pas contesté que Madame [M] [N] a, postérieurement à la séparation, formulé une proposition de répartition de leurs droits dans l’indivision.
Celle-ci indique avoir été alors sous la pression de Monsieur [H] [T] et conteste désormais les termes qu’elle lui avait proposés sous la forme suivante :
« SÉPARATION MME [U] [M] / M. [T] [H]
Entendu entre les 2 parties :
- Vente de la maison située au : [Adresse 2],
- Vente du bien au prix minimal de 480 000 EUR,
Avec l’argent de la vente de la maison :
- Remboursement des crédits affiliés à la maison :
1) [12] restant, souscrit à la [7] : 269 000 EUR (au 12 MARS 2021),
2) CRÉDIT SOUSCRIT À [6] : 18 000 EUR (au 12 MARS 2021),
Avec l’argent de la plus-value de la maison :
-M. [T] [H] récupère l’apport financier amené pour l’achat un terrain, à savoir 3 000 EUR,
-M. [T] [H] récupère l’argent offert par ses parents pour notre bien cité en tête de page, à savoir 7 000 EUR,
-Partage du reste de la plus-value en 35 % pour Mme [U] et 65 % pour M. [T],
Sur l’argent placé et épargné sur le livret A de M. [T] :
-M. [T] [H] conserve l’intégralité de l’argent épargné pour le règlement des postes de dépense « eau, électricité, impôts, voitures »,
-Mme [U] [M] récupère l’argent mis de côté pour le poste dépense «vacances »,
Sur la vente du véhicule KIA SPORTAGE, financé pour moitié par les 2 parties (17 000 EUR SOIT 8500 EUR CHACUN) et acheté définitivement par Mme [U] [M] (14 500 EUR) en date du 8 MARS 2021,
- Mme [U] [M] conserve l’intégralité de la plus-value de la vente de ce véhicule, à savoir 5 000 EUR,
Sur la répartition des biens matériels :
- M. [T] [H] conserve ses biens personnels tels que piano, table/billard + chaises X 6, tous les biens issus de son activité de brocante, tous les outils achetés pour notre projet immobilier,
Pour le reste des biens matériels, partage à l’amiable.
Monsieur [H] [T] conteste toute forme de menace et de harcèlement, rappelant que Madame [M] [N] est à l’initiative de cette proposition, qui tenait compte selon lui des efforts investis par lui dans l’immeuble indivis.
Les parties sont en litige sur les conditions dans lesquels cet accord a été rédigé. En toute hypothèse, si les conventions tiennent lieu de loi entre les parties, encore convient-il qu’elles se soient réunies sur cet accord qui n’est en l’espèce pas signé, ni daté par aucune des deux.
Il ne peut donc s’agir d’une convention qui lie Madame [M] [N] et Monsieur [H] [T] dans le règlement de leurs intérêts patrimoniaux.
Monsieur [H] [T] est débouté de sa demande.
Sur l’autorisation de mise en vente seule de gré à gré
Madame [M] [N] ne démontre pas la résistance de Monsieur [H] [T] à la vente du bien immobilier.
Les parties sont en effet toutes les deux d’accord pour vendre au prix de 530 000 euros, de sorte qu’il n’y a lieu ni à licitation ni à autoriser Madame [M] [N] à vendre le bien immobilier indivis.
Sur les créances
Créances de Madame [M] [N] sur l’indivision
Madame [M] [N] fait tout d’abord valoir une créance au titre du remboursement par ses soins du prêt [6] en date du 29 mai 2018 de 24 000 euros contracté pour les travaux de la piscine.
À l’examen de son relevé de compte, il apparaît que ce prêt a été contracté par elle seule, que les fonds ont été virés ensuite sur le compte de Monsieur [H] [T] avec le motif “argent travaux maison”.
Les échéances de prêt sont toujours en cours de remboursement par Madame [M] [N].
Néanmoins, il appartient à Madame [M] [N] de justifier de l’emploi de cette somme de 24 000 euros au profit de l’indivision.
Madame [M] [N] sollicite ensuite une créance à hauteur de 3 687.04 € au titre des dépenses engagées dans le bien indivis.
Elle justifie, relevé de compte à l’appui, avoir réglé :
- la facture [19] 207.12 €
- [Z] [C] 320 €
- [9] 55 €
- [18] (virements STEYAERT) 2771.03 €
- [13] 207.12 + 64.8 €
La facture [11] comporte une adresse de livraison chez Madame [U] ([N]) à [Localité 8] et les frais du plombier ne peuvent non plus être rattachés à l’immeuble indivis.
En conséquence, Madame [M] [N] a droit à une créance sur l’indivision de 3417.95 euros.
Créances de Monsieur [H] [T]
Madame [M] [N] lui reconnaît une créance au titre de remboursement depuis le mois de février 2022 de l’emprunt immobilier dont les échéances mensuelles s’élèvent à 1252.01 €.
Elle fait état par ailleurs d’un apport personnel de Monsieur [T] à hauteur de 3 500 euros lors de l’acquisition de l’immeuble, non repris à l’acte de vente.
Monsieur [H] [T] soutient qu’il s’agit d’une somme de 9 500 euros, comme elle l’avait reconnue lors de la rédaction du protocole d’accord.
De fait, Madame [M] [N] a effectivement interrogé la mère de Monsiuer [H] [T] sur les sommes données à son fils, mais aucun élément ne permet de confirmer ces deux donations à hauteur de 6 000 et 3500 euros. Les parents de Monsieur [T] ont attesté, sans pièce d’identité à l’appui de leur témoignage, avoir donné à leur fils la somme de 5000 euros le 4 juillet 2017 et celle de 1400 € en 2018 pour l’acquisition d’un abri de jardin.
Monsieur [H] [T] fait par ailleurs état d’autres dépenses avancées par lui qu’il entend parfaire devant le notaire commis. Il ne chiffre d’ailleurs pas sa demande. Madame [M] [N] les conteste tant sur leur bien fondé qu’en raison de leur prescription.
En conséquence, il appartiendra à Monsieur [H] [N] de faire valoir les motifs d’une éventuelle créance pour les dépenses qu’il a engagées au profit de l’indivision devant le notaire commis.
Sur l’indemnité d’occupation
Il résulte des dispositions de l’article 815-9 alinéa 2 du Code civil que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Cette occupation exclusive d’un immeuble indivis par l’un des concubins donne effectivement droit à une indemnité d’occupation pour toute la période concernée au bénéfice de l’indivision toute entière, et non du seul conjoint coindivisaire. S’il s'agit d’un bien immobilier, l’indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d’un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation. Elle est due pour son montant total et non au prorata des droits de l’indivisaire, cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu’aurait pu produire le bien litigieux, s'il avait été mis en location par exemple.
Si Madame [M] [N] a quitté le domicile indivis en mai 2021, il ressort des éléments produits au débat que de son aveu elle entendait “être encore chez (elle)”, conserver l’intégralité de (son) trousseau de clés au cas où, notamment quand (je vais vouloir déménager le reste de mes affaires (message du 21/09/2021), et y “accéder quand (elle) veut” (message du 18/11/2021).
Monsieur [H] [T] n’a donc eu à aucun moment sur cette période la jouissance exclusive du bien et ce d’autant que le couple continuait à y faire des travaux.
En revanche, depuis février 2022, date à laquelle elle a cessé de régler le prêt immobilier, ce qui n’est pas contesté, Monsieur [H] [T] ne subit plus les éventuelles visites de Madame [N] pouvant ainsi jouir paisiblement du bien.
En conséquence, Monsieur [H] [T] doit à Madame [M] [N] une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2022 et jusqu’au jour de la vente du bien ou du partage.
Madame [M] [N] estime que la valeur locative doit être fixée à 1368 € par mois et qu’il convient d’appliquer un abattement de 20 %. Faute cependant de produire tout élément relatif à la valeur locative, le juge ne peut fixer le montant de l’indemnité d’occupation, dont il conviendra de justifier de la valeur devant le notaire commis.
Sur les autres demandes
Les dépens seront employés en frais de liquidation partage.
Compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l’action en assignation de liquidation partage de Madame [M], [F] [N] ;
DÉBOUTE Monsieur [H], [Y], [K] [T] de sa demande d’homologation ;
DÉBOUTE Madame [M], [F] [N] de sa demande de vendre seule le bien immobilier indivis ;
DÉBOUTE Madame [M], [F] [N] de sa demande de licitation du bien immobilier indivis ;
DIT que Madame [M], [F] [N] dispose de créances sur l’indivision au titre des dépenses de travaux à hauteur de 3 417.95 euros ;
DIT qu’il appartiendra aux parties de justifier de leurs autres créances devant le notaire commis ;
DIT que Monsieur [H], [Y], [K] [T] doit une indemnité d’occupation à l’indivision à compter du 1er février 2022 et jusqu’au jour de la vente ou au plus proche du partage ;
ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux entre Madame [M], [F] [N] et Monsieur [H], [Y], [K] [T] ;
DÉSIGNE le Président de la [10], avec faculté de délégation, pour procéder aux opérations de liquidation partage ;
DÉSIGNE le juge aux affaires familiales du cabinet 9 pour surveiller le déroulement des opérations en qualité de juge commis, avec lequel les échanges se feront par lettre simple, adressée en copie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux avocats des parties, à l’adresse mail suivante : [Courriel 16] ;
ENJOINT aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :
-les actes notariés de propriété pour les immeubles,
-les actes et tout document relatif aux donations et successions,
-la liste des adresses des établissements bancaires ou les parties disposent d’un compte,
-les contrats d’assurance vie (le cas échéant),
-les cartes grises des véhicules,
-les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers,
-une liste des crédits en cours,
-les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ;
RAPPELLE que le notaire commis pourra s'adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d'un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis ;
Rappel des dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile)
- le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ;
- le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien...) ;
- si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure, étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ;
- en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;
- la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d'acte ;
- le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’acte ;
- le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties.
Rappel de dispositions de l’article 841-1 du code civil : « Si le notaire commis pour établir l'état liquidatif se heurte à l'inertie d'un indivisaire, il peut le mettre en demeure, par acte extrajudiciaire, de se faire représenter. Faute pour l'indivisaire d'avoir constitué mandataire dans les trois mois de la mise en demeure, le notaire peut demander au juge de désigner toute personne qualifiée qui représentera le défaillant jusqu'à la réalisation complète des opérations. »
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
DIT que les dépens seront employés en frais de liquidation partage.
La présente décision a été signée par Madame Marianne JAMET, Première Vice-Présidente adjointe, Juge aux Affaires Familiales et par Madame Bettina MOREL, faisant fonction de Greffier.
LE GREFFIERLE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES
