Du 25 juin 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 24/00616 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y22K
S.A. DOMOFRANCE
C/
[I] [K]
Expéditions délivrées à :
Me MALO
FE délivrée à :
Me MALO
Le 25/06/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 25 juin 2024
JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente
GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats
Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré
DEMANDERESSE :
S.A. DOMOFRANCE -RCS BORDEAUX n° 458 204 963, [Adresse 1]
Représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [K] né le 20 Janvier 1983 à [Localité 3] (06), Résidence [Adresse 5]
[Localité 4]
Ni présent, ni représenté
DÉBATS :
Audience publique en date du 30 avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte introductif d’instance du 19 février 2024, la SA DOMOFRANCE a assigné Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir :
▸ La résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;
▸ L’expulsion de Monsieur [I] [K] ainsi que de tous occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique et l’assistance d’un serrurier et qu’il soit jugé selon les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutions en ce qui concerne le sort des meubles meublants ;
▸ La condamnation de Monsieur [I] [K] au paiement de la somme de 1.773,36 € correspondant aux impayés de loyer arrêtés au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 novembre 2023 ;
▸ La condamnation de Monsieur [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un montant égal à celui des loyers et des charges qu’il aurait payé en cas de non résiliation du bail, avec intérêts à taux légal jusqu’à la libération effective des lieux ;
▸ La condamnation de Monsieur [I] [K] au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
▸ La condamnation de Monsieur [I] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023.
L’assignation ayant été enrôlée sous deux numéros RG, les dossiers n° 24/626 et 24/1041 ont été joints à l’audience, par mention au dossier.
La S.A DOMOFRANCE fait valoir au soutien de ses prétentions qu’elle a consenti à Monsieur [I] [K], le 26 octobre 2021, un bail à usage d’habitation portant sur le logement situé Résidence [Adresse 5] à [Localité 4] ([Localité 4]), ainsi que cela résulte de l’état des lieux établi à cette date ; que Monsieur [I] [K] ne paye plus son loyer de sorte qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1.462,50 € au titre des loyers et charges échus au 8 novembre 2023 ; que faute de réaction du locataire, elle a été contrainte d’agir en justice ; que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 2.330,75 €.
Monsieur [I] [K] assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
L’affaire a été mis en délibéré au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le défaut de comparution du défendeur :
En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
Monsieur [I] [K] régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n'ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par DOMOFRANCE, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.
Sur la recevabilité de l’action :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique le 20 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.
La S.A DOMOFRANCE justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1991, le 15 novembre 2023.
La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.
Sur la résiliation du bail :
Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.
Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements, et les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.
En l’espèce, la S.A DOMOFRANCE à défaut de produire le bail écrit, verse aux débats l’état des lieux d’entrée signé par Monsieur [I] [K] le 26 octobre 2021, la copie du mandat de prélèvement SEPA au nom de Monsieur [I] [K] signé à la même date, ainsi que les décomptes attestant de la réalité et du commencement d’exécution dudit bail.
Le décompte de créance de la SA DOMOFRANCE fait apparaitre un paiement partiel des loyers depuis le mois de janvier 2023.
Le défaut de paiement des loyers par le locataire pendant plusieurs mois constitue un manquement grave et réitéré à son obligation qui justifie la résiliation du bail et par voie de conséquence son expulsion.
En outre l’article 1229 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
La S.A DOMOFRANCE justifie avoir tenté de trouver une solution amiable aux impayés de Monsieur [I] [K], avant de lui faire délivrer le 15 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.462,50 €, dont Monsieur [I] [K] ne s’est pas acquitté. A l’inverse, la dette s’est aggravée.
En conséquence, la résiliation du bail aux torts du locataire sera prononcée au 19 février 2024, date de l’assignation et l’expulsion de Monsieur [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer une indemnité d'occupation, due par l’occupant à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé en cas de non résiliation du bail.
Monsieur [I] [K] sera condamné à en payer le montant.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :
Par application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter des loyers convenus selon le contrat de bail.
Selon le décompte fourni par la S.A DOMOFRANCE, il est dû par Monsieur [I] [K] la somme de 2.014,71 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 12 avril 2024, déduction faites des pénalités ainsi que des frais répétibles y figurant sans que le bailleur justifie de ces frais et qui le cas échéant ne sauraient être inclus dans le montant de la dette locative en principal.
En l’absence de preuve du paiement des loyers et charges visés par le décompte, Monsieur [I] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.014,71 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.462,50 €, et à compter du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [I] [K], partie perdante, sera tenu aux dépens.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [K] sera condamné à payer la somme de 250 € à la S.A DOMOFRANCE.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS,
La vice présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
PRONONCE à effet du 19 février 2024, la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] à quitter les lieux situés Résidence [Adresse 5], à [Localité 4] ;
A défaut, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges selon les conditions contractuelles ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la S.A DOMOFRANCE les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la S.A DOMOFRANCE la somme de 2.014,71 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 12 avril 2024, assortie des intérêts aux taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.462,50 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa dénonciation au Préfet de la Gironde ;
CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer à la S.A DOMOFRANCE la somme de 250 € sur par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA JUGE
