N° RG 22/07829 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCKU
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
29Z
N° RG 22/07829 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCKU
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[P] [F] veuve [T], [V] [T] divorcée [E]
C/
[B] [I]
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Benoît BOUTHIER
Me Frédéric QUEYROL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 27 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 23 Mai 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSES :
Madame [P] [F] veuve [T]
née le 02 Février 1932 à BORDEAUX (33)
de nationalité Française
RPA de Migron Appartement 3
15, Rue François Mauriac
33320 EYSINES
représentée par Me Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [V] [T] divorcée [E]
née le 16 Décembre 1967 à BERGERAC (24)
de nationalité Française
Résidence Gramont Aptt 109
6, rue de Bardenne
33320 EYSINES
représentée par Me Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 22/07829 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCKU
DEFENDERESSE :
Madame [B] [I]
née le 08 Septembre 1982 à
de nationalité Française
5, Rue de la Lesque
33290 LUDON-MEDOC
représentée par Me Benoît BOUTHIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
M. [U] [T] est décédé le 16 avril 2012 à Bordeaux (33) laissant pour lui succéder :
-son conjoint survivant Mme [P] [F] avec laquelle il était marié sous le régime de la communauté de biens meubles et acquêts, bénéficiaire selon son choix d’un quart de la succession en pleine propriété et 3/4 en usufruit en vertu d’une donation entre époux du 28 mars 1981,
-ses deux filles issues de son union avec Mme [F]
-Mme [J] [T] épouse [I]
-Mme [V] [T] alors épouse [E]
Au décès de [U] [T] son patrimoine successoral se composait de deux biens immobiliers :
-la moitié en pleine propriété d’un pavillon situé 7 résidence de Rochemond à Bègles,
- la moitié en pleine propriété des lots n° 42 (cellier) et n° 65 (appartement) dépendant d’un ensemble immobilier sis 25 rue Pierre Coubertin à Mérignac (33).
Mme [P] [F] veuve [T], Mme [V] [T] épouse [E] et Mme [J] [T] épouse [I] propriétaires indivises des deux biens immobiliers, ont vendu le pavillon de Bègles et ont remployé le produit de la vente dans l’acquisition le 31 juillet 2014 des lots 102 et 109 dépendant du bien immobilier sis 2 rue de Bardenne à Eysines (33) dans lequel elles ont transposé le démembrement de propriété existant sur le bien immobilier de Bègles par l’effet d’une subrogation réelle et conventionnelle.
Mme [P] [F] veuve [T] et Mme [V] [T] désormais divorcée [E] souhaitent vendre le bien immobilier indivis de Mérignac. Au motif que la troisième coïndivisaire soit Mme [B] [I], qui vient aux droits de sa mère [J] [T] épouse [I] décédée à une date non précisée, s’y oppose, Mme [P] [F] veuve [T] et Mme [V] [T] divorcée [E] l’ont assigné par acte du 11 octobre 2022 devant la présente juridiction aux fins d’être autorisée à vendre seules lesdits biens.
Aux termes de leur dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2024 et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, Mme [P] [F] veuve [T] et Mme [V] [T] divorcée [E] demandent au tribunal au visa des articles 815-5 et 1240 du code civil ainsi que de l’article 514 du code de procédure civile de :
-débouter Mme [I] de l’ensemble de ses demandes,
-autoriser les requérantes à vendre seules les lots n° 42 (cellier au sous-sol du bâtiment B, escalier 3 et les 3/5.882èmes des parties communes de l’immeubles) et n° 65 (appartement de type F3, 1er étage, bâtiment B et les 70/5.882èmes des parties communes de l’immeuble), dépendant d’un ensemble immobilier sis à Mérignac (33700) 25 rue Pierre de Coubertin (section BN-parcelle n°243),
-prendre acte que Mme [F] et Mme [T] s’engagent à vendre le bien à un prix minimum de 160.000 euros,
-condamner Mme [I] à payer à Mme [F] la somme de 5000 euros de dommages et intérêts,
-condamner Mme [I] à payer aux requérantes une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mme [I] aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2023, auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, Mme [B] [I] entend voir sur le fondement des articles 815-5 et suivants, 815-9 , 815-11 et 1240 du code civil :
-débouter les requérantes de leurs demandes,
-à titre subsidiaire, autoriser la vente du bien immobilier situé 25 rue Pierre de Coubertin à Mérignac (33700) au prix minimum de 180.000 euros,
- débouter Mme [P] [F] de sa demande de dommages et intérêts,
-à titre reconventionnel
-condamner Mme [V] [T] à verser une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative du bien immobilier situé 6 rue de Bardenne à Eysines à compter du mois de mai 2018 et pour un montant de 1.195 euros soit la somme de 71.700 euros à parfaire, et jusqu’à la libération effective des lieux,
- à titre subsidiaire, condamner Mme [V] [T] au versement d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative du même bien immobilier à compter du mois de mai 2018 et pour une valeur qui sera fixée à dire d’expert judiciaire et à parfaire, et désigner en conséquence un expert pour évaluer le bien immobilier 6 rue Bardenne à Eysines 33320 pour les lots n° 102 et 109 de l’ensemble immobilier,
-condamner les requérantes au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’ordonnance de clôture a été établie le 29 avril 2024.
MOTIVATION
1-SUR L’AUTORISATION DE VENDRE L’IMMEUBLE INDIVIS DE MERIGNAC
Les requérantes sollicitent l’autorisation de vendre seules le bien indivis de Mérignac sur le fondement de l’article 815-5 du code civil. Elles soutiennent que le refus de Mme [I] de vendre ce bien immobilier alors qu’un acquéreur avait été trouvé, porte atteinte à l’intérêt commun. Elles font valoir qu’en raison de son grand âge, de son état de santé et de sa situation pécuniaire, Mme [F] n’habite plus le bien de Mérignac et n’est plus en mesure d’en acquitter les charges et taxes, et donc de l’entretenir de sorte que le bien indivis se détériore
Mme [I] s’oppose à titre principal à la demande de Mme [F] et de Mme [V] [T] au motif que l’intérêt commun de vendre ce bien pour l’indivision n’est pas caractérisé, qu’il n’est pas démontré que les charges générées par l’immeuble d’Eysines sont excessives et mettent en péril l’indivision ni que le maintien du bien dans l’indivision porterait atteinte à l’intérêt de ses membres. Elle soutient que ce sont les charges de l’immeuble indivis d’Eysines occupé par sa tante [V] sans paiement de la moindre indemnité d’occupation, qui mettent en péril l’intérêt commun et non les charges de l’immeuble de Mérignac.
La vente d’un bien immobilier indivis ne peut en principe intervenir qu’avec le consentement de tous les indivisaires.
Toutefois l’article 815-5 du code civil dispose qu’ un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
Il incombe à l’indivisaire qui sollicite l’autorisation de vendre seul un bien indivis sur le fondement précité de justifier dans un premier temps du refus ou opposition du coïndivisaire de vendre le bien indivis.
En l’espèce, les requérantes justifient de l’envoi à Mme [I] d’un courrier du notaire Maître [S] en date du 31 mai 2021, d’un courrier de Mme [P] [T] en date du 21 septembre 2021, et d’un courrier en recommandé du 24 février 2022 du conseil des requérantes faisant part du souhait de celles-ci de vendre le bien indivis de Mérignac au prix de 180.000 euros et l’invitant à confirmer son accord pour cette vente. S’il n’est justifié, avant l’introduction de l’instance, d’aucun écrit de Mme [I] refusant la vente, celle-ci ayant au contraire énoncé dans un courrier du 15 mars 2022 adressé au conseil des requérantes que sa porte n’était pas fermée et qu’il pouvait dans un premier temps transmettre plusieurs avis de valeur de l’appartement et le calcul de ses droits, elle n’a toutefois pas donné suite à l’envoi des pièces demandées le 22 avril 2022, et ne conteste pas vraiment son opposition à la vente, opposition réitérée dans ses dernières conclusions.
Pour autant, l’opposition à la vente n’est pas suffisante pour faire droit à la demande des requérantes, faut il encore que ce refus de vente mette en péril l’intérêt commun des coindivisaires ; la vente projetée doit être d’une nécessité contraignante et il ne suffit donc pas qu’elle soit seulement utile ou avantageuse pour l’indivision.
Il n’est pas discutable que l’appartement indivis de Mérignac situé au premier étage sans ascenseur n’est plus adapté pour Mme [P] [F] veuve [T] qui est âgée de 92 ans, laquelle réside désormais dans un appartement de la Résidence autonomie Migron à Eysines en qualité de locataire. L’appartement de Mérignac est donc libre d’occupation depuis une date non précisée mais la vacuité des lieux a été constaté a minima le 15 mars 2021 par l’agence immobilière Dr HOUSE-IMMO dans son avis de valeur. Mme [P] [F] qui disposait également de droits en usufruit sur cet immeuble n’apparaît pas en mesure d’en assurer l’entretien courant par elle même vu son grand âge.
Le bien inoccupé depuis plus de 3 ans continue à générer des charges s’élevant entre le 12 octobre 2020 et le 14 décembre 2021 à 11.492,98 euros décomposé comme suit selon les justificatifs produits :
- charges de copropriété générales et individuelles de l’immeuble indivis de Mérignac du 12/10/2020 au 14/12/2021 : 1069,81 euros
- quote part des travaux de ravalement des façades de l’immeuble 6.000 euros,
- facture [R] [G] de fourniture et pose de menuiserie pour l’appartement constituant le lot n° 65 de l’immeuble en copropriété de Mérignac d’un coût TTC de 3.990,01 euros
-des factures d’électricité : novembre 2020 (248,70 euros) novembre 2021 (184,46 euros).
Mme [F] verse au débat un accord de la Direction des Finances Publiques lui accordant des délais de paiement au titre de la taxe foncière pour l’immeuble indivis de Mérignac, établissant ainsi des difficultés financières alors qu’elle doit par ailleurs s’acquitter d’un loyer mensuel de 578,68 euros charges incluses au titre de son logement au sein de la Résidence Autonomie Migron à Eysines . La défenderesse ne verse au débat aucune pièce étayant ses allégations selon lesquelles se sont les charges du bien indivis d’Eysines qui expliqueraient les difficultés financières de Mme [F].
Le bien de Mérignac qui ne génère aucun revenu, occasionne donc quant à lui ainsi que justifié des charges et nécessite un entretien auxquels Mme [F] qui en avait la charge n’est plus en mesure de faire face, le bien étant inoccupé depuis 3 ans ne peut que se dégrader ou déprécier si aucun entretien régulier et le paiement des charges n’est pas assuré , ce qui est préjudiciable à l’intérêt commun des coindivisaires ; l’opposition à la vente du bien indivis met donc en péril l’intérêt commun de sorte qu’il y a lieu d’autoriser les requérantes à vendre seule le bien.
Mme [F] et [T] demande au tribunal de prendre acte qu’elles s’engagent à vendre le bien à un prix minimum de 160.000 euros, invoquant une évolution à la baisse du marché immobilier dont il n’est pas justifié et qui ne repose sur aucune évaluation.
Au demeurant un “prendre acte” ne constitue pas une prétention soumise au juge pour être tranchée au sens de l’article 4 du code de procédure civile .
La défenderesse, qui a fait obstacle à la vente n’est pas plus fondée à imposer un prix minimum de vente du bien à 180.000 euros.
2-SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS
Considérant fautive l’obstruction de Mme [I] à la vente du bien immobilier et génératrice pour Mme [F] d’un préjudice constitué à la fois par la nécessité de s’acquitter des charges importantes pour un immeuble qu’elle n’occupe plus et du stress incompatible avec son état de santé, Mme [F] sollicite sur le fondement de l’article 1240 du code civil la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts.
Mme [I] conclut au rejet de cette demande considérant non justifié le préjudice invoqué comme la faute reprochée.
Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il incombe à celui qui sollicite des dommages et intérêts sur ce fondement de rapporter la preuve du préjudice invoqué, de la faute commise et du lien de causalité entre la faute et le dommage.
En l’espèce Mme [F] ne justifie nullement de son état de santé comme du stress invoqué qui serait en lien avec le refus de sa petite fille de consentir à la vente du bien de Mérignac. Par ailleurs, il n’est en rien démontré la vente certaine du bien avant la présente instance même si Mme [I] y avait consenti . En effet les allégations de Mme [F] selon lesquelles une voisine était intéressée par l’acquisition du bien ne sont étayées par aucune pièce. Par conséquent, il ne peut être affirmé que le paiement des charges de l’immeuble jusqu’à ce jour ont pour cause certaine l’opposition de Mme [I] à la vente de l’immeuble.
3- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE D’INDEMNITÉ D’OCCUPATION
Mme [I] fait valoir que Mme [V] [T] divorcée [E] occupe seule et à titre privatif le bien immobilier indivis situé à Eysines dont elle détient seule les clés de sorte qu’en application de l’article 815-9 du code civil elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter des 5 dernières années depuis la demande soit le mois de mai 2018. Elle évalue le montant de cette indemnité mensuelle au montant de la taxe foncière soit 1.195 euros et sollicite donc la condamnation de Mme [V] [T] à payer cette indemnité à compter du mois de mai 2018 soit une somme de 71.700 euros à parfaire, ou à tire subsidiaire sollicite la fixation de cette indemnité à dire d’expert. En toute hypothèse Mme [I] expose que l’occupation à titre gratuit du bien constitue une donation rapportable dans le cadre des opérations de compte liquidation et partage, en ce qu’elle a privé Mme [F] veuve [T] d’un revenu et a enrichi [V] [T] par économie de loyer de sorte qu’elle en devra rapport à la succession de Mme [F].
Les requérantes concluent au débouté de cette demande reconventionnelle. Elles font valoir que Mme [F] veuve [T] ayant l’usufruit de l’intégralité des biens immobiliers, Mme [I] n’a pas qualité à solliciter une indemnité d’occupation au nom de l’indivision. Elles ajoutent qu’il n’est en rien justifié par la défenderesse de l’occupation privative du bien d’Eysines par Mme [V] [T] ni du montant de l’indemnité d’occupation réclamée. Elles considèrent inopérante devant la présente juridiction l’invocation par la défenderesse d’une donation indirecte des fruits.
Il résulte des termes de l’article 815-9 du code civil que l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité sous réserve de l’application des dispositions de l’article 815-10 alinéa 3 du code civil aux termes duquel aucune recherche relative aux fruits ou revenus n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.
En l’espèce, les allégations de Mme [I] selon lesquelles Mme [V] [T] divorcée [E] occuperait à titre gratuit et privatif, pour avoir seule les clés, le bien immobilier indivis sis 2 rue de Bardenne à Eysines (33) acquis le 31 juillet 2014 en démembrement de propriété et sous les proportions indivises de 5/8 en pleine propriété et 3/8ème en usufruit par Mme [F] veuve [T], 3/16ème indivis en nue propriété sous l’usufruit de sa mère par Mme [I] et 3/16ème en nue-propriété sous l’usufruit de sa mère par Mme [T] divorcée [E] ne sont étayées par aucune pièce. Au demeurant Mme [I] ne peut se prévaloir d’une privation de la jouissance d’un bien indivis sur lequel elle ne dispose que de droits en nue-propriété.
Par ailleurs si le fait de laisser un de ses enfants occuper son bien immobilier pendant des années, au détriment des autres héritiers constitue une donation indirecte rapportable à la succession dudit parent, Mme [F] n’est pas décédée, de sorte que les demandes de rapport à sa succession de l’économie de loyer dont bénéficierait depuis 2018 Mme [V] [T] au titre de son occupation à titre gratuit du bien indivis d’Eysines dont Mme [F] est usufruitière, ne saurait en l’état prospérer. Au demeurant aucune demande de rapport n’est formulée dans le dispositif des conclusions de la défenderesse.
Mme [I] sera donc déboutée de ses demandes tendant à voir condamnée Mme [V] [T] divorcée [E] au paiement d’une indemnité d’occupation
4-SUR LES DEPENS ET AUTRES FRAIS
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [I] supportera la charge des entiers dépens de l’instance.
Eu égard à la nature familiale du litige l’équité conduit au rejet des demandes d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Rien ne justifie en l’état d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
AUTORISE Mme [P] [F] veuve [T] et Mme [V] [T] divorcée [E] à vendre seules les lots n° 42 (cellier au sous-sol du bâtiment B, escalier 3 et les 3/5.882èmes des parties communes de l’immeubles) et n° 65 (appartement de type F3, 1er étage, bâtiment B et les 70/5.882èmes des parties communes de l’immeuble), dépendant d’un ensemble immobilier sis à Mérignac (33700) 25 rue Pierre de Coubertin (section BN-parcelle n°243),
DEBOUTE Mme [P] [F] veuve [T] de sa demande de dommages et intérêts et les requérantes de toutes leurs autre demandes,
DEBOUTE Mme [B] [I] de toutes ses demandes,
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [B] [I] aux entiers dépens de l’instance,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.
La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
